Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Будаевой З.Т. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания, Правительству Республики Северная Осетия-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, Администрации местного самоуправления Ардонского района Республики Северная Осетия-Алания, Администрации местного самоуправления Ардонского городского поселения Ардонского района Республики Северная Осетия-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на ..., обязании Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

Будаева З.Т. обратилась в Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания с административным исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания), с привлечением в качестве заинтересованных лиц Правительства Республики Северная Осетия-Алания, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания (далее - Управление Росреестра по РСО-Алания), Администрации местного самоуправления Ардонского района Республики Северная Осетия-Алания (далее - АМС Ардонского района РСО-Алания) об установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующих построек (цех по розливу минеральной воды), находящегося по адресу: ..., равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 1 января 2015 года, обязании ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующих построек (цех по розливу минеральной воды), находящегося по адресу: ... равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.

В обоснование иска указано, что на основании договора купли-продажи от 25 апреля 2012 года и акта приема-передачи от 25 апреля 2012 года истица является собственником объектов недвижимого имущества, а именно, нежилого здания (литер А), 1-этажное, общей полезной площадью ... кв.м. (запись регистрации ...); нежилого здания (литер Б), 1-этажное, общей полезной площадью ... кв.м. (запись регистрации ...); нежилого здания (литер В), 1-этажное, общей полезной площадью ... кв.м. (запись регистрации ...); нежилого здания (литер Г), 1-этажное, общей полезной площадью ... кв.м. (запись регистрации ...), расположенных по адресу: .... В начале 2015 года Будаева З.Т. инициировала вопрос о приобретении в собственность земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., на котором расположены указанные здания, обратившись в АМС Ардонского района РСО-Алания, где ей разъяснили, что размер выкупной стоимости участка зависит от его кадастровой стоимости. Ознакомившись с предварительным расчетом выкупной стоимости земельного участка и не согласившись с его кадастровой стоимостью в размере ... рублей по состоянию на 1 января 2015 года, Будаева З.Т. заказала отчет об оценке, по результатам которого, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составила ... рублей. Руководствуясь нормами материального и процессуального права, регулирующими спорные правоотношения, а также принимая во внимание, что согласно положительному экспертному заключению Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ... отчет об оценке рыночной стоимости соответствует положениями федерального законодательств, Будаева З.Т. просит удовлетворить исковые требования в полном объеме.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству определением судьи Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 1 октября 2015 года к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено Правительство Республики Северная Осетия-Алания.

Определением Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания от 5 ноября 2015 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица на стороне ответчика привлечена Администрация местного самоуправления Ардонского городского поселения Ардонского района Республики Северная Осетия-Алания (далее - АМС Ардонского городского поселения Ардонского района РСО-Алания).

В судебном заседании Чехоев В.Г., представляющий интересы административного истца Будаевой З.Т. на основании нотариально удостоверенной доверенности, поддержал заявленные требования, пояснив, что в силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, следовательно, права Будаевой З.Т. могут быть нарушены при приобретении в собственность земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., ввиду несоответствия внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости. В обоснование рыночной стоимости земельного участка в размере ... рублей сослался на отчет ...зк, составленный оценщиком М.С.П., и положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 22 июня 2015 года .... Указал иные основания правомерности заявленных исковых требований.

В судебном заседании Магометов А.А., представляющий интересы административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания на основании доверенности, просил отказать в удовлетворении исковых требований Будаевой З.Т. сославшись на доводы, изложенные в письменном возражении ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по РСО-Алания, приложенные к материалам дела.

В судебном заседании Галуев А.Д., представляющий интересы административного ответчика Правительства Республики Северная Осетия-Алания на основании доверенности, просил отказать в удовлетворении исковых требований Будаевой З.Т., указав, что отчет ...зк, составленный оценщиком М.С.П., не отвечает признакам достоверности, а требования истицы об установлении рыночной стоимости земельного участка преждевременны, поскольку, Будаева З.Т. не обращалась с письменным заявлением к собственнику о выкупе земельного участка.

В судебном заседании Цидаев В.В., представляющий интересы заинтересованного лица Управления Росреестра по РСО-Алания на основании доверенности, разрешение заявленных требований предоставил на усмотрение суда, подтвердив принадлежность Будаевой З.Т. на праве собственности объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером ....

В судебном заседании Бурдули Н.Г., представляющий интересы заинтересованного лица АМС Ардонского района РСО-Алания на основании доверенности, просил отказать в удовлетворении исковых требований Будаевой З.Т., пояснив, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства, подтверждающие обращение истицы в органы местного самоуправления с заявлением о выкупе земельного участка, а также указал на недостоверность сведений в отчете ...зк.

