Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Луч» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,

установил:

общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Луч» обратилось в суд с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению (далее – ФГБУ) «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, для размещения открытого склада, местоположение: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 г. в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование требований истец сослался на то, что является собственником указанного земельного участка, который приобретён на основании договора купли-продажи от 25 октября 2007 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 ноября 2007 г. сделана соответствующая запись.

Согласно кадастровому паспорту от 17 апреля 2014 г. кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты>

Кадастровая стоимость земельного участка определена на основании постановления правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области», которым результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области утверждены в виде средних показателей по состоянию на 1 января 2007 г.

В таблице «средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, руб./кв. м» (по кадастровым кварталам) г. Сосновый Бор Ленинградской области для 9 вида разрешённого использования (земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов) установлен удельный показатель кадастровой стоимости в размере <данные изъяты> руб./кв. м. Однако для земельного участка, в отношении которого возник спор, применён удельный показатель кадастровой стоимости в размере <данные изъяты> руб./кв. м., что существенно превышает удельный показатель кадастровой стоимости.

Согласно отчёту об оценке рыночной стоимости земельного участка от 16 июня 2014 г. рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2007 г. составляет <данные изъяты> с удельным показателем рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб./кв. м.

Таким образом, кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость.

Несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости влечёт нарушение прав истца как плательщика земельного налога, подлежащих защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области письмом от 16 октября 2014 г. в рассмотрении заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отказала.

В связи с этим, истец полагал, что нарушенное право подлежит судебной защите.

В письменных возражениях ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» указало, что в основу расчёта кадастровой стоимости земельного участка истца положены результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области по состоянию на 1 января 2007 г., утверждённые постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356.

По сведениям государственного кадастра недвижимости земельный участок истца относится к землям населённых пунктов с видом разрешённого использования «для размещения открытого склада». Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере <данные изъяты>, исходя из его площади <данные изъяты> кв. м и удельного показателя кадастровой стоимости в размере <данные изъяты> руб./кв. м. Указанный удельный показатель названным постановлением правительства Ленинградской области утверждён для 9 группы видов разрешённого использования в составе земель населённых пунктов для квартала № в г. Сосновый Бор Ленинградской области.

Земельный участок истца состоит на кадастровом учёте со статусом кадастровых сведений «ранее учтённый», в связи с чем, его кадастровая стоимость установлена по состоянию на 1 января 2007 г.

Поскольку включение в государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке истца как о ранее учтённом земельном участке произошло после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки, кадастровая стоимость земельного участка в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. № 222, на основании результатов государственной кадастровой оценки, утверждённых постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области», установлена законно и обоснованно, а действия органа кадастрового учёта являются правомерными.

В настоящее время основания для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не имеется, поскольку упомянутое постановление правительства Ленинградской области является действующим и иной государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области не проводилось.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», равно как и его филиал, является лишь органом учёта сведений и не обладает полномочиями по самостоятельному принятию решений об изменении кадастровой стоимости земельного участка истца, может действовать только как исполнитель судебного решения.

Полагало, что основания для возложения на учреждение судебных расходов, понесённых истцом при подаче иска, отсутствуют, поскольку при установлении оспариваемой истцом кадастровой стоимости учреждение действовало в пределах имеющихся у него полномочий и в соответствии с действующим законодательством, при том, что действия учреждения истцом не оспариваются.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора) в письменных возражениях указало, что управление осуществляет свою деятельность, в том числе, на основании положения об управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, утверждённого приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 1 июня 2010 г.
№ П/262.

Названым положением установлено, что управление осуществляет полномочия по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учёту недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости только в том случае, если этими полномочиями не наделено федеральное государственное учреждение.

Приказом Россреестра от 11 марта 2010 г. № П/93 «О наделении Федеральных государственных учреждений «Земельная кадастровая палата» «Кадастровая палата» по субъектам Российской Федерации полномочиями органа кадастрового учёта» с 1 декабря 2010 г. полномочиями по ведению государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учёту недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесённых в государственный кадастр недвижимости на территории Ленинградской области наделён филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области.

