Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, указав в обоснование требований, что она является собственником земельного участка с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 8299 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира теплая стоянка, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> Кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена по состоянию на 1 января 2012 года в размере 12 938 223, 99 рублей. Считает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает ее права, поскольку установление в завышенном размере кадастровой стоимости существенно увеличивает размер земельного налога. Согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненному ООО «РЕСУРСЫ СИБИРИ», по состоянию на 1 января 2010 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 1269747,00 рублей.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 8299 кв.м., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира теплая стоянка, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 1269747,00 рублей.

В судебном заседании представители ФИО1 - ФИО2, ФИО3 заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении и дополнении к нему.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области - ФИО4 и Мэрии города Новосибирска – ФИО5 в судебном заседании просили в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку документы не содержат достоверных доказательств о рыночной стоимости спорного земельного участка, так как отчет об оценке не соответствует требованиям пунктов 14,19,22 ФСО № 1.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области, Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, просили дело рассмотреть в их отсутствие.

В ранее представленном отзыве представитель Правительства Новосибирской области указал, что действующее законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. В то время как достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются (л.д. 138-140).

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области считает, что истцом оценка рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2010 года, т.е. на дату составления перечня земельных участков категории земель «Земли населенных пунктов», выраженная в отчете, представленном вместе с заявлением, произведена на надлежащую дату (л.д. 129-131).

Оценщик ООО «РЕСУРСЫ СИБИРИ» ФИО6, опрошенная в судебном заседании, пояснила, что на основании заключенного договора и задания заказчика ею производилась оценка рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего ФИО1 При определении рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход, в рамках которого применялся метод прямого сравнения продаж. В качестве единиц сравнения отбирались земельные участки, наиболее близкие по виду разрешенного использования и местоположению к объекту оценки, которые в дальнейшем подлежали корректировке по ценообразующим факторам.

В соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассматривается судом по правилам главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления ФИО1 по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В судебном заседании установлено и подтверждается представленной копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 10), что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером№, категория земель: земли населенных пунктов – для производственных целей, площадью 8299 кв.м., адрес (местоположение): установлено относительно ориентира теплая стоянка, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес>

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 года № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области, которые состояли на кадастровом учете по состоянию на 1 января 2010 года.

Как следует из кадастровой справки о кадастровой стоимости принадлежащего заявителю земельного участка, его кадастровая стоимость составила 12938223,99 рублей (л.д. 9).

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации ФИО1 является плательщиком земельного налога, размер которого в соответствии с положениями статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации зависит от налогооблагаемой базы, определяемой как кадастровая стоимость земельного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что поскольку завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости может повлечь за собой увеличение размеров земельного налога для ФИО1, то заявитель относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить их результаты.

В соответствии с положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в указанном выше случае защита нарушенных прав общества возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка равной его рыночной стоимости.

С целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка по заказу заявителя проведена его оценка.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка №№ от 15 декабря 2014 года, составленному ООО «РЕСУРСЫ СИБИРИ», рыночная стоимость земельного участка площадью 8299 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: № адрес (местоположение): установлено относительно ориентира теплая стоянка, расположенного в границах участка, адрес ориентира: <адрес> по состоянию на 1 января 2010 года составила 1269747,00 рублей (л.д. 11-89).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3).

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 Федерального стандартов оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО № 1).

Из отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки и показаний оценщика ООО «РЕСУРСЫ СИБИРИ» ФИО6 следует, что ею принялся сравнительный подход, в рамках которого был избран метод прямого сравнения продаж.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Однако, в пункте 3.3. отчета об оценке «Выбор аналогов для объекта оценки» (л.д. 51) указано, что оценщик, ведя отбор по критерием выбора объектов-аналогов (категория земель, разрешенное использование, вид права, условия финансирования сделки, условия продажи, дата экспозиции, наличие строений, наличие инженерных коммуникаций или возможность их подведения, местоположение, размер участка), рассмотрев выборку из земельных участков, предложенных к продаже в Новосибирской области за период октябрь-декабрь 2009 года, не выявил ни одного предложения по продаже земельного участка как в <адрес>

При таких обстоятельствах полагаю, что примененный оценщиком сравнительный подход нельзя признать обоснованным.

В связи с отсутствием предложений о продаже земельных участков, совпадающих с объектом оценки по местоположению, оценщиком было принято решение об отборе аналогов, расположенных в Новосибирском районе Новосибирской области. Указанное решение оценщик также обосновал и сопоставимостью средних удельных показателей кадастровой стоимости объектов 9 группы видов разрешенного использования в <адрес>

В результате отбора, оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога, в отношении которых в отчете приведены следующие сведения (таблица 3.3.3., л.д.53):

-земельный участок, площадью 1200 кв.м., стоимостью 250000 рублей, расположенный: <адрес> земли населенных пунктов, вид разрешенного использования сопоставим с видом разрешенного использования объекта; имеется возможность проведения коммуникаций, хорошая транспортная доступность, право собственности (объект-аналог № 1);

-земельный участок, площадью 1800 кв.м., стоимостью 600000 рублей, расположенный: <адрес> земли населенных пунктов, вид разрешенного использования сопоставим с видом разрешенного использования объекта; имеется возможность проведения коммуникаций, хорошая транспортная доступность, право собственности (объект-аналог № 2);

-земельный участок, площадью 50100 кв.м., стоимостью 5 000000 рублей, расположенный: <адрес> земли населенных пунктов, вид разрешенного использования сопоставим с видом разрешенного использования объекта; имеется возможность проведения коммуникаций, хорошая транспортная доступность, право собственности (объект-аналог № 3).

При этом, источником информации об объектах-аналогах являлся журнал «Справочник по недвижимости» № 82 от 14 декабря 2009 года.