В судебном заседании представители заинтересованного лица АМС Ардонского городского поселения Ардонского района РСО-Алания Джанаев А.Р., действующий на основании доверенности, и Глава АМС Ардонского городского поселения Ардонского района РСО-Алания Маргиев А.Г., просили отказать в удовлетворении исковых требований Будаевой З.Т., пояснив, что отчет о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... не соответствует требованиям закона, а сама Будаева З.Т. после 1 января 2015 года не обращалась в АМС Ардонского городского поселения Ардонского района РСО-Алания с заявлением о выкупе данного земельного участка.

В судебное заседание административный истец Будаева З.Т., извещенная надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, не явилась, об уважительных причинах неявки суду не сообщила.

В силу части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, извещаются судом о времени и месте судебного заседания.

В соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, а также их представители, в случаях, если представители извещены судом и (или) ведение гражданами административного дела с участием представителя является обязательным, обязаны до начала судебного заседания известить суд о невозможности явки в судебное заседание и причинах неявки. Если указанные лица не сообщили суду о причинах своей неявки в судебное заседание в установленный срок, такие причины считаются неуважительными и не могут служить основанием для вывода о нарушении процессуальных прав этих лиц.

Суд, руководствуясь указанными процессуальными положениями, считает возможным проведение судебного разбирательства в отсутствие административного истца Будаевой З.Т. по имеющимся письменным доказательствам в материалах дела.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей процессуальных сторон, показания оценщика М.С.П., Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания не находит оснований для удовлетворения исковых требований Будаевой З.Т.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частью 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 3 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (абзац 2 части 1 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности (часть 3 статьи 17.1 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

По делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Как видно из материалов дела, административный истец Будаева З.Т. является собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: ..., а именно: нежилого здания, общей площадью ... кв.м., инвентарный номер ..., запись государственной регистрации права от 15 мая 2012 года ...; нежилого здания (литер «Г»), общей площадью ... кв.м., инвентарный номер ..., запись государственной регистрации права от 15 мая 2012 года ...; нежилого здания, общей площадью ... кв.м., инвентарный номер ..., запись государственной регистрации права от 5 июля 2012 года ...; нежилого здания (литер «А»), общей площадью ... кв.м., инвентарный номер ..., запись государственной регистрации права от 15 мая 2012 года ....

Согласно кадастровому паспорту от 30 марта 2015 года ..., земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., с почтовым адресом ориентира: ..., с кадастровой стоимостью на 1 января 2015 года в размере ... рублей, относится к категории земель населенных пунктов.

Учитывая, что выкупная цена земельного участка с кадастровым номером ... зависит, в том числе, от его кадастровой стоимости, установленной на 1 января 2015 года, Будаева З.Т. в обоснование рыночной стоимости участка приложила отчет ...зк, составленный оценщиком М.С.П. и положительное экспертное заключение на указанный отчет Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ....

Согласно отчету ...зк от 12 мая 2015 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленному оценщиком М.С.П., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2015 года составляет ... рублей.

Исходя из содержания положительного экспертного заключения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ..., подписанного экспертом ...11, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка ...зк с кадастровым номером ... соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки (далее - ФСО).

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12). Оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (абзац 3 статьи 15).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе требованиям ФСО. В случае возникновения сомнений в обоснованности отчета об оценке и достоверности определения рыночной стоимости суд в соответствии со статьей 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались (пункт 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Оценив в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что оценка рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2015 года проведена оценщиком М.С.П. с нарушением положений Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и требований ФСО.

В пункте 4 ФСО № 3, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254, действовавшего на момент составления отчета ...зк, раскрыты принципы, которых должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке. В частности, такими принципами являются принципы обоснованности и однозначности, которые предусматривают, что информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности), содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности), состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В соответствии с подпунктом «ж» пункта 8 ФСО № 3 вне зависимости от вида объекта оценки, в отчете об оценке, в числе прочего, должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Судом установлено, что указанная информация, содержащаяся в отчете ...зк, не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и требованиям ФСО.

Согласно содержанию отчета ...зк численность и плотность населения Республики Северная Осетия-Алания указана по данным переписи 2002 года (пункт 11.4., стр. 18 Отчета), далее плотность населения республики следует из данных 2005 года (пункт 11.4.2., стр. 19 Отчета), численность населения Алагирского района Республики Северная Осетия-Алания указана на 1 января 2005 года (пункт 11.4.2., стр. 20 Отчета), итоги социально-экономического развития Республики Северная Осетия-Алания приведены за 9 месяцев 2014 года (пункт 11.5., стр. 22-24 Отчета).

Изложенное, свидетельствует о недостоверности указанных сведений на 1 января 2015 года - дату определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ....

В соответствии с пунктом 20 ФСО № 1, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, действовавшего на момент составления отчета ...зк, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Как усматривается из отчета ...зк, оценивая земельный участок с кадастровым номером ...М.С.П. применил сравнительный подход, при этом, оценщик отказался от доходного и затратного подходов (пункт 13.2., стр. 42 Отчета).

