Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рада-альянс» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ООО «Рада-альянс» обратилось в Тверской областной суд с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство магазина, общая площадь <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 28 октября 2011 года в размере его рыночной стоимости, равной <данные изъяты> рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что указанный земельный участок принадлежит заявителю на праве собственности. Кадастровая стоимость его была определена по состоянию на 28 октября 2011 года в размере <данные изъяты> руб., что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, и затрагивает права и законные интересы заявителя, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.

В ходе судебного разбирательства заявитель уточнил заявленные требования, просил пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, установить ее равной рыночной стоимости по состоянию на 28 октября 2011 года в размере <данные изъяты> руб.

В судебном заседании представитель заявителя ФИО1 заявленные уточненные требования поддержал, пояснил, что возмещения судебных расходов заявитель не требует.

Представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО2 возражала против удовлетворения заявленных требований, указывая, что в результате анализа заключения судебной оценочной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, выявлен ряд сомнений в обоснованности выводов эксперта, а именно:

- в расчете рыночной стоимости объект-аналог №, согласно объявлению, имеет строение под снос, однако эксперт необоснованно отказался от корректировки на снос здания, что повлияло на итоговую стоимость исследуемого объекта (нарушение п. 22 ФСО № 7);

- в расчете остаточной стоимости зданий для объектов-аналогов № указан строительный объем, однако в объявлениях, представленных в приложении к заключению, отсутствует обоснование значений строительного объема (нарушение принципа обоснованности и достоверности п. 4 ФСО № 3);

- в расчете остаточной стоимости зданий для объектов-аналогов № эксперт применяет процент износа здания, ссылаясь на данные о состоянии строений, «полученные от продавцов недвижимости», однако данную информацию проверить не представляется возможным, поскольку она не представлена в заключении (нарушение принципа достоверности п. 4 ФСО № 3);

- при расчете корректировки на масштаб (стр. 40) эксперт приводит данные анализа в виде таблицы с земельными участками сельскохозяйственного назначения. Использование аналогов категорий земель, отличающихся от исследуемой (земли населенных пунктов), не обосновано. Проверить достоверность представленной информации об объектах не представляется возможным, так как ссылки не проверяемы, а скриншоты экспертом не представлены (нарушение принципа обоснованности п. 4 ФСО № 3);

- согласно приложенным копиям страниц интернет-объявлений, объект-аналог № является земельным участком под индивидуальное жилищное строительство, однако на стр. 40 эксперт указывает, что все земельные участки предназначены под коммерческое использование. Таким образом, заключение эксперта вводит пользователя в заблуждение, а расчет существенно влияет на итоговую стоимость объекта экспертизы (нарушение принципа достоверности п. 4 ФСО № 3);

- эксперт необоснованно отказался от применения доходного подхода в рамках метода предполагаемого использования (нарушение принципа обоснованности п. 4 ФСО № 3).

Представитель заинтересованного лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области ФИО3 возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержала позицию Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Заинтересованные лица: Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, Администрация Калининского района Тверской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своих представителей не направили, возражений по существу заявленных требований не представили.

Заслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – под строительство магазина, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, принадлежит ООО «Рада-альянс на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ№, государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство серии №).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Постановлением Администрации Тверской области от 30 декабря 2008 года № 503-па были утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Тверской области по состоянию на 01 января 2007 года.

Земельный участок с кадастровым номером № был поставлен на государственный кадастровый учет 28 октября 2011 года и в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области, не вошел.

В соответствии с кадастровыми справками от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, информацией, содержащейся в возражениях филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области, сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка в сумме <данные изъяты> руб. были внесены в реестр объектов недвижимости 28 октября 2011 года, датой определения кадастровой стоимости является 28 октября 2011 года.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов для кадастрового квартала, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов по населенным пунктам Тверской области, средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области по муниципальным районам, городским округам Тверской области.

Согласно результатам определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов новая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определенная по состоянию на 01 января 2013 года, составляет <данные изъяты> руб.

Сведения о новой кадастровой стоимости земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости 15 января 2015 года.

