Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Н.Ю.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, установленной по состоянию на 01.01.2008, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2008,

установил:

индивидуальный предприниматель Н.Ю.Г. обратилась в Ленинградский областной суд с исковым заявлением, в котором просит:

-установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, категория земель-земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования-для ведения дачного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости- <данные изъяты> рублей;

-обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести изменения в ведение государственного кадастра недвижимости в части размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> с момента вступления в силу судебного решения по настоящему делу в размере <данные изъяты> рублей.

В обоснование требований истец указала, что является собственником названного земельного участка, право собственности зарегистрировано 23.12.2010. Постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области, утверждена кадастровая стоимость земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан по состоянию на 01.01.2008. По сведениям государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего истцу, составляет <данные изъяты> рублей. В соответствии с отчетом об оценке № от 31.07.2014, составленного ЗАО «<данные изъяты>», определена рыночная стоимость названного земельного участка, которая составила <данные изъяты> рублей по состоянию на 01.01.2008. Согласно экспертному заключению, составленному экспертным советом Общероссийской общественной организацией «<данные изъяты>» от 13.08.2014 отчет об оценке № соответствует требованиям федерального законодательства, заданию на оценку; выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

Проанализировав пункт 3 статьи 66, пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отмечает, что законодательство, подлежащее применению к рассматриваемой ситуации, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении оспаривания не требуют (аналогичные правовые позиции изложены в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 913/11 от 28.06.2011 и в иных постановлениях).

В силу положений ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» истица как физическое лицо имеет право обратиться в суд с исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка без предварительного обращения в соответствующую комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Отметив недостатки отчета об определении кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений Ленинградской области, составленного ОАО «<данные изъяты>» применительно к заявленным требованиям, и прокомментировав подходы и методы, примененные оценщиком при определении рыночной стоимости в отчете от 31.07.2014, а также изучив заключение эксперта от 13.08.2014, истец полагает, что отчет о рыночной стоимости и экспертное заключение являются надлежащими допустимыми доказательствами.

В судебном заседании представитель истца-К.И.Л. заявленные исковые требования поддерживает по тем основаниям, которые изложены в письменном исковом заявлении и в дополнениях. Также отмечает, что оценщиком при оценке объекта было применено два подхода и в их рамках использовано несколько методов оценки. Имеется положительное заключение эксперта. Поэтому, представленный отчет об оценке является надлежащим доказательством. Никто из сторон не оспаривает установленную в отчете величину рыночной стоимости объекта, не заявляет, что величина определена неправильно и не представляет соответствующих доказательств. Объекты-аналоги выбраны оценщиком с соблюдением требований ФСО №1. Необходимо учитывать, что при отборе объектов-аналогов следовало использовать информацию на 2008 год, которая ограничена. Дата (01.01.2008), на которую определена рыночная стоимость объекта, установлена на основании ответа Управления Росреестра по Ленинградской области. Доказательств того, что необходимо было провести оценку на другую дату, не представлено. Отчет по форме и по содержанию соответствует требованиям законодательства, что подтверждено заключением эксперта, также допрошенного в ходе судебного заседания.

В письменном возражении, привлеченный к участию в деле по инициативе истца в качестве ответчика, филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии» по Ленинградской области разрешение исковых требований оставил на усмотрение суда, указав, что кадастровая стоимость земельного участка, принадлежащего истцу определена путем умножения среднего удельного показателя по <адрес> району Ленинградской области для дачных объединений -<данные изъяты> (установленного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383) на площадь земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка установлена на 01.01.2008 и составляет <данные изъяты> руб. В тоже время, в письменном возражении сделана ссылка на несоблюдение истцом досудебного порядка, установленного ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В ходе рассмотрения по делу в порядке ст.41 ГПК Российской Федерации произведена замена ненадлежащего ответчика (названного выше филиала) на надлежащего ответчика- ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии».

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» П.Е.Н. доводы письменного возражения филиала поддерживает. Отмечает, что кадастровая палата не будет возражать против удовлетворения заявленных требований, если истец не будет возлагать на них возмещение судебных расходов. Удовлетворение заявленных требований оставляет на усмотрение суда.

