Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО комплекс пищевых предприятий «Геленджикский» (далее – ООО КПП Геленджикский) к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости

установил:

ЗАО комплекс пищевых предприятий «Геленджикский» (далее – истец или Общество) первоначально обратилось в суд с названным выше иском к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости, в котором просило об установлении кадастровой стоимости четырех земельных участков с кадастровыми номерами: <...> площадью <...> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов; <...>, площадью <...> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов; <...>, площадью <...> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов и <...>, площадью <...> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <...> 6, в размере их рыночной стоимости по состоянию на <...>

В дальнейшем истец при тех же основаниях изменил предмет спора, уменьшив объем требований, и просил об установлении кадастровой стоимости только трех земельных участков с кадастровыми номерами: <...> площадью <...> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов; <...> площадью <...> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов и <...> площадью <...> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенных по адресу: <...> в размере их рыночной стоимости по состоянию на <...>. равной соответственно <...> руб., <...> руб. и <...> руб. и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости, ссылаясь на то, что владеет данными земельными участками на праве бессрочного (постоянного) пользования на основании постановления главы администрации г. Геленджика от <...> № <...> что подтверждается государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей серия КК-<...>

В ходе рассмотрения дела определением Краснодарского краевого суда от 30 июля 2015 г. была допущена замена истца его процессуальным правопреемником - ООО КПП Геленджикский (далее - истец или Общество) в связи с прекращением деятельности юридического лица путем реорганизации в форме преобразования его организационно-правовой формы.

В обоснование заявленных требований истцом указано, что кадастровая стоимость перечисленных земельных участков была утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края (далее – Департамент) от <...> № <...> «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края» (далее – Приказ № <...>).

Государственной оценкой кадастровая стоимость данных земельных участков по состоянию на <...> была установлена в размере: <...> руб. (кадастровый номер <...>), <...> руб. (кадастровый номер <...> и <...> руб. (кадастровый номер <...>).

Считая результаты кадастровой оценки завышенными, Обществом была проведена независимая оценка, по итогам которой, согласно отчету ООО «Академия оценки бизнеса» от <...> № <...> рыночная стоимость указанных земельных участков составила: <...> руб. (кадастровый номер <...>), <...> руб. (кадастровый номер <...>) и <...> руб. (кадастровый номер <...>).

Экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков «НП «Межрегиональный союз оценщиков» от <...> № <...> выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Таким образом, истец считает, что существенная разница в кадастровой и рыночной стоимости земельных участков нарушает его права и законные интересы, как землепользователя при налогообложении.

В судебном заседании представитель ООО КПП Геленджикский по доверенности ФИО1 (далее – представитель истца) на удовлетворении заявленных требований настаивала, поддержав изложенные в исковом заявлении доводы, и просила иск удовлетворить.

Указала, в частности, что истцу на праве бессрочного (постоянного) пользования принадлежат три земельных участка с кадастровыми номерами: <...> и <...>. При этом ООО КПП Геленджикский, как правопреемник истца, также является пользователем данных земельных участков и платит добросовестно земельный налог. На этих участках располагаются объекты недвижимости, принадлежащие истцу. ООО КПП Геленджикский считает, что разница в кадастровой и рыночной стоимости земельных участков является существенной, в связи с чем, нарушаются права и законные интересы истца при налогообложении.

Согласно проведенной экспертизы, истец просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости равной: земельный участок с кадастровым номером <...> - <...> руб., земельный участок с кадастровым номером <...> - <...> руб. и земельный участок с кадастровым номером <...> - <...> руб.

Представитель администрации Краснодарского края по доверенности ФИО2 (далее – представитель администрации края) возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на исковое заявление, и просил в удовлетворении иска отказать.

Указал, в частности, что администрация Краснодарского края, как собственник названных в исковом заявлении земельных участков, возражает относительно заявленных требований и просит в их удовлетворении отказать, поскольку считает, что уменьшение кадастровой стоимости до размеров их рыночной стоимости приведет к уменьшению поступления налоговых платежей в бюджет муниципального образования город Геленджик.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, извещались надлежащим образом, о причинах не сообщили, на своем участии в судебном заседании не настаивали, представили письменные отзывы и возражения на исковое заявление и об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем, суд, учитывая, что сведения об извещении ФГБУ «ФКП Росреестра», Департамента, управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю и администрации муниципального образования город Геленджик имеются, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы искового заявления, письменные отзывы и возражения на него, в которых лица, участвующие в деле, просили в удовлетворении иска отказать, заслушав объяснения участников процесса, Краснодарский краевой суд приходит к следующему.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Статьей 390 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предписано, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде.