Вместе с тем, пунктом 7 приказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп, опубликованного в газете «Тверская жизнь» от 26 декабря 2014 года № 237, предусмотрено, что настоящий приказ в той части, в какой он порождает правовые последствия для граждан и организаций как налогоплательщиков, действует во времени в том порядке, который определен в Налоговом кодексе Российской Федерации для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Налогового кодекса РФ акты законодательства о налогах вступают в силу не ранее чем по истечении одного месяца со дня их официального опубликования и не ранее 1-го числа очередного налогового периода по соответствующему налогу, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Согласно пункту 1 ст. 391 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Таким образом, с учетом вышеуказанных дат опубликования приказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп и внесения сведений о новой кадастровой стоимости земельных участков в государственный кадастр недвижимости, новая кадастровая стоимость будет применяться для определения налоговой базы и исчисления земельного налога с 01 января 2016 года. В то же время за налоговый период 2015 года земельный налог будет исчисляться на основании кадастровой стоимости, ранее установленной постановлением Администрации Тверской области от 30 декабря 2008 года № 503-па, сведения о которой имелись в государственном кадастре недвижимости на 01 января 2015 года.

Следовательно, ООО «Рада-альянс» как собственник земельного участка и налогоплательщик вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка, установленную данным постановлением Администрации Тверской области по состоянию на 28 октября 2011 года.

26 декабря 2014 года заявитель с целью пересмотра кадастровой стоимости земельного участка обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

ДД.ММ.ГГГГ уведомлением комиссии об отказе в принятии заявления к рассмотрению, заявителю разъяснена возможность оспаривания результатов государственной кадастровой оценки земель в судебном порядке, что послужило основанием его обращения в суд 12 января 2015 года.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости заявитель представил выполненный оценщиком «<данные изъяты>» отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 28 октября 2011 года, составила <данные изъяты> руб.

С учетом возражений заинтересованных лиц против выводов оценщика по ходатайству заявителя определением суда от 23 апреля 2015 года была назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно заключению эксперта ФИО7, являющейся членом саморегулируемой организации Общероссийская общественная организация «<данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка на 28 октября 2011 года составила <данные изъяты> руб.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области в возражениях на заявление указало, что эксперт при проведении оценки с применением сравнительного подхода необоснованно отказался от применения корректировки на снос здания в отношении земельного участка-аналога №; в расчете остаточной стоимости зданий для объектов – аналогов № без обоснования применил строительный объем, а также применил процент износа здания, сославшись лишь на данные продавцов недвижимости; при расчете корректировки на масштаб необоснованно использует объекты-аналоги с категорией земель (земли сельскохозяйственного назначения), отличающейся от исследуемой (земли населенных пунктов), проверить достоверность представленной информации об объектах не представляется возможным; использовал для сравнения объект-аналог №, являющийся согласно объявлению земельным участком под индивидуальное жилищное строительство, в то время указал, что все земельные участки – аналоги предназначены под коммерческое использование; необоснованно отказался от применения доходного подхода в рамках метода предполагаемого использования.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО7 подтвердила обоснованность выводов, изложенных в составленном ею заключении, пояснила, что в данном случае наиболее достоверный результат оценки может быть достигнут на основе сравнительного подхода, в то время как затратный подход к оценке земельных участков не применим, а использование доходного подхода повлечет значительную погрешность в расчете ввиду применения корректировок, обусловленных существенным различием основных характеристик оцениваемого земельного участка с расположенным на нем зданием и объектов-аналогов, которые возможно было бы выбрать для производства оценки.

Данные об объекте-аналоге № взяты экспертом из объявления о предложении на продажу с домом на снос. Исходя из того, что затраты на снос старого жилого фонда небольшие, влияние указанных затрат на рыночную стоимость объекта недвижимости, которая округляется, практически неощутимо (менее 1%). Корректировка на снос здания в данном случае не является необходимой и не влияет на итоговую стоимость исследуемого объекта.

В расчете остаточной стоимости зданий для объектов – аналогов № строительный объем рассчитан на основании данных, полученных из объявлений, копии которых имеются в приложении к экспертизе. Необходимые данные непосредственно уточнялись экспертом у продавцов. Кроме того, при расчетах эксперт использовал информацию из архивной базы оценщиков ООО «<данные изъяты>», полученную в 2011 году при проведении ими оценки аналогичных строений, применял типовые проекты аналогичных строений. Строительный объем здания определялся по формуле, предусмотренной методикой БТИ.

