Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Ростехэнерго» к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области, Правительству Ростовской области, Администрации г.Батайска, Комитету по управлению имуществом г.Батайска об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года,

у с т а н о в и л :

ООО «Ростехэнерго» 19.08.2014 года обратилось в суд с вышеназванным исковым заявлением к ФГБУ «ФКП Росреестра», сославшись на следующие обстоятельства. На основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 06.03.2013 года между Комитетом по управлению имуществом г.Батайска и [ФИО] последний являлся арендатором земельного участка с кадастровым номером ... из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование – ...) площадью 31933 квадратных метров, расположенного по адресу: .... Согласно договору уступки права аренды земельного участка от ... года право аренды перешло к ООО «Ростехэнерго» (договор зарегистрирован в ЕГРП ... года). Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет ... рублей. Арендатором земельного участка, обладающим на праве собственности нежилыми строениями на участке, подано заявление о выкупе земельного участка в соответствии с правилами Земельного кодекса Российской Федерации. Исходя из уведомления арендодателя расчет выкупной цены земельного участка осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая значительно выше рыночной стоимости земельного участка на 1 января 2007 года. Последняя согласно представленному отчету об оценке составляет ... рублей. Ссылаясь на значительное расхождение между установленной методом массовой оценки кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью, истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года в размере рыночной стоимости на основании статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в размере ... рублей.

Правительство Ростовской области и Администрация г.Ростова-на-Дону привлечены к участию в деле сначала в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, а впоследствии – в качестве советчиков в силу ч.3 ст.40 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на замену заявленного в исковом заявлении ответчика истцы в лице представителя согласия не выразили.

Представители истца – ФИО1, ФИО2, действующие на основании доверенностей, в судебном заседании заявленные требования поддержали, ссылаясь на достоверность и достаточность данных о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года, указанных в предоставленном отчете с учетом положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ростовской области в суд не явился, извещен надлежаще, объяснения по иску не представлены, дело рассмотрено в его отсутствие в силу ч.4 ст.167 ГПК Российской Федерации.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3, действующая по доверенности, возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на письменные возражения, оспаривала достоверность представленного истцом отчета об оценке.

Представители Администрации г.Батайска и КУИ г.Батайска в суд не явились, извещены надлежаще, возражения на иск представлены от КУИ г.Батайска, дело рассмотрено в их отсутствие в силу ч.4 ст.167 ГПК Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей истца, представителя Правительства Ростовской области, опросив специалистов, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «Ростехэнерго» является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование – ...) площадью 31933 квадратных метров, расположенного по адресу: ..., на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от ... года между Комитетом по управлению имуществом г.Батайска и [ФИО], договора уступки права аренды земельного участка от ... года (договор зарегистрирован в ЕГРП ... года).

Кадастровая стоимость данного земельного участка по состоянию на 1 января 2007 года составляет ... рублей (л.д.91 том 1).

ООО «Ростехэнерго» является собственником нежилых зданий, находящихся на указанном земельном участке, что подтверждено выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 16 сентября 2014 года (л.д.221-222 том 1).

ООО «Ростехэнерго» обращалось в КУИ г.Батайска с заявлением о приватизации земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, 23.09.2014 года КУИ г.Батайска направил заявителю ответ с разъяснением порядка выкупа, указав порядок определения выкупной цены и ее расчет, исходя из кадастровой стоимости земельного участка (л.д.1-2 том 2).

Из условий договора аренды и приложения к нему следует, что размер арендной платы исчисляется исходя не из кадастровой стоимости земельного участка, а в размере ... рублей, рассчитанном на основании отчета ООО «...» обоснования рыночной стоимости права аренды (л.д.166-206 том 1 - отчет).

Изложенное свидетельствует о наличии у истца правовой заинтересованности в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с его рыночной стоимостью, поскольку изменение размера кадастровой стоимости влияет на величину предельного размера стоимости земельного участка в случае решения вопроса о выкупе земельного участка, находящегося в государственной, муниципальной собственности или собственность на который не разграничена, собственником находящихся на нем строений в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Результаты государственной кадастровой стоимости оценки земель населенных пунктов Ростовской области утверждены постановлением Администрации Ростовской области от 28 апреля 2008 года № 212, вступившим в силу с 1 января 2009 года. На день рассмотрения дела судом эти результаты являются действующими.

Государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов Ростовской области, результаты которой применяются в настоящее время, проводилась в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316.