Как установлено и следует из материалов дела, ООО КПП Геленджикский, как правопреемник ЗАО КПП Геленджикский, на праве бессрочного (постоянного) пользования на основании постановления главы администрации г. Геленджика от <...> № <...>, что подтверждается государственным актом на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения и бессрочного (постоянного) пользования землей серия КК-<...>, выданным ЗАО КПП Геленджикский, является пользователем земельных участков с кадастровыми номерами: <...>, площадью <...> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для зданий и сооружений комплекса пищевых предприятий «Геленджикский»; <...> площадью <...> кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для зданий и сооружений комплекса пищевых предприятий «Геленджикский» и <...> площадью <...> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для зданий и сооружений комплекса пищевых предприятий «Геленджикский», расположенных по адресу: <...>

Правообладателем указанных земельных участков, согласно сведений ЕГРП, является субъект Российской Федерации – Краснодарский край.

Приказом Департамента № <...> «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края» утверждены результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов в Краснодарском крае по состоянию на <...>.

Согласно кадастровым справкам земельных участков кадастровая стоимость каждого из них составляет: с кадастровым номером <...> - <...> руб.; с кадастровым номером <...> - <...> руб. и с кадастровым номером <...><...> руб.

ООО КПП Геленджикский, полагая, что кадастровая стоимость указанных земельных участков завышена, обратилось к оценщику для проведения оценки земельного участка.

В соответствии с отчетом от <...> № <...> выполненным ООО «Академия оценки бизнеса», рыночная стоимость данных земельных участков по состоянию на <...>. определена: <...> руб. (кадастровый номер <...>), <...> руб. (кадастровый номер <...>) и <...> руб. (кадастровый номер <...>

По результатам экспертизы отчета, проведенной экспертом саморегулируемой организации оценщиков «НП «Межрегиональный союз оценщиков», отчет признан соответствующим Закону об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, о чем составлено положительное экспертное заключение от <...> № <...>

В соответствии с заключением эксперта ООО «ЭКСПЕРТ ЮФО» от <...> № <...> (судебная экспертиза), истец просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости равной: земельный участок с кадастровым номером <...> - <...> руб., земельный участок с кадастровым номером <...> - <...> руб. и земельный участок с кадастровым номером <...> - <...> руб.

Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», установленный абзацем первым статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора. В связи с этим к заявлению об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должны прилагаться документы, подтверждающие его соблюдение. О соблюдении досудебного порядка свидетельствует решение Комиссии об отказе в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости либо документы, подтверждающие факт обращения в Комиссию и не рассмотрения ею заявления в установленный законом срок. Если заявление не было принято Комиссией к рассмотрению (например, в связи с отсутствием отчета о рыночной стоимости, правоустанавливающих документов), то такое обращение не свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора (пункт 9).

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

При этом суду, прежде всего, надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

В частности, исходя из положений абзаца первого статьи 4, статьи 15, абзаца четвертого статьи 15.1, статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности отсутствие в отчете сведений об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика и непредставление иных доказательств, подтверждающих такие обстоятельства, свидетельствует о том, что данное лицо не является субъектом оценочной деятельности, а составленный им отчет не может расцениваться как допустимое доказательство (статья 60 ГПК РФ) (пункт 20).

Статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности установлено, что для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также в целях подтверждения рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Особенности проведения экспертизы отчета об определении отдельного вида стоимости объекта оценки (в частности, кадастровой стоимости), в том числе в части подтверждения стоимости объекта оценки (далее - особенности проведения экспертизы отчета), устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

Таким образом, экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу.

В силу подпункта «ж» пункта 16 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 г. № 328, в экспертном заключении указываются сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) экспертное заключение (фамилия, имя, отчество, регистрационный номер, согласно реестру членов саморегулируемой организации оценщиков).

Экспертное заключение составляется в письменной форме в соответствии с требованиями федерального закона, федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков и должно быть пронумеровано постранично, прошито, скреплено печатью саморегулируемой организации оценщиков (за исключением случаев составления экспертного заключения в виде электронного документа), подписано экспертом (экспертами), проведшим (проведшими) экспертизу отчета об оценке, утверждено руководителем экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков либо иным уполномоченным лицом, заверено руководителем исполнительного органа саморегулируемой организации оценщиков или иным уполномоченным лицом и утверждено в порядке, установленном саморегулируемой организацией оценщиков в соответствии с требованиями настоящего Федерального стандарта оценки (пункт 20 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5).

