Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Кийковой Е.А.,

представителя заинтересованных лиц - администрации города Невинномысска Быковой Е.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Корн-2» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Корн-2» обратилось с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска ООО «Корн-2» указало, что на основании договора аренды № 861 от 10.04.2012 года, заключенного между Администрацией муниципального образования город Ипатово Ставропольского края, именуемое «Арендодатель», и общества с ограниченной ответственностью «Корн-2», именуемое «Арендатор», последнему принадлежит право владения и пользования земельным участком, кадастровый номер: <…>, площадью <…>квадратных метров, местоположение: Ставропольский край, город Невинномысск, улица <…>, разрешенное использование: для производственной деятельности.

В соответствии с Постановлением Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 года № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной плат, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер арендной платы устанавливается по виду разрешенного использования земельного участка под номером 9 и определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на 3(три) процента.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости от 30.06.2016 года кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 14 апреля 2016 года составляет <…>рублей. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 21 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки основаниям земель населенных пунктов в Ставропольском крае».

Данным приказом утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01.01.2015 года. Административный истец полагает, что установленная по состоянию на 01.01.2015 года кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости. В соответствии с Отчетом № КС 302/2016 от 26 июля 2016 года «Об определении рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер <…>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: край Ставропольский, город Невинномысск, <…>, по состоянию на 01.01.2015 года рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, площадь <…>кв.м., кадастровый номер <…>, составляла 1 570 000 (один миллион пятьсот семьдесят тысячи) рублей.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная Приказом Министерства имущественных отношений от 27.11.2015 года № 1380, по состоянию на 01.01.2015 года превышает его рыночную стоимость в 2,2 раза.

Согласно Положительному экспертному заключению № ЭП-130716-2-РВ от 28 июня 2016 года Отчет об оценке №КС 302/2016 от 26 июля 2016 года «Об определении рыночной стоимости земельного участка», кадастровый номер <…>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица <…>, по состоянию на 01.01.2015 года рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, площадь 3 038 кв.м, кадастровый номер <…>, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности НП «СРОО «Экспертный совет»; определенная в Отчете стоимость объекта оценки подтверждена.

Ссылаясь на нормы законодательства, указывает, что кадастровая стоимость земельных участков, определенная в установленном законом порядке, как правило, не может превышать их реальную рыночную стоимость.

С целью досудебного урегулирования спора ООО «Корн-2» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

На основании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю в удовлетворении заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка было отказано.

В заявлении просит установить кадастровую стоимость принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Корн-2» на праве владения и пользования земельного участка с кадастровый номер <…>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица <…>, по состоянию на 01.01.2015 года рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, площадь 3 038 кв.м., кадастровый номер <…>, составляла 1 570 000 (один миллион пятьсот семьдесят тысяч) рублей, определенной на основании отчета №КС 302/2016 от 26 июля 2016 года «Об определении рыночной стоимости земельного участка, кадастровый номер <…>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица <…>, по состоянию на 01.01.2015 года.

Уточнив административное исковое заявление, просила установить кадастровую стоимость принадлежащего обществу с ограниченной ответственностью «Корн-2» на праве владения и пользования земельного участка с кадастровым номером <…>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Невинномысск, улица <…>, площадь 3 038 кв.м., в размере его рыночной стоимости 1872000 (один миллион восемьсот семьдесят две тысячи) рублей, определенной на основании Заключения эксперта № 259/10/16 Э от 07 ноября 2016 года по состоянию на 01.01.2015 года.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края в судебное заседание не явились, о причине неявки суд не известили

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца ООО «Корн-2» Ержак Г.В. в судебном заседании поддержала исковые требования, с учетом выводов судебного экспертного заключения уточнила требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере 1872000 (один миллион восемьсот семьдесят две тысячи) рублей.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Кийкова Е.А. просила вынести законное и обоснованное решение, при этом выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривала.

Представитель заинтересованных лиц - администрации города Невинномысска и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Невинномысска Быкова Е.С. административный иск не признала, пояснив, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к существенному уменьшению поступлений от уплачиваемых арендных платежей за пользование этого участка в бюджет города. Не возражала против выводов судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, замечаний к проведенной по делу судебной оценочной экспертизы не имела, замечаний к примененным объектам аналогам, корректировкам не имелось, ходатайств к проведению повторной экспертизы не заявляла.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, пояснения эксперта Думбровского А.В., суд приходит к выводу об удовлетворении уточненного административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ООО «Корн-2» является арендатором земельного участка с кадастровым номером <…>, площадью 3038 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственной деятельности, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Невинномысск, улица <…>, что подтверждается договором аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 88 от 19 апреля 2012 года.

Согласно пункту 4 договора аренды арендная плата начисляется с 10.04.2012 года. Размер арендной платы за 2012 год составляет 103341, 82 рубля (сто три тысячи сорок один рубль 82 копейки). Расчет арендной платы определен в приложении 1 к Договору, которое является неотъемлемой частью Договора.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, ООО «Корн-2», являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендованного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, находящегося в ведении органа местного самоуправления, вправе оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <…>по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 3874361.40 рублей (лист дела 125)

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости названного объекта недвижимости, общество в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО «Бизнес Профиль» отчет об оценке № КС 302/2016 от 26 июля 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <…>по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 1570000 (один миллион пятьсот семьдесят тысяч) рублей. (листы дела 21-72)

На указанный отчет об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков «Экспертный совет» дано положительное экспертное заключение от 28 июля 2016 года № ЭП-130716-2-РВ.(листы дела 110-119)

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 259/10/16 Э от 07 ноября 2016 года, выполненной экспертом Научно – образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований ФГАОУ ВПО «Северо-Кавказский Федеральный Университет», по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <…>составила 1872000 (один миллион восемьсот семьдесят две тысячи) рублей.(листы дела 161 – 191)

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка экспертпри выборе методологии расчета руководствуется отдельными положениями федеральных стандартов оценки, выбирая из них тот, который регулирует требования к оценке объекта исследования и отвечает принципу достаточности и достоверности исследования.

