Гражданский кодекс часть 1

- федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»),

заинтересованных лиц:

- Государственного комитета имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (далее – Госкомимущество Республики Мордовия), его представителя ФИО3,

- Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (далее – Управление Росреестра по Республике Мордовия),

- Администрации городского округа Саранск,

рассмотрев в открытом судебном заседании 26 июля 2022 г. в г.Саранске административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

административный истец ФИО1 обратился в Верховный Суд Республики Мордовия с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером , указав в обоснование административного иска, что вышеназванный земельный участок передан ему по договору аренды, заключенному с Администрацией городского округа Саранск. Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 28 января 2016 г. и составляет 3 898 092,45 рублей. ФИО1 считает кадастровую стоимость земельного участка существенно завышенной, не соответствующей рыночной стоимости (согласно отчету об оценке рыночной стоимости), чем нарушаются его права как арендатора земельного участка ввиду завышенной арендной платы, и подлежащей пересмотру.

По данным основаниям ФИО1, уточнив административные исковые требования, просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером равной его рыночной стоимости по состоянию на 28 января 2016 г. в размере 1 906 000 рублей.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 административные исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить.

Представитель заинтересованного лица Госкомимущества Республики Мордовия ФИО3 просила в удовлетворении административных исковых требований отказать, приведя доводы, подробно изложенные в письменных выражениях на административный иск.

Административный истец ФИО1, представители административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» (представлено заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя), заинтересованных лиц Управления Росреестра по Республике Мордовия, Администрации городского округа Саранск в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом.

Оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ), не усматривается, суд пришел к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие вышеуказанных лиц.

Рассмотрев дело, суд приходит к следующему.

На основании договора от 13 октября 2020 г. Администрация городского округа Саранск предоставила ФИО1 в аренду земельный участок с кадастровым номером площадью 1345 кв.м категория земель: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: .

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости, а также сообщениям Управления Росреестра по Республике Мордовия и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Мордовия:

- земельный участок с кадастровым номером был поставлен на кадастровый учет 28 января 2016 г.;

- кадастровая стоимость указанного земельного участка в размере 3 898 092,45 рублей была определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Мордовия в соответствии с пунктом 2.1.17 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12 августа 2006 г. № 222;

- 18 марта 2019 г. при изменении вида разрешенного использования данного земельного участка в пределах одной оценочной группы в ЕГРН ошибочно внесены дублирующие сведения о кадастровой стоимости, 13 мая 2022 г. проведена корректировка сведений ЕГРН, в результате которой ошибочно внесенные сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером удалены, дата определения кадастровой стоимости данного земельного участка – 28 января 2016 г.;

- указанная кадастровая стоимость земельного участка в размере 3 898 092,45 рублей является актуальной на сегодняшний день.

Согласно части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Поскольку сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером внесены в Единый государственный реестр недвижимости 28 января 2016 г., то срок, предусмотренный частью 3 статьи 245 КАС РФ, истек, с административным исковым заявлением административный истец обратился в суд 18 апреля 2022 г.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28) пропуск срока, предусмотренного частью 3 статьи 245 КАС Российской Федерации, не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из выписок из Единого государственного реестра недвижимости следует, что с 28 января 2016 г. в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в связи с чем, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок для обращения в суд с настоящим административным исковым заявлением.

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (часть первая).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (часть вторая).

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть третья).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности; арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Исходя из вышеназванных законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд считает, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером затрагивают права и обязанности административного истца ФИО1 как арендатора муниципального земельного участка, обязанного уплачивать арендную плату, и он вправе оспорить установленную кадастровую стоимость объекта недвижимости в суде.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно абзацу третьему части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности и пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером определена на основании акта определения кадастровой стоимости земельного участка от 28 января 2016 г.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка ФИО1 представил отчет от 26 июня 2022 г. об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером , составленный ООО «Экспертно-оценочное бюро», оценщиком ФИО6

В соответствии с положениями части первой статьи 4, абзаца второго статьи 15, абзаца четвёртого статьи 15.1 и части четвёртой статьи 24.7 Закона об оценочной деятельности субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона.

Оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков.

Оценщик ФИО6 имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» от 15 июля 2021 г., является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» (свидетельство от 26 сентября 2017 г.), ее гражданская ответственность застрахована в ООО «Зетта Страхование» на сумму 30 000 000 рублей, срок действия договора страхования с 11 ноября 2021 г. по 10 ноября 2022 г.

При таких обстоятельствах следует, что оценщик ФИО6 отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Согласно данному отчёту рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером по состоянию на 28 января 2016 г. определена в размере 1 906 000 рублей.

Представителем заинтересованного лица Госкомимущества РМ представлены возражения на административное исковое заявление, в которых указано на отсутствие в информации об объектах-аналогах доказательств того, что их стоимость является рыночной, не подтверждена информация, что все объекты-аналоги свободны от построек, не применена корректировка на местоположение объекта-аналога № 1, не использована корректировка на интенсивность транспортного потока для объекта-аналога № 3, снижение кадастровой стоимости повлечет за собой снижение налога, поступающего в местный бюджет, чем затрагиваются интересы Республики Мордовия.

Согласно пункту 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 299, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Из представленного административным истцом отчета № 25 от 26 июня 2022 г., пояснений оценщика ФИО6 в судебном заседании следует, что оценщиком использовался сравнительный подход, метод парных продаж, использовалась учетная система Управления Росреестра по Республике Мордовия, где отражены сведения о зарегистрированных сделках, указан вид сделки, по всем объектам – аналогам указан договор купли-продажи, по всем необходимым параметрам ею отобраны объекты-аналоги, по ним к отчету приложена справочная информация, а также сведения о месте их расположения; оценка земельного участка происходила на 2016 год, объекты-аналоги подбирались, схожие по виду разрешенного использования, были найдены объекты только на 2011 год, ближе не было, оценщиком внесена корректировка на дату продажи, то есть аналоги были приведены к дате оценки; все объекты-аналоги расположены на одной и той же отдаленности от дороги, поэтому в данном случае корректировка на место расположения не нужна; на момент продажи объектов-аналогов все участки были свободны от построек, о чем указано в отчете, в настоящее время на некоторых имеются постройки. По поводу раздела 6 (корректировка на местоположение) отчета, где для объекта-аналога № 1 указана корректировка в размере 1,00, а в таблице у всех аналогов корректировка 0,00%, оценщик пояснила, что ею была определена корректировка по справочнику 2012 года ООО «РусБизнесПрайсИнформ», объект был выбран по месту положения, численности населения населенного пункта, при численности населения до 5000 человек используется корректировка местоположения 1, это означает, что по матрице идет корректировка 0, матрица дана в единицах, если ее приводить в проценты, нужно применить формулу перевода: от 1 вычесть 1 и умножить на 100%, у всех аналогах корректировка составила 0.

Из изложенного следует, что по смыслу вышеприведенных положений стандартов оценки допускается в целях определения стоимости объекта недвижимости использование информации из учетной системы Росреестра, оценщик действовала в полном соответствии с требованиями пункта 11 ФСО-3, скриншоты справочной и другой необходимой информации об аналогах, на основании которых была определена рыночная стоимость объекта исследования, представлены в заключении, отчет содержит анализ рынка оценки, анализ выбора подходов и методов, мотивирован отказ от затратного и доходного подходов в пользу сравнительного, использована информация из открытых источников – агенства недвижимости, печатного издания, интернет-сайтов, оценка проведена с соблюдением федеральных стандартов оценки, законодательства в области оценочной деятельности, отчёт полный, ясный, сомнений в обоснованности не вызывает.

С учетом того, что заинтересованным лицом каких-либо убедительных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности отчета при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, также как и данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка, которые могли бы поставить под сомнение достоверность выводов, сделанных оценщиком, и опровергнуть их, не представлено, лица, участвующие в деле, о назначении судебной строительно-технической экспертизы не ходатайствовали, доводы заинтересованного лица о необоснованности выбора объектов-аналогов и, как следствие, недостоверности выводов, несостоятельны, ставить указанный отчет под сомнение у суда оснований не имеется. Данный отчет может быть принят в целях установления рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Поскольку произведенная уполномоченными органами кадастровая оценка спорного объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости данного объекта равной его рыночной стоимости подлежит удовлетворению.

Довод представителя заинтересованного лица о том, что пересмотр кадастровой стоимости земельного участка повлечет сокращение налоговых поступлений в местный бюджет, не может служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости прямо предусмотрена законом.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 в резолютивной части решения суда должна быть указана дата подачи административного искового заявления об оспаривании кадастровой стоимости в суд (в данном случае дата подачи – 18 апреля 2022 г.), сведения о которой подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 разъяснено, что административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке. По делам о пересмотре кадастровой стоимости объектов, указанных в статье 24.19 Закона об оценочной деятельности, заинтересованным лицом (административным ответчиком) является орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с пунктами 11, 12, 13.7 Устава федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», утверждённого приказом Росреестра от 1 сентября 2011 г. № П/331, указанное учреждение находится в ведении Росреестра и к предмету его деятельности относится осуществление полномочий Росреестра по государственному кадастровому учёту объектов недвижимости, ведению государственного кадастра недвижимости, государственной кадастровой оценке, оказание государственных услуг в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного кадастрового учёта недвижимого имущества, а также определение кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

При таких обстоятельствах, по смыслу вышеприведённых норм и разъяснений, данных Верховным Судом Российской Федерации, органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, и надлежащим административным ответчиком по настоящему административному иску является федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Руководствуясь статьями 174, 180, 249, 297, 298 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Верховный Суд Республики Мордовия

решил:

административное исковое заявление ФИО1 к федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 28 января 2016 г. кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером площадью 1345 кв.м категория земель: земли населенных пунктов вид разрешенного использования: объекты придорожного сервиса, расположенного по адресу: , в сумме 1 906 000 (один миллион девятьсот шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером , сведения о которой подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости, считать 18 апреля 2022 г.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Мордовия Л.И. Середа

Мотивированное решение суда составлено 3 августа 2022 г.