Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению И.Ш.Ф. об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

являющийся собственником земельного участка, И.Ш.Ф., обратился в Ленинградский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, № по состоянию на 01.01.2008, равной его рыночной стоимости в <данные изъяты> руб. и об обязании ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ленинградской области внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>№ по состоянию на 01.01.2008, равной его рыночной стоимости в <данные изъяты> руб.

Требования мотивированы тем, что кадастровая стоимость названного земельного участка существенно превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом об оценке от 08.09.2014 №. Соответствие отчета об оценке от 08.09.2014 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности подтверждено заключением эксперта саморегулируемой организации оценщиков от 11.11.2014.

Результаты государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка являются недостоверными и существенно отличаются от рыночной стоимости земельного участка, что нарушает права заявителя как лица, обязанного платить налог.

В дальнейшем, заявленные требования неоднократно уточнялись.

В заявлении от 13.01.2015 И.Ш.Ф. просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 10.09.2010 равной его рыночной стоимости в <данные изъяты> рублей и обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В заявлении от 06.02.2015 И.Ш.Ф. просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 10.09.2010 равной его рыночной стоимости в <данные изъяты> рублей и обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

В заявлении от 05.06.2015 И.Ш.Ф. с учетом состоявшейся судебной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка просит установить кадастровую стоимость настоящего земельного участка по состоянию на 10.09.2010 равной его рыночной стоимости в <данные изъяты> руб. и обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости.

Судом к участию в деле привлечены: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, администрация муниципального образования Трубникоборское сельское поселение.

В судебном заседании представители И.Ш.Ф.- Б.Ю.М. и И.Д.В. заявленные требования поддерживают по основаниям, приведенным в заявлении. Отмечают, что судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями закона; правительством Ленинградской области не представлено равнозначного доказательства, опровергающего обоснованность заключения судебной экспертизы. Установление кадастровой стоимости в размере рыночной является правом заявителя. Не отрицают наличие ошибок, допущенных экспертами при кодировке, возражают против назначения повторной экспертизы.

В письменном возражении представитель Управления Росреестра по Ленинградской области А.С.В. отмечает, что не имеет каких-либо самостоятельных возражений по существу заявленных требований.

В судебное заседание представитель Управления Росреестра по Ленинградской области не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом.

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» П.Е.Н. просит в удовлетворении требований отказать, полагает, что отчет об оценке № не является надлежащим доказательством, так как составлен на ненадлжещую дату-01.01.2008. Между тем, кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 10.09.2010 решением уполномоченного органа в связи с изменением вида разрешенного использования.

В судебном заседании представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» В.Т.В. просит отказать в удовлетворении заявленных требований по приведенным доводам, соглашаясь с правовыми позициями представителей иных заинтересованных лиц. Против назначения повторной экспертизы возражает.

В письменных возражениях представители правительства Ленинградской области просят в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на то, что установление судом кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости без соблюдения административной процедуры установления кадастровой стоимости является нарушением компетенции органов исполнительной власти и норм, регулирующих порядок определения кадастровой стоимости. Заявителем не представлено доказательств несостоятельности отчета №2. В отчете №3 в нарушение п.20 ФСО №1 отсутствует обоснование отказа от использования части подходов. Объекты- аналоги подобраны с нарушением требований п.14 ФСО №1. Не соблюдены требования п.19 ФСО №1 при использовании суждений экспертов. В отчете №3 отсутствует информация, предусмотренная п.22 ФСО №3. При определении рыночной стоимости объекта оценки учитывалась только его полезная площадь(без учета земель с обременением). В нарушение п.4 ФСО №3 в отчете отсутствует обоснование допустимости расчета рыночной стоимости земельного участка подобным образом. Доводы эксперта в положительном экспертном заключении относительно наиболее эффективного использования земельного участка и об обоснованном применении корректировки на состояние рынка не соответствует действительности. Заключение судебного эксперта не может быть признано надлежащим доказательством, так как объекты –аналоги отобраны с нарушением требований п.14 ФСО №1; отсутствует информация о категории земель части объектов-аналогов, вида разрешенного использования; при кодировке допущены ошибки; объект оценки имеет обременения, в информации об объектах-аналогах не имеется данных о наличии обременений; надлежащая корректировка экспертом не проведена. Заключение эксперта не соответствует требованиям п.4 ФСО №3.

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области Я.И.А. просит в удовлетворении требований отказать по всем приведенным в возражениях доводах. Ни один из представленных отчетов об оценке не соответствует требованиям закона. В частности, в отчете №3 в качестве объектов-аналогов отобраны земельные участки, расположенные за пределами Тосненского района Ленинградской области; объекты-аналоги существенно отличаются от объекта оценки по площади. Дата предложения сделки по 5 объекту-аналогу отличается от даты оценки; 15% скидка применена на основе опроса экспертов. При проведении корректировки по второй группе элементов сравнения вычтена площадь обременений. Обоснование подобных действий отсутствует. При проведении судебной экспертизы определения рыночной стоимости объекта оценки также надлежало учесть требования федеральных стандартов оценки, что в данным случае не сделано. Объекты-аналоги №№ 1,2, 3 и 5 существенно отличаются по площади от объекта оценки; в объявлениях отсутствует информация о категории земель и видах разрешенного использования объектов-аналогов. При кодировке в таблице 8 на стр.25 заключения судебной экспертизы допущены ошибки при присвоении кодов. Не установлено, имеют ли объекты-аналоги обременения. Корректировка по элементу сравнения «обременения» не проводится. Таким образом, не соблюдены принципы оценки, предусмотренные федеральными стандартами оценки. Представленные отчеты, заключение судебной экспертизы являются ненадлежащими доказательствами в силу того, что они составлены с нарушениями требований федеральных стандартов оценки, поэтому они не могут быть положены в основу решения суда. По делу не требуется проведения повторной экспертизы. От назначения и проведения повторной экспертизы представитель правительства Ленинградской области отказался.