Ввиду отсутствия каких-либо правоотношений между управлением и истцом по данному спору, управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований.

Наряду с этим обратило внимание на существенное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка, в отношении которого возник спор, и его рыночной стоимостью, определённой в отчёте оценщиков от 16 июня 2014 г.

Правительство Ленинградской области (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора) в письменных возражениях указало, что кадастровая стоимость земельного участка истца установлена филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области на основании результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области, утверждённых постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356, обоснованно. Соответствие этого документа федеральному законодательству установлено решением Ленинградского областного суда от 10 июня 2009 г., оставленным без изменения определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16 сентября 2009 г.

Представленный истцом отчёт оценщиков об оценке рыночной стоимости земельного участка не может быть принят в качестве доказательства, которое может быть положено в основу удовлетворения заявленных требований, поскольку он не соответствует требованиям федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3) (далее – ФСО № 3), утверждённого приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254, содержит ряд неточностей, вызывает сомнения в достоверности и обоснованности содержащихся в нём выводов, а потому не может являться допустимым доказательством.

Так, при проведении оценки привлекалось большое количество сторонних специалистов, но в нарушение пункта 19 ФСО № 1 и подпункта «в» пункта 8 ФСО № 3 в отчёте не указана их квалификация и не обоснована необходимость их привлечения.

Из информации, приведённой в отчёте, усматривается, что оценщики руководствовались той информацией о привлечённых специалистах, которую те сообщали о себе сами по телефону, степень их квалификации иным способом не уточнялась.

В отчёте указано, что достоверность информации, полученной из Интернета и используемой при проведении оценки, подтверждалась путём проведения телефонных переговоров с представителями риэлтерских компаний. Однако такой способ проверки информации не может обеспечить её достоверность.

В таблице 9.3-11 отчёта «обобщённые данные рынка коммерческой недвижимости» отчёта при определении диапазона стоимости строительства в отношении офисной, торговой и производственно-складской недвижимости в качестве источника информации использованы результаты экспертного опроса ФИО1 и ФИО2 Между тем, данные об их квалификации не приведены, условия, при которых указанные в отчёте характеристики могут достигать тех или иных значений, не описаны.

При составлении отчёта не соблюдены принципы существенности, обоснованности и достаточности (пункт 4 ФСО № 3), поскольку характеристика состояния рынка земли и производственно-складских помещений основана на данных по Санкт-Петербургу, не имеющих отношения к объекту оценки. Кроме того, оценщиками применялись нормативные правовые акты правительства Санкт-Петербурга и комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга, которые не применимы на территории Ленинградской области.

В качестве объекта-аналога использован объект № 3, в отношении которого установлена цена в условных единицах. Сведений о том, каким образом определена стоимость одной условной единицы, не имеется.

В разделе 10 отчёта приведён анализ наиболее эффективного использования объекта оценки. Рассматривая правомочность использования объекта оценки, т. е. законные способы его использования, оценщики ограничились ссылками на действующие нормы права, определяющие порядок установления, состав, виды территориальных зон, без установления (вывода), в какой именно конкретной территориальной зоне расположен объект оценки согласно действующим в отношении данной территории градостроительным документам.

В таблице 10.1-1 «варианты использования земельного участка» отчёта определены преимущества и недостатки вариантов застройки земельного участка. В качестве недостатка указано, что подъездные пути находятся в удовлетворительном состоянии. Однако удовлетворительное, т. е. достаточное хорошее, удовлетворяющее определённым требованиям, состояние дороги не может быть отнесено к недостаткам.