При рассмотрении настоящего дела судом установлено, что работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Краснодарского края были проведены подрядной организацией - Южным филиалом ФГУП «Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ, выполнены в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316, Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. № 39, Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Роснедвижимости от 29 июня 2007 г. № П/0152, а также Законом об оценочной деятельности и получили положительное экспертное заключение СРО НП «Кадастр-оценка» от 28 октября 2011 г. № 311-0705-01-02.

В соответствии с п. 2.1.3 приказа Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. № 222 «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка» в случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке в границах существующего населенного пункта кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель соответствующего вида разрешенного использования земельного участка, на площадь земельного участка.

Следовательно, правомочным органом власти субъекта Российской Федерации при определении кадастровой стоимости земельных участков по состоянию на <...>. не было допущено нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель при проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в состав которых также входят спорные земельные участки.

Так, из содержания отчета от <...> № <...> об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: <...> и <...>, подготовленного ООО «Академия оценки бизнеса», следует, что заказчиком проведения оценки являлось ЗАО КПП Геленджикский, которое соответствующих полномочий от собственника земельных участков – субъекта Российской Федерации (Краснодарский край) на проведение оценки, в том числе путем заключения договоров на проведение оценки, не получало.

В то время как, согласно статье 10 Закона об оценочной деятельности, в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ.

Из указанной нормы следует, что право на определение кадастровой стоимости земельного участка принадлежит непосредственно его собственнику, которым применительно к обстоятельствам настоящего дела является Департамент, осуществляющий полномочия собственника.

При этом истцу самостоятельное право на совершение сделок непосредственно с объектами оценки (земельными участками) действующим законодательством не предоставлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) юридические лица, за исключением, указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации, юридических лиц, обязаны переоформить право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, оформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 г. в соответствии с правилами, установленными главой VI Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут, переоформить право бессрочного (постоянного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков, установить сервитуты в отношении таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2016 г. по ценам, усмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.

Как установлено и следует из материалов дела, истец до настоящего времени свои права на спорные земельные участки не привел в соответствие с указанным порядком, из чего можно сделать вывод об использовании названных выше земельных участков с нарушением действующего законодательства.

Кроме того, как следует из материалов дела, согласно решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Краснодарскому краю (далее – Комиссия) от <...> № <...>, заявление ЗАО КПП «Геленджикский» о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> рассмотрено по существу и отклонено на основании того, что Государственный акт на право собственности на землю постоянного (бессрочного) пользования серия КК-<...>, представленный в Комиссию в качестве правоудостоверяющего документа, не подтверждает право постоянного (бессрочного) пользования ЗАО КПП Геленджикский и, следовательно, ООО КПП Геленджикский, как правопреемника, на указанный земельный участок.

Аналогичным образом были отклонены и два других заявления истца в отношении земельных участков с кадастровыми номерами: <...>решение Комиссии от <...>. № <...>) и <...> (решение Комиссии от <...> № <...>).

Суд также учитывает, что отчет от <...> № <...> выполненный ООО «Академия оценки бизнеса», об определении рыночной стоимости спорных земельных участков, помимо прочего, не соответствует Закону об оценочной деятельности, поскольку содержит сведения, вызывающие сомнения в достоверности определенной в нем рыночной стоимости в отношении каждого из названных выше земельных участков.

Так, согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности, отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 3 приказа Минэкономразвития России 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В силу пункта 7 ФСО № 1 подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (пункт 20 ФСО №1).

Согласно методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р (далее - методические рекомендации), на сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

- информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

- состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

- отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

Согласно пункту 10 ФСО № 3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети «Интернет» не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка (пункт 12 ФСО № 3).

В соответствии с пунктом 13 ФСО № 3 в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

Пунктом 15 ФСО № 3 установлено, что в отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

Как установлено и следует из материалов дела, в отчете от <...> № <...>, выполненный ООО «Академия оценки бизнеса», расчеты рыночной стоимости спорных земельных участков произведены с использованием сравнительного подхода, при котором оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Однако, такие корректировки по элементам сравнения, имеющим отличные характеристики у объекта оценки и объектов-аналогов в указанном отчете применены не были, что является нарушением пункта 22 приказа Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Кроме того, суд учитывает, что допустимость использования цен предложений, вместо цен состоявшихся сделок, требует проверки реальности каждого предложения во избежание использования несуществующих сообщений о продаже или сообщений с недостоверной ценой, имеющих целью привлечение внимания потенциальных покупателей, в том числе подобных объявлений от риэлтерских компаний. Несмотря на это, в принятых в отчете в качестве источников информации объявлениях не содержится каких-либо идентифицирующих сведений о предлагаемых земельных участках, позволяющих проверить их местоположение, площадь и характеристики. Более того, актуальность этих предложений на дату оценки (<...> оценщиком также не была подтверждена.

