Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Кийковой Е.А.,

представителя заинтересованного лица администрации г. Ставрополя Горской Я.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда административное дело по административному иску Общества с ограниченной ответственностью «Рубеж» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю края, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Рубеж» обратилось с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю края, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска ООО «Рубеж» указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:12:031812:379, площадью 16755 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Биологическая, 18а.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 38118462,75 рублей.

27 мая 2016 года ООО «Рубеж» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере 4813 000 рублей, определенной оценщиком ООО «Деловой партнер» в отчете об оценке № 00390 от 04 мая 2016 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 15 июня 2016 года указанное заявление отклонено.

Полагая результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего обществу земельного участка недостоверными, нарушающими его права как плательщика земельного налога на это имущество, поскольку его кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость и ведёт к неправомерному увеличению налога, ООО «Рубеж» просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 2028/8-4 от 20 сентября 2016 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031812:379 по состоянию на 01 января 2015 года составила 17601 000 рублей.

В судебное заседание административные ответчики - Министерство имущественных отношений Ставропольского края и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю не явились, в представленных ранее письменных заявлении и возражениях просили о рассмотрении дела в отсутствие их представителей.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца ООО «Рубеж» Карабунарлы А.В. в судебном заседании поддержала административный иск, просила установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, определенной оценщиком ООО «Деловой партнер» в отчете об оценке № 00390 от 04 мая 2016 года, в размере 4813 000 рублей.

При этом выводы экспертного заключения о величине рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка не оспаривала.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Кийкова Е.А. просила вынести законное и обоснованное решение. Не возражала против выводов заключения судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости земельного участка.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Ставрополя Горская Я.О. административный иск не признала, пояснив, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, повлечет снижение поступлений денежных средств от уплачиваемого истцом земельного налога в бюджет муниципального образования. Просила вынести законное и обоснованное решение. Выводы экспертного заключения о величине рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка не оспаривала.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующему выводу.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:12:031812:379, площадью 16755 кв.м, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Биологическая, 18а, принадлежит на праве собственности ООО «Рубеж» на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий ООО «Рубеж» на праве собственности, № 310 от 23 сентября 2009 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 26-АЖ 311033 от 02 июня 2010 года.

В силу вышеизложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного земельного участка затрагивает права и обязанности его собственника ООО «Рубеж» как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского

края от 27 ноября 2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 31 марта 2016 года, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031812:379 определена по состоянию на 01 января 2015 года в размере 38118462,75 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, ООО «Рубеж» в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО «Деловой партнер» отчет об оценке № 00390 от 04 мая 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости – 01 января 2015 года, определена в размере 4813 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 15 мая 2016 года № 342/11-16.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобрано 5 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по важнейшим из ценообразующих факторов при оценке земельных участков: местоположению, целевому использованию, виду передаваемых прав (кроме объекта-аналога № 4), а также другим характеристикам, влияющим на стоимость объекта.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов - аналогов от объекта оценки откорректированы с обоснованием поправок и расчетом их значений.

Содержащиеся в экспертизе сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов, расположенных в г. Ставрополе, в районе промышленной застройки, что и объект оценки, об иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Объекты, отобранные в качестве аналогов, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, срок экспозиции на рынке июль-декабрь 2014 года, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.ru, архиве бесплатных объявлений, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о дате публикации этих объявлений, а также необходимую информацию о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта относительно рыночной стоимости оцениваемого земельного участка у суда не имеется.

В то же время представленный административным истцом отчет об оценке № 00390 от 04 мая 2016 года, составленный оценщиком ООО «Деловой партнер», не может быть признан надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Положения пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 года N 299, предусматривают, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В нарушение приведенного требования ФСО № 3 в отчете об оценке не приведена достаточная и достоверная информация об объектах-аналогах.

Так, указанные оценщиком в таблице сравнения параметры по местоположению, одному из ключевых оценочных факторов, использованных объектов - аналогов: аналог № 1 – г. Ставрополь, ул. 8-я Промышленная, аналог № 3 – г. Ставрополь, пр-т. Кулакова (страница 61 отчета), не подтверждаются доказательствами.

В приложенных к отчету скрин-шотах интернет-страниц с объявлениями о продаже в отношении аналога № 1 не указан адреса объекта, иной документально подтвержденной информации о местоположении этого объекта в отчете не имеется.

По объекту № 3 месторасположение участка отражено в объявлении «по трассе Ставрополь-Ростов. Район села Верхнерусское». В отчете же оценщиком указан иной адрес аналога № 3 – г. Ставрополь, пр-т. Кулакова, что повлекло необоснованный отказ от применения корректировки по этому элементу сравнения.

На странице 64 отчета приведена понижающая корректировка к объектам-аналогам относительно автомагистралей в размере 29 % по отношению к объекту оценки. Между тем в отчете отсутствует информация о местоположении объектов-аналогов № 1 и № 2 вблизи автомагистралей.

Перечисленные выше недостатки в отчете являются существенными, информация, приведенная в отчете, не подтверждена, содержание отчета об оценке вводит в заблуждение, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что указывает на недостоверность и неправильность отчета.

В силу предписаний статьи 12 Федерального закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного, административный иск ООО «Рубеж» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы № 2028/8-4 от 20 сентября 2016 года, в размере 17601 000 рублей.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Федеральный закон N 135- ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По настоящему делу заявление ООО «Рубеж» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 27 мая 2016 года.

В силу части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В абзаце третьем пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с представленным ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации заявлением, стоимость услуг по производству судебной оценочной экспертизы составила 30 800 рублей.

Учитывая, что ООО «Рубеж» обратилось в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка, реализуя в судебном порядке имеющееся у него право на установление его кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом, как следует из материалов дела, административными ответчиками непосредственно не оспаривались наличие у админитративного истца такого права и указанный в его заявлении размер рыночной стоимости земельного участка, принятое по настоящему делу решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с истцом юридических интересов.

В связи с чем, расходы по оплате за проведение судебной оценочной экспертизы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:031812:379, площадью 16755 кв.м, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Биологическая, 18а, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 17601 000 рублей (семнадцать миллионов шестьсот одна тысяча рублей).

Заявление ООО «Рубеж» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 27 мая 2016 года.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Рубеж» в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по проведению судебной экспертизы в размере 30800 (тридцать тысяч восемьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 26 октября 2016 года.