Гражданский кодекс часть 1

представителя филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю – Ю.Ю.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Исаханян Анжелики Эриковны к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Исаханян А.Э. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость принадлежащих Исаханян А.Э. земельных участков определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года в следующих размерах: с кадастровым номером 26:33:010101:2997, общей площадью 14 841 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, шоссе Кисловодское, - 19963667,97 рублей, с кадастровым номером 26:33:010101:2998, общей площадью 6 947 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, шоссе Кисловодское, - 10222510,50 рублей, с кадастровым номером 26:33:010101:2999, общей площадью 829 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, шоссе Кисловодское, - 1089927,75 рублей, с кадастровым номером 26:33:350101:12, общей площадью 47 кв.м., расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, шоссе Кисловодское, - 62945,69 рублей.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются его права и обязанности по уплате налоговых платежей, которые рассчитываются непосредственно от результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, Исаханян А.Э. обратилась в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в следующих размерах: с кадастровым номером 26:33:010101:2997 – 3727000 рублей, 26:33:010101:2998 – 1745000 рублей, 26:33:010101:2999 – 208000 рублей, 26:33:350101:12 – 12000 рублей.

Заявленные требования основаны на результатах отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № 0050 от 27 июля 2016 года, составленного ООО «КонсалтИнвестГрупп» по заказу административного истца. При этом, согласно положительного экспертного заключения Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Деловой Союз Оценщиков» № 6023 от 26 августа 2016 года, выполненный ООО «КонсалтИнвестГрупп» отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости признана достоверной.

В судебном заседании представитель административного истца О.О.М. поддержала заявленные административные исковые требования и просила их удовлетворить в полном объеме. Выразила несогласие с выводами заключения судебной экспертизы Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет» № 265/10/16-Э от 10 ноября 2016 года. Указала, что в экспертном заключении содержатся существенные недостатки, влияющие на правильность выводов о рыночной стоимости земельных участков. Отметила неполноту проведенного исследования, неясность подбора экспертом аналогов, выбора использованных методов оценки. Полагает, что при проведении экспертизы экспертом не учтено всех факторов, влияющих на стоимость земельных участков. В соответствии с ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В нарушение данного требования при расчете весовых коэффициентов для земельных участков - объектов исследования эксперт рассматривает объекты-аналоги методом бальной оценки, не указывая в соответствии с какими методиками или иными актами применены именно эти баллы. Каким образом они распределялись по объектам-аналогам, если эксперт не обладает полной информацией о них.

Также эксперт приводит ничем не подтвержденную информацию о средней цене предложений земельных участков промышленного назначения в г. Ставрополе, городах КМВ и населенных пунктах районного назначения.

Примененные экспертом 2 объекта-аналога, имеют даты предложения более ранние (29.04.2014г. и 29.06.2014г.), чем дата оценки объектов исследования. Корректировка на дату предложения экспертом не применена.

В соответствии с ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный с объектом оценки по основным экономическим, материальным и техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость, однако выбранные экспертом объекты-аналоги имеют площадь, отличную от площади объектов исследования, корректировки применены не ко всем объектам- аналогам. Обоснования неприменения корректировок не приведены.

Проводя анализ рынка объектов исследования, эксперт использует информацию о социально-экономическом развитии Ставропольского края за январь 2015 года, в то время как рыночная стоимость объектов исследования определяется по состоянию на 01.01.2015 года, соответственно должны применяться сведения до указанной даты.

При расчете корректировки на местоположение экспертом используются сведения о средней заработной плате работников организаций, однако, каким образом данные сведения влияют на стоимость исследуемых объектов оценки не понятно, ссылки на источники информации и обоснования их применения не приведены.

Представленные в заключении эксперта фото объявлений содержат плохо читаемые, частично размытые слова.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю Ю.Ю.С. в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований Исаханян А.Э., основанных на результатах заключения судебной экспертизы № 265/10/16-Э от 10 ноября 2016 года. Вместе с тем, возражала против удовлетворения заявленных административных исковых требований, основанных на отчете об оценке рыночной стоимости.