Отказ от использования доходного подхода оценщик мотивирует спекулятивным рынком земли в Республике Северная Осетия-Алания, что, по мнению М.С.П., заведомо занизит стоимость оцениваемого земельного участка.

Между тем, судом установлено, что в материалах дела, включая отчет ...зк, отсутствует достоверная информация (расчеты, аналитические материалы, экспертные исследования и т.д.), позволяющая сделать вывод о спекулятивном рынке земли в Республике Северная Осетия-Алания, как основание неприменения доходного подхода при оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2015 года.

В силу пунктов 13 - 15 ФСО № 1, действовавших на момент составления отчета ...зк, под доходным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Следовательно, в рамках доходного подхода, оценщик М.С.П. имел реальную возможность проанализировать зависимость цены объекта оценки от какого-либо фактора, исходя из конъюнктуры рынка, применимой к земельному участку с кадастровым номером ..., либо обосновать возможность применения аналитических данных в отношении иного вида недвижимого имущества к оцениваемому объекту, однако, формально и необоснованно отказался от использования доходного подхода.

Таким образом, оценщиком М.С.П., при составлении отчета ...зк нарушен пункт 20 ФСО № 1.

Согласно пункту 22 ФСО № 7, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений; б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным; в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке; г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема; д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания; е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав; условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия); условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия); условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия); вид использования и (или) зонирование; местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики; экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики); наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью; другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость; ж) помимо стоимости, сравнительный подход может использоваться для определения других расчетных показателей, например арендных ставок, износа и устареваний, ставок капитализации и дисконтирования.

Суд считает, что при выборе и использовании объектов-аналогов оценщиком М.С.П. нарушены требования пункта 14 ФСО № 1, согласно которому объектом - аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Суть использования для оценки сравнительным подходом объектов-аналогов состоит в выявлении общей закономерности формирования цены сходных объектов. Для этого аналоги должны быть сопоставимыми, т.е. не должны существенно отличаться друг от друга.

Вместе с тем, как усматривается из отчета ...зк, в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал объекты, существенно отличающиеся от оцениваемого.

Согласно материалам дела объект оценки - земельный участок с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., находится на юго-восточной окраине ..., разрешенное использование - под эксплуатацию существующих построек (цех по розливу минеральной воды), застроен (стр. 15 Отчета), при этом, в качестве объектов-аналогов оценщиком были взяты те, которые имеют значительно меньшую площадь (1300 кв.м. каждый аналог), не являются муниципальной собственностью, имеют двойную характеристику жилого и коммерческого имущества, не застроены, расположены рядом с центром ... (объекты-аналоги № 2 и № 3).

Исходя из содержания таблицы 16 в качестве источника информации по объектам-аналогам № 2 и № 3 указана газета «Вся реклама» от 4 августа 2014 года (стр. 44 Отчета), между тем, согласно выкопировке указанного объявления, приложенной к отчету (стр. 60 Отчета), имеется информация только по объекту-аналогу № 3 площадью 13 соток (1300 кв.м.) продажной стоимостью ... рублей. Рекламную информацию о продаже объекта-аналога № 2, площадью 1300 кв.м., продажной стоимостью ... рублей, светокопия объявления не содержит.

Согласно отчету ...зк оценщик М.С.П. проанализировал рынок предложений на дату оценки, т.е. на 1 января 2015 года (стр. 43 Отчета), между тем, даты предложений по объектам-аналогам указаны за период с 1 августа по 9 сентября 2014 года, без срока действия публичной оферты.

Исходя из содержания отчета ...зк, по объектам-аналогам приведена неполная адресная информация. Отсутствие указания точного местоположения земельных участков, приводит к погрешности в расчетах корректировки на местоположение.

В отчете ...зк и приложениях к нему отсутствуют кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.

Изложенное, по мнению суда, не позволяет полагать содержащуюся в отчете ...зк информацию о ценах объектов-аналогов на дату проведения оценки (1 января 2015 года), из которых рассчитывалась рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., достоверной, что является нарушением требований пункта 19 ФСО № 1 и пункта 10 ФСО № 3, согласно которым информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

При проведении оценки в отчете оценщиком введен ряд корректировок.

Так, оценщиком введена корректировка на время продажи/предложения объектов-аналогов в размере +13 процентов, при этом, М.С.П. ссылается на данные опроса представителей агентств недвижимости региона (таблица 13, стр. 31 Отчета), указав, что с января по декабрь (без года) цены на земельные участки под коммерческую застройку выросли в среднем на 21 процент, а с середины года до декабря (без указания года) цены изменились на 13 процентов. Между тем, как установлено судом, таблица 13 отчета ...зк не содержит информацию о данных опроса представителей агентств недвижимости региона на предмет изменения цен в г. Ардоне на земельные участки за указанный период времени.