Осмотр объекта исследования проводится с целью идентификации его по своим физическим параметрам, влияющим на его стоимость. К таким параметрам относятся:

- местоположение участка;

- транспортная доступность;

- геометрическая форма и площадь участка;

- преобладающая застройка в районе расположения участка.

Материалы административного дела № 3а-452/16, содержащие в себе, кроме правовой документации, отчет об оценке, а так же использование общедоступных интернет карт <…> позволили точно и определенно идентифицировать объект исследования по перечисленным выше физическим параметрам.

Кроме того, дата определения стоимости зафиксирована 01.01.2015 года, а осмотр мог быть проведен экспертом в период времени с момента поступления материалов дела до момента передачи заключения в суд, т.е. в настоящее время, что не дает никакого повышения точности идентификации объекта исследования на дату определения стоимости по сравнению с совершенными действиями.

На основании изложенных аргументов осмотр объекта исследования экспертом не проводился.

В материалах экспертного заключения содержится информация в виде скрин-шотов объявлений о продаже объектов-аналогов, используемых в расчете. Информация краткого описания и текста объявлений позволяет с достаточной степенью достоверности определить основные параметры, по которым происходит сравнение.

В случае отсутствия необходимой для сравнения информации или возникновения сомнений в её достоверности проводятся телефонные переговоры с лицами, подавшими объявления. В частности, для аналога № 3, используемого в расчете, при телефонных переговорах были получены дополнительные разъяснения относительно местоположения участка и наличия на нем улучшений.

Расположение объектов-аналогов вблизи крупной автомагистрали учитывалось в виде понижающей корректировки в расчетной таблице на стр. 41 экспертного заключения. Удельный показатель стоимости объектов-аналогов скорректирован на 22% в сторону уменьшения. Объяснение использования данной корректировки изложено на стр. 37 экспертного заключения.

Отличие по площади объектов-аналогов учитывалось в виде как повышающей, так и понижающей корректировок в расчетной таблице на стр. 41 экспертного заключения в зависимости от того больше или меньше площадь объектов-аналогов. Объяснение использования данной корректировки изложено на стр. 38-39 экспертного заключения.

Согласно п.20 ФСО № 7 «Рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.»

Согласно п. 10 ФСО 4 «При применении методов массовой оценки не учитываются виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением сервитутов, установленных законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика такой информации).»

Для ответа на вопрос какова рыночная стоимость объекта исследования с целью установления кадастровой стоимости на уровне рыночной эксперт руководствуется принципом сопоставимости.

При этом при расчете рыночной стоимости земельного участка делается допущение об отсутствии каких-либо правовых ограничений на его использование и об отсутствии улучшений, к которым относятся объекты капитального строительства, а также инженерные коммуникации.

Корректировка на наличие инженерных коммуникаций в расчетах проведена на стр. 41 экспертного заключения. Объяснение использования данной корректировки изложено на стр. 38 экспертного заключения.

Идентификация оформленных прав на объекты-аналоги и приведение их в соответствие с принятым допущением о правах объекта исследования проведено. В данном исследовании оформленное право на объекты-аналоги - собственность, рассматриваемое право на объект исследования в соответствии с принципом сопоставимости - право собственности. Корректировка не требуется.

Доводы представителя заинтересованного лица об использовании экспертом некорректных объектов-аналогов, площадь которых существенно отличается от оцениваемого, использовании экспертом информации об аналогах, не отвечающей критериям достоверности, достаточности и доступности, представитель Быкова Е.С. в судебном заседании не поддержала, суду пояснила, что пояснения эксперта являются исчерпывающими.

Основания сомневаться в правильности выводов и суждений эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении судебной оценочной экспертизы выводы о величине рыночной стоимости спорного земельного участка, не представлено.

Замечаний к заключению экспертизы у лиц, участвующих в деле, не имелось.

Отличие от кадастровой стоимости объекта недвижимости величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Доводы представителя заинтересованных лиц о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению суммы арендной платы, поступающей в бюджет муниципального образования, в рассматриваемой ситуации не имеет правового значения, поскольку административный истец, реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратился с административным иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка в размере его рыночной стоимости.

На основании изложенного, административный иск ООО «Корн-2» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Федеральный закон N 135- ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По настоящему делу заявление ООО «Корн-2» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 10 августа 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования ООО «Корн-2» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимостиудовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <…>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных нужд, расположенного по адресу: край Ставропольский, г. Невинномысск, ул. <…> по состоянию на 01.01.2015 года в размере 1872000 (один миллион восемьсот семьдесят две тысячи) рублей.

Заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости поступило в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 10 августа 2016 года.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в Ставропольский краевой суд.

Судья

Ставропольского краевого суда Э.А. Шеховцова