В силу п. 4, 5, 12 названных Правил государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости. Споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Федеральным законом от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ Федеральный закон от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" дополнен главой III.1 «Государственная кадастровая оценка» (ст. 24.11-24.22), установившей новые правила проведения государственной кадастровой оценки и оспаривания её результатов.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (в редакции Федерального закона №225-ФЗ от 21.07.2014 года) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или в соответствии со статьей 24.19 настоящего Федерального закона, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Однако положения этой главы, действующей в настоящее время, не применяются к результатам государственной кадастровой оценки земель поселений Ростовской области и оспариванию этих результатов согласно ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ, поскольку договоры на проведение этой оценки были заключены до истечения срока, указанного в Законе.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пункт 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей ныне редакции Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Вместе с тем, данная редакция п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации на основании ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ, не подлежит применению к рассматриваемым правоотношениям по тем же причинам, что и положения главы III.1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Действовавшая на момент проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Ростовской области и утверждения её результатов редакция п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривала, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Названная норма, закрепляя использование для проведения государственной кадастровой оценки земельных участков главным образом методов массовой оценки в соответствии с Правилами, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, не исключала в некоторых случаях использование индивидуально определенной рыночной стоимости. Изложенный вывод согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определениях от 1 марта 2011 года № 274-О-О, № 275-О-О, № 281-О-О и ряде других определений.

Таким образом, ранее действовавшее законодательство, как и действующие в настоящее время нормы, не содержало запрета на пересмотр кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении этого участка его рыночной стоимости на дату, на которую была установлена кадастровая стоимость.

При таком пересмотре достоверность кадастровой оценки земельного участка и законность нормативного акта о её утверждении предметом оспаривания не являются, как не оспаривается и законность действий или бездействия соответствующих государственных и муниципальных органов.

Защита прав истца путем установления кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка в размере рыночной стоимости, вопреки позиции представителя Правительства Ростовской области, возможна, в том числе и в случаях, когда, результаты государственной кадастровой оценки земель поселений были утверждены до принятия Федерального закона от 22 июля 2010 года № 167-ФЗ.

В подтверждение своих доводов о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка ООО «Ростехэнерго» представило отчет об определении рыночной стоимости земельного участка на дату 01.01.2007 года, выполненный оценщиком ООО «...» [ФИО]12. от 14.07.2014 года, а также положительное экспертное заключение СРО - Некоммерческое партнерство «...» от 23.07.2014 года. В отчете определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2007 года в размере ... рублей.

В настоящее время законодательством принципиально разрешен вопрос о возможности оспаривания результата определения кадастровой стоимости конкретного земельного участка вне доводов о несоответствии проведенной кадастровой оценки правовым нормам путем представления доказательств его рыночной стоимости на дату проведения государственной кадастровой оценки земель (в данном случае – населенных пунктов Ростовской области) в виде:

1) отчета об оценке,

2) положительного экспертного заключения, подготовленного экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков.
Поскольку иные правила доказывания рыночной стоимости объекта недвижимости федеральным законодательством прямо не установлены, стороны не заявили ходатайств о проведении по настоящему делу экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка, а суд оснований для назначения такой экспертизы по своей инициативе не усмотрел в рамках доводов сторон, анализу и правовой оценке подлежат представленные истцом отчет и экспертное заключение на соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (в редакции от 22.10.2010) утвержден федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (зарегистрировано в Минюсте РФ 22.08.2007 N 10040), который подлежит применению по делу. К представленному отчету и экспертному заключению подлежат применению «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков» (утверждены распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 года №569-р), ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» (утвержден приказом от 20 июля 2007 года №255), ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» (утвержден приказом от 20 июля 2007 года №254), ФСО №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (утвержден приказом от 4 июля 2011 года №328).

Суд полагает возможным дать правовую оценку представленным доказательствам о рыночной стоимости в рамках Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и ФСО №1-3,5.

На основании п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Исследованный судом отчет, принимая во внимание проводившийся опрос специалиста-оценщика в судебных заседаниях 19.09.2014 года и 15.10.2014 года, соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, и Федерального стандарта оценки (ФСО-1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256.

Отчет содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответ на поставленный судом вопрос. Выводы оценщика о рыночной стоимости земельного участка сделаны на основе сравнительного подхода с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, опубликованных в периодических печатных изданиях, в интернет-источниках в период с ноября 2006 года до января 2007 года, использован аналог из решения Арбитражного суда Ростовской области от 07.08.2013 года в отношении участка площадью 17044 кв.м в г.Батайске (л.д.73-77 том 2) с применением корректирующих коэффициентов. По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка недвижимости в конкретном населенном пункте в соответствующий период и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Оценщиком пояснены конкретные методические приемы, использованные при составлении отчета, разъяснена информация, касающаяся объектов-аналогов. Следует учесть, что корректировки имеют справочно-методический характер, а не нормативно-правовой, опрос специалиста имел целью прояснение методики и правил использования конкретных используемых корректировок.

