Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в открытом судебном заседании в г. Благовещенске административное дело по заявлению ОАО «Санго-Плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «Санго-Плюс» обратилось с заявлением в Амурский областной суд об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование указали, что решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости земельных участков № от 09.06.2015 отклонено заявление ООО «Санго-Плюс» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес> от 21.05.2015 г. №. Считают указанное решение незаконным по следующим основаниям.

Так, результаты государственной кадастровой оценки земельного участка, утверждённые Правительством Амурской области по состоянию на 01.01.2013 г. значительно превышают рыночную стоимость данного участка, установленную в отчёте № от 22.04.2015 г. (было <данные изъяты> рублей, стало <данные изъяты> рублей), в связи, с чем нарушаются права и законные интересы заявителя как налогоплательщика.

Между тем, рыночная стоимость в размере <данные изъяты> рублей установленная в отчете № об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым № от 22.04.2015 г. составленном обществом с ограниченной ответственностью «Юр.лицо1» проверена экспертным советом некоммерческого партнёрства «Саморегулируемая организация оценщиков «Юр.лицо3» согласно положительному экспертному заключению № от 13.05.2015.

Полагаем доводы, на которых основан указанный отказ, являются формальными:

1. В соответствии с п. 8 ФСО № 7 Задание на оценку объекта (раздел 2, стр. 5) недвижимости должно содержать следующую дополнительную информацию:

- состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

- характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

- права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

Данные сведения в отчете не представлены.

Между тем, в соответствии с ФСО 1, задание на оценку должно содержать всю необходимую информацию, в том числе объект оценки: имущественные права, срок проведения оценки. В разделе 2 « Задание на оценку» (стр. 8 отчёта) содержится вся необходимая информация, соответствующая ФСО № 1, а также дополнения, согласно ФСО№ 7, а в частности, прописан объект оценки в строке « Наименование и состав объекта оценки» стр. 8 отчёта, а также указан состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (стр. 8 отчёта): указаны имущественные права объекта оценки в строке «Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав» стр. 5 отчёта в соответствии с ФСО № 7, а также указан срок проведения оценки, в частности указаны дата заключения договора и дата составления отчёта, что и представляет собой срок проведения оценки.

2. Стр. 11 раздел 7 «Описание объекта оценки» «Транспортная доступность (подъезд)» составлено согласно «визуального осмотра». Однако оценка производится на дату 01.01.2013 года, осмотр на дату оценки не мог быть произведён.

Так, объектом оценки является земельный участок, характеристики которого за период от даты оценки до момента произведения оценки не изменились (в соответствии с данными Заказчика), поэтому Оценщик произвел визуальный осмотр оцениваемого объекта на дату произведения оценки и в разделе 7 «Описание объекта оценки» (стр. 15) делает ссылку на визуальный осмотр объекта). А поэтому считают данное замечание не обоснованным.

3. В разделе 7 «Описание объекта оценки» (стр. 11) Оценщик не приводит сведения о техническом состоянии как зданий в целом, так и их конструктивных элементов, текущего использования зданий на дату оценки. Данную информацию целесообразно запросить у Заказчиков работ.

В то же время, в соответствии с ФСО №7 «Оценка недвижимости» (приказ Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. В связи с Заданием на оценку, рыночная стоимость земельного участка определяется для оспаривания кадастровой стоимости, которая законодательно разрешена и фактически применяется, поэтому Оценщик не имеет права менять вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка. А поэтому считают данное замечание также не обоснованным.

4. С учетом того, что не представлена информация по техническому состоянию и текущему использованию улучшений земельного участка (данная информация заказчиком не представлена и в отчете не обоснована) оценщиком некорректно сделан вывод о наилучшем использовании объекта оценки (стр. 28, РАЗДЕЛ 10). Данную информацию необходимо подтвердить.

В связи с тем, что в отчете приведены отказы от методов выделения, распределения, метода предполагаемого использования, метода капитализации земельной ренты и метода остатка и соответственно расчет улучшений на земельном участке не производился, Оценщик считает не обязательным приведение описания улучшений земельного участка, так как данная информация не используется в расчетах, что подтверждается п.4 ФСО №3: отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

5. Анализ рынка полностью не соответствует п. 11 ФСО №7 (раздел 8, стр. 12), в том числе, отсутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Согласно ФСО№ 3, анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. Вся информация, относящаяся к месторасположению объекта оценки (раздел 8.1 Краткая характеристика социально-экономического положения Амурской области), к сегменту рынка (раздел 8.2 Регулирование земельных отношений на территории области), анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов, основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта (раздел 8.3 Рынок земельных участков в Амурской области.

