Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению индивидуального предпринимателя К.И.М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и обязании внести указанные сведения в государственный кадастр недвижимости,

установил:

ДД.ММ.ГГГГ индивидуальный предприниматель К.И.М. обратился в Ленинградский областной суд с исковым заявлением к Управлению Росреестра по Ленинградской области об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб., и обязании Управление Росреестра по Ленинградской области внести в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в вышеуказанном размере, указав, что кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб. В ходе проведенной оценщиком оценки установлено, что рыночная стоимость земельного участка, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляла <данные изъяты> руб. Согласно экспертному заключению отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. ДД.ММ.ГГГГ он обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ленинградской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка. ДД.ММ.ГГГГ получил отказ в пересмотре кадастровой стоимости. Полагает, что результаты государственной кадастровой оценки вышеуказанного земельного участка являются недостоверными и нарушают его права, как плательщика земельного налога (т.1 л.д.12-14)

В связи с определением рыночной стоимости земельного участка на дату утверждения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ, заявитель уточнил свои требования и просил установить кадастровую стоимость принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном его рыночной стоимости, составляющей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ – <данные изъяты> руб., обязав Управление Росреестра по Ленинградской области внести в государственный кадастр недвижимости в качестве новой кадастровой стоимости земельного участка его рыночную стоимость в вышеуказанном размере (т.1 л.д.197).

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГК.И.М. вновь уточнил свои требования и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной, определенной в заключении эксперта, и составляющей <данные изъяты> рублей

Учитывая, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости являются сведениями федерального государственного информационного ресурса (ГКН), носят общедоступный характер, являются основанием для определения размера налоговых обязательств и утверждаются решением исполнительного органа государственной власти субъекта РФ, оспаривание этих сведений осуществляется по правилам производства по делам, возникающим из публичных правоотношений (гл.23 ГПК РФ), вне зависимости от формы обращения лица в суд.

С учетом изложенного, исковое заявление ИП К.И.М. было рассмотрено судом с учетом положений гл.23 ГПК РФ и к участию в деле в качестве заинтересованных лиц определением суда были привлечены Правительство Ленинградской области, администрация МО «Бугровское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, ФГБУ «ФКП Росреестра».

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области в письменном отзыве на заявление К.И.М. указал, что кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с п.2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития № 222 от 12.08.2006 и постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ленинградской области». Филиал не является уполномоченным органом на самостоятельное принятие решения об изменении кадастровой стоимости земельного участка, может выступать лишь исполнителем принятого судом решения (т.2 л.д.134-137).

В письменном отзыве представителя Правительства Ленинградской области указано, что представленный заявителем отчет № не соответствует действующему законодательству в сфере оценочной деятельности. Оценщиком был неправильно осуществлен подбор объектов-аналогов. В отношении ряда объектов-аналогов использована недостоверная информация. Необоснованно применена корректировка по величине комиссионных риелторских компаний к аналогам, которые продавались частными лицами. Не указана квалификация привлеченных специалистов, степень их участия, не обоснована необходимость их привлечения (т.2 л.д.138-140).

В судебное заседание представители Управления Росреестра по Ленинградской области и администрации МО «Бугровское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области, будучи надлежащим образом извещенными о месте и времени судебного заседания, не явились, о причинах неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не ходатайствовали, в связи с чем суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Присутствующий в судебном заседании заявитель К.И.М. настаивал на удовлетворении заявленных требований. Полагал очевидным факт того, что кадастровая стоимость земельного участка в разы превышает его рыночную стоимость.

Представитель заявителя П.С.В. указал, что рыночная стоимость земельного участка определена в отчете, на который представлено положительное экспертное заключение. Установленная в ходе судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка незначительно отличается от стоимости, указанной в отчете. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта не имеется, поскольку эксперт был предупрежден об уголовной ответственности. Просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости, указанной в заключении эксперта.

Представители заявителя К.М.В. и П.М.А. поддержали доводы заявители и настаивали на удовлетворении заявленных им требований.