Пункт 22 ФСО № 1 устанавливает требование о достоверности к информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Как установлено, в отчете в отношении всех объектов-аналогов не представлено достоверной, документально подтвержденной информации о наличии на них коммуникаций (электричество, водопровод, газ).

Принимая во внимание изложенное, суд полагает, что отчет от <...> № <...>, выполненный ООО «Академия оценки бизнеса», не может быть в достаточной степени признан надлежащим, а рыночная стоимость, определенная в нем в отношении каждого из спорных земельных участков - достоверной.

Суд также учитывает, что, согласно пункту 14 федерального стандарта оценки (далее - ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256, сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Согласно пункту 19 ФСО № 1, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Как установлено и следует из материалов дела, названный выше отчет не отвечает указанному, равно как и принципам, установленным пункту 4 ФСО № 3, согласно которому в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности).

В силу пункта 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

В соответствии со статьей 15.1 Закона об оценочной деятельности юридическое лицо, которое намерено заключить с заказчиком договор на проведение оценки, обязано страховать свою ответственность за нарушение договора на проведение оценки и ответственность за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности на срок не менее чем один год. Страховая сумма, в пределах которой страховщик обязуется произвести выплату страхового вмещения при наступлении каждого страхового случая в течение срока действия договора обязательного страхования ответственности юридического лица, заключившего с заказчиком договор на проведение оценки, не может быть менее чем пять миллионов рублей.

Как установлено и следует из материалов дела, сведения о страховании ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, не соответствуют требованиям статьи 15.1 Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, юридическое лицо - ООО «Академия Оценки Бизнеса» не имело права на заключение такого договора на проведение оценки спорных земельных участков.

Таким образом, суд полагает, что названные выше, допущенные при подборе и сопоставлении объектов-аналогов и другие нарушения требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки не позволяют признать достоверной рыночную стоимость каждого из спорных земельных участков, сведения о которых содержатся в отчете от <...> № <...> от <...> г., выполненном ООО «Академия оценки бизнеса».

При этом суд также учитывает, что положительное заключение одной саморегулируемой организации оценщиков, равно как и выводы судебной экспертизы, которые не имеют преимущественного значения перед иными доказательствами, о соответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности сами по себе не устраняют обстоятельства, влияющие на достоверность рыночной стоимости спорных земельных участков.

Суд также учитывает, что существенное уменьшение кадастровой стоимости спорных земельных участков повлечет за собой уменьшение и налоговых платежей, в связи с чем, будут соответственно уменьшены поступления в бюджет субъекта Российской Федерации - Краснодарского края, что является недопустимым, поскольку существует необходимость сохранения разумного баланса частных и публичных интересов, а изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости по мотиву несогласия с ней не может негативно отражаться на доходах его собственника.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

С учетом изложенного суд соглашается с доводами, изложенными в письменных отзывах и возражениях на исковое заявление ФГБУ «ФКП Росреестра», администрацией Краснодарского края, Департаментом и администрацией муниципального образования город Геленджик, о том, что, в частности, отчет, представленный истцом для подтверждения кадастровой стоимости земельных участков, находящихся в его пользовании, равной их рыночной стоимости, составлен с нарушением действующего законодательства, в связи с чем, он не может служить основанием для удовлетворения заявленных требований.

Поскольку доказательств, опровергающих выводы суда, в материалы дела не представлено, суд находит заявленные требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Доводы, на которые истец ссылается в обоснование иска, не опровергают указанные выводы и не свидетельствуют о нарушении прав и законных интересов ООО КПП Геленджикский, предусмотренных законом, регулирующим возникшие правоотношения, в качестве достаточного основания для их судебной защиты.

В том числе, суд учитывает, что в материалы дела представлена только одна налоговая декларация по земельному налогу от 18 марта 2014 г., в которой в качестве отчетного периода указан 2013 г., что является недостаточным для вывода о добросовестности истца, как налогоплательщика.

При таких обстоятельствах суд считает, что в удовлетворении искового заявления ООО КПП Геленджикский к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости следует отказать.

На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-198, 253 ГПК РФ, Краснодарский краевой суд

решил:

исковое заявление ООО КПП Геленджикский к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере, равном их рыночной стоимости, и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца после вынесения судом решения в окончательной форме.

судья Краснодарского краевого суда

решение в окончательной форме вынесено 10 августа 2015 г.