Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев гражданское дело по исковому заявлению ООО «Джюса-С» об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 30.01.2015 года № 15/4с-43,

У С Т А Н О В И Л :

ООО «Джюса- С» обратилось в суд с заявлением, в котором просит признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 30.01.2015 года № 15/4с-43 об отклонении заявления ООО «Джюса - С» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5329 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием – для дальнейшей эксплуатации административно-складского здания и нежилого помещения АБК с производственным цехом, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 327 907,21 рублей.

В обоснование своих требований заявитель указал, что Общество является собственником указанного земельного участка. Кадастровая стоимость данного земельного участка утверждена в приложении № 1 постановления Правительства Самарской области № 610 от 13.11.2013 года в размере 57 052 028,04 руб. по состоянию на 01.01.2013 года. Однако, рыночная стоимость данного земельного участка гораздо ниже и на основании отчета об оценке на ту же дату составляет 9 267 823 руб. На основании изложенного, считает, что в соответствии со статьей 24.18 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, однако Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в этом было отказано, тогда как у Комиссии не имелось оснований к отказу в удовлетворении заявления, поскольку в силу закона имеются основания для пересмотра кадастровой стоимости земельного участка и определении ее в размере рыночной, определенной на туже дату.

Представитель ООО «Джюса-С» - ФИО1 заявленные требования поддержала в полном объеме по мотивам, изложенным в заявлении.

Представители Правительства Самарской области и Министертсва имущественных отношений – ФИО2, Управления Росреестра по Самарской области - ФИО3, заявленные требования не признали, считают, что Комиссией была проведена надлежащая оценка отчета об определении рыночной стоимости земельного участка, о чем отражено в решении Комиссии. Более чем указано в данном решении по поводу оснований для отказа в удовлетворении Комиссией заявления ООО «Джюса-С» пояснить не смогли.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц представители Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра» в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом.

Представитель мэрии г.о. Тольятти – ФИО4 заявленные требования не признала, считает, что Комиссией была проведена надлежащая оценка отчета об определении рыночной стоимости земельного участка. Просила назначить по делу судебную экспертизу по определению рыночной стоимости земельного участка, не указала при этом конкретные замечания по составлению отчета.

Суд, выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, приходит к выводу о том, что заявленные ООО «Джюса-С» требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В целях выявления основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости заявитель вправе обратиться к заказчику работ в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в ходе проведения государственной кадастровой оценки, или в орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, в случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 04 мая 2012 года N 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года N 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости», комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости создается уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, при его территориальном органе в соответствующем субъекте Российской Федерации.

В соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009 года № 457, таким органом является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

На основании приказа Росреестра от 06.02.2012 года № П/48 была создана Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области в составе 4 человек. Приказом Росреестра от 07.08.2014 года № П/371 в состав Комиссии были внесены изменения, численный состав остался прежним – 4 человека.

В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.05.2012 года № 263, комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, и (или) территории муниципального образования, находящегося на территории этого субъекта Российской Федерации, на основании поступившего в комиссию заявления о пересмотре кадастровой стоимости, содержащего сведения о правообладателе объекта недвижимости, в отношении которого подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости (фамилия, имя, отчество и адрес места жительства (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является физическое лицо), наименование юридического лица, почтовый адрес и место нахождения (в случае, если правообладателем объекта недвижимости является юридическое лицо), с приложением следующих документов: кадастровый паспорт объекта недвижимости; нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков (далее - положительное экспертное заключение) в случаях, установленных указанным Порядком. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.

Пунктом 20 Порядка определено, что в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Судом в ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что ООО «Джюса-С» 31.12.2014 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области (далее Комиссия) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5329 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием – для дальнейшей эксплуатации административно-складского здания и нежилого помещения АБК с производственным цехом, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 327 907,21 рублей, установленной в отчете об оценке № 374-2-14А от 01.12.2014 года, выполненным ООО «Институт независимой оценки и аудита».

Кадастровая стоимость данного земельного участка на момент обращения с указанным заявлением была установлена в соответствии с приложением № 1 постановления Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области», вступившим в силу 25.11.2013 года, и составляла 9 267 823,77 руб. по состоянию на 01.01.2013 года.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «Джюса-С» был приложен полный пакет документов, предусмотренный Федеральным законом № 135-ФЗ и Порядком, в том числе отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 374-2-14А от 01.12.2014 года, выполненный ООО «Институт независимой оценки и аудита», и положительное экспертное заключение на него № 4862/2014/2 от 17.12.2014 года, эксперта Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Решением Комиссии от 30.01.2015 года за № 15/4с-43 заявление ООО «Джюса-С» было отклонено. Основанием к отказу в удовлетворении заявления в решении Комиссия указала, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в несоответствии отчета требованиям ФСО № 3 и ФСО № 7, в т.ч. п.4 ФСО № 3 (единицы измерения объектов-аналогов).

В чем конкретно выражаются допущенные, по мнению комиссии нарушения, в решении не указано. То обстоятельство, что единицы измерения площади в отношении аналогов в источниках информации указаны в сотках, а в отчете оценщиком сотки переведены в квадратные метры, не ведет за собой искажение информации и соответственно недостоверность стоимости, определенной в отчете.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что отчет выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки. Отчет содержит все предусмотренные законодательством разделы и сведения, в частности характеристику объекта оценки (раздел 8, лист 13-18), анализ рынка (раздел 10, листы 20-26); описание процесса оценки в части применения подходов к оценке, указание на использование сравнительного подхода (метод сравнения продаж) (раздел 11); содержит исследование стоимости земельного участка по объектам-аналогам, местоположения объекта оценки. В отчете приведены использованные источники информации, приведено обоснование корректировок к ценам участков-аналогов и подробно изложен расчет рыночной стоимости земельного участка.

При изложенных обстоятельствах отчет оценщика не вызывает сомнений в полноте и достоверности. Доказательств занижения оценщиком рыночной стоимости земельного участка либо наличия оснований для объективных сомнений по поводу достоверности проведенной оценки заинтересованными лицами не представлено.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что доводы Комиссии о несоответствии отчета требованиям действующего законодательства являются несостоятельными ввиду отсутствия обоснования выводов Комиссии.

Поскольку отчет, представленный заявителем в Комиссию отвечает требованиям, предъявленным действующим законодательством об оценочной деятельности, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, у комиссии не имелось оснований для отказа в удовлетворении требовании заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной на основании отчета оценщика, на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость.

Кроме того, соответствие данного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением, при наличии которого у Комиссии не имелось оснований к отклонению заявления.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что в соответствии со статьей 258 ГПК РФ имеются все основания для удовлетворения требований ООО «Джюса-С» о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 30.01.2015 года № 15/4с-43 с возложением на Комиссию обязанности устранить допущенное нарушение.

Руководствуясь ст.ст. 194-198, 258 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области от 30.01.2015 года № 15/4с-43 об отклонении заявления ООО «Джюса-С» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5 329 кв.м, категорией земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием – для дальнейшей эксплуатации административно-складского здания и нежилого помещения АБК с производственным цехом, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 3 327 907,21 рублей.

Обязать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области устранить допущенное нарушение путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления и принятия решения на основании отчета об оценке от 01.12.2014 года № 374-2-14А, подготовленного ООО «Институт независимой оценки».

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Верховный Суд Российской Федерации.

Председательствующий: