Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю Кийковой Е.А.,

представителей заинтересованных лиц:

администрации г. Ставрополя Горской Я.О.,

комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Левановой Е.С.,

эксперта Н.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Сидоренко Нины Федоровны к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

Сидоренко Н.Ф. обратилась с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска Сидоренко Н.Ф. указала, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 26:12:010102:68, площадью 9624 кв.м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для продолжения строительства торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт. Кулакова, 22-д в квартале 607.

Кадастровая стоимость названного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 60813478,56 рублей.

Административный истец, полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает её права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просит установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года, определенной ООО «Деловой партнер» в отчете об оценке № 00696 от 15 июня 2016 года в размере 14384 000 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 2288/8-4 от 14 ноября 2016 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010102:68 по состоянию на 01 января 2015 года составила 27324000 рублей.

В судебное заседание административный истец Сидоренко Н.Ф., административный ответчик Министерство имущественных отношений Ставропольского края и заинтересованное лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом о дне, времени и месте судебного заседания, не явились, о причине неявки не известили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истцаСидоренко Н.Ф. Смолякова С.А. поддержала исковые требования, с учетом выводов судебного экспертного заключения уточнила исковые требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010102:68 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 27324000 рублей.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краюКийкова Е.А. просила вынести законное и обоснованное решение, при этом выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости находящегося в пользовании административного истца земельного участка не оспаривала.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Ставрополя Горская Я.А. административный иск не признала, пояснив, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к существенному уменьшению поступлений от уплачиваемых арендных платежей за пользование этого участка в бюджет города. Замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости земельного участка не заявила.

Представитель заинтересованного лица комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя Леванова Е.С. административный иск не признала, полагала результаты государственной кадастровой оценки спорного земельного участка достоверными. Возражала против выводов судебной оценочной экспертизы, ссылаясь на некорректный подбор объекта-аналога № 1, предлагаемого к продаже ниже рыночной стоимости.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, эксперта Н.И., суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:12:010102:68, площадью 9624 кв.м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для продолжения строительства торгово-выставочного комплекса, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт. Кулакова, 22-д в квартале 607, находится в пользовании Сидоренко Н.Ф. на праве аренды, срок аренды с 23 апреля 2016 года по 22 апреля 2019 года, что подтверждается договором аренды земельного участка № 5764 от 15 апреля 2016 года, заключенным между администрацией г. Ставрополя и Сидоренко Н.Ф.

Согласно пункту 3 договора аренды и приложенному к нему расчету арендная плата за использование вышеназванного земельного участка устанавливается в процентах от его кадастровой стоимости.

Данный порядок расчета арендной платы утвержден постановлением

Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года N 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов», вступившим в силу с 01 апреля 2016 года.

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений, Сидоренко Н.Ф., являясь плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого ею земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского

края от 27 ноября 2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 29 февраля 2016 года, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:010102:68 по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 60813478,56 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости названного земельного участка, Сидоренко Н.Ф. в подтверждение величины его рыночной стоимости представила составленный оценщиком ООО «Деловой партнер» А.С. отчет об оценке № 00696 от 15 июня 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010102:68 составила 14384 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Саморегулируемой организацией оценщиков Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 02 августа 2016 года № 740/07-16.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 2288/8-4 от 14 ноября 2016 года, выполненной экспертом Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010102:68 по состоянию на 01 января 2015 года составила 27324000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом использовался метод сравнения продаж, подобрано 6 аналогов, сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-анало.

Из таблицы сравнения следует, что объекты-аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположению, передаваемым правам, дате сделки, условиям продажи, типу сделки, площади, наличию инженерных коммуникаций, расположению относительно красной линии.

Экспертом дано обоснование и приведен расчет примененных им корректировок на выявленные отличия объектов - аналогов от объекта оценки: на торг, на местоположение в отношении аналога № 2, на площадь, на наличие коммуникаций водоснабжения, канализации и газоснабжения по аналогу № 6.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.ru/, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Допрошенная в судебном заседании эксперт Н.И., составившая вышеуказанное экспертное заключение, подтвердила его выводы, пояснив, что при экспертном исследовании за основу экспертом принимались данные, указанные в объявлениях о продаже, в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» собирать самостоятельно дополнительные материалы эксперт не вправе.

Корректировка на торг применена экспертом в размере 8 %, так как рынок коммерческой недвижимости в г. Ставрополе является активным, объекты сравнения не имеют выраженных индивидуальных особенностей и условия их продажи близки к типовым. Корректировка на местоположение принята для аналога № 2, поскольку его расположение по ул. Достоевского, в отличие от объекта оценки и других аналогов, расположенных на пр-те. Кулакова, ул. Объездной и ул. Буйнакского, приближено к центральной части города, и, соответственно, этот участок более привлекателен для инвесторов.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки № 7 оцениваемый земельный участок рассматривался экспертом как свободный от застройки с возможностью подключения коммуникаций. Корректировка на наличие инженерных коммуникаций в расчетах экспертом не проводилась (за исключением объекта № 6) из-за отсутствия отличия аналогов и объекта исследования по данному показателю.

Основания сомневаться в правильности выводов и суждений эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Возражения представителя КУМИ г. Ставрополя об использовании экспертом некорректного объекта-аналога № 1, предлагаемого к продаже, согласно объявлению, ниже рыночной стоимости, являются несостоятельными.

Как следует из объяснений эксперта Н.И., изложенное в объявлении предложение о продаже земельного участка 20 соток «намного ниже рыночной» в размере 4000000 рублей, свидетельствует о том, что эта окончательная цена участка и поправка на торг может не применяться. Исходя из цены предложения, стоимость квадратного метра земельного участка составляет 2000 рублей, что является средним значением цены квадратного метра земельных участков коммерческого назначения в г. Ставрополе (диапазон цен составляет от 1500 рублей до 3000 рублей за квадратный метр, а по аналогу № 3 стоимость квадратного метра участка составила 1233 рубля), в связи с чем, применение корректировки на особые условия в отношении аналога № 1 не требовалось.

Правильность этих суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Согласно разъяснениям, содержащимися в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28, заинтересованное лицо (административный ответчик), в случае несогласия с удовлетворением заявления, обязано доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Возражения представителя КУМИ г. Ставрополя о достоверности кадастровой стоимости спорного земельного участка и недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости этого участка основаны на предположениях и объективно ничем не подтверждаются.

Представитель заинтересованного лица не является лицом, компетентным в сфере оценочной деятельности, ходатайство о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизы не заявляла.

В силу пункта 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 «О судебном решении»», в редакции Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25), заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

В материалах дела имеются два доказательства о рыночной стоимости - отчет, представленный административным истцом и заключение эксперта, которые подтверждают факт завышения размера кадастровой стоимости находящегося в пользовании административного истца земельного участка в отношении его рыночной стоимости.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, заинтересованным лицом не представлено.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск Сидоренко Н.Ф. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной экспертизы 27324000 рублей.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона N 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Административный истец Сидоренко Н.Ф. обратилась в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка 12 сентября 2016 года.

В силу части 1 статьи 103 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно пункту 1 статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В абзаце третьем пункта 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 разъяснено, что в случаях, когда удовлетворение требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

В соответствии с представленным ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации заявлением стоимость услуг по производству судебной оценочной экспертизы составила 30800 рублей.

Учитывая, что Сидоренко Н.Ф. обратилась в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости находящегося в её пользовании земельного участка, реализуя в судебном порядке имеющееся у неё право на установление его кадастровой стоимости в размере рыночной. При этом, как следует из материалов дела, административными ответчиками непосредственно не оспаривались наличие у административного истца такого права и указанный в её заявлении размер рыночной стоимости земельного участка, принятое по настоящему делу решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с истцом юридических интересов.

В связи с чем, расходы по оплате за проведение судебной оценочной экспертизы подлежат взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:010102:68, площадью 9624 кв.м, из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для продолжения строительства торгово-выставочного комплекса, расположенного по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, пр-кт. Кулакова, 22-д в квартале 607, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 27324000 рублей (двадцать семь миллионов триста двадцать четыре тысячи рублей).

Заявление Сидоренко Н.Ф. о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в суд 12 сентября 2016 года.

Взыскать с Сидоренко Нины Федоровны в пользу Федерального бюджетного учреждения Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 30 800 рублей (тридцать тысяч восемьсот рублей).

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 26 декабря 2016 года.