Исаханян А.Э., представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление ведущий специалист-эксперт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Ситникова В.Г. просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя Управления.

В письменных пояснениях на административное исковое заявление представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края Вьюшина Ю.М. просит рассмотреть дело в отсутствие представителя и вынести законное и обоснованное решение в соответствии с действующим законодательством.

Представитель заинтересованного лица администрации города Пятигорска Ставропольского края, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте судебного заседания, в суд не явился. Сведений об уважительности причин не явки представителя суду не предоставлено, заявлений об отложении судебного заседания не заявлено.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание административного истца, представителей административных ответчиков, заинтересованного лица в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заслушав эксперта Горшкова В.Г., суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, Исаханян А.Э. является собственником земельных участков с кадастровым номером 26:33:010101:2997, общей площадью 14 841 кв.м., категория земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под нежилыми строениями товарного двора станции Скачки, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, шоссе Кисловодское, с кадастровым номером 26:33:010101:2998, общей площадью 6 947 кв.м., категория земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под нежилыми строениями товарного двора станции Скачки, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, шоссе Кисловодское, с кадастровым номером 26:33:010101:2999, общей площадью 829 кв.м., категория земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под нежилыми строениями товарного двора станции Скачки, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, шоссе Кисловодское, с кадастровым номером 26:33:350101:12, общей площадью 47 кв.м., категория земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под нежилыми строениями товарного двора станции Скачки, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, шоссе Кисловодское.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 07 сентября 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:2997 составляет 19963667,97 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:010101:2998 составляет 10222510,50 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:010101:2999 составляет 1089927,75 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:350101:12 составляет 62945,69 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка № 0050 от 27 июля 2016 года, составленного ООО «КонсалтИнвестГрупп», по заказу истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:2997 составляет 3727000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:010101:2998 составляет 1745000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:010101:2999 составляет 208000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:350101:12 составляет 12000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

На указанный отчет об определении рыночной стоимости земельных участков № 0050 от 27 июля 2016 года получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Деловой Союз Оценщиков» № 6023 от 26 августа 2016 года, согласно которому выполненный ООО «КонсалтИнвестГрупп» отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на истце.

По ходатайству административного истца по делу назначалась судебная оценочная экспертиза.

На основании определения Ставропольского краевого суда от 18 октября 2016 года Научно-образовательным центром судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 265/10/16-Э от 10 ноября 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:2997 составляет 12249 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:010101:2998 составляет 5957 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:010101:2999 составляет 778 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года, с кадастровым номером 26:33:350101:12 составляет 44 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Представленные по делу доказательства свидетельствуют о несоответствии кадастровой оценки земельных участков их рыночной стоимости.

Судом предоставлялась возможность заинтересованным лицам предоставить доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения.

Вместе с тем, заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке и заключении судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости земельного участка суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта, принимая его в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта суд не усматривает. Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При проведении судебной экспертизы экспертом подбирались аналоги исходя из местоположения земельных участков, с учетом их площади, наличия коммуникаций и застройки, аналоги корректировались в расчетных таблицах. Отметил, что согласно пункту 25 ФСО N 7, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Данный метод внесения весовых коэффициентов является широко распространённым и общепринятым.

Для определения весовых коэффициентов для выбранных аналогов используется три критерия, которыми описываются те или иные преимущества или недостатки примененного объекта-аналога для расчета.

Расчет «весов» использованных аналогов проводится в несколько этапов: строится таблица показателей, в которой каждому аналогу присваивается один из трех видов баллов в соответствии заданными критериями; определяется сумма баллов присвоенная каждому из аналогов; по отношению суммы баллов данного аналога к сумме баллов всех использованных аналогов определяется расчетный вес для объекта-аналога в процентах; расчетные веса подходов округляются и используются для расчетов.