В расчете остаточной стоимости зданий для объектов – аналогов № экспертом выведен процент износа со ссылкой на данные о состоянии строений, полученные от продавцов недвижимости, которые непосредственно уточнялись экспертом по каждому объекту. При этом в расчетах использовались лишь относительные величины без учета экономического износа, поскольку коммерческие здания имеют меньше негативных тенденций. В разделе судебной экспертизы «Обоснования вносимых поправок» имеется ссылка на методику, по которой рассчитывается подобный износ коммерческих зданий, указанная методика имеется в свободном доступе. Кроме того, экспертом использовалось учебное пособие «Оценка недвижимости» под редакцией ФИО8, ФИО9

При расчете корректировки на масштаб экспертом использовались объекты-аналоги с отличающейся от исследуемой категорией - земли сельскохозяйственного назначения, поскольку в расчетах были применены не абсолютные величины (стоимость 1 кв. м), а относительные, выведена зависимость удельной стоимости земельного участка от его площади. В случае относительных величин влияние категории земли практически сводится к нулю. Анализ зависимости был проведён по данным предложений на продажу участков в <адрес> в 2009-2010 годах в связи с достаточно большим спектром предложений участков.

Информация об объектах-аналогах, приведенная экспертом, и сравнительный анализ объекта, представленного на экспертизу с объектами - аналогами, сведена в приведенной таблице, указаны источники информации.

В силу части 2 статьи 8 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых и практических данных.

Помимо представленных к заключению эксперта источниках информации, эксперт воспользовался данными и результатами их обработки, хранящихся в базе данных оценщиков ООО «<данные изъяты>», в котором состоит эксперт, формируемой по результатам общения с клиентами, риэлторами, маклерами, данные по ценам предложений, опубликованные в газете "Из рук в руки", а также в информационно-поисковой сети Интернет. Эксперт привел анализ зависимости одной сотки земельного участка от масштаба всего участка с построением математической модели, описывающую эту зависимость, с приведением уравнения и коэффициента корреляции. Указанные данные не противоречат общепринятым и практическим данным (чем больше общая площадь, тем меньше удельная стоимость).

В сравнительном подходе в качестве объектов-аналогов экспертом выбраны предлагаемые на продажу 5 земельных участков с категорией «под коммерческое использование». Ссылка Управления Росреестра по Тверской области на тот факт, что в качестве объекта-аналога № эксперт использовал земельный участок с категорией «под индивидуальное жилищное строительство» не состоятельна, поскольку в объявлении о предложении на продажу данного аналога указано, что продается здание с земельным участком под «торгово-офисные помещения, банковские и страховые структуры», то есть под коммерческое использование.

Оценивая экспертное заключение в соответствии со статьями 67, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что оно соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики.

Экспертом проведен анализ рынка земельных участков Тверской области и г.Твери, в том числе сегмента рынка земельных участков коммерческого назначения, к которому относится объект оценки, представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии распечаток объявлений.

При применении сравнительного подхода экспертом были подобраны объекты-аналоги, по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки. Значения единицы сравнения для объектов-аналогов по соответствующим элементам сравнения скорректированы в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Величина и основания использования корректировок обоснованы.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие о возможной его заинтересованности в исходе дела, отсутствуют. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Участвующие в деле заинтересованные лица о назначении повторной судебной оценочной экспертизы не просили, доказательств того, что рыночная стоимость земельного участка является иной, чем отражено в экспертном заключении, в ходе рассмотрения дела не представили.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов заявителя о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости и требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости по состоянию на 28 октября 2011 года, равной <данные изъяты> руб., подтверждены доказательством, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, требования ООО «Рада-альянс» подлежат удовлетворению.

Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Соответственно, по делам об оспаривании результатов кадастровой оценки заинтересованным лицом выступают исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие оспариваемые результаты кадастровой оценки. Также в качестве заинтересованных лиц к участию в деле могут быть привлечены государственные органы, наделенные полномочиями по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету.

С учетом изложенного участие в деле органа кадастрового учета, уполномоченного на включение в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, вытекает из их полномочий и является обоснованным.

В силу ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Представитель заявителя ФИО1 в судебном заседании заявил о том, что ООО «Рада-альянс» принимает на себя судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в суде первой инстанции. При таких обстоятельствах указанные судебные расходы относятся на заявителя и взысканию с заинтересованных лиц не подлежат.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Заявление ООО «Рада-альянс», поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области 26 декабря 2014 года, удовлетворить.

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> и установить ее в размере рыночной стоимости по состоянию на 28 октября 2011 года - в размере <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации через Тверской областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 10 августа 2015 года.

Председательствующий С.А.Гришина