Представитель Правительства Ленинградской области Р.А.Г. возражала против удовлетворения заявления. Поддержала доводы, изложенные в письменном отзыве, относительно несоответствия представленного отчета требованиям федеральных стандартов оценки. Критически оценила заключение эксперта, поскольку при его составлении экспертом выборочно использовались положения федеральных стандартов оценки. В нарушении п.19 ФСО № 1 эксперт использовал информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Экспертом не были проведены корректировки на степень благоустройства, наличие коммуникаций, подъездных путей.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области В.Т.В. возражала против удовлетворения заявления в связи с тем, что заявителем не было представлено достоверных доказательств рыночной стоимости земельного участка. Как представленный заявителем отчет об оценке, так и заключение эксперта выполнены с нарушением положений федеральных стандартов оценки.

Выслушав объяснения заявителя и его представителей, объяснения представителей заинтересованных лиц, пояснения эксперта, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.57 Конституции РФ каждый обязан платить законно установленные налоги и сборы.

Исходя из положений ст.65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как указано в ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. При этом, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Согласно ст.24.18 Закона об оценочной деятельности результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером №, местоположением: <адрес>, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для эксплуатации тепличного комплекса, площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровая стоимость <данные изъяты> руб. (т.1 л.д.148).

ДД.ММ.ГГГГ филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области принято решение о кадастровом учете изменений объекта недвижимости, учтенного в государственном кадастре недвижимости с кадастровым номером №т.1. л.д.146).

В связи с изменением вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № на вид разрешенного использования - «для промышленного использования» его кадастровая стоимость составила <данные изъяты> руб. (т.1 л.д.151).

Принимая во внимание положения ст.24.19 Закона об оценочной деятельности суд приходит к выводу, что датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № является ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ИП К.И.М. по договору купли продажи приобрел у ООО «В» в собственность за <данные изъяты> руб. земельный участок с кадастровым номером № (т.2 л.д.109).

ДД.ММ.ГГГГ за К.И.М. зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для промышленного использования, общая площадь <данные изъяты> кв.м., местонахождение: <адрес> (т.1 л.д.37).

Из кадастровой справки о кадастровой стоимости земельного участка следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость составляет <данные изъяты> руб. Дата утверждения кадастровой стоимости – ДД.ММ.ГГГГ (т.1 л.д.36).

Исходя из указанной кадастровой стоимости, К.И.М. производил оплату земельного налога (т.1 л.д.189-196).

ДД.ММ.ГГГГ по заказу К.И.М. был подготовлен отчет об оценки объекта недвижимости №, в котором указано, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты> руб. (т.1 л.д.50).

ДД.ММ.ГГГГ комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости отказала К.И.М. в принятии к рассмотрению заявления от ДД.ММ.ГГГГ о пересмотре кадастровой стоимости (т.1 л.д.25).

В обоснование своих доводов о наличии оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, заявителем в суд, после уточнения заявленных требований, был представлен отчет об оценке № составленный ООО «1К» от ДД.ММ.ГГГГ.

Из указанного отчета следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. (т.2 л.д.2).

Отчет составлен оценщиками С.В.С. и С.Д.В., являющимися членами НП «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки». Ответственность оценщиков застрахована в ОАО «АльфаСтрахование» на сумму <данные изъяты> руб. (т.2 л.д.78-84).

Согласно выполненному НП «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки» экспертному заключению № № от ДД.ММ.ГГГГ, отчет об оценке № ООО «1К» от ДД.ММ.ГГГГ соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. Итоговая величина рыночной стоимости может быть подтверждена, признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки (т.2 л.д.92).

Согласно положениям статей 24.15 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, в силу ст.55 ГПК РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчёт независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В представленном заявителем отчете № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена на ДД.ММ.ГГГГ, то есть не на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, названный отчет не может служить допустимым доказательством, подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности должна быть установлена его кадастровая стоимость.

Относительно представленного заявителем отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ следует отметить, что общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки изложены в ст.11 Закона об оценочной деятельности.