Согласно ФСО №7, объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. А поэтому считают, что приведенной в отчете информации достаточно для проведения оценки.

6. Некорректно обоснован отказ от доходного подхода (раздел 10 «Методология оценки»),

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков №568-р от 06.03.2002 г., утвержденные Министерством имущественных отношений РФ. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты не применялся, так как на рынке региона по состоянию на дату оценки отсутствовала информация о передачи в аренду земельных участков на рыночных условиях. В связи с этим невозможно определить величину земельной ренты, применение метода невозможно.

Применение метода предполагаемого использования также невозможно, поскольку на дату оценки нет никакой определенности с основными параметрами проекта, о именно с величиной и другими показателями денежного потока, вследствие отсутствия рыночной информации.

Считаем неоправданным применение метода остатка для земли в отчете, поскольку на дату оценки нет никакой определенности с основными параметрами проекта, о именно с величиной и другими показателями денежного потока, вследствие отсутствия рыночной информации.

Техника остатка для земли используется в тех случаях, когда здания и сооружения коммерческого назначения сравнительно новые или еще не построены. Их стоимость или предполагаемые затраты на строительство могут быть определены с высокой степенью точности, так же, как и продолжительность их экономической жизни. В данном случае, улучшениями земельного участка является автозаправочная станция (здание операторской - 2001 г. постройки, топливозаправочные колонки и резервуары топлива 2001 г. выпуска). Из специфики единого объекта - автозаправочная станция следует, что доход данный объект приносит от реализации топлива и логично будет предположить, что именно улучшения на оцениваемом земельном участке будут приносить основной доход, а не земельный участок, так как автозаправочную станцию можно поставить на земельном участке любой площади, хоть 1000 кв. м., хоть 10000 кв. м, и также любой формы собственности (собственность, либо аренда), доход от реализации топлива будет одинаковым. Но для реализации метода остатка, из стоимости единого объекта необходимо вычесть стоимость воспроизводства улучшений, с учетом износа. А так как год постройки улучшений 2001 год (дата оценки 2013 г.), то стоимость воспроизводства улучшений останется минимальной и в итоге наибольший чистый операционный доход будет приходиться на земельный участок. Поэтому в данном случае использование метода остатка не будет реально отражать рыночную стоимость земельного участка. Также применение ставок аренды к методу остатка невозможно, в связи с отсутствием подобной информации на рынке недвижимости Амурской области.

7. В разделе 10 «Методология оценки» в Таблице «Аналоги земельных участков» указана неполная информация об аналогах, а именно: не указан номер телефона в ссылке на источник информации, следовательно, информация не проверяема.

Замечание не обосновано, так как все контактные телефоны указаны в распечатках, представленных в приложении к отчету.

8. В разделе 10 «Методология оценки» в Таблице «Корректировки сравнимых продаж» 3-й аналог предложен 11.12.2014 года, следовательно, информация об этом аналоге получена после даты оценки и не может быть использована в отчете. В соответствии с п. 19 ФСО №1: «Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также ведёт к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки».

В разделе 10 «Методология оценки» в таблице «Корректировки сравнимых продаж» 3-й указана дата предложения 11.12.2014 года. В дате допущена техническая ошибка, на самом деле объект-аналог был предложен на продажу 11.12.2012 года, так как дата оценки 01.01.2013 года и по информации продавца, данный участок до сих пор стоит на продаже.

9. В разделе 10 «Методология оценки» в Таблице «Корректировки сравнимых продаж» Оценщик рассмотрел использование экспертного метода определения скидки на торг по методике А. А. Марчук от 2007 г. Данная методика является устаревшей. Эксперт рекомендует использовать корректировку для определения скидки на торг согласно справочника оценщика недвижимости; Справочник/Авторы Л.А. Лейфер, Д.А. Шегурова, ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки». Нижний Новгород, 2012- 257 с., опубликованного в свободном доступе сети Интернет.