Представитель администрации муниципального образования Трубникоборское сельское поселение Тосненского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явился, о слушании дела администрация муниципального образования извещена надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав представителей заявителя –Б.Ю.М., И.Д.В., представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» В.Т.В., представителя правительства Ленинградской области Я.И.А., исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат рассмотрению верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, суда автономной области и суда автономного округа в качестве суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации(далее-Земельный кодекс) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В целях подтверждения требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной надлежит представлять:

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

26.10.2009 ОАО «<данные изъяты>» составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков садоводческих, огороднических и дачных объединений Ленинградской области.

19 ноября 2010 года Управлением Росреестра по Ленинградской области в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316 «Об утверждении правил государственной кадастровой оценки земель» правительству Ленинградской области направлено представление с результатами государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области по состоянию на 01.01.2008 для их утверждения в установленном порядке правительством Ленинградской области.

В пояснительной записке к проекту постановления правительства Ленинградской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений на территории Ленинградской области» отражено, что работы по государственной кадастровой оценке земель садоводческих, огороднических и дачных объединений проведены по состоянию на 1 января 2008 года.

Пунктом 1 постановления правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области согласно приложениям 1 и 2. Данное постановление правительства Ленинградской области вступило в силу с 1 января 2011 года.

Пунктом 17 Приложения 1, утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 предусмотрено, что средний удельный показатель кадастровой стоимости земель «для ведения садоводства» (руб/кв.м.) по Тосненскому району Ленинградской области составляет <данные изъяты> руб/кв.м.

Постановлением правительства Ленинградской области от 17.09.2012 №292 внесены изменения в постановление правительства Ленинградской области от 30.12.2010 №383 в таблицу 1 приложения 2 в разделе «Всеволожский муниципальный район».

Названные нормативные правовые акты опубликованы в официальных изданиях <адрес> и являются действующими.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 08 ноября 2010 года №И.Ш.Ф. является собственником земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения садоводства, общая площадь <данные изъяты> кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>№. Существующие ограничения (обременения) права:<данные изъяты> кв.м.- для обеспечения общественного проезда, <данные изъяты> кв.м.-охранная зона продуктопровода; <данные изъяты> кв.м.-охранная зона ЛЭП;<данные изъяты> кв.м.-охранная зона нефтепродуктопровода;<данные изъяты> кв.м. –для обеспечения общественного проезда.

В соответствии с кадастровым паспортом названного земельного участка от 30.07.2014, его кадастровая стоимость составляет <данные изъяты> руб. Дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости -28.07.2009.

Из кадастрового дела № следует, что решением территориального отдела управления Роснедвижимости по Ленинградской области от 15.07.2009 № земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>№ поставлен на учет.

Постановлением администрации муниципального образования Трубникоборское сельское поселение Тосненского района Ленинградской области от 06.07.2010 № изменен вид разрешенного использования названного земельного участка с вида «для сельскохозяйственного использования» на вид-«для ведения садоводства».

Решением Тосненского отдела Управления Росреестра по Ленинградской области от 10.09.2010 №3545 в связи с вынесением вышеуказанного постановления администрацией муниципального образования Трубникоборское сельское поселение Тосненского района Ленинградской области внесены изменения в ранее учтенный объект недвижимости.

В кадастровой справке от 19.02.2015 указана кадастровая стоимость земельного участка-<данные изъяты> руб.; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости:30.12.2010 №; дата утверждения кадастровой стоимости 07.06.2012. В особых отметках отражено, что дата внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости 07.06.2012.Дата определения кадастровой стоимости отсутствует. Сведения об указанных датах отсутствуют в реестре объектов недвижимости, не являются сведениями государственного кадастра недвижимости и носят справочный характер в связи с тем, что включение указанных сведений в отношении объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых внесена до 30.06.2014, не было предусмотрено действующим законодательством.

Отчетом об оценке № от 08.09.2014, составленным оценщиком Г.В.В. установлена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2008, которая составляет <данные изъяты> рублей.

На указанный отчет получено положительное экспертное заключение № от 07 ноября 2014 года, составленное Е.А.В.-экспертом <данные изъяты>

В связи с изменением требований представителями заявителя представлен отчет от 29.12.2014 № (дата оценки: 10.09.2010), согласно которому рыночная стоимость земельного участка на дату оценки составила <данные изъяты> рублей(в дальнейшем- отчет №2).

Положительного экспертного заключения на данный отчет не представлено. Согласно пояснениям представителей заявителя экспертом саморегулируемой организации были выявлены нарушения, отрицательное заключение не составлено, замечания переданы в электронном виде(стр.183-186 том 3).

В частности, представлены сведения о следующих нарушениях: «аналог №1 выглядит значительно; нужны дополнительные пояснения»(замечание к стр.54 отчета №2); «очень большой разброс, больше 50% в обе стороны. Попробуйте сузить. Аналоги1,2 явно не попадают к нам, их надо менять»(замечание к стр. 55 отчета №2); «лучше показать удельную стоимость» (замечание к стр.56 отчета №2); «суждение об интервале значений» (замечание к стр.58 отчета №2).

В связи с изменением заявленных требований представителем заявителя был представлен отчет № от 29.12.2014, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 10.09.2010 составляет <данные изъяты> рублей(далее-отчет №3).