Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя индивидуального предпринимателя ФИО1 - ФИО2, действующего по доверенности от 01.09.2014 г., представителя филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю - ФИО3, действующей по доверенности 23 АА №2318259 от 01.02.2013 г., представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края ФИО4, действующего по доверенности №52-9314/14-43.17 от 07.07.2014 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ИП ФИО1 к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, администрации Ленинградского района Краснодарского края, администрации Ленинградского сельского поселения Ленинградского района Краснодарского края об изменении стоимости земельного участка на рыночную и внесении соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ИП < Ф.И.О. >4 обратился в суд с заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, администрации <...> Краснодарского края, администрации Ленинградского сельского поселения <...> Краснодарского края об изменении стоимости земельного участка на рыночную и внесении соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

В обоснование своих требований указал, что на основании договора аренды от <...> <...> владеет земельным участком площадью 1083 кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенным по адресу: Краснодарский край, <...>. Кадастровая стоимость земельного участка составляет 2045158,86 руб. Однако по итогам независимой оценки (отчет ООО «Южная оценочная компания «Эксперт» <...> от <...> года) рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка определена по состоянию на <...> в размере 524 031 руб. Считает, что завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости влечет за собой увеличение арендных платежей, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы. Просит суд определить кадастровую стоимость земельного участка с <...>, расположенного по адресу: Краснодарский край, <...>, площадью 1083 кв.м., на <...> в размере его рыночной стоимости – 524031 руб. и обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость данного земельного участка в размере 524 031 руб. в качестве кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель < Ф.И.О. >4 - < Ф.И.О. >1 заявленные требования поддержал и просил суд их удовлетворить. Пояснил, что массовая оценка не может объективно свидетельствовать о действительной цене конкретного земельного участка. В результате завышенной оценки земельного участка нарушаются права его доверителя, поскольку влияют на арендную плату за пользование земельным участком.

Представитель филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю < Ф.И.О. >2 возражала против удовлетворения заявленных требований. В отзыве, представленном в материалы дела указала, что в соответствии со сведениями государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН) в настоящее время земельный участок с кадастровым номером <...> имеет категорию земель - земли населенных пунктов, и вид разрешенного использования - для строительства и эксплуатации автомойки с объектами придорожного сервиса, площадью 1083 (+/- 23) кв.м. В рассматриваемом случае сведения о кадастровой стоимости в размере 2045158,86 руб. и удельном показателе кадастровой стоимости в размере 1888,42 кв.м. внесены в ГКН на основании Приказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края <...> от 22.11.2-11 г.

Представитель Департамента имущественных отношений Краснодарского края < Ф.И.О. >3 возражал против удовлетворения заявленных требований. В отзыве на заявление указал, что экономические характеристики земельного участка с кадастровым номером <...> были определены в 2011 году при проведении работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Краснодарского края подрядной организацией - Южным филиалом ФГУП Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ, по состоянию на 2011 год. Работы выполнены в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от <...> № 316, Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от <...> № 39, Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Роснедвижимости от <...> № П/0152, а также Федеральным законом от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Результаты работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Краснодарского края получили положительное экспертное заключение СРО НП «Кадастр-оценка» от <...> № 311-0705-01-02, после чего результаты выполненных работ были утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от <...><...> «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края» (далее по тексту - приказ от <...> № 1756). То, что кадастровая стоимость земельного участка превышает его рыночную стоимость, само по себе не свидетельствует о недостоверности этой кадастровой стоимости, поскольку методики определения кадастровой оценки и рыночной стоимости земель различны. Считает, что нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель при проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в состав которых также входит спорный земельный участок, допущено не было.

Представитель администрации Ленинградского сельского поселения <...> Краснодарского края надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. В отзыве, представленном в материалы дела, указал, что <...> администрация муниципального образования <...> заключила с < Ф.И.О. >7 договор аренды земельного участка государственной собственности № <...> расположенный по адресу: Краснодарский край, <...>, ст. Ленинградская, <...>. <...> между < Ф.И.О. >7 и < Ф.И.О. >4 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды вышеуказанного земельного участка, согласно которому < Ф.И.О. >4 принимает в полном объеме соответствующие права и обязанности, принадлежащие < Ф.И.О. >7, перед администрацией муниципального образования <...>. Постановлением администрации (губернатора) Краснодарского края от <...> <...> утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за землю, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, согласно которому размер годовой арендной платы при аренде земельных участков определяется, в том числе на основании кадастровой стоимости земельных участков. Согласно ГК РФ у арендатора имеется обязанность платить арендную плату, размер которой в силу ст. 65 Земельного кодекса РФ является существенным условием договора аренды земельного участка. Заключив договор аренды, он согласился с ценой договора и порядком ее определения и теперь не может в одностороннем порядке посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка изменить существенное условие договора аренды, а должен их выполнять. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка (снижение кадастровой стоимости) напрямую затрагивает бюджетные правоотношения, т.е. плату за аренду земельного участка, которая на порядок уменьшится. Арендатор не обладает правом требования установления по суду рыночной стоимости земельного участка в качестве его кадастровой стоимости, таким правом обладает только собственник, т.е. лицо, которому принадлежит право распоряжаться либо лицо уполномоченное собственником.

Представитель администрации муниципального образования <...> Краснодарского края, надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие. Подержал доводы, изложенные в отзыве, в котором указано, что Администрация муниципального образования <...> возражает против удовлетворения требований < Ф.И.О. >4 об изменении кадастровой стоимости земельного участка на рыночную стоимость. На основании постановления администрации муниципального образования <...> от <...> <...> < Ф.И.О. >7 предоставлен в аренду для строительства и эксплуатации автомойки с объектами придорожного сервиса земельный участок с кадастровым номером <...> Между < Ф.И.О. >7 и < Ф.И.О. >4<...> заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № <...> Размер арендной платы земельного участка с кадастровым номером 23:19:0106350:5 рассчитан по кадастровой стоимости с учетом ставки арендной платы от кадастровой стоимости за земли населенных пунктов, находящихся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края и составляет 1,5%. Считает, что при удовлетворении требований < Ф.И.О. >4 об изменении кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость будут нарушены права муниципального образования с точки зрения наполняемости местного бюджета.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста начальник отдела оценки ЮФ ОАО «Госземкадастрсъемка» ВИСХАГИ < Ф.И.О. >8 пояснил, что кадастровая оценка была проведена в соответствии с методическими указаниями утвержденными приказом Минэкономразвития от 15.02.2007г. № 39. Объектами оценки являлись все земельные участки, внесенные в государственный кадастр недвижимости на момент проведения оценки. По состоянию на 01.01.2011г. в составе объектов оценки было около 1 900 000 земельных участков, в том числе и спорный земельный участок. Указанный земельный участок, в соответствии с методическими указаниями, по кадастровой оценке относиться к 5 группе, то есть для размещения объектов торговли и бытового обслуживания. По каждой группе дополнительно проводится группировка по факторам. На фактор стоимости по 5 группе влияет наличие центрального теплоснабжения, расстояние до ближайшего ж/д, авто вокзала, численность населения, расстояние от населенного пункта до центра субъекта РФ, расстояние объекта до центра населенного пункта, малопривлекательность объекта (наличие рядом кладбища, свалки, тюрьмы, психбольницы) и расстояние до них. Наличие каких-либо строений на земельном участке при оценке не учитывается.

В судебном заседании оценщик ООО «Южная оценочная компания «Эксперт», < Ф.И.О. >9 пояснил, что рыночная стоимость земельного участка расположенного по адресу: ст. Ленинградская, <...>, оценивалась методом сравнительного анализа продаж, то есть подбирались аналогичные объекты. По указанному участку вносилась корректировка по месту положения объекта и размеру объекта. В данном случае корректировка составила минус 13 процентов от рыночной стоимости. Для сравнительного анализа было взято три участка из СМИ. Земельный участок оценивается по методике «голого участка», то есть, только учитывая его индивидуальные характеристики.

Судья Краснодарского краевого суда, выслушав лиц, участвующих в деле, специалистов, изучив представленные доказательства, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования <...> от <...> <...> < Ф.И.О. >7 предоставлен в аренду для строительства и эксплуатации автомойки, с объектами придорожного сервиса, земельный участок с кадастровым номером <...> расположенный по адресу: Краснодарский край, ст. Ленинградская, <...>, о чем заключен договор аренды земельного участка государственной собственности от <...> № <...> Земельный участок с кадастровым номером <...> категорию земель - земли населенных пунктов, и разрешенное использование - для строительства и эксплуатации автомойки с объектами придорожного сервиса. <...> между < Ф.И.О. >7 и < Ф.И.О. >4 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка <...> от <...>

В вышеуказанном договоре аренды и договоре о передаче прав и обязанностей по договору аренды, право или обязанность < Ф.И.О. >4 на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <...> не указаны.

Экономические характеристики земельного участка с кадастровым номером <...> были определены в 2011 году при проведении работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Краснодарского края подрядной организацией - Южным филиалом ФГУП Госземкадастрсъемка» - ВИСХАГИ, по состоянию на 2011 год. Работы выполнены в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства РФ от <...> № 316, Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития России от <...> № 39, Техническими рекомендациями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Роснедвижимости от <...> № П/0152, а также Федеральным законом от <...> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Результаты работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов на территории Краснодарского края получили положительное экспертное заключение СРО НП «Кадастр-оценка» от <...> № 311-0705-01-02, после чего результаты выполненных работ были утверждены приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от <...> <...> «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края».

Из вышеизложенного следует, что нарушений действующего законодательства, регулирующего основания и порядок проведения государственной кадастровой оценки земель при проведении государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, в состав которых также входит спорный земельный участок, не установлено.

В обоснование заявленных требований, заявителем представлен отчет о рыночной стоимости земельного участка от <...> № 398-14. Однако, отчет составлен с нарушением ст. 10 Закона «Об оценочной деятельности в РФ», поскольку собственник полномочий истцу на проведение оценки и заключение договора в отношении спорного земельного участка не предоставлял, то есть договор о проведении оценки спорного земельного участка заключен неуполномоченным лицом.

Кроме того, указанный отчет не соответствует положениям Приказа Минэкономразвития РФ от <...> <...> «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)». Так, в качестве аналогов спорному земельному участку оценщиком подобраны земельные участки по своим характеристикам несоответствующие спорному земельному участку. Из трех аналогов, два находятся в других районах Краснодарского края, значительно разнятся по площади, в связи с чем, не могут быть признаны аналогичными, хотя в отчете о рыночной стоимости (л.д. 34) оценщик указывает на экономическую развитость <...> (5 место в Краснодарском крае). Рыночная стоимость аналогов взята на 2010 г. (л.д. 51), а корректировка на торг (-13%) применена из справочника оценщика за 2011 г., где указаны статистические данные корректировки на торг в 2011 г., что нарушает стандарты оценки (п. 19 ФСО №1). Оценщиком в отчете не принято во внимание, что на спорном земельном участке находятся здания и строения что бесспорно влияет на цену земельного участка с точки зрения коммерческой привлекательности. Согласно методическим рекомендациям «Определение рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества РФ №568-р от <...> при расчете рыночной стоимости земельного участка необходимо учитывать множество факторов, оказывающих влияние на формирование его рыночной стоимости, в том числе и наличие строений на земельных участках, выбранных в качестве аналогов при проведении расчетов при определении рыночной стоимости; фактическое использование зданий на участке, исходя из соответствия разрешенному использованию земельного участка.

При таких обстоятельствах, судья краевого суда приходит к выводу о том, что требования ИП < Ф.И.О. >4 являются незаконными и необоснованными, в связи с чем удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судья краевого суда,

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления индивидуального предпринимателя < Ф.И.О. >4 к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Краснодарскому краю, Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, администрации <...> Краснодарского края, администрации Ленинградского сельского поселения <...> Краснодарского края об изменении стоимости земельного участка на рыночную и внесении соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Краснодарский краевой суд, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено <...>.

Судья

Краснодарского краевого суда В.А. Зенин