Согласно указанной статьи отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно пункту 3 федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённого приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254 (далее - ФСО №3), отчёт об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценки и требования к проведению оценки (ФСО№ 1)», утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256 (далее- ФСО № 1), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходные подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Из отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что в рамках сравнительного подхода оценщиком совместно использованы метод относительно-сравнительного анализа и метод ранжирования значений ценообразующих факторов с последующим формированием для каждого объекта-аналога интегрального показателя качества. Суть совместного использования состоит в то, что сначала делаются количественные корректировки, которые выполняются для первой группы элементов сравнения, а затем относительный анализ используется для второй группы элементов сравнения (т.2 л.д.45).

Следовательно, в рамках сравнительного подхода оценщик использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённым распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировку по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающую их отличия от оцениваемого земельного участка; расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Судом установлено, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал четыре земельных участка, наиболее подходящие к объекту оценки, исходя из прав собственности на объекты-аналоги, категории земель, по разрешённому использованию, с близкими сроками предложений к продаже, с расположением объектов в близлежащем месте, в отношении которых в отчёте приведены следующие сведения:

- земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, стоимостью <данные изъяты> руб., расположенный в <адрес>, земли населенных пунктов под производственное использование, возможно подключение коммуникаций, участок не разработан (объект-аналог № 1);

- земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, стоимостью <данные изъяты> руб., расположенный в <адрес>, земли населенных пунктов под производственное использование, получены ТУ, участок не разработан (объект-аналог № 2);

- земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м, стоимостью <данные изъяты> руб., расположенный в <адрес>, земли населенных пунктов под производственное использование, электроснабжение, участок не разработан (объект-аналог № 3);

Вместе с тем приложенные к отчёту об оценке копии объявлений указанную выше информацию не подтверждают.

Так, в объявлениях о продаже объектов-аналогов № 1, 2, 3, 4 не указаны имущественные права их владельцев, в отношении объекта-аналога № 4 указанно, что на участке имеются все коммуникации. По всем объектам-аналогам объявления о продаже не содержат сведений относительно их транспортной доступности. В отношении объекта-аналога №2 невозможно установить площадь земельного участка.

Ссылку в отчете на то, что информация по указанным земельным участкам уточнялась у риелтеров в результате телефонных переговоров в октябре 2012 года, суд не может признать достоверной, поскольку документов, подтверждающих указанные обстоятельства, в отчете не имеется и суду не представлено.

Кроме того, в приложенных к отчёту об определении рыночной стоимости объявлениях, содержащих сведения об объектах-аналогах, отсутствуют сведения о правах владельцев на данные земельные участки, при этом в таблице 11.2-2. 6 по всем объектам указано «собственность», без документального подтверждения. Корректировка по правам оценщиком не производилась, несмотря на то, что аналоги объекта оценки должны соответствовать ему по такой основной экономической характеристике, определяющей стоимость участка, как правовой режим.

Отсутствие в отчёте об определении рыночной стоимости кадастровых номеров объектов-аналогов лишает суд возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделках.

При определении рыночной стоимости оцениваемого участка оценщиком были произведены следующие корректировки – на тип сделки, на местоположение, на общую площадь, на инженерные коммуникации.

При этом, проводя корректировку на условия сделки, оценщиком были снижена стоимость всех объектов-аналогов на 3% (величину комиссионных риелторских компаний), без учета того, что только объект-аналог №3 продавался агентством недвижимости.

При проведении корректировки на местоположение, общую площадь, инженерные коммуникации оценщиком использовал качественный анализ, в ходе которого были выделены основные ценообразующие характеристики, назначены оценочные границы ценнообразующих факторов, назначены оценки объектам-аналогам и объекту оценки, полученные баллы весовых оценок были умножены на соответствующие весовые коэффициенты, проведен качественный анализ по трем переменным зависимостям от суммарного весового фактора, путем подбора подходящей функции аппроксимации по максимальному коэффициенту корреляции была выявлена наиболее подходящая модель и путем подстановки суммарного весового фактов объекта оценки в выбранную функцию аппроксимации было получено наиболее вероятное значение стоимости объекта.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 N 568-р, в результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Однако, в представленном отчете не указана окончательная стоимость объектов-аналогов после проведения всех корректировок, что лишает пользователя отчета возможности проверить обоснованность выбора объектов-аналогов.