В письменном отзыве представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра по Ленинградской области) указано, что Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, так как полномочия по ведению Государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости на территории Ленинградской области возложены на филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области на основании Приказа Росреестра от 11.03.2010 №

В соответствии с заявленным ходатайством, согласием представителя истца, с учетом мнения иных участников процесса Управление Росреестра по Ленинградской области определением суда исключено из числа ответчиков и признано третьим лицом по настоящему делу.

В судебном заседании представитель Росреестра по Ленинградской области Б.Н.С. рассмотрение заявленных требований оставила на усмотрение суда.

В письменных возражениях представитель правительства Ленинградской области Я.Н.Н. полагает требования не подлежащими удовлетворению, отметив, что кадастровая стоимость в административном порядке устанавливалась ранее в соответствии с действующим законодательством. На основании ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ считает, что установление кадастровой стоимости равной рыночной без соблюдения административной процедуры является нарушением компетенции органов исполнительной власти и норм, регламентирующих порядок определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области Я.Н.Н. просит в удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя Н.Ю.Г. отказать по доводам, приведенным в письменных возражениях. Отмечает, что представленный отчет является ненадлежащим доказательством, так как не соответствует требованиям ФСО №1 в части выбора объектов-аналогов. Объекты-аналоги не соответствуют понятию, данному в п.14 ФСО №1. Все объекты значительно отличаются друг от друга по характеристикам, площади, виду разрешенного использования; отсутствуют совпадения по площади, стоимости, удаленности, наличию коммуникаций, виду разрешенного использования. Из 6 объектов-аналогов только 2 имеют тот же вид разрешенного использования, что и объект оценки, остальные участки имеют иной вид разрешенного использования-для сельскохозяйственного назначения, который имеет меньшую ценность. Невозможно проверить информацию о земельных участках аналогах; не подтверждена информация о рыночной ситуации на территории Ленинградской области. Определение рыночной стоимости объекта оценки в отчете не соответствует требованиям ФСО о достоверности информации. Оценщик подтвердил, что в отчете отсутствует необходимая информация; выводы оценщика проверить невозможно.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца-К.И.Л., представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» П.Е.Н., представителя Управления Росреестра по Ленинградской области Б.Н.С., представителя правительства Ленинградской области Я.Н.Н., исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.67 ГПК РФ в их совокупности, заслушав пояснения специалиста З.В.В., допросив эксперта Л.А.Н., суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации (пункты 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах о его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации(в действующей редакции от 21.07.2014) рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу)(пункты 1 и 2 статьи 66 Земельного кодекса Росси йской Федерации в действующей редакции).

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в действующей редакции).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Федеральным законом от 22.07.2010 №167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в который была включена глава III.1 «Государственная кадастровая оценка», устанавливающая специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Федеральным законом от 21.07.2014 №225-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Статьей 24.18 главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 №225-ФЗ) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В целях подтверждения требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной надлежит представлять:

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

В статье 10 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оговорено, что в отчете, в том числе, должны содержаться дата определения кадастровой стоимости объекта оценки; указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

26.10.2009 ОАО «<данные изъяты>» составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений Ленинградской области.

19 ноября 2010 года Управлением Росреестра по Ленинградской области в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316 «Об утверждении правил государственной кадастровой оценки земель» правительству Ленинградской области направлено представление с результатами государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2008 для их утверждения в установленном порядке правительством Ленинградской области.

В пояснительной записке к проекту постановления правительства Ленинградской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории Ленинградской области» отражено, что работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений проведены по состоянию на 1 января 2008 года.

Пунктом 1 постановления правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области согласно приложениям 1 и 2. Данное постановление правительства Ленинградской области вступило в силу с 1 января 2011 года.

Пунктом 5 Приложения 1, утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 предусмотрено, что средний удельный показатель кадастровой стоимости земель дачных объединений (руб/кв.м.) по <адрес> району Ленинградской области составляет <данные изъяты> руб/кв.м.

Постановлением правительства Ленинградской области от 17.09.2012 №292 внесены изменения в постановление правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 в таблицу 1 приложения 2 в разделе «<адрес> муниципальный район».

Названные нормативные правовые акты опубликованы в официальных изданиях Ленинградской области и являются действующими.

Решением Ленинградского областного суда от 27.09.2013 по гражданскому делу № отказано в удовлетворении требований Т.В.Ю. и В.Л.А. о признании недействующим постановления правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области» в части утверждения среднего удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв.м земельного участка дачных объединений по Ленинградской области в размере <данные изъяты> коп. Определением Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2014 по делу № названное решение Ленинградского областного суда оставлено без изменений.