В пункте 11.1 раздела 11 отчёта при обосновании отказа от использования затратного подхода к оценке указано, что данный подход не применялся исходя из особенностей объекта оценка как незастроенного земельного участка. В отчёте приведены фотографии объекта оценки, сделанные, как указано, ДД.ММ.ГГГГ, на которых изображены строения. При этом на самих фотографиях не указана дата их выполнения, а в отчёте нет сведений о том, когда строения возведены.

В качестве ценообразующих факторов оценщиками избраны местоположение и общая площадь. При оценке местоположения объекта оценки и объектов-аналогов указано расстояние от каждого земельного участка до развязки кольцевой автомобильной дороги (далее – КАД). Однако данный участок КАД вокруг Санкт-Петербурга был построен и открыт значительно позже даты, по состоянию на которую определена рыночная стоимость земельного участка истца. Так, участок от Московского до Таллиннского шоссе открыт 25 ноября 2007 г., а движение от Таллиннского шоссе до Краснофлотского в районе железнодорожной станции Бронка открыто 24 ноября 2010 г.

В судебном заседании представители ООО «Луч» по доверенности ФИО5 и ФИО6 исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.

ФИО5 дополнительно к основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснил, что к составлению отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка иные специалисты (эксперты) оценщиками не привлекались, а потому указания квалификации, должности, стажа работы специалистов, предоставивших информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки, не требуется. В данном случае на основании пункта 18 ФСО № 1 информация специалистов (экспертов) должна рассматриваться как информация, полученная оценщиками для определения стоимости объекта оценки. Учитывая близость объекта оценки к Санкт-Петербургу, оценщиками правомерно использовалась информация по земельным участкам, расположенным в Санкт-Петербурге, при том, что сравнительный подход к оценке такой возможности не исключает. Во всяком случае, стоимость земельных участков в Санкт-Петербурге выше, чем в Ленинградской области. Саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являются оценщики, проведена экспертиза отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка, и дано положительное заключение о его соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которое в данном деле не оспаривается. Правительство Ленинградской области не обладает специальными познаниями эксперта и может оспаривать допустимость представленных истцом доказательств не иначе как другими доказательствами, опровергающими выводы положительного экспертного заключения.

ФИО6, <данные изъяты>, пояснил, что на земельном участке, в отношении которого возник спор, не имеется каких-либо капитальных строений. Земельный участок расположен на территории бывшего завода, огорожен бетонным забором и используется под открытый склад для использования строительных материалов, например, для хранения гравия, песка. В настоящее время он сдаётся в аренду также под открытый склад. На участке отсутствуют какие-либо производственные помещения, поскольку отсутствует возможность их подключения к инфраструктуре. Юридический адрес общества совпадает с адресом местоположения земельного участка, однако по адресу: <адрес>, находится много земельных участков, в частности, административное здание общества, расположено по тому же адресу, но на ином земельном участке. Здание белого цвета, которое изображено на фотографиях оценщика, находится на соседнем земельном участке и к земельному участку, в отношении которого возник спор, не относится.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО7 и представитель правительства Ленинградской области ФИО8, придерживаясь позиции, изложенной в письменных возражениях, просили в удовлетворении требований истца отказать.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, будучи извещённым о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в суд не направили. На основании части 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации суд счёл возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

Вызванный в качестве специалиста оценщик ФИО3, составивший отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка, в суд не явился, представив заявление о том, что в день судебного заседания находится за пределами Санкт-Петербурга.

Выслушав объяснения представителей ООО «Луч» ФИО5 и ФИО6, возражения представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО7 и представителя правительства Ленинградской области ФИО8, пояснения специалиста – оценщика ФИО4, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ООО «Луч» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: размещение открытого склада.

Право собственности возникло на основании договора купли-продажи земельного участка от 25 октября 2007 г. и зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29 ноября 2007 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 30 ноября 2007 г. (т. 1 л.д. 13).

Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 17 апреля 2014 г. № датой внесения номера № в государственный кадастр недвижимости является 21 февраля 2008 г. Номер кадастрового квартала – №. Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 14-15).

