Гражданский кодекс часть 1

представителя филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому края ФИО2,

представителя администрации города Ставрополя ФИО3,

представителя комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО4,

рассматривая в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению муниципального унитарного предприятия города Ставрополя «Рынок № 1» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие города Ставрополя «Рынок № 1» (далее по тексту МУП города Ставрополя «Рынок № 1») обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость арендуемого МУП города Ставрополя «Рынок № 1» земельного участка с кадастровым номером 26:12:022306:12, площадью 9593 кв.м., категория земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под рынком с гостевыми автостоянками, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица <…>, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 82542488, 85 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, чем затрагиваются его права и обязанности по уплате арендных платежей, которые рассчитываются непосредственно от результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, МУП города Ставрополя «Рынок № 1» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:12:022306:12 равной его рыночной стоимости в размере 26 344 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Заявленные требования основаны на результатах отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № КС 101/2016 от 01 июля 2016 года, составленного ООО «Бизнес профиль» по заказу истца. При этом, согласно положительного экспертного заключения Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» № ЭП-070616-РВ от 13 июля 2016 года, выполненный ООО «Бизнес профиль» отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости признана достоверной.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал заявленные административные исковые требования и просил их удовлетворить в полном объеме. Выразил несогласие с выводами заключения судебной экспертизы Научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет» № 227/09/16-Э от 20 октября 2016 года. Указал, что в экспертном заключении содержатся существенные недостатки, влияющие на правильность выводов о рыночной стоимости земельного участка. При проведении экспертизы эксперт выбрал не подходящие по своей сути аналоги, не скорректировал их по фактору «местоположение» и «расположение относительно красной линии». Отметил, что главным фактором, влияющим на стоимость земельного участка, является его местоположение. Корректировка цены сравниваемых объектов на местоположение осуществляется с целью сглаживания различий между сравниваемым и оцениваемым объектами для определения его более или менее выгодного месторасположения. Подобранные экспертом объекты аналоги расположены в других районах города Ставрополя, в значительной отдаленности от объекта оценки, в связи с чем, эксперт обязан был ввести корректировку на местоположение. Все объекты аналоги находятся на ключевых (центральных) улицах города Ставрополя – <…>, уровень развития данных улиц значительно выше уровня развития улицы <…>, которая по своей сути является короткой и тупиковой. То же самое касается корректировки на красную линию. Оцениваемый участок находится внутри квартала и не выходит ни одной из сторон на улицы <…>, а аналоги наоборот выходят одной из своих сторон на центральные улицы города Ставрополя – <…>, в связи с чем, имеют наибольшую инвестиционную привлекательность и их рыночная стоимость значительно выше. Также экспертом не учтен фактор спроса и предложения на муниципальное имущество, обременения, отсутствие границ на земельный участок и его пользование без ограничений гражданами города, наличием в непосредственной близости объектов торговли и отдыха, которые более востребованы, отсутствие продавцов и покупателей на территории рынка в период с 01 июня 2014 года по настоящее время, экономический кризис, резко повлиявший на рынок продаж коммерческой недвижимости.

Представитель филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому края ФИО2 в судебном заседании не признала предъявленные к кадастровой палате требования, но указала об отсутствии замечаний и возражений к заключению судебной экспертизы.

Представители администрации города Ставрополя ФИО3 и комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя ФИО4 в судебном заседании возражали против удовлетворения административных исковых требований, пояснив при этом, что уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости приведет к снижению доходов в бюджет.

Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание административного истца, представителей административных ответчиков, заинтересованного лица в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, заслушав эксперта Д.А.В., суд находит заявленные требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, МУП города Ставрополя «Рынок № 1» на основании договора аренды №1052 от 19 сентября 2012 года, заключенного с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, арендует земельный участок с кадастровым номером 26:12:022306:12, площадью 9593 кв.м., категория земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под рынком с гостевыми автостоянками, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица <…>.

Приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 18 марта 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022306:12 определена в государственном кадастре недвижимости в размере 82542488, 85 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости земельного участка № КС 101/2016 от 01 июля 2016 года, составленного ООО «Бизнес профиль» по заказу истца, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022306:12 составляет 26 344 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

На указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № КС 101/2016 от 01 июля 2016 года получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» № ЭП-070616-РВ от 13 июля 2016 года, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 09 августа 2016 года поступившее 22 июля 2016 года от МУП города Ставрополя «Рынок № 1» заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объекта недвижимости от его кадастровой стоимости составляет более чем 30 %, а именно 68 %. Кроме того, отчет об оценке № КС 101/2016 от 01 июля 2016 года, составленный ООО «Бизнес профиль», не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на истце.

По ходатайству административного истца по делу назначалась судебная оценочная экспертиза.

На основании определения Ставропольского краевого суда от 19 сентября 2016 года Научно-образовательным центром судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 227/09/16-Э от 20 октября 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022306:12 составляет 56400 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Представленные по делу доказательства свидетельствуют о несоответствии кадастровой оценки земельного участка его рыночной стоимости.

Судом предоставлялась возможность заинтересованным лицам предоставить доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения.

Вместе с тем, заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке и заключении судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости земельного участка суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта, принимая его в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта суд не усматривает. Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При проведении судебной экспертизы эксперт исследовал рынок в сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения стоимости. При этом, объем исследований определялся оценщиком исходя из принципа достаточности. Объектом исследования являлся земельный участок с разрешенным использованием: для размещения объектов торговли, и текущим использованием: под рынком с гостевыми автостоянками исходя, из этого эксперт отнес исследуемый объект к сегменту земельных участков коммерческого назначения. Для классификации земельных участков коммерческого назначения были выбраны такие основные ценообразующие факторы как: местоположение (г. Ставрополь), площадь (до 1 гектара). Была определена структура цен предложений о продаже земельных участков коммерческого назначения в г. Ставрополе площадью до 1 га в период с 01.06.2014 по 01.01.2015гг. (дата оценки отстоит от крайней даты анализа на срок не более 6 месяцев, кроме того, данные предложений к продаже за 2014 год в целом не показывают существенного увеличения цен).

В соответствии с ФСО №7 п.20. рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В качестве основных составляющих инвестиционной привлекательности выступают инвестиционный потенциал и инвестиционный риск.

Инвестиционный потенциал - количественная характеристика, учитывающая основные макроэкономические показатели, насыщенность территории факторами производства (природными ресурсами, рабочей силой, инфраструктурой и т.д.), потребительский спрос населения и многое другое.

Инвестиционный риск - качественная характеристика, зависящая от политической, социальной, экономической, экологической, криминальной ситуации. Его величина показывает вероятность потери инвестиций и дохода от них.

Объект исследования располагается в историческом центре города с одним из самых высоких в городе Ставрополе пешеходным и транспортным потоком в непосредственной близости от ж/д вокзала и автостанции, в районе с хорошо развитой инфраструктурой и высокой деловой активностью. Находится в прямой связи с крупными автодорогами улицей <…> и улицей <…> посредством асфальтированных дорог внутригородского значения (ул. <…>я и ул. <…>). Удаленность участка от основной автомагистрали – улицы <…>– 100 м. Удаленность участка от улицы <…> - 80 м.

Объекты аналоги экспертом были подобраны с учетом инвестиционного потенциала: развитой инфраструктуры; деловой активности; пешеходного и транспортного трафика. Подбор аналогов был осуществлен с учетом данных ценообразующих факторов, которые не требуют корректировки на красную линию.

В связи с изложенным, доводы представителя административного истца о об использовании экспертом некорректных объектов - аналогов, опровергаются фактическими обстоятельствами дела.

Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы объекты-аналоги, находящиеся в других районах города, либо не применены вообще корректировки, в материалах дела не содержится.

Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта относительно рыночной стоимости оцениваемого земельного участка у суда не имеется.

В то же время представленный административным истцом отчет об оценке № КС 101/2016 от 01 июля 2016 года, составленный оценщиком Ш.Д.А. не может быть признан надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка. К такому выводу суд приходит по тем основаниям, что в нарушение ФСО № 7 п. 22 при проведении оценки не описан объем доступных оценщику рыночных данных об объектах аналогах и правила их отбора для проведения расчета. Использование в расчетах лишь части доступных объектов – аналогов оценщиком не обоснованно. Что касается корректировки на местоположение, то оценщик производит расчет корректировки, основываясь на данных государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, как отношение удельных показателей стоимости земельных участков в зависимости от местоположения, что является методологически неверным, так как эти данные используются только для нужд кадастрового учета, значит, актуальны при определении кадастровой стоимости земельных участков, а не рыночной стоимости, что нарушает ФСО № 2.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

При таких обстоятельствах, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата обращения истца в Комиссию.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление муниципального унитарного предприятия города Ставрополя «Рынок № 1» - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:022306:12, площадью 9593 кв.м., категория земли населенных пунктов, с разрешенным использованием под рынком с гостевыми автостоянками, расположенного по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица <…>, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 56400 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В остальной части в удовлетворении административного искового заявления отказать.

Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 22 июля 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 10 ноября 2016 года.

Судья В.Ю. Брянский