Согласно свидетельству, выданного Инспекцией ФНС России по <адрес> району Ленинградской области 02.12.2010, Н.Ю.Г. является индивидуальным предпринимателем с основным государственным регистрационным номером записи о государственной регистрации №.

Из свидетельства о государственной регистрации права от 23.12.2010 следует, что Н.Ю.Г. является собственником земельного участка для ведения дачного хозяйства, категория земель : земли сельскохозяйственного назначения, общая площадь <данные изъяты> кв.м., адрес объекта: <адрес> с кадастровым номером: №.

В кадастровом паспорте от 10.10.2008 отражено, что названный земельный участок имеет разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, кадастровую стоимость <данные изъяты> руб.(удельный показатель кадастровой стоимости <данные изъяты>./кв.м).

В кадастровой выписке от 01.04.2010 указано, что земельный участок имеет разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства, кадастровую стоимость <данные изъяты> руб. (удельный показатель кадастровой стоимости <данные изъяты> руб/кв.м).

Согласно кадастрового паспорта от 20.09.2014 данный земельный участок отнесен к категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения дачного хозяйства; кадастровая стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> руб. Собственником земельного участка является Н.Ю.Г.

В ответе заместителя Управления Россрестра по Ленинградской области от 25.03.2014 №Н.Ю.Г. сообщено, что кадастровая стоимость земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан определена по состоянию на 01.01.2008.

В соответствии с отчетом об оценке № от 31.07.2014, представленным истицей и составленным оценщиком З.В.В.(является членом общероссийской общественной организации «<данные изъяты>»), рыночная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на дату оценки (дату проведения оценки) 01 января 2008 года составляет при допустимом округлении <данные изъяты> рублей, НДС не облагается.

В экспертном заключении № от 13.08.2014 эксперт Л.А.Н. Общероссийской общественной организации «<данные изъяты>» пришел к выводам о том, что отчет об оценке № «Определение рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №», выполненный оценщиком З.В.В.(рег.№):

-соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ;

-соответствует Федеральным стандартам оценки;

-соответствует ССО-РОО 2010;

-соответствует заданию на оценку;

Выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, признал обоснованными.

Привлеченный к участию в деле в качестве специалиста – оценщик З.В.В. пояснил, что в связи с тем, что оценка производилась по прошествии 6 лет после даты, на которую надлежало определить рыночную стоимость земельного участка, то выбор объектов – аналогов у оценщика был сильно ограничен. Исходя из принципа наиболее эффективного использования и был произведен отбор объектов-аналогов, в том числе с разными видами разрешенного использования. Выбор объектов-аналогов с иным видом разрешенного использования, в данном случае, вынужденная мера. В связи с чем, и была применена необходимая корректировка. Отбираемые объекты -аналоги всегда будут отличаться друг от друга, задача оценщика и состоит в том, чтобы грамотно подобрать необходимую корректировку. Все объекты-аналоги примерно одинакового масштаба, это массивы земель, которые попадают на рынок как объекты, которые в дальнейшем предполагается поделить и реализовать по отдельности. У объектов сравнения много общего, по площади они не одинаковые, но была внесена необходимая корректировка. По сложившейся практике всегда берет не менее 5 объектов-аналогов, для обеспечения достоверного результата. Суммарная корректировка по второй группе поправок варьируется от 4 до 36%, объект 4с имеет суммарную корректировку 36%. При исключении данного объекта из расчетов итоги изменятся незначительно. Из 50 объектов было отобрано 6 объектов-аналогов, относящихся к одному сегменту рынка. Указанные объекты были взяты из одного, но достаточно достоверного источника: журнала «Загородное обозрение».

