Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, указав в обоснование требований, что она является собственником земельного участка с кадастровым №, категория земель – земли населенных пунктов – для эксплуатации станции технического обслуживания, площадью 4010 кв.м., находящегося по адресу: <адрес> Кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена в размере 10913936,80 рублей. Считает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает ее права, поскольку установление в завышенном размере кадастровой стоимости существенно увеличивает размер земельного налога. Согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненному ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов», по состоянию на 1 января 2010 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 726813 рублей.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 4010 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации станции технического обслуживания, местоположение: <адрес> равной рыночной стоимости в размере 726813 рублей.

В судебное заседание ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщила.

Представитель ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, разрешение дела оставил на усмотрение суда (л.д.154-156).

В соответствии с частью 4 статьи 246 ГПК РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд может признать обязательной явку в судебное заседание представителя органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица. В случае неявки указанные лица могут быть подвергнуты штрафу в размере до десяти установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда.

Явку указанного выше заинтересованного лица обязательной суд не признавал, в связи с чем, в силу положений части 4 статьи 167 ГПК РФ, предусматривающей, что суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие, приходит к выводу о возможности рассмотрения настоящего дела в отсутствие неявившегося представителя Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области.

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие. В ранее представленном отзыве указал, что действующее законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. В то время как достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются (л.д.147-149).

В судебном заседании представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области ФИО3 и представитель мэрии города Новосибирска ФИО4 просили в удовлетворении заявленных требований отказать, поскольку представленные документы не содержат достоверных доказательств о рыночной стоимости спорного земельного участка.

Оценщик ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» ФИО5, опрошенная в судебном заседании, пояснила, что на основании заключенного договора и задания заказчика ею производилась оценка рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего ФИО1 При определении рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход, в рамках которого применялся метод сравнительных продаж. В качестве единиц сравнения отбирались земельные участки, наиболее близкие по местоположению к объекту оценки, которые в дальнейшем подлежали корректировке по ценообразующим факторам.

В соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассматривается судом по правилам главы 23 ГПК РФ в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления ФИО1 по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании установлено и подтверждается представленной копией свидетельства о государственной регистрации права (л.д. 8), что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 4010 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов – для эксплуатации станции технического обслуживания, адрес (местоположение): <адрес>

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области.

Согласно указанной оценке, кадастровая стоимость принадлежащего ФИО1 земельного участка по состоянию на 01 января 2010 года составила 10913936,80 рублей (л.д. 9).

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ ФИО1 является плательщиком земельного налога, размер которого в соответствии с положениями статьи 391 Налогового кодекса РФ зависит от налогооблагаемой базы, определяемой как кадастровая стоимость земельного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что поскольку завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости может повлечь за собой увеличение размеров земельного налога для ФИО1, то заявитель относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить их результаты.

В соответствии с положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в указанном выше случае защита нарушенных прав общества возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка равной его рыночной стоимости.

С целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка по заказу заявителя проведена его оценка.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости недвижимого имущества – земельных участков № 870-Р от 28 ноября 2014 года, составленному ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов», рыночная стоимость земельного участка площадью 4010,0 кв.м., кадастровый номер: №, расположенного по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 1 января 2010 года составила (округленно) 726813, 00 рублей (л.д.10-115).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3).

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 Федерального стандартов оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО № 1).

Из отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки следует, что оценщик ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов» ФИО5 применяла сравнительный подход, в рамках которого избрала метод сравнения продаж.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Однако, в пункте 6.3. отчета об определении рыночной стоимости недвижимого имущества (л.д. 64) оценщиком указано, что он не выявил достаточного количества земельного участков из земель населенных пунктов, предназначенных под коммерческую застройку, близких по количественным и качественным характеристикам (месторасположение, категория земель, разрешенное использование и т.п.) к оцениваемому участку.

Учитывая изложенное, полагаю, что примененный оценщиком сравнительный подход нельзя признать обоснованным.

При этом, в качестве критериев выбора объектов-аналогов оценщиком определены: дата экспозиции (4 квартал 2009 года); категория земель (земли населенных пунктов); возможность использования под размещение объектов общественно-делового назначения; площадь (достаточная для реализации аналогичного инвестиционного проекта – от 1000 кв.м. включительно); местоположение (<адрес> крупные поселения прилегающих к нему районов <адрес>) (п. 6.3. отчета, л.д. 64).

В результате отбора, оценщиком были выбраны 3 объекта-аналога, в отношении которых в отчете приведены следующие сведения (таблица 6.3.5., л.д.69):

-земельный участок, площадью 1000 кв.м., стоимостью 150000 рублей, расположенный: <адрес> земли населенных пунктов/для социально-культурных целей разрешено, право собственности (объект-аналог № 1);

-земельный участок, площадью 1200 кв.м., стоимостью 250000 рублей, расположенный: <адрес> земли населенных пунктов/для социально-культурных целей разрешено, право собственности (объект-аналог № 2);

-земельный участок, 1500 кв.м., стоимостью 400000 рублей, расположенный: <адрес> земли населенных пунктов/для социально-культурных целей разрешено, право собственности (объект-аналог № 3).

В обоснование выбранных объектов-аналогов оценщик указывает, что данные объекты являются наиболее сходными по характеристикам для оценки рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Источником информации об объектах-аналогах являлись журналы «Справочник по недвижимости» № 80 от 30.12.2009 г., № 74 от 19.10.2009 г., № 84 от 28.12.2009 г.