Исходя из содержания отчета, оценщик М.С.П., применяя указанную корректировку к объектам-аналогам (таблица 19, стр. 48 Отчета), не обладал достоверной информацией об использовании объектов-аналогов под коммерческую застройку.

Применяя к объектам-аналогам, расположенным в г. Ардоне, корректировку на уторговывание в размере -8 процентов оценщик сослался на данные таблицы 14 (стр. 32 Отчета), между тем, указанные скидки предусмотрены для различных сегментов недвижимости г. Владикавказа.

Применяя к объектам-аналогам № 2 и № 3 корректировку на местоположение в размере -11 процентов, оценщик ссылается на данные опроса представителей агентств недвижимости региона (таблица 13, стр. 31 Отчета), указав, что цены на земельные участки на окраине города (без указания наименования города) в среднем дешевле участков, находящихся недалеко от центра, на 11 процентов. Между тем, как установлено судом, таблица 13 отчета № 106-15зк не содержит информацию о данных опроса представителей агентств недвижимости региона на предмет изменения цен на земельные участки в г. Ардоне в зависимости от их местоположения.

Также оценщиком неверно определена корректировка на площадь. Данная корректировка введена оценщиком на основе устаревших данных анализа кадастровой стоимости земель промышленного назначения. Оценщик использовал статью А.Д. Власова «Проблемы кадастровой оценки земельных участков под промышленными объектами в поселениях», опубликованную в журнале «Имущественные отношения в Российской Федерации», № 1 (40), 2005г. Вместе с тем, оценщиком не приведено обоснования корректности использования соответствующих данных по состоянию на дату оценки (1 января 2015 года) для региона объекта оценки. Кроме того, соответствующая корректировка действительна для земельных участков под производственную застройку, тогда как объекты-аналоги к таковым не относятся. Таким образом, оценщиком нарушен пункт 22 ФСО № 1, согласно которому, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Соответственно, исходя из необоснованных и недостаточных корректировок при сравнении объекта оценки и объектов-аналогов, отчет ...зк в приведенной части не соответствует статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, так как делает невозможным установление наиболее вероятной цены, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции и которая должна быть типичной именно для аналогичных объектов оценки.

Необоснованный отказ от применения других подходов, кроме сравнительного, по мнению суда, влечет изменение рыночной стоимости объекта недвижимости, а неправильный расчет корректировок для учета ценообразующих факторов ведет к изменению его рыночной стоимости.

Показания оценщика М.С.П., допрошенного в судебном заседании, о достоверности отчета ...зк, суд оценивает критически, как не соответствующие установленным по делу обстоятельствам.

На основании изложенного, допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, являются, по убеждению суда, существенными, влияют на достоверность оценки рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2015 года, что указывает на недостоверность и неправильность отчета ...зк. Таким образом, представленный Будаевой З.Т. отчет не является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка.

Ссылки представителя административного истца на наличие положительного экспертного заключения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ..., подписанного экспертом Могилой В.Ф., полученного на отчет ...зк, подлежат отклонению, поскольку данное заключение является одним из видов письменных доказательств, и подлежит оценке по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Суд не согласен с представленным положительным экспертным заключением, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета ...зк требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

При рассмотрении административного дела по существу, стороны не заявляли ходатайство о назначении судебной экспертизы на предмет установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... на 1 января 2015 года, что в совокупности с отсутствием процессуальной обязанности суда в назначении указанной экспертизы по собственной инициативе, предполагает возможность вынесения судебного решения по имеющимися в материалах дела доказательствам.

Таким образом, исходя из материалов дела, административный истец Будаева З.Т. не представила суду достоверные доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере ... рублей по состоянию на 1 января 2015 года, в связи с чем, заявленные исковые требования подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Северная Осетия-Алания

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Будаевой З.Т. к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания, Правительству Республики Северная Осетия-Алания, с привлечением в качестве заинтересованных лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Северная Осетия-Алания, Администрации местного самоуправления Ардонского района Республики Северная Осетия-Алания, Администрации местного самоуправления Ардонского городского поселения Ардонского района Республики Северная Осетия-Алания об установлении кадастровой стоимости земельного участка, площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующих построек (цех по розливу минеральной воды), находящегося по адресу: ..., равной его рыночной стоимости в размере ... рублей по состоянию на 1 января 2015 года, обязании Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Северная Осетия-Алания внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., из земель населенных пунктов, разрешенное использование: под эксплуатацию существующих построек (цех по розливу минеральной воды), находящегося по адресу: ..., равной его рыночной стоимости в размере ... рублей отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Северная Осетия-Алания в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.Э. Батагов