В письменных пояснениях специалиста З.В.В. отражено, что при определении рыночной стоимости объекта оценки для установления ее в качестве кадастровой использовано два подхода: сравнительный подход и доходный подход(затратный не применялся, так как земельный участок является уникальным объектом, не подверженным износу и не возобновляемым). Выборка объектов-аналогов производилась следующим образом:

- на основании актуальных на рассматриваемый период ценообразующих факторов: удаленность от КАД, транспортная доступность, близость к локальным центрам влияния, окружение, наличие коммуникаций, разрешенное использование, площадь;

-проведен анализ факторов, влияющих на стоимость объекта оценки, а также на спрос и предложение в соответствующем сегменте рынка, исходя из площади объекта оценки, рассматриваемый сегмент рынка-это участки, предназначенные для девелоперской деятельности;

- на основании проведенного анализа и для отбора объектов-аналогов, схожих объекту оценки, выбран метод качественного сравнения объектов оценки, основанный на использовании квалиметрической шкалы для перехода от качественных корректировок к количественным. В письменных пояснениях специалиста даны пояснения по принципу отбора по каждому из ценообразующих факторов, исходя из деления каждого фактора на соответствующие параметры(характеристики).Таким образом, по шкале удаленности от КАД по <адрес> району Ленинградской области все объекты-аналоги находятся в верхнем пределе качества «от 50 до 100 км» и нижнем пределе качества «более 100 км и выше». По рассматриваемому ценообразующему фактору(удаленность от КАД) объекты являются схожими, их недостатки/преимущества применительно к объекту оценки могут быть откорретированы посредством применения инструментов оценки(регрессионным методом). По ценообразующему фактору «наличие коммуникаций» все объекты сравнения и объект оценки либо имеют качество «электричество», либо не имеют такового, то есть имеют сходные качественные характеристики, и их недостатки/преимущества применительно к объекту оценки могут быть откорректированы посредством применения инструментов оценки (регрессионным методом). По ценообразующему фактору «площадь земельного участка» в рассматриваемом сегменте рынка объекты являются схожими; относятся к одному сегменту рынка (более 1 га-«наделы-объекты под девелоперские проекты»); их недостатки/преимущества применительно к объекту оценки могут быть откорректированы посредством применения инструментов оценки(регрессионным методом).

В письменных пояснениях оценщика также указано, что согласно п.5.22.9 ССО РОО 2-05-2010 «Оценка стоимости недвижимого имущества» в сравнительном анализе следует использовать только объекты имущества с аналогичными или схожим наиболее эффективным использованием. Проведенный анализ существовавших на рассматриваемый период тенденций рынка (раздел 5.3 отчета) привел к однозначному выводу о наиболее эффективном использовании объектов, находящихся в сегменте девелоперских проектов. Как применительно к объекту оценки, так и применительно к объектам-аналогам-дачное строительство. Исходные предложения продавцов по объектам-аналогам также подтверждают сделанный вывод, так как сами исходные данные предложений содержат информацию «идеально для коттеджной застройки», «для коттеджного поселка», «ДНП». Правомерность и допустимость использованного выбора объектов-аналогов по наиболее эффективному использованию подтверждена ФСО№7, утвержденного 25.09.2014(после даты составления Отчета), дополняющего и конкретизирующего требования и процедуры, установленные ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3 и является обязательным к применению при оценке недвижимости. Все выбранные объекты-аналоги являются аналогичными как по принципу отнесения к категории, так и по наиболее эффективному использованию.

Ни Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ни Федеральными стандартами оценки, ни стандартами ССО 2010 не установлен предельно допустимый размер суммарного процента величины корректировки. Анализируя суммарные корректировки по каждому объекту –аналогу, специалист отмечает, что средний разброс цен после корректировок применительно ко всем объектам составляет около 11%.Суммарная корректировка по объекту-аналогу №4с составляет 36%. Использование этого объекта в качестве аналога носит показательный характер, так как потенциальный покупатель, формируя цену, исходит из того, что цены аналогов формируют диапазон цен, а стоимость исходного объекта равна определенному среднему значению. В этом плане показательными являются как минимальные, так и максимальные значения. Исключение объекта-аналога №4с из выборки не приведет к существенному изменению полученной итоговой величины (при его исключении из расчетов стоимость оцениваемого земельного участка в рамках сравнительного подхода изменится на 0,25%, что существенно меньше допустимой погрешности расчетов в оценочной деятельности). И с этим объектом-аналогом, и без него, полученная информация по объектам –аналогам является достаточной (п.19. ФСО №1). Расчет стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода был осуществлен методом сравнения продаж с использованием парных регрессионных моделей, которые были проверены и подтверждены статистическими процедурами на значимость и достоверность.

Допрошенный в качестве эксперта в судебном заседании -эксперт Общероссийской общественной организации «<данные изъяты>» Л.А.Н. показал, что при составлении экспертного заключения руководствовался ФСО №5, методическими рекомендациями саморегулируемой организации и положением об экспертном совете. Отчет проверялся на соответствие требованиям Федерального закона от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», положениям ФСО №№1,2,3 и своду стандартов оценки саморегулируемой организации от 2009 и 2010 гг. Отчет признан обоснованным, дано положительное экспертное заключение. В пункте 61 таблицы отражено замечание относительно выбора объектов-аналогов в связи с тем, что информация о них отражена в табличной форме. Обычно информация об объектах-аналогах отражается более детально. Но так как оценка проводилась на 2008 год, то оценщик не мог получить полную информацию об объектах – аналогах, восстановить информацию невозможно. Объекты –аналоги были выбраны правильно, объекты из одного района. Отличия в наличии коммуникаций-вполне естественные отличия, возможность подключения коммуникаций имеется; по удаленности от кольцевой дороги диапазон разброса небольшой, допустимый; по площади имеются различия, но их можно скорректировать; эффект масштаба существует, но должна быть проведена корректировка; корректировка проведена. Использование объектов-аналогов с иным видом разрешенного использования допустимо при соответствующей корректировке. Использование шести объектов вполне достаточно, если убрать один объект из объектов –аналогов, то это незначительно повлияет на стоимость объекта оценки. Источник, из которого взята информация об объектах-аналогах, один – это журнал «Загородная недвижимость», что не совсем хорошо. Но необходимо учитывать, что оценка производилась на 2008 год, в ФРС не было единой базы сделок по земельным участкам. Поэтому, в данном случае, допустимо использование одного источника. Имеется также журнал «Питерленд», но он дает больше информации по Санкт-Петербургу. Корректировка в 36% является допустимой, в данном случае. Есть соответствующие методики, законодательно закрепленных требований (максимально допустимых величин корректировки) не имеется, не предусмотрено классов точности. Желательно использовать как можно меньшую корректировку.

Проанализировав представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Заявив настоящие требования, истица ссылается на то, что в силу пункта 3 статьи 3 Налогового кодекса российской Федерации налоги и сборы должны иметь экономическое основание и не могут быть произвольными, значительное превышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с его рыночной стоимостью существенно затрагивает интересы истца. Права же истицы могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Как следует из представленных копий кадастровых выписок. кадастровых паспортов, объяснений представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации. кадастра и картографии по Ленинградской области» кадастровая стоимость земельного участка была определена на основании постановления правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383, утвердившего государственную кадастровую оценку земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан по состоянию на 01.01.2008 (утвердившего, в том числе, на данную дату и примененный при расчете кадастровой стоимости земельного участка средний удельный показатель кадастровой стоимости земель дачных объединений по <адрес> району Ленинградской области в размере <данные изъяты> руб./кв.м.). Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка, определена по состоянию на 01.01.2008 и фактически до вступления в законную силу положений главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Суд при рассмотрении настоящего дела учитывает, что положения Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня его официального опубликования (опубликован в Российской газете-26.07.2010) и работы, по проведению которой не завершились в указанный в настоящей части срок (часть 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2010).

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 22.07.2010 №167-ФЗ части норм пункта 7 статьи 1 настоящего Федерального закона (в том числе и нормы, позволяющие оспаривать результаты определения кадастровой стоимости в судебном порядке) вступили в силу по истечении шестидесяти дней после дня официального опубликования настоящего Федерального закона.

Федеральным законом от 21.07.2014 №225-ФЗ изменена редакция главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ (пункт 29 статьи 1 Федерального закона от 21.07.2014 №225-ФЗ). Согласно части 1 статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 №225-ФЗ пункт 29 статьи 1 названного Федерального закона в части предоставления права на обжалование результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке вступил в силу со дня его официального опубликования-22.07.2014.

В соответствии с Федеральным законом от 04.06.2014 №143-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи изменением подведомственности некоторых категорий дел рассматриваемых судами общей юрисдикции и арбитражными судами» заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат рассмотрению верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, суда автономной области и суда автономного округа в качестве суда первой инстанции(пункт 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в редакции названного Федерального закона, вступил в силу с 06.08.2014).

Кроме этого, анализ положений 66 Земельного кодекса Российской Федерации, как в ранее действующей редакции, так и в редакции, действующей в настоящее время, а также анализ положений пункта 5 Правил государственной кадастровой оценки земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений, пункта 10 ФСО №2 свидетельствует о том, что по существу, законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости (достоверность же кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются).

Соответственно заявленные истицей требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка равного его рыночной стоимости, имеющие своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, подлежат рассмотрению по общим правилам искового производства.

Как усматривается из материалов дела, истицей в подтверждение заявленного требования, представлен отчет оценщика о рыночной стоимости спорного земельного участка, свидетельствующий о том, что кадастровая стоимость существенно (более чем на 30 процентов) превышает рыночную стоимость.

Исследуя данное доказательство, с учетом данных оценщиком З.В.В. пояснений и заключения допрошенного в качестве эксперта –Л.А.Н. суд приходит к следующим выводам.

Как установлено, при проведении оценки земельного участка рыночной стоимости объекта оценки для установления ее в качестве кадастровой оценщиком использовано два подхода: сравнительный подход и доходный подход. В рамках сравнительного метода оценщиком были отобраны 6 объектов-аналогов, используя информацию о которых, с применением метода сравнения продаж оценщиком и был произведен расчет стоимости земельного участка.

В частности, в качестве объектов –аналогов были отобраны земельные участки, имеющие существенные отличия от объекта оценки (таблица 8.1 на стр.71 Отчета об оценке). Так, объекты сравнения №№ 2с,3с,5с,6с отличаются значительно по площади от объекта оценки. Площадь объекта оценки -<данные изъяты> кв.м., а площадь названных объектов сравнения соответственно- <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м. Согласно избранной оценщиком шкалы оценки площади в графу «свыше 5 га» (куда отнесен объект оценки) не попадает ни один из объектов сравнения. Объекты сравнения №№1с,4с,5с отнесены к графе «свыше 10 га», объекты сравнения №№ 2с,6с – к графе «от 2 га до 5 га», объект сравнения №3с отнесен к графе «от 5 га до 10 га».

Объекты сравнения имеют диапазон в цене продажи за кв.м от <данные изъяты> руб. за кв.м и до <данные изъяты> руб. за кв.м. Объект оценки удален от КАД на расстояние свыше 100 км, лишь один из шести объектов сравнения имеет такую же удаленность от КАД (№1с). Равно как лишь один из объектов сравнения имеет также как и объект оценки « коммуникации рядом» (№4с). Иные объекты сравнения либо не обеспечены коммуникациями (№№2с,5с,6с), либо имеют электроснабжение(№1с). Только два объекта сравнения из шести (№№1с и 4с) имеют такой же вид разрешенного использования как объект оценки - дачное строительство. Иные объекты сравнения: №№2с,3с,5с,6с имеют иной вид разрешенного использования- сельскохозяйственное название.

Информация о данных объектах взята из одного источника- журнал «Загородное обозрение» за декабрь 2007 года, хотя и оценщик, и эксперт не отрицали наличие иных источников информации.

Указанные различия в отобранных оценщиком объектах-аналогах привели к необходимости применения соответствующей корректировки, что отражено в таблице 8.9 на стр.80 Отчета об оценке, причем суммарные корректировки по второй группе поправок по объектам сравнения №№1с и 3с составили 19%, а по объекту сравнения №4с-36 %.

В указанной связи следует отметить, что в экспертном заключении № от 13.08.2014 в пункте №61 «выбор объектов-аналогов» стоит отметка как о наличии(+), так и об отсутствии(-). В пояснении к пункту №61 отражено, что описание и обследование выбранных объектов-аналогов выполнено без акцента на основные факторы стоимости.

С учетом изложенного в совокупности суд не может признать объекты-аналоги №№2с,3с, 5с, 6с отвечающими требованиям пункта 14 ФСО №1 и пункту 3.2 ССО РОО 2-05-2010 «Оценка стоимости недвижимого имущества» (утвержденного саморегулируемой организацией и положения которого используются оценщиками данной саморегулируемой организацией при проведении оценки недвижимого имущества).

Так, в силу пункта 14 ФСО №1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно же пункту 3.2 ССО РОО 2-05-2010 «Оценка стоимости недвижимого имущества» сопоставимые данные относятся к объектам имущества, характеристики которых аналогичны характеристикам оцениваемого имущества (объекта оценки). Такие данные включают цены продаж, ставки аренды, доходы и расходы, а также полученные по данным рынка ставки капитализации и доходности/дисконтирования.

Исходя из данных требований, не может быть признан обоснованным отбор оценщиком объектов сравнения №№2с,3с,5с,6с в качестве объектов-аналогов объекту оценки (в рамках сравнительного подхода), так как названные объекты сравнения существенно отличаются от него по таким ценообразующим факторам как площадь земельного участка, удаленность от КАД, наличие коммуникаций, вид разрешенного использования (таблица 8.1 стр.71 Отчета).

Изложенное и привело к необходимости применения значительной корректировки по группам поправок объектов –аналогов.

Кроме этого, по второй группе поправок объекта –аналога №4с(имеющего такой же вид разрешенного использования как и объект оценки) размер корректировки достиг 36%, то есть в качестве объекта –аналога вместо объекта сравнения №4с фактически использовался иной объект.

Также из отчета не ясно, каким образом привлеченные оценщиком эксперты рассчитали весы ценообразующих факторов для каждого объекта сравнения, что отражено в таблице 8.3 Отчета. Равно как не мотивированы причины отбора объектов-аналогов только из одного источника - журнала «Загородное обозрение» за декабрь 2007 года, в то время как существовали и иные источники информации. В данной части Отчет об оценке № не отвечает принципу обоснованности, отраженному в пункте 4 ФСО №3.

Согласно пункту 10 ФСО №1 при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

В письменных пояснениях оценщик З.В.В. указал, что согласно п.5.22.9 ССО РОО 2-05-2010 «<данные изъяты>» в сравнительном анализе следует использовать только объекты имущества с аналогичными или схожим наиболее эффективным использованием. Проведенный анализ существовавших на рассматриваемый период тенденций рынка (раздел 5.3 Отчета) сформировал однозначный вывод о наиболее эффективном использовании объектов, находящихся в сегменте девелоперских проектов, как применительно к объекту оценки, так и применительно к объектам-аналогам-дачное строительство.

То есть, по существу, оценщик указал о том, что при проведении оценки объекта оценки, им был сделан вывод о наиболее эффективном использовании и объектов-аналогов, что не соответствует содержанию Отчета об оценке №, в котором такие выводы отсутствуют(разделы 5.3,6).

С учетом изложенного в совокупности, суд не может признать Отчет об оценке №, составленный оценщиком З.В.В. надлежащим доказательством с достоверностью подтверждающим рыночную стоимость объекта оценки на 01.01.2008.

По изложенным же основаниям суд не может согласиться и с выводами, содержащимися в экспертном заключении №, составленном экспертом Л.А.Н.

Оценивая пояснения оценщика и заключения эксперта, данные в судебном заседании, суд отмечает, что указанные лица не ссылались на невозможность отбора объектов-аналогов с более схожими характеристиками, в том числе, на отбор объектов, имеющих такой же как у объекта оценки вид разрешенного использования, указывая лишь на ограниченность выбора объектов-аналогов (изначально оценщиком было отобрано около 50 объектов).

Отнесение объектов сравнения и объекта оценки к одному сегменту рынка не свидетельствует с однозначностью о том, что названные объекты сравнения могут быть признаны объектами-аналогами согласно п.14 ФСО№1.

Равно как, обязанность оценщика правильно применить соответствующую корректировку не означает, что оценщиком могут быть отобраны объекты-аналоги, отличающиеся по своим характеристикам от объекта оценки и не в полной мере соответствующие требованиям п.14 ФСО №1. В указанной части также следует отметить, что в своем заключении эксперт Л.А.Н. сослался на желательность того, чтобы применяемая корректировка была бы как можно меньше. Равно как эксперт сослался на то, что информация об объектах сравнения была взята из одного из источников, что является недостатком (но допустимым, так как необходимо было провести оценку на 2008 год).

Таким образом, по делу не представлено доказательств, с достоверностью подтверждающих установление размера рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2008, следовательно, не имеется и правовых оснований для удовлетворения заявленного требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, равной его рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей и об обязании ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» внести соответствующие изменения в сведения государственного кадастра недвижимости в части размера кадастровой стоимости названного земельного участка.

По приведенным выше доводам суд не может согласиться с суждениями истца и его представителя о достоверности представленных доказательств, подтверждающих установление рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 2008 год и о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Иные доводы и возражения представителя правительства Ленинградской области не являются правовыми основаниями для отказа в удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления индивидуального предпринимателя Н.Ю.Г. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости - <данные изъяты> рублей и об обязании ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости в части размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для ведения дачного хозяйства, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с момента вступления в силу судебного решения по настоящему делу в размере <данные изъяты> рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.