Из пояснений лиц, участвующих в деле, следует, что при расчёте кадастровой стоимости земельного участка применялось постановление правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области».

Рыночная стоимость земельного участка в представленном суду отчёте оценщиков ФИО3 и ФИО4, состоящих в трудовых отношениях с ООО «...», от 16 июня 2014 г. № № определена по состоянию на 1 января 2007 г. в размере <данные изъяты> (т.1 л.д. 16-104).

Положительным экспертным заключением некоммерческого партнёрства «...», членом которого являются оценщики, от 11 июля 2014 г. подтверждено соответствие отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Заявление истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка на основании статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» комиссией по рассмотрению споров о результатах кадастровой стоимости при управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области к рассмотрению не принято. В качестве мотива отказа в письме от 16 октября 2014 г. указано на то, что государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов на территории Ленинградской области проводилась в 2006 г., 2007 г., в связи с чем, действие Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» на результаты государственной кадастровой оценки земель, утверждённые постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356, не распространяется.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 названого Кодекса для установления кадастровой стоимости проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 этой статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району «городскому округу».

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В действующей редакции пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса устанавливает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Следовательно, Земельный кодекс Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции, допускает возможность не только определения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Право истца на установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

Из преамбулы постановления правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области» усматривается, что оно принято во исполнение постановлений Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 г. № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и от 8 апреля 2000 г. № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель».

Федеральный закон от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», принят и вступил в силу после даты, по состоянию на которую постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области, в связи с чем, статьи 24.11 – 24.17 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» к рассматриваемым правоотношениям не применимы.

Из документов, представленных управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, усматривается, что 16 июля 2007 г. между Ленинградским областным комитетом Ленинградской области по управлению государственным имуществом и Федеральным государственным унитарным предприятием «Федеральный кадастровый центр «Земля» заключён государственный контракт № 3 на выполнение работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе населённых пунктов на территории Ленинградской области, результатом которого является отчёт о об определении государственной кадастровой оценке земельных участков в составе населённых пунктов на территории Ленинградской области.

Из пояснительной записки к проекту постановления правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области» следует, что работы по государственной кадастровой оценке земель населённых пунктов Ленинградской области проведены по состоянию на 1 января 2007 г. (т. 2 л.д.109-110).

Постановлением правительства Ленинградской области от 29 декабря 2007 г. № 356 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области» результаты государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Ленинградской области утверждены также по состоянию на 1 января 2007 г., о чём указано в тексте этого документа (т. 2 л.д. 1).

Названным актом для 9 вида разрешённого использования: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов в Сосновоборском городском округе средний уровень кадастровой стоимости утверждён в размере <данные изъяты> руб./кв. м (таблица «средний уровень кадастровой стоимости земель населённых пунктов в разрезе муниципальных районов (городского округа) Ленинградской области, руб./кв. м»), среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале № в г. Сосновый Бор Сосновоборского городского округа – в размере <данные изъяты> руб./кв. м (таблица «средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков, руб./кв. м», строка 4219).

В пункте 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. № 222 во исполнение пунктов 11 и 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утверждённых постановлением правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. № 316, предусмотрено, что в случае, когда включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом земельном участке происходят (произошли) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения её результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка истца в размере <данные изъяты>, исходя из категории земель, к которым относится земельный участок, вида разрешённого использования земельного участка, его площади и применённого к нему среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в кадастровом квартале № в <адрес>, определена правомерна.

В связи с этим, утверждение истца о том, что при определении кадастровой стоимости его земельного участка должен был использоваться удельный показатель кадастровой стоимости в размере <данные изъяты> руб./кв. м., суд находит несостоятельным.