Информация о внесенных баллах и примененных показателей сопоставления содержится в разделе «Описание применяемых корректировок для объектов исследования», пункте «Внесение весовых коэффициентов». Характеристики объектов- аналогов, согласно которым применено внесение баллов, содержится в таблицах «Объекты- аналоги сопоставимые объектам исследования» (№7 и №11).

Касательно замечания о не подтвержденной информации о средней цене предложений земельных участков пояснил, что для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт исследовал рынок в тех его сегментах, к которым относится исследуемые объекты, а также основные ценообразующие факторы, влияющие на стоимость данных объектов недвижимости.

Поскольку оценка производилась на прошедшую дату (01.01.2015), эксперт был ограничен в выборе источников информации, публикующих в открытом доступе объявления о продаже. Для анализа фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков эксперт пользовался основным источником информации - архивом объявлений о продаже недвижимости с сайта, который находится в открытом и платном доступе https://www.ruads.org (предыдущее название сайта avito.io). Наполнение данного архива информацией происходит из открытых источников, таких как: доска бесплатных объявлений Авито, кеш поисковиков и другие.

Открытый доступ позволяет получить следующую идентифицирующую информацию, указанную в тексте объявления: категория, местоположение, размер и стоимость объекта (земельные участки, объекты капитального строительства);

Платный доступ позволяет получить следующую информацию: снимок оригинального объявления (начиная с 2016 года); выгрузку данных в Microsoft Excel / CSV, содержащую данные о продавце, типе объекта, размере и т.д.; просмотр фото (начиная с 2016 года)

В экспертном заключении приведена ссылка на архив объявлений и указан период выгрузки. Так как источник информации, которым пользовался эксперт является общедоступным, ссылка на него приведена в тексте заключения. Скрин-шоты объявлений о продаже сопоставимых объектов-аналогов содержатся в разделе «расчет стоимости».

Согласно разделу «Анализ рынка объекта исследования», эксперт пришел к выводу, что объекты исследования по экономической активности региона относятся к неактивному рынку, основными признаками которого являются: факт значительного превышения предложения над спросом; снижение объема и уровня активности по операциям; повторение многих предложений в течение длительного времени; снижение платежеспособности населения, в связи с кризисной ситуацией в РФ.

Перечисленные признаки позволяют однозначно отнести объект исследования к «неактивному» или «пассивному» рынку.

Для «неактивного» рынка предусмотрен повышенный коэффициент корректировки на «торг», который учитывает приведенные выше факторы.

Если говорить о типичном сроке экспозиции, то для объектов недвижимости в период нестабильности и «неактивности» на рынке считать типичным сроком 3 месяца - некорректно.

Не существует математических моделей расчета срока экспозиции. Можно рассчитать ликвидационную стоимость объекта, но не срок экспозиции объекта - наиболее вероятный промежуток времени от момента выставления на продажу до момента совершения сделки.

Срок экспозиции объекта исследования рассматривался экспертом в расширенном промежутке времени, в связи с приведенными фактами «неактивного рынка», сниженной платежеспособности населения и отсутствием информации о существенном изменении стоимости земельных участков с идентичным разрешенным использованием за рассматриваемый период. В данной ситуации отсутствие корректировки на дату предложения не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Исходя из этого корректировка на дату предложения не применялась.

Обоснование о внесенных корректирующих коэффициентов на площадь представлена в разделе «Описание применяемых корректировок для объектов наследования», пункте «Корректировка на масштаб». Корректировка на размер площади вводится согласно "Справочника оценщика недвижимости» Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, Лейфера Л.A., Нижний Новгород, 2014г., Том №3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» стр.147, (рисунок 13).

Относительно замечания о том, что не ко всем объектам-аналогам была применена корректировка на площадь. Как видно из рисунка 13, в случае, когда объект исследования и объект-аналог находятся в одном интервале (например, меньше 1 га), корректирующий коэффициент равен 1, в таком случае корректировка не требуется и составляет 0%.