Замечание считают необоснованным, так как данная методика хоть и была утверждена в 2007 году, нигде не указано, что ей нельзя пользоваться. Далее, данная методика отображает наиболее вероятную корректировку на торг в зависимости от численности населения в городе (любого региона) в справочнике Лейфера, который рекомендует нам непонятно какой Эксперт (ссылка не предоставлена), данная корректировка рассчитана экспертным путем, причем, в выборке не участвовал наш регион. Корректировка по Марчуку отображает зависимость торга от количества населения в городе и это логично. Чем больше населения, тем больше потенциальных покупателей, тем больше спрос, следовательно, торг меньше. Считают эту корректировку на торг для нашего региона обоснованной, и риэлторы также склоняются к этому мнению (по опросу риэлторов ссылка предоставлена).

Между тем, согласно ч. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. В силу ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135 - ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на увеличение цены сделки не отражаются какие - либо чрезвычайные обстоятельства. Статья 24.18 Закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Так, согласно ст. 57 КРФ каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы. Законы, устанавливающие новые налоги или ухудшающие положение налогоплательщиков, обратной силы не имеют.

По смыслу ст. 390 и п. 1 ст. 391 НК РФ устанавливается налоговая база по земельному налогу и порядок ее определения посредством использования понятия кадастровой стоимости земельного участка, которым определяется объект налогообложения. Поскольку кадастровая стоимость учитывается в целях налогообложения земельным налогом, значение этого понятия в силу ст. 11 НК РФ должно применяться в соответствии с земельным законодательством, если иное не предусмотрено названым Кодексом. Данным положением корреспондирует п. 5 ст. 65 ЗК РФ, в соответствии с которым для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 131-132 ГПК РФ, просили: Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, расположенного по <адрес>, равной его рыночной стоимости, определённой по состоянию на 1 января 2013 года в размере <данные изъяты> рублей.

Представитель ОАО «Санго-плюс» Ружникова М.А. поддержала в суде заявленные требования.

Представитель Правительства Амурской области на основании распоряжения Губернатора Амурской области от 18 декабря 2014 г. №, представитель министерства имущественных отношений Амурской области О.В. Нарыгина в письменном возражении указала, что Министерством имущественных отношений области (далее - министерство) рассмотрено исковое заявление ООО «Санго-плюс» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым № в размере рыночной стоимости в сумме <данные изъяты> руб.;

Министерство считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, в связи, с чем сообщает следующее.

В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 26 ГПК РФ гражданские дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат рассмотрению в качестве суда первой инстанции Амурский областным судом.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - статья Федерального закона) регламентирована процедура по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Абзацами 1-3, 11-13, 37 статьи Федерального закона предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Юридическими лицами кадастровая стоимость может быть оспорена в суде, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Абзацами 18-23 статьи Федерального закона установлен перечень документов, прилагаемый к заявлению об оспаривании кадастровой стоимости.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316, постановлением Правительства Амурской области от 11.03.2013 № 83 «О проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Амурской области», положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки «Юр.лицо2» от 23.10.2013 № постановлением Правительства Амурской области от 05.11.2013 № 537 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» (в ред. от 11.06.2014) (далее - постановление Правительства области) утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Амурской области по состоянию на 01.01.2013.

Постановлением Правительства области (приложение № 1) установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № на 01.01.2013 в размере <данные изъяты> руб.

В соответствии с отчетом об оценке от 22.04.2015 №, выполненным ООО «Юр.лицо1», и экспертным заключением от 13.05.2015 №. подготовленным НП СОО «Юр.лицо3» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № на 01.01.2013 составила <данные изъяты> руб.

Согласно п. 20 Приказа Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 года № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» (зарегистрировано в Минюсте России 01.06.2012 N 24426) в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

При рассмотрении заявления ООО «Санго-плюс» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия), было установлено, что отчет об установлении рыночной стоимости земельных участков не соответствует требованиям ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом ООО «Санго-плюс» не было представлено доказательств того, что соответствующий отчет был предметом рассмотрения иных оценщиков и экспертов иных саморегулируемых организаций оценщиков.