Вместе с тем, приложенные к отчету копии страниц данного издания (л.д.84), указанную выше информацию не подтверждают, поскольку объявления о продаже объектов-аналогов сведений об имущественных правах их владельцев, относительно транспортной доступности, категории земель и возможности подключения к ним коммуникаций не содержат.

Ссылок на иные достоверные источники, из которых была взята информация о перечисленных выше характеристиках объектов-аналогов, в отчете не приведено.

Как следует из пункта 19 ФСО № 1, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Учитывая изложенное, суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Однако, приведенные в отчетах данные свидетельствуют о значительном расхождении между сравниваемыми объектами по размерам земельных участков. Так, при площади объекта оценки 8299 кв.м., площадь объекта-аналога № 1 составляет 1200 кв.м., объекта-аналога № 2 – 1800 кв.м., объекта-аналога № 3 – 50100 кв.м.

Все выбранные аналоги отличаются от объекта оценки и по местоположению, поскольку расположены в ином населенном пункте – в Новосибирском районе Новосибирской области, в то время как объект оценки – в <адрес>

Вместе с тем, стоимость земельных участков Новосибирской области различается в зависимости от района области, что связано со степенью развития района, его деловой активностью, преобладающим типом застройки, развитием транспортной и социальной инфраструктуры, инвестиционной привлекательностью.

Доводы оценщика о сопоставимости объектов-аналогов и объекта оценки по указанному критерию ввиду незначительного расхождения средней удельной кадастровой стоимости земельных участков 9 группы вида разрешенного использования в данных районах Новосибирской области не могут быть признаны обоснованными, поскольку группа видов разрешенного использования объектов-аналогов в рамках проведенной оценки определена не была.

В то время как, постановлением Правительства Новосибирской области № 535-п от 29 ноября 2011 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» утверждены 16 групп видов разрешенного использования земель населенных пунктов.

При этом, разрешенное использование является одним из основных экономических показателей земельного участка, влияющих на его стоимость.

Таким образом, в нарушение пункта 14 ФСО № 1 в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Как указано в отчете об оценке и с чем соглашается суд, оценщик в качестве элементов сравнения, являющихся основными ценообразующими факторами, определил: местоположение земельного участка, категорию земель; разрешенное использование, наличие права собственности на земельный участок; физические свойства (рельеф, площадь, форма.); инфраструктуру (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.); условия финансирования сделок с земельными участками; условия продажи земельного участка; наличие торга при совершении сделки (пункт 3.3. л.д. 54).

Следовательно, аналоги объекта оценки должны соответствовать ему по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость участка, как правовой режим.

Вместе с тем, в нарушение пункта 22 ФСО № 1 оценщиком корректировка по передаваемым правам не производилась, в то время как в приложенных к отчету объявлениях (л.д. 84), содержащих информацию об объектах-аналогах, отсутствуют сведения о правах владельцев на данные земельные участки, а в таблице № 3.3.5 «Определения рыночной стоимости» (л.д.57) без приведения документальных доказательств по всем объектам указано «право собственности».

Отказываясь от применения корректировки по фактору «категория земель и разрешенное использование», оценщик исходил из того, что оцениваемый объект и сопоставимые объекты-аналоги имеют одну и ту же категорию земель – земли населенных пунктов. Оценщик указал, что, не располагая информацией о конкретном виде разрешенного использования земельных участков-аналогов, но учитывая их размеры и местоположение в зоне Ж-2 НСО с. Толмачево, а также возможность изменения вида разрешенного использования без каких-либо денежных затрат, он приходит к выводу об идентичности вида разрешенного использования объекта оценки и объектов-аналогов (л.д. 55-56).

Однако, с данным выводом суд согласиться не может, поскольку, как было установлено ранее, группы видов разрешенного использования объектов-аналогов оценщиком не определялись, а их нахождение в приведенной градостроительной зоне Ж-2 не позволяет однозначно утверждать о соответствии виду разрешенного использования объекта оценки.

При этом, отсутствие в отчете об оценке и в материалах, приложенных к нему, сведений о кадастровых номерах объектов-аналогов, лишает суд и иных участников процесса возможности получить указанную информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости.

С учетом изложенного, доводы оценщика о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка без внесения дополнительной оплаты, не могут быть признаны судом в качестве достаточного основания для отказа от корректировки по указанному элементу сравнения.

Не может суд признать обоснованным и отказ оценщика от применения корректировки по такому элементу сравнения, как «обеспечение инженерными коммуникациями», поскольку представленная в объявлениях о продаже объектов-аналогов информация является недостаточной для однозначного вывода о полном их соответствии объектам оценки по данному ценообразующему фактору.

Таким образом, приведенные обстоятельства свидетельствуют о нарушении подпункта «в» пункта 18 ФСО № 1, согласно которому оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельного участка не получили должной оценки, в связи с чем примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта.

Кроме того, как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение экспертизы отчета является обязательным.

Согласно статье 17.1 Закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно пункту 11 ФСО № 1, при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В качестве экспертного заключения на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №01/12/14/97-РС от 15 декабря 2014 года, подготовленный ООО «РЕСУРСЫ СИБИРИ», заявителем представлено заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «СВОД» «Российское общество оценщиков» № 1188/Н-14 от 24 декабря 2014 года (л.д. 90-110), в котором указано на соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в действующей на дату составления отчета редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Между тем, указанное экспертное заключение сделано посредством анализа текста отчета и не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете, а потому не подтверждает определенную в отчете рыночную стоимость земельного участка.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а иных доказательств, достоверно подтверждающих размер рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, суду не предоставлено.

В связи с чем, заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в размере 1269747,00 рублей удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 245-250, 254-257 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

В удовлетворении заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 16 марта 2015 года.

Судья Новосибирского

областного суда Е.А.Пилипенко