Гражданский кодекс часть 1

Общество с ограниченной ответственностью «ПМС» обратилось в Самарский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № площадью 11075 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием – под завод, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 16 628 448 рублей.

Свои требования представитель заявителя обосновал тем, что ООО «ПМС» является собственником вышеуказанного земельного участка. Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена в приложении № 1 постановления Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 года в размере 29 225 485,25 руб. по состоянию на 01.01.2013 года. Однако рыночная стоимость данного земельного участка гораздо ниже и на основании отчета об оценке на ту же дату составляет 16 628 448 руб. На основании изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель ООО «ПМС» - ФИО1 заявленные требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении.

Представитель Министерства имущественных отношений Самарской области и Правительства Самарской области – ФИО2 возражал против удовлетворения требований, пояснив, что кадастровая стоимость была рассчитана в соответствии с требованиями действующего законодательства, оснований для удовлетворения требований ООО «ПМС» не имеется.

Представители ФГБУ «ФКП» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, администрации г.о.Самара, в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом. В письменных отзывах на имя суда просят в удовлетворении требований отказать, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость земельного участка была рассчитана в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Выслушав явившиеся стороны, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, при этом суд исходит из следующего.

В соответствии с частью 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным законом сведений о недвижимом имуществе.

Согласно пункту 11 части 2 статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Федеральным стандартом оценки «Определение кадастровой стоимости» (ФСО N 4), утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 22.10.2010 N 508, определено понятие кадастровой стоимости.

Согласно пункту 3 ФСО N 4 под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил проведения государственной кадастровой оценки земель органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Из материалов дела усматривается, что ООО «ПМС» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11075 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием – под завод, расположенного по адресу: <адрес>.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на 01.01.2013 года, в том числе и вышеназванного земельного участка, которая составила на указанную дату - 29 225 485,25 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Данной нормой также предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В силу статьи 3 названного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Заявителем в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № 18/14 от 19.09.2014 года, выполненный ЗАО Консалтинговая компания «Ценные бумаги», из которого усматривается, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 11075 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием – под завод, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.01.2013 года составляет 16 628 448 рублей.

Согласно экспертного заключения на данный отчет от 26.11.2014 года за № 3843/2014, выполненного экспертом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО3 (рег. № 0011058) отчет соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» № 135-ФЗ от 29.07.1998 года, Федеральным стандартам оценки, ССО_РОО 2010, соответствует заданию на оценку, выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, следует признать обоснованными.

Оценивая представленные сторонами в материалы дела доказательства, выслушав пояснения привлеченного к участию в деле представителя оценщика ЗАО «Консалтинговая компания «Ценные бумаги», суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет об определении рыночной стоимости земельного участка является достоверным и допустимым доказательством.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

Из представленного заявителем отчета об оценке, выполненного ЗАО Консалтинговая компания «Ценные бумаги», видно, что оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка был применен сравнительный подход, чему в отчете приведено обоснование.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом – аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходны объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Пункт 18 ФСО №1 обязывает оценщика собрать и проанализировать информацию, соответствующую требованиям достаточности и достоверности и необходимую для проведения оценки. Объект оценки должен быть описан с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не влечет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считает достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (пункт 19 ФСО №1).

В представленном отчете, выполненным ЗАО Консалтинговая компания «Ценные бумаги», имеется полное описание объекта оценки со всеми характеристиками, с описанием и приложением документов, свидетельствующих об этом (страницы отчета 14-18).

В отчете проанализировано ценообразование объекта оценки и объектов-аналогов по элементам сравнения. В качестве аналогов использованы 5 объектов с аналогичным объекту оценки видом разрешенного использования и местоположением (страницы 47-56).

В отчете произведено описание метода внесения корректировок (страницы отчета 50-54).

В отчете имеется анализ рынка земельных участков под коммерческое и производственно-складское назначение в Самарской области (страница 19).

Заявителем был соблюден досудебный порядок разрешения спора, ООО «ПМС» 29.12.2014 года обратилось с аналогичным заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области. Решением Комиссии от 29.01.2015 года № 15/3с-49 заявление ООО «ПМС» было отклонено в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», что выражается в следующем: 1.Информация о наличии ж\д ветки у объектов аналогов противоречит информации, используемой в отчете – п.4 ФСО № 3; 2. Корректировка на наличие/отсутствие ж/д ветки

Представитель ЗАО Консалтинговая компания «Ценные бумаги», привлеченный к участию в деле, в письменном отзыве подтвердил выводы, изложенные в отчете об оценке. Пояснил также, что в таблице 11.1 на с.48 отчета об оценке при описании объектов-аналогов в разрезе элементов сравнения есть информация о том, что объект-аналог № 1 не имеет железнодорожной ветки, тогда как на с.77 отчета об оценке приведена скан-копия с.130 журнала «Зеленая площадь» № 35 от 01.10.2012 года, которая подтверждает, что объект-аналог № 1 стоимостью 15 000 000 руб. и площадью 10 000 кв.м имеет железнодорожную ветку. В связи с данной технической ошибкой не была введена корректировка на наличие/отсутствие железнодорожной ветки в размере – 20%. Отсутствие данной корректировки привело к увеличению рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Суд считает, что указанные доводы оценщика заслуживают внимания, поскольку они подтверждаются текстом отчета и является очевидным, что не введение понижающей корректировки для объекта-аналога могло привести только к увеличению стоимости объекта оценки.

Лица, привлеченные к участию в деле, не привели каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной отчетом рыночной стоимости.

Также, судом не может не учитываться то, что соответствие данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением от 26.11.2014 года за № 3843/2014, составленным в порядке статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности в целях проверки отчета. А в соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, нежели указано в представленном заявителями отчете, который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, не представлено, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении требовании заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Руководствуясь пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд пришел к выводу, что требования ООО «ПМС» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11075 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием – под завод, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 16 628 448 рублей, подлежат удовлетворению.

В государственный кадастр недвижимости подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку в ходе судебного разбирательства ответчиком не были представлены доказательства, опровергающие достоверность рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в отчете об оценке.

Руководствуясь ст.ст.194-198, 258 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Требования ООО «ПМС» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 11075 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием – под завод, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 16 628 448 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Российской Федерации.

Председательствующий: