Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Юсуповой Н.Н. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

Юсупова Н.Н. обратилась в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв.метров с кадастровым номером №, категория земель населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации магазина, расположенного по адресу: <адрес>, в размере его рыночной стоимости <данные изъяты> рублей.

Заявление обосновано следующим: Юсупова Н.Н. является собственником указанного земельного участка. Постановлением Правительства Ярославской области кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ утверждена в размере <данные изъяты> рублей. Согласно отчету об оценке № «Определение рыночной стоимости» составленному оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО, рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей. Соответствие отчета требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам подтверждается экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленным саморегулируемой организацией оценщиков <данные изъяты>. В связи с этим, пользуясь правом, предоставленным ей статьей 66 Земельного кодекса РФ и статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» заявитель просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В судебное заседание Юсупова Н.Н. не явилась. Представитель заявителя по доверенности Иванов О.В. заявленные требования поддержал.

Представители Правительства Ярославской области и Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области по доверенностям Николаева Т.Б. и Лосева О.В. заявленные требования не признали, просили отказать в удовлетворении заявленных требований, поскольку отчет и экспертное заключение отчета составленны с нарушением законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Ярославской области в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв, в котором указал на то, что данное учреждение не осуществляет функции по определению кадастровой оценке земель, не уполномочено на проведение экспертизы и определение достоверности кадастровой стоимости объекта, а во исполнение предоставленных ему полномочий, вносит в государственный кадастр недвижимости сведения об объектах недвижимости на основании актов соответствующих органов, поэтому оценку достоверности представленного заявителем отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка оставляют на усмотрение суда.

Представитель Управления Росреестра по Ярославской области в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв, в котором указал на то, что Управление Росреестра по Ярославской области не может являться надлежащим ответчиком по спорам, связанным с кадастровым учетом, спорное материально-правовое отношение между Управлением и заявителем отсутствует, ходатайствовало об изменении процессуального статуса на третье лицо без самостоятельных требований, в противном случае просило отказать в удовлетворении заявленных требований.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает, что заявление Юсуповой Н.Н. удовлетворению не подлежит.

Исходя из положений статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, собственник вправе обращаться с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) содержит главу III.1 "Государственная кадастровая оценка", устанавливающую специальные правила о порядке определения кадастровой стоимости и рассмотрения споров о результатах ее определения.

Статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности прямо предусмотрено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из положений главы III.1 вышеназванного Закона, подзаконных актов, регулирующих порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, истец, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, которая использована оценщиком.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом установлено, что Юсуповой Н.Н. на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., находящегося по адресу: <адрес> (л.д....).

Как установлено судом и следует из кадастрового паспорта земельного участка, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена постановлением Правительства Ярославской области от 20.09.2011 №702-п по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> рублей.

В подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № «Определение рыночной стоимости», составленный оценщиком ИП ФИО, согласно которому рыночная стоимость участка определена по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> руб., а так же заключение эксперта №, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков <данные изъяты> о правильности отчета.

Между тем, указанный отчет и заключение эксперта об оценке не можгут быть приняты в качестве достоверных доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка, поскольку они составлены с нарушением законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В нарушении требований ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п.6 ФСО №3 отчет об оценке не содержит подписи оценщика на стр.4 отчета (л.д....), а также с нарушением нумерации содержит две страницы под № (л.д....).

Кроме того, на стр.... и ... (л.д....,...) отчет содержит согласованный результат оценки, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, определенная по состоянию ДД.ММ.ГГГГ. составляет <данные изъяты> рублей, итоговая величина удельного показателя рыночной стоимости ... кв.м. земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рубля (<данные изъяты>). Между тем, если разделить итоговую рыночную стоимость на площадь земельного участка <данные изъяты> получится <данные изъяты> рублей за ... кв.м. Данный факт является нарушением принципов однозначности и проверяемости, установленных п. 4 ФСО №3: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В соответствии с пп.в п. 8 ФСО №3 отчет об оценке должен содержать следующие сведения об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности. На стр. ... отчета (л.д....) отсутствует информация о дате присвоения ОГРН, регистрационный номер члена СРО и дата вступления, в приложениях к отчету отсутствуют копии документов, подтверждающие данные, указанные на стр. <данные изъяты>, а именно: копия паспорта, дипломов об образовании и квалификации оценщика, свидетельства о регистрации оценщика в качестве индивидуального предпринимателя.

Более того, объектом оценки по настоящему делу является земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, для эксплуатации магазина, рыночная стоимость которого составляет <данные изъяты> рублей.

Однако на стр. ..., ..., ..., ... отчета (л.д....-...) в расчетах фигурирует объект оценки иной площади равной <данные изъяты> кв.м., для эксплуатации нежилого помещения, и его итоговая рыночная стоимость составила <данные изъяты> рублей. Данный факт является нарушением принципов однозначности и проверяемости, установленных п. 4 ФСО №3: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

Также, на стр. .... отчета (л.д....) содержится описание объектов-аналогов, их характеристики, указанная информация противоречит информации, содержащейся на стр. ...-... отчета (л.д....-...), где приводятся скриншоты объявлений об объектах, что является нарушением принципа однозначности (п. 4 ФСО №3).

Кроме того, в представленном отчете оценщиком нарушена методология. Оценщик в рамках сравнительного подхода определяет рыночную стоимость при помощи расчета удельного веса. Стр.... отчета содержит описание данного метода расчета рыночной стоимости. Расчет удельных весов производился на основании данных о суммарном отклонении первоначальной стоимости объектов-аналогов от итоговой стоимости, полученной после введения всех корректировок. Однако в расчете оценщик не применил не одной корректировки ни к одному из объектов аналогов, итоговая цена ... кв.м. объектов-аналогов осталась неизменна, при этом на стр. ... оценщик необоснованно присваивает разный весовой коэффициент к объектам - аналогам, но в итоге его не применяет. Таким образом, порядок расчета не соответствует выбранной самим же оценщиком методике. В соответствии с пп.б п.22 ФСО №1 при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта- аналога к другому.

На стр. ... отчета содержит такую корректировку как уторговывание и указано, что уторговывание возможно в случае всех пяти объектов-аналогов, что не соответствует действительности, так как на стр. ...-... на приведенных скриншотах указано, что земельные участки были проданы с торгов, и в данном случае снижение стоимости невозможно. В соответствии с пп.б п.22 ФСО №1 при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что отчет об оценке № не соответствует требованиям закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, содержит недостоверную информацию, применяемые корректировки не обоснованы, выявлены серьезные нарушения применяемой методологии, арифметические и технические ошибки. Отчет допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей отчета.

Согласно пп. «и», пп. «л», п. 16 ФСО №5 экспертное заключение должно содержать результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам, а также вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.

Однако на стр. ... п. 8 экспертного заключения (л.д.<данные изъяты>) эксперт выводит итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, подтверждая правильность расчета, выполненного оценщиком в рамках сравнительного подхода. Рыночная стоимость земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, определенная по состоянию ДД.ММ.ГГГГ. составляет <данные изъяты> рублей, итоговая величина удельного показателя рыночной стоимости ... кв.м. земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рубля (<данные изъяты>). Откуда получилась указанная стоимость <данные изъяты> кв.м., суду не ясно. Между тем, если разделить итоговую рыночную стоимость на площадь земельного участка <данные изъяты> получится <данные изъяты> рублей за <данные изъяты> кв.м.

Также на стр. <данные изъяты>-<данные изъяты> заключения (л.д.<данные изъяты>-<данные изъяты>) содержится вывод заключения по итогам проверки, однако указанный вывод сделан относительно совершенного другого отчета № об определении рыночной стоимости земельного участка площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по другому адресу: <адрес> который не был предметом проверки эксперта.

Поскольку представленные отчет и экспертное заключение составлены с нарушением требований закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, они являются недопустимыми доказательствами по делу.

Поскольку, иных надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ., несмотря на предложение суда, заявителем не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении заявления Юсуповой Н.Н. отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба, а прокурором может быть принесено представление в Верховный Суд Российской Федерации через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Игнатов К.Н.