Рыночная стоимость, определенная на 01.01.2007 года, сопоставима с рыночной стоимостью того же самого объекта по состоянию на 15.01.2013 года согласно отчету ООО «...», в этом отчете определена рыночная стоимость объекта ... рублей (л.д.196-198 том 1), что является косвенным подтверждением обоснованности рассматриваемого отчета. Оценщик в дополнительном обосновании, приобщенном к материалам дела в судебном заседании 05.11.2014 года, привел аргументацию о стоимости участка на 01.01.2007 года путем расчета стоимости на основе текущих цен с использованием индекса-дефлятора на дату оценки, такой подход дополняет адекватность ранее полученного вывода о рыночной стоимости объекта.

Доводы представителей Правительства, изложенные в возражениях (включая дополнительные) на заявление и на сам отчет, о несоответствии отчета положениям ФСО №1, «Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков» в связи с произвольностью выбора объектов-аналогов (разница в площади, вид разрешенного использования, допущение об одинаковой транспортной доступности и инфраструктуры, некорректно использован объект-аналог из решения Арбитражного суда Ростовской области), суд не находит заслуживающими внимания. Неясностей в содержании отчета вопреки утверждениям представителя Правительства области не имеется, выводы оценщика понятны и подкреплены конкретными методическими объяснениями, вывод о рыночной стоимости объекта вытекает из использованного фактического и методического материала. ФСО №1 в пункте 14 не указывает критериев, в силу которых разница в площади является существенным фактором, приводящим к невозможности использования объекта как аналога. Основные ценообразующие факторы были указаны в использованных оценщиком объявлениях. Для аналогов категория земель выбрана из анализа публичной кадастровой карты (в кадастровых кварталах использованных адресов имеются только участки категории земель населенных пунктов), ограничений по виду использования у объектов не имелось. Оценщик указал в разделе 2.11 отчета, что исходил из предпосылки свободности оцениваемого участка от застройки и коммуникаций. Корректировки имеют свое расчетное обоснование (на площадь) либо прямые ссылки на источники заимствования (условия продажи), диапазоны приведены экспертно. При расчете коэффициента торможения для расчета корректировки на площадь участка в отчете приведена полученная зависимость, характерная не для фиксированного диапазона, а для земельных участков с любой площадью, данная зависимость отражает функцию, через использование которой возможно найти необходимые параметры.

Экспертное заключение СРО на отчет соответствует ФСО №5, статье 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности, эксперт, выполнивший заключение опрошен в судебном заседании, пояснил методику проверки отчета и подтвердил свои выводы.

Таким образом, приведенные доказательства с достоверностью подтверждают возможность в данном конкретном случае определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2007 года в конкретном размере, приведенном в отчете оценщика.

Суждения представителей Правительства о том, что истец как арендатор не наделен в силу закона правом на совершение сделок с земельным участком, который ему не принадлежит, и поэтому не вправе заявить притязание на определение рыночной стоимости объекта, безосновательны. Как указано выше, истец имеет явно выраженный и вытекающий из норм Земельного кодекса Российской Федерации правовой интерес в определении кадастровой стоимости участка равной его рыночной стоимости, что и влечет вывод о наличии права на иск в материальном смысле. Доводы возражений об исторической обустроенности крупного мегаполиса, возможности извлечения прибыли из принадлежащей истцу коммерческой недвижимости не могут служить правовым обоснованием разрешения иска и соответственно быть положены в основу вывода о необоснованности требований. Отсутствие в законодательстве по состоянию на 01.01.2007 года запрета на превышение кадастровой стоимости земли рыночной стоимости также не может быть признано заслуживающим внимание аргументом, поскольку возможность определения именно рыночной стоимости конкретного земельного участка установлена не законодательством о проведении кадастровой оценки земель в определенный период, а Земельным кодексом Российской Федерации, кадастровая оценка является действующей, то есть к ее результатам подлежат применению положения Земельного кодекса Российской Федерации.

При разрешении спора, исходя из содержания вышеприведенных правовых норм, суд принимает во внимание отсутствие не соответствующих требованиям законодательства и подзаконных нормативных правовых актов действий (решений) привлеченных к участию в деле ответчиков. Между тем, в условиях отсутствия специальной и соответствующей характеру дела процессуальной формы разрешения такой категории споров (статья 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации) по аналогии закона подлежит применению исковой способ защиты нарушенного права. Указание истцом конкретного ответчика в данном случае не препятствовало суду определить с учетом комплексного характера материальных правоотношений заинтересованность в исходе дела иных привлеченных к делу субъектов, привлечение их в качестве соответчиков обусловлено созданием равных возможностей в доказывании в условиях состязательности и равенства процессуальных прав и обязанностей сторон.

Принятие настоящего решения с момента вступления его в законную силу является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный кадастр недвижимости в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Проведение в настоящее время работ по определению новой кадастровой оценки земель населенных пунктов основанием для отказа в иске не является, поскольку результаты новой государственной кадастровой оценки в установленном порядке на день принятия судом решения по делу не утверждены.

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... из категории земель населенных пунктов (разрешенное использование – ...) площадью 31933 квадратных метров, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2007 года в сумме ... рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Верховный Суд Российской Федерации через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

...