При этом, после проведения корректировки по первой группе элементов сравнения скорректированная стоимость объектов-аналогов отличалась более чем в полтора раза.

Таким образом, анализ представленного отчёта об оценке свидетельствует, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбраны объекты, не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований пункта 14 ФСО № 1.

Следовательно, отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ не отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, поэтому не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

При оценке представленного заявителем положительного экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ суд исходит из положений ст.17.1 Закона об оценочной деятельности, согласно которому под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 июля 2011 г. № 328 утвержден федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» (далее - ФСО № 5), пунктом 4 которого установлено, что под экспертизой отчета об оценке понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком (оценщиками), являющимся (являющимися) членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы.

В ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками).

В экспертном заключении указываются в том числе:

результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в

частности требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков;

результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам;

результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости;

вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован (пункт 16 ФСО № 5).

В данном случае представленное в материалы дела заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков нельзя признать соответствующим указанным положениям ФСО № 5 и, следовательно, надлежащим доказательством соответствия отчета оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности, поскольку проведенная экспертиза отчета носит нормативно-методический характер и не является подтверждением стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

Кроме того, в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ содержатся явные ошибки, а именно, при проверки отчета на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки указано, что при проведении оценки специалисты (эксперты) не привлекались, следовательно, экспертом не дана оценка степени участия специалистов (экспертов) в проведении оценки, необходимости их привлечения.

Принимая во внимание то, что вопрос о размере рыночной цены земельного участка, исходя из характера заявленных К.И.М. требований, является одним из юридически значимых для данного дела, имеется значительное расхождение между рыночной стоимостью земельного участка, определенной в отчете об оценке, представленном заявителем, и стоимостью, определенной органом кадастрового учета на основе результатов государственной кадастровой оценки, а также, принимая во внимание несоответствие представленного отчета требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, судом, в целях всестороннего и полного рассмотрения дела, было удовлетворено ходатайство К.И.М. о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка.

Производство судебной экспертизы было поручено М.В.А., являющегося членом Общероссийской общественной организации «Российской общество оценщиков», ответственность которого застрахована в ОСАО «РесоГарантия» на страховую сумму в размере <данные изъяты> руб. (т.2 л.д.161, 165 ).

Согласно заключению эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, составляет <данные изъяты> руб. (т.2 л.д.209).

Из заключения эксперта следует, что при его подготовке использовались положения ГПК РФ, Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, ст.3,4,5,6,8(ч.1),13,14 ФСО № 1, ст.4,5,6 ФСО №2, ст.7,8 ФСО № 7.

Для определения рыночной стоимости земельного участка экспертом был использован сравнительный подход. От использования доходного подхода эксперт отказался, поскольку не имел в полном объеме информации о сдаче в аренду аналогичных объектов недвижимости и величине арендных ставок.

Поскольку не удалось найти в свободном доступе предложений о продаже земельных участков во временном диапазоне, максимально приближенном к дате оценки – ДД.ММ.ГГГГ, экспертом были отобраны следующие объекты-аналоги, предложенные к продаже по состоянию на июнь 2015 года:

аналог № 1 – земельный участок по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. стоимостью <данные изъяты> руб. Земли населенных пунктов для промки, Коммуникации рядом;

аналог № 2 – земельный участок по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. стоимостью <данные изъяты> руб. Земли населенных пунктов промышленного назначения. 3 км до КАД. Асфальтированный подъезд. Собственность;

аналог № 3 – земельный участок в <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м. стоимостью <данные изъяты> руб. Земли населенных пунктов, назначение - промышленность. Пустой, без коммуникаций (т.2 л.д.200-202).

Экспертом была произведена корректировка на закрытие сделки в размере 7% и корректировка на дату продажи в размере 76%.

При этом, при определении корректировки на дату продажи эксперт исходил из того, что изменение стоимости недвижимости за период можно рассчитать, вычислив отношение курса доллара США на начало и конец периода.

Правильность указанного расчета по мнению эксперта подтверждается проведенным им анализом информации, согласно которого за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость участков промышленного назначения выросла в среднем на 60-80 %.