Раздел «Информация о социально-экономическом развитии Ставропольского края на январь 2015 года» носит информативный характер и никак не влияет на рассчитанную стоимость объекта исследования. При этом, данный раздел содержит тенденции развития края в сравнении с тем же периодом 2014 и 2013 года.

Согласно п. 8 ФСО №1 и п. 11 ФСО №7, информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, а также данный раздел может содержать тенденции, наметившиеся на рынке, в период, предшествующий дате оценки.

Согласно пункту 25 ФСО N 7, оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Данная корректировка является широко распространённой и общепринятой. Например, сайт профессионального оценочного сообщества СРО «Экспертный совет» http:// srosovet.ru/activities/Metod/Otkrytye_ eksperty/).

Наиболее достоверным методом для определения корректировки на местоположение является метод парных продаж, однако, данный метод удается применить очень редко, в связи с отсутствием необходимого количество аналогов, отличающихся только по одному ценообразующему фактору, тем более при оценке на прошлую дату. Поэтому в большинстве случаев корректировку определяют, используя совокупные рейтинги, например, рейтинг "Эксперт-РА" по регионам, а также плотность населения, средний уровень ЗП, стоимость 1 кв.м. жилья вторичного рынка и т.д. Описание данных методик широко описывается в оценочной литературе.

Показатель среднего уровня заработной платы и стоимость 1 кв.м. жилья были выбраны в качестве наиболее доступных и информативных критериев, отражающих экономическую ситуацию в рассматриваемом месте.

В экспертном заключении были представлены полученные данные и ссылки на источники информации, находящиеся в открытом доступе (ссылки на источники содержатся в разделе «Описание применяемых корректировок для объектов исследования», пункте «Местоположение»). Эксперт применил корректировку, соблюдая принципы существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Касаемо замечания о том, что представленные в заключении фото объявлений содержат плохо читаемые, частично размытые слова следует отметить следующее. Экспертом представлены суду на бумажном носителе увеличенные скрин-шоты, содержащиеся в экспертном заключении. При необходимости проверки объявлений возможно воспользоваться ссылками, представленными в заключении и убедиться в достоверности представленных скрин-шотов объявлений о продаже объектов-аналогов.

Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта относительно рыночной стоимости оцениваемых земельных участков у суда не имеется.

В то же время представленный административным истцом отчет об оценке № 0050 от 27 июля 2016 года, составленный ООО «КонсалтИнвестГрупп» суд не может признать надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельных участков, поскольку он противоречит заключению судебной экспертизы.

Пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" указывает на то, что поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

При таких обстоятельствах, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата обращения истца в суд.

Поскольку административный истец не выполнил возложенные на него обязанности по возмещению расходов за проведение экспертизы в размере 60 000 рублей, такие расходы на основании ст. 103, п. 1 ст. 106 КАС РФ подлежат взысканию в пользу экспертного учреждения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление Исаханян Анжелики Эриковны - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:2997, общей площадью 14 841 кв.м., категория земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под нежилыми строениями товарного двора станции Скачки, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, шоссе Кисловодское, в размере его рыночной стоимости 12249 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:2998, общей площадью 6 947 кв.м., категория земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под нежилыми строениями товарного двора станции Скачки, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, шоссе Кисловодское, в размере его рыночной стоимости 5957 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:33:010101:2999, общей площадью 829 кв.м., категория земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под нежилыми строениями товарного двора станции Скачки, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, шоссе Кисловодское, в размере его рыночной стоимости 778 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером 26:33:350101:12, общей площадью 47 кв.м., категория земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под нежилыми строениями товарного двора станции Скачки, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Пятигорск, шоссе Кисловодское, в размере его рыночной стоимости 44 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В остальной части в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Административное исковое заявление поступило в суд 30 августа 2016 года.

Взыскать с Исаханян Анжелики Эриковны в пользу Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 60000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 01 декабря 2016 года.

Судья В.Ю. Брянский