В соответствии со статьёй 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

Исходя из приведённой нормы и статьи 56 ГПК Российской Федерации лицо, обращающееся в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, должно представить, в том числе, отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт, о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности данной саморегулируемой организации оценщиков.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, и суд с этой позицией соглашается, что рыночная стоимость земельного участка истца определена по состоянию на 1 января 2007 г. правомерно, поскольку объектом оценки является ранее учтённый земельный участок и определённая в отношении него кадастровая стоимость не связана с изменением его качественных и (или) или количественных характеристик (статья 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В статье 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что отчёт об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.

Для целей того же Федерального закона под экспертизой отчёта понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте (статья 17.1 названного Федерального закона).

Оценивая отчёт оценщиков об оценке рыночной стоимости земельного участка, в отношении которого возник спор, а также положительное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членами которой являются оценщики, о соответствии отчёта требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, суд исходит их того, что в соответствии со статьёй 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства ни имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в их отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с пунктом 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведёт к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Пунктом 4 ФСО № 3 установлено, что при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться принципа о том, что информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при оценке, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности). В отчёте должна быть вся информация, существенная с точки зрения стоимости оценки (принцип существенности). Содержание отчёта об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также не допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности).

К одним из этапов проведения оценки относится сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки (подпункт «б» пункта 16 ФСО № 1).

Информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов признаётся существенной для определения стоимости объекта оценки (подпункт «б» пункта 18 ФСО № 1).

В отчёте об оценке должен быть приведён анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значение или диапазонов значений ценообразующих факторов (подпункт «ж» пункта 8 ФСО № 3).

Земельный участок истца находится <адрес> (т. 1 л.д. 34).

В пункте 7.1 «этапы процесса оценки» отчёта указано, что анализ рынка, к которому относится оцениваемый объект недвижимости, проводился посредством сбора данных путём изучения соответствующей документации, публикаций в сети Интернет, другими оценщиками. Проведён анализ социально-экономического развития Российской Федерации и Ленинградской области, а также состояние рынка земельных участков и производственно-складской недвижимости (т. 1 л.д. 31).

Вместе с тем, содержание пункта 9.3 «краткий обзор сегмента рынка объекта оценки» отчёта, начиная с таблицы 9.3-1 «распределение городских земель по составу и формам собственности» до раздела 10 «анализ наиболее эффективного использования» отчёта, свидетельствует о том, что оценщиками проанализирован рынок земельных участков и производственно-складских помещений не в Ленинградской области, а в ином субъекте Российской Федерации – Санкт-Петербурге (т. 1 л.д. 43-59).

При этом на л.д. 45, 50 т.1 оценщики принимают во внимание, что на состояние рынка земельных участков благоприятное влияние оказывает правотворческая деятельность правительства Санкт-Петербурга.

Однако нормативные правовые акты правительства Санкт-Петербурга не распространяют своё действие на территорию Ленинградской области, а потому не могут повлиять на состояние рынка земельных участков в Ленинградской области.

В таблице 11.2-12 «назначение весовых коэффициентов ценообразующим факторам» отчёта использованы данные таблицы 9.3.8 «результаты экспертного опроса» (т. 1 л.д. 53), содержащей информацию о факторах стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге (т. 1 л.д. 77).

Соответственно те же данные использовались в таблице 11.2-14 «определение оценки ценообразующих факторов объектов-аналогов и объекта оценки» (т. 1 л.д. 63-64).

В разделе 10 «анализ наиболее эффективного использования» отчёта используются приказы комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (т. 1 л.д. 64).

В судебном заседании специалист ФИО4 пояснил, что данные рынка Санкт-Петербурга использованы правомерно, поскольку рынки Санкт-Петербурга и Ленинградской области сопоставимы. Акцент был сделан на рынок земель промышленного назначения.

Суд не может согласиться с приведённым суждением оценщика, поскольку Санкт-Петербург и Ленинградская область являются самостоятельными субъектами Российской Федерации, обладающими отличными друг от друга характеристиками. Объект оценки расположен на территории Ленинградской области, а потому применение в отношении него существенной информации, имеющей значение для территории Санкт-Петербурга, как влияющей на определение рыночной стоимости объекта оценки, суд считает недопустимым.