Составивший заключение эксперт М.В.А. в судебном заседании пояснил, что при подготовке заключения выборочно руководствовался определенными положениями федеральных стандартов оценки, поскольку в них не содержится положений регулирующих проведение судебной экспертизы. В первую очередь руководствовался Федеральным законом от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Информацию о размере скидки на торг и сведения о характеристиках земельных участков получил в ходе непосредственных бесед с продавцами объектов, выбранных в качестве аналогов. Для подготовки заключения никаких специалистов не привлекал, все сведения были взяты из общедоступных источников. Сообщил, что в таблице корректировок им указан размер непосредственно величины корректировки. Корректировку на подъезд к земельным участкам не проводил. Считал, что объекты-аналоги подобраны правильно, поскольку скорректированная стоимость всех объектов существенно не отличается.

Согласно ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены:

время и место производства судебной экспертизы;

основания производства судебной экспертизы;

сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу;

сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы;

предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов;

объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы;

сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы;

содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

В соответствии со ст.86 ГПК РФ эксперт дает заключение в письменной форме. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Оценивая представленное заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ, суд не может согласиться с выводами эксперта о возможности выборочного использования федеральных стандартов оценки при подготовке заключения.

Например, эксперт посчитал возможным вообще не руководствоваться положениями ФСО №3, содержащем в том числе принципы изложения информации: принципы существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности, при том, что требования к соблюдению принципов изложения информации в отчете по существу согласуются с требованиями, предъявляемыми к заключению экспертизы в соответствии со ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ, так как в последнем отражено, что заключение эксперта должно отражать содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, а также оценку результатов исследований, обоснование и формулировку выводов по поставленным вопросам.

Кроме того, в нарушение положений п.19 ФСО №1 экспертом была использована информация о событиях, произошедших после даты оценки (подбор объектов аналогов, сведения о курсе доллара США).

Также суд учитывает, что согласно разделу 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 №568-р, местоположение, разрешенное использование, физические характеристики (включая площадь) отнесены к наиболее важным факторам стоимости.

При этом, эксперт не усмотрел оснований для проведения корректировки на площадь, несмотря на то, что площадь земельных участков существенное отличается – от 18000 кв.м. до 27000 кв.м.

Указывая в анализе ценообразующих факторов на то, что качество подъездных путей может снизить стоимость объекта оценки до 10-15%, эксперт не усматривает оснований для проведения корректировки на качестве подъездных путей, так как эта характеристика у исследуемого объекта и объектов-аналогов совпадает. Однако, из информации по объекту-аналогу № 2 следует, что данный земельный участок имеет асфальтированный подъезд.

Вышеуказанное свидетельствует о том, что заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ не может с достоверностью свидетельствовать о размере рыночной стоимости земельного участка.

В связи с допущенными нарушениями в заключении эксперта, наличием обоснованных замечаний представителя Правительства Ленинградской области относительно достоверности определенной экспертом рыночной стоимости земельного участка, судом на обсуждение сторон был поставлен вопрос о необходимости проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы. Однако, заявитель К.И.М., представители Правительства Ленинградской области и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ленинградской области от проведения по делу повторной судебной оценочной экспертизы отказались.

Как разъяснено в п.19 постановления Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе.

Поскольку, ни представленный заявителем отчет о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 30.10.2012, ни проведенная по определению суда судебная экспертиза об установлении рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности по изложенным выше основаниям, а судебная экспертиза не соответствует также и требованиям ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в части требований об указании содержания и результатов исследований с указанием примененных методов; оценки результатов исследований, наличия обоснования, то суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных заявителем К.И.М. требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, в связи с непредставлением заявителем допустимых, достоверных и достаточных доказательств рыночной стоимости земельного участка на ДД.ММ.ГГГГ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя К.И.М. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> в размере равном рыночной стоимости, составляющей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты> рублей, и обязании внести указанные сведения в государственный кадастр недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы, через Ленинградский областной суд, в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья С.Г. Ночевник

Решение в окончательной форме изготовлено 13 июля 2015 года.