Однако, приложенные к отчету копии страниц данных изданий (л.д. 107-110) приведенную выше информацию не подтверждают, поскольку объявления о продаже объектов-аналогов сведений об имущественных правах их владельцев не содержат.

Отсутствуют в данных объявлениях сведения и о категории земель, а также виде разрешенного использования, в то время как в таблице 6.4.2. (л.д. 73-74) все объекты-аналоги отнесены к землям населенных пунктов, на которых разрешено СТО и административное назначение.

Ссылок на иные достоверные источники, из которых была взята информация о перечисленных выше характеристиках объектов-аналогов, в отчете не приведено.

Как следует из пункта 19 ФСО № 1, информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Учитывая изложенное, суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.

Показания свидетеля Щ. о получении информации от собственников земельных участков и агентств по продаже недвижимости не могут быть приняты во внимание, поскольку отсутствие в рассматриваемом отчете об определении рыночной стоимости информации обо всех лицах, от которых получались оценщиком сведения и информация для подготовки отчета, является нарушением принципов проверяемости и достаточности отчета (пункт 4 ФСО № 3).

В соответствии с пунктом 22 ФСО № 1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Как указано в отчете об определении рыночной стоимости земельного участка и с чем соглашается суд, основными ценообразующими факторами являются: условия рынка, передаваемые права на объект; рельеф, конфигурация и транспортная доступность; размер площади объекта, условия финансирования; условия продажи; дата продажи, местоположение; категория земель; вид разрешенного использования; наличие инженерных (возможность быстрого подведения) коммуникаций; наличие железнодорожного пути.

Однако, в нарушение пункта 22 ФСО № 1 оценщиком произведена корректировка цены за 1 кв.м. только на торг и не применены корректировки по иным элементам сравнения, имеющим отличные характеристики у объекта оценки и объектов-аналогов (таблица 6.4.2. «Корректировка значений единиц сравнения», л.д. 73-74).

Так, оценщиком указано, что корректировка на рельеф, конфигурацию и транспортную доступность не применялась, поскольку все выбранные аналоги имеют идентичные характеристики по данным критериям.

Вместе с тем, в отчете об оценке не приведены сведения о рельефе и конфигурации объектов-аналогов, их транспортной доступности (виды сообщений и их удаленность).

Приходя к выводу, о том, что корректировка на изменение цен во времени не требуется, так как все аналоги выставлены на продажу в четвертом квартале 2009 года и дата оценки и дата оферты близки, оценщик исходил из сроков экспозиции коммерческой недвижимости - более трех месяцев (таблица 5.3.3., л.д. 48). Однако вывод оценщика о сопоставимости сроков экспозиции земельных участков и сроков экспозиции коммерческой недвижимости носит предположительный характер (л.д. 38).

Не может суд согласиться и с выводами оценщика об одинаковой инвестиционной привлекательности объекта оценки и объектов-аналогов, а потому отсутствием необходимости корректировки по местоположению.

Так, представленная оценщиком информация об объектах–аналогах не позволяет их идентифицировать, в том числе, и по такому параметру как месторасположение на территории Новосибирской области (удаленность от населенного пункта, жилых построек, транспортных магистралей т.д.) и применить соответствующий корректировочный коэффициент, поскольку в таблице 6.3.5.(л.д. 60) указан только административный район Новосибирской области, без привязки к какому-либо ориентиру.

Отказываясь от применения корректировки по фактору «категория земель и разрешенное использование», оценщик не учел, что понятия «категория земель» и «вид разрешенного использования» не являются тождественными.

Постановлением Правительства Новосибирской области № 535-п от 29 ноября 2011 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» утверждены 16 групп видов разрешенного использования земель населенных пунктов. Однако, к какой из групп видов разрешенного использования относятся объект оценки и объекты-аналоги оценщик не установил. В связи с чем, отсутствие соответствующей корректировки нельзя признать обоснованным.

Указание в отчете на возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка без внесения дополнительной оплаты, достаточным основанием для отказа от корректировки по указанному элементу сравнения также не является.

А поскольку в отчете об определении рыночной стоимости и в материалах, приложенных к нему, не имеется сведений о кадастровых номерах объектов-аналогов, то у суда и иных участников процесса отсутствует возможность получить информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о нарушении подпункта «в» пункта 18 ФСО № 1, согласно которому оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельного участка не получили должной оценки, в связи с чем примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта.

Кроме того, как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение экспертизы отчета является обязательным.

Согласно статье 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно пункту 11 ФСО № 1, при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В качестве экспертного заключения на Отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества № 870-Р от 28 ноября 2014 года, подготовленный ООО «Союз независимых оценщиков и консультантов», представлено заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «СВОД» № 1113/Н-14 от 16 декабря 2014 года (л.д.116-137), в котором указано на соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Между тем, указанное экспертное заключение сделано посредством анализа текста отчета и не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете, а потому не подтверждает определенную в отчете рыночную стоимость земельного участка.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а иных доказательств, достоверно подтверждающих размер рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, суду не предоставлено.

В связи с чем, заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 726813 рублей удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 245-250 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

В удовлетворении заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Мотивированное решение суда изготовлено 2 марта 2015 года.

Судья Новосибирского

областного суда Е.А.Пилипенко