Наряду с этим, суд обращает внимание на то, что в отчёте анализ рынка земельных участков в Ленинградской области не приведён, а отказ от анализа рынка земли Ленинградской области не мотивирован.

Изложенное позволяет суду сделать вывод, что при составлении отчёта принцип существенности не соблюден.

В пункте 20 ФСО № 1 указано, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Согласно разделу IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используется метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

Отказ от метода остатка в отчёте мотивирован тем, что в настоящее время специфические условия развития недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области не позволяют надёжно реализовать метод остатка (т. 1 л.д. 66).

Между тем, оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки (пункт 19 ФСО № 1).

В судебном заседании специалист пояснил, что в отчёте, возможно, использована некорректная формулировка.

Тем не менее, суд считает установленным нарушение пункта 19 ФСО № 1, а отказ использования метода остатка признаёт необоснованным.

В соответствии с пунктами 14, 22 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Выбор сравнительного подхода оценщиками обоснован наличием достаточного количества сопоставимой и достоверной информации (т. 1 л.д. 67).

В рамках сравнительного метода оценщиками отобрано 4 объекта-аналога объекта оценки, использование информации о которых с применением метода сравнения продаж позволило им определить рыночную стоимость объекта оценки.

К объектам-аналогам предъявлялись следующие требования: земельные участки, расположенные на землях населённых пунктов с разрешённым использованием «под производственное использование» в юго-западном направлении от Санкт-Петербурга (в сформированной зоне промышленной застройки). Все объекты аналоги должны иметь площадь до <данные изъяты> га и быть инженерно подготовленными (т. 1 л.д. 70).

Из отчёта следует, что все 4 объекта-аналога относятся к категории земель: земли населённых пунктов, вид разрешённого использования: под производственное использование (т. 1 л.д. 71).

Площадь объектов-аналогов: <данные изъяты> кв. м (объект-аналог № 1), <данные изъяты> кв. м (объект-аналог № 2), <данные изъяты> кв. м (объект-аналог № 3), <данные изъяты> кв. м (объект- аналог № 4).

Таким образом, только один объект-аналог (№ 3), наиболее приближен по площади к объекту оценки, площадь которого <данные изъяты> кв. м. Площадь объектов-аналогов № 1, № 2 и № 3 существенно превышает площадь объекта оценки.

В судебном заседании выяснялся вопрос о том, почему отбирались объекты-аналоги площадью до <данные изъяты> га, поскольку объект оценки площадью менее <данные изъяты> га и в отчёте указано, что участки площадью до <данные изъяты> га наиболее ликвидны (т. 1 л.д. 77).

Специалист пояснил суду, что размер площади земельных участков до <данные изъяты> га применялся в виду того, что невозможно подобрать абсолютно сопоставимые земельные участки, и именно поэтому вводятся корректировки. Земельные участки площадью до <данные изъяты> га были выбраны для того, чтобы поправка была наименьшей.

Между тем, площадь земельного участка также определяет его стоимость, а потому объекты-аналоги № 1, № 2 и № 3 в полной мере требованиям пункта 14 ФСО № 1 не отвечают.

Объект-аналог № 1 расположен в Красносельском районе Санкт-Петербурга, т. е. в другом регионе.

Другие три объекта-аналога расположены в Ломоносовском районе Ленинградской области.

Таким образом, ни один объект-аналог не расположен в <данные изъяты> или <данные изъяты> Ленинградской области.

Как пояснил специалист, информации о продажах в <данные изъяты> не имелось, что не опровергает вывода суда о несоответствии объектов- аналогов всем требованиям пункта 14 ФСО № 1.