В соответствии со ст. ст. 55, 67 ГПК РФ п. п. 20-23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, в том числе отчет об установлении рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно п. 26 ФСО № 7 (приказ Минэкономразвития от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «оценка недвижимости (ФСО №7)» результаты оценки недвижимости должны определяться с использованием различных методов и подходов к оценке. Итоговый результат оценки получается на основе проведенного анализа промежуточных результатов оценки (п.28 ФСО № 7). В соответствии с п.6 искового заявления оценщик отказался от использования доходного подхода (метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования, метод остатка) на том основании, что, по его мнению, указанный подход (методы) завышают рыночную цену земельного участка. Из указанного довода ОАО «Санго-плюс» следует, что оценщик сознательно выбирал методы оценки минимизирующие рыночную стоимость земельного участка. При указанных обстоятельствах рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

Довод ОАО «Санго-плюс» о том, что применить подходы оценки и методы оценки, указанные в ФСО № 7, невозможно ввиду отсутствия соответствующей рыночной информации на территории Амурской области, не может быть признан обоснованным. Так в соответствии со сведениями ГКН на 01.01.2013 только на территории города Благовещенска имелось 23 земельных участка с разрешенным использованием для размещения АЗС, на территории: города Белогорска - 5; города Райчихинск- 7, города Тында - 6, города Шимановск - 2, Белогорского района - 1; Благовещенского района - 6, Бурейского района - 3, Ивановского района - 1; Магдагачинского района - 3; Михайловского района - 4, Октябрьского района - 2, Селемджинского района - 3, Серышевского - 3, Сковородинского - 4, Шимановского района - 1. В соответствии с п. 10 ФСО № 7 при составлении отчета об оценке допускается расширять территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта.

В связи тем, что комиссией установлен факт не соответствия отчета об установлении рыночной стоимости земельного участка ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и заявителем по делу не представлены дополнительные доказательства соответствия отчета нормам действующего законодательства, полагают, что заявленные требования по делу удовлетворению судом не подлежат.

В связи с невозможностью обеспечить явку, просили телефонограммой дело рассмотреть в отсутствие представителей министерства.

В письменном отзыве на заявление ОАО «Санго-Плюс» представитель по доверенности Управления Росреестра по Амурской области Е. А. Белодедова указала, что в производстве судьи Амурского областного суда находится дело по заявлению ОАО «Санго-Плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка №.

Сведения о земельном участке с кадастровым №, расположенном по <адрес>, с разрешенным использованием «Для эксплуатации автозаправочной станции» площадью <данные изъяты> кв. м, внесены в государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) 21.11.2005.

В Амурской области в 2013 году проводилась государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2013 года. Результаты утверждены Постановлением Амурской области от 05.11.2013 № 537 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» (далее - Постановление № 537). В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2010 № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон об оценочной деятельности» в ГКН сведения о результатах кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области внесены 12.11.2013. Постановление № 537 вступило в силу с 01.01.2014 года, в связи с чем, Постановлением Правительства Амурской области от 22.12.2007 № 33 (в редакции постановления от 25.01.2008 г. № 10) утратило силу.

Земельный участок с кадастровым № вошел в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в 2013 году.

В соответствии с постановлением Правительства Амурской области от 05.11.2013 № 537 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» кадастровая стоимость земельного участка № составляет <данные изъяты> руб., удельный показатель кадастровой стоимости - <данные изъяты> руб. за кв. м.

21.05.2015 года в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25.10.2012 № в Амурской области, при Управлении Росреестра по Амурской области (далее - Комиссия) поступило заявление ОАО «Санго- Плюс» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка, в отношении которого оспариваются результаты определения кадастровой стоимости, поданное на основании установления рыночной стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым № в размере <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2013 в отчете об оценке, выполненном ООО «Юр.лицо1» от 22.04.2015 №.

В результате рассмотрения заявления Комиссией установлено, что отличие рыночной стоимости земельного участка № от его кадастровой стоимости, определенной в размере <данные изъяты>. согласно отчету об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Амурской области от 19.08.2013 № (исполнитель Амурский филиал ФГУП «Юр.лицо4») на 01.01.2013 составляет более тридцати процентов, а именно: 71,1%(семьдесят одна целая одна десятая процента).

Заявителем представлено положительное экспертное заключение от 13.05.2015 № НП СОО «Юр.лицо3». Эксперт - Ф.И.О.18 (Член Экспертного Совета НП СОО «Юр.лицо3». Квалификационный Аттестат о сдаче Единого квалификационного экзамена № от 05.12.2013).

Членом Комиссии Ф.И.О.20 проводилась проверка отчета от 22.04.2015 № в результате которой были выявлены следующие недостатки:

Данные сведения в отчете не представлены.

2. Стр. 11 Раздел 7 «Описание объекта оценки» «Транспортная доступность (подъезд)» составлено согласно «визуального осмотра». Однако оценка производится на дату 01.01.2013, осмотр на дату оценки не мог быть произведен.

6. Некорректно обоснован отказ от доходного подхода (раздел 10 «Методология оценки»).

8. В разделе 10 «Методология оценки» в Таблице «Корректировки сравнимых продаж» 3-й аналог предложен 11.12.2014, следовательно, информация об этом аналоге получена после даты оценки и не может быть использована в отчете. В соответствии с п. 19 ФСО №1: «Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки».

9. В разделе 10 «Методология оценки» в Таблице «Корректировки сравнимых продаж» Оценщик рассмотрел использование экспертного метода определения скидки на торг по методике А. А. Марчук от 2007 г. Данная методика является устаревшей. Эксперт рекомендует использовать корректировку для определения скидки на торг согласно справочника оценщика недвижимости: Справочник/Авторы JI. А. Лейфер, Д.А. Шегурова, ЗАО «Приволжский центр финансового консалтинга и оценки». Нижний Новгород, 2012-257 с., опубликованного в свободном доступе сети Интернет.

Оформление и содержание отчета об оценке ООО «Юр.лицо1» от 22.04.2015 № не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Положительное экспертное заключение от 13.05.2015 № не соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

По результатам рассмотрения заявления комиссия решила отклонить заявление ООО «Санго - плюс» от 21.05.2015 №.

На основании вышеизложенного, Управление полагает, что требования ОАО «Санго-Плюс» не подлежат удовлетворению.

Управление просит рассматривать данное гражданское дело в судебном заседании без участия представителя, решение направить по <адрес>.

В письменном отзыве на заявление ОАО «Санго-Плюс» представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области по доверенности А.С. Сапунцова указала, что в производстве Амурского областного суда находится гражданское дело по исковому заявлению ООО «Санго-Плюс» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Ознакомившись с поступившим документами ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Амурской области поясняет, что государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе (информационным ресурсом), то есть, содержит сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Пункт 5 статьи 4 Федерального закона от 24,07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости» № 221-ФЗ (далее - Закона о кадастре) содержит указание на то, что сведения вносятся в государственных кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган документов. Так же ч.4 ст. 21 Закона о кадастре предусматривает, что орган кадастрового учета не вправе требовать от заявителя или его представителя представлять документы, не установленные Федеральным законом. В том числе, орган кадастрового учета не наделен полномочиями по воздействию (принуждению, возложении обязанности совершить какие-либо действия и т.п.) на правообладателя. При этом законодатель также указывает, что никто не вправе требовать иначе как на основании решения суда, в том числе в связи с совершением сделки, от собственника, поставленного на учет объекта недвижимости или от иного лица осуществления учета изменений данного объекта недвижимости (ч.4 ст. 16 Закона о кадастре).

Таким образом, в соответствие с действующим законодательством, внесение в государственный кадастр недвижимости сведений носит заявительный характер. Законодатель предполагает рачительное отношение землепользователя к земельному участку как особо ценному и уникальному объекту недвижимости. То есть, до тех пор, пока землепользователь или правообладатель не обратится с соответствующим заявлением, сведения в отношении объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости будут отсутствовать.

В соответствии с п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как следует из п. 11 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, в составе сведений государственного кадастра недвижимости в качестве дополнительных характеристик об объекте недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закона об оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органа местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде или комиссии.

В соответствии со статьей 24.20 Закона об оценке в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (Росреестра), направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета (ФГБУ «ФКП Росреестра»).

В течение десяти рабочих дней с даты получения сведений о кадастровой стоимости орган кадастрового учета осуществляет их внесение в государственный кадастр недвижимости, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Так же сведения в государственный кадастр недвижимости вносятся на основании решения суда с момента вступления решения в законную силу.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с момента их внесения в государственный кадастр недвижимости.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Амурской области оставляет рассмотрение данного спора на усмотрение суда.

В связи с невозможностью обеспечить явку, просили телефонограммой дело рассмотреть в отсутствие их представителей.

Иные лица, привлеченные к участию в деле, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежаще, просили письменно рассмотреть дело в их отсутствии, в связи, с чем суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив заявленные требования ОАО «Санго-Плюс», изложенные в их заявлении, выслушав представителя ОАО «Санго-Плюс» Ружникову М.А., исследовав другие материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно частей 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу статьи 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Специальные правила порядка определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения установлены в главе III.1 «Государственная кадастровая оценка» Федерального закона от 20.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со ст.24.18 данного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, и органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее также – заявители) обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (далее – заявление о пересмотре кадастровой стоимости).

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценке или в соответствии статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С заявлением о пересмотре кадастровой стоимости на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость, в комиссию могут обратиться юридические лица, физические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено, что ОАО «Санго-Плюс» на праве собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации автозаправочной станции, общая площадь <данные изъяты> кв. м., <адрес>, кадастровый номер земельного участка: №. (Свидетельство о государственной регистрации права от 07 мая 2001 года, серия №).

В связи, с чем общество является налогоплательщиком земельного налога за вышеуказанный земельный участок.

Согласно справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость указанного земельного участка с кадастровым №, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, определена по состоянию на 01.01.2013 года и составляет <данные изъяты> руб. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по муниципальным и городским округам Амурской области утверждены постановлением Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года № 537.

Из Отчёта № от 22.04.2015 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №» следует, что рыночная стоимость земельного участка, общей площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым №, расположенного в <адрес>, по состоянию на 01 января 2013 года составляет <данные изъяты> руб.

Из указанного отчета усматривается, что при проведении рыночной стоимости земельного участка специалистами оценка объекта выполнена на основе анализа данных кадастрового паспорта, нормативно-справочной и статистической информации о состоянии и изменении уровня цен в данном регионе. При этом исследовательская часть отчета логична, последовательна и мотивирована, наличие методологических ошибок при проведении исследования суд не усматривает.

Из положительного экспертного заключения № от 13.05.2015 года, выполненного экспертом НП СОО «Юр.лицо3» следует, что Отчёт №, составленный 22.04.2015 года «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв. м., находящегося по <адрес>» соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Определение рыночной стоимости оценки в целом соответствует приведенным в отчете методическим основам определения стоимости и сложившейся российской практики оценки земельных участков. Существенных методологических и методических ошибок не выявлено.

Таким образом, исходя из приведенных доказательств, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки используемого заявителем земельного участка его рыночной стоимости.

Как следует из постановления Правительства Амурской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Амурской области» от 05 ноября 2013 года № 537, сведения о кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего на праве собственности заявителю, были внесены в государственный кадастр недвижимости на основании утвержденных средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов в разрезе муниципальных районов (городских) округов Амурской области (приложения 3 к данному постановлению Правительства Амурской области).

Следовательно, в данном случае установление рыночной стоимости полученной в результате индивидуальной оценки объекта и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В ходе судебного разбирательства представителями филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Амурской области, Управления Росреестра по Амурской области, а также Правительства Амурской области данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка, что могло бы подставить под сомнение достоверность отчета Отчёта № от 22.04.2015 «Об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №» не пре6дставлено, ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет определения данного показателя не заявлялось.

В силу статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ (в ред. от 21.07.2014 №225-ФЗ) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

При таких обстоятельствах суд находит подлежащим удовлетворению заявление ОАО «Санго-Плюс» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по <адрес> и установлении с 01 января 2013 года кадастровой стоимости данного земельного участка равной рыночной в размере <данные изъяты> рублей.

Руководствуясь ст. ст. 175 - 180 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по <адрес> и установить с 01 января 2013 года кадастровую стоимость данного земельного участка равной рыночной в размере <данные изъяты> рублей.

На решение суда могут быть поданы в апелляционную инстанцию Амурского областного суда апелляционные жалобы в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Амурского областного суда А.П.Бушманов