Цена объектов-аналогов № 1 и № 3 определена в условных единицах, а объекта-аналога № 4 – в долларах США, тогда как объект оценки оценён в рублях, являющихся законным платёжным средством на территории Российской Федерации в силу статьи 140 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании специалист пояснил, что цена объектов-аналогов в отчёте указана в соответствии с предложением. Условная единица это среднее значение между курсом доллара США и евро на дату оценки. Размер условной единицы определён оценщиками самостоятельно в связи с тем, что информация о цене семилетней давности и точно установить размер условной единицы затруднительно.

Суд относится критически к возможности установления размера условной единицы, использованной в отчёте, поскольку фактически стоимость объектов-аналогов № 1 и № 3 определена оценщиками, а не продавцами, а потому оснований считать данную информацию достоверной не имеется.

В отчёте указано, что информация по инженерным коммуникациям и валюта цен предложений уточнялась у риэлторов, непосредственно занимающимися реализацией рассматриваемых объектов в результате телефонных переговоров, проведённых в декабре 2006 г.

В судебном заседании специалист пояснил, что телефонные переговоры с риэлторами проводились в июне 2014 г., что также ставит под сомнение достоверность информации отчёта.

Также специалист подтвердил, что и информация о категории земель и виде разрешённого использования объектов-аналогов, получена со слов риэлторов в ходе телефонных переговоров, так же, как и выбиралась величина корректировок.

Поскольку специалистом не оспаривалось, что иным способом информация, полученная от риэлторов, не проверялась, имеются основания считать, что при составлении отчёта не соблюдён принцип обоснованности и достоверности.

Один из факторов, который учитывался оценщиками при оценке объекта оценки и объектов-аналогов это их местоположение относительно КАД.

Так, в отчёте указано, что местоположение до развязки КАД объекта- аналога № 1 – порядка <данные изъяты> км, объекта-аналога № 1 – порядка <данные изъяты> км, объекта- аналога № 3 – порядка <данные изъяты> км, объекта-аналога – порядка <данные изъяты> км, объекта оценки – порядка <данные изъяты> км.

Таким образом, объект оценки расположен на наибольшем расстоянии от КАД, нежели объекты-аналоги, и его местоположение значительно отличается от объектов-аналогов, а потому вызывает сомнение, что данный ценообразующий фактор имеет существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки.

При этом в судебном заседании специалистом не оспаривалось, что участок КАД от Московского до Таллиннского шоссе открыт 25 ноября 2007 г., а движение от Таллиннского шоссе до Краснофлотского в районе железнодорожной станции Бронка открыто 24 ноября 2010 г., т. е. после 1 января 2007 г., тогда как в отчёте эти участки КАД применительно к объектам-аналогам указаны и использованы в качестве ценообразующих факторов как существующие по состоянию на 1 января 2007 г. Поскольку в этой части информация не соответствует действительности, её также нельзя признать достоверной.

Наряду с этим, суд отмечает, что информация об объектах-аналогах получена только из одного источника – издания «Коммерческая недвижимость», тогда как специалист не отрицал наличие иных источников информации.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка от 16 июня 2014 г. № не может быть принят в качестве доказательства, бесспорно свидетельствующего о том, что рыночная стоимость земельного участка истца по состоянию на 1 января 2007 г. составляет <данные изъяты>

По тем же основаниям суд не может согласиться с выводами положительного экспертного заключения некоммерческого партнёрства «...» от 11 июля 2014 г. о соответствии отчёта об оценке рыночной стоимости
земельного участка требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Таким образом, суд считает, что оснований для удовлетворения требований истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в отношении которого возник спор, равной его рыночной стоимости не имеется.

Поскольку в удовлетворении материальных требований истцу отказано, его требования о взыскании судебных расходов также удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194–198 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

обществу с ограниченной ответственностью «Луч» в удовлетворении исковых требований к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, для размещения открытого склада, местоположение: <адрес>, категория земель: земли населённых пунктов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 г. в размере <данные изъяты>, взыскании судебных расходов отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Ленинградский областной суд.

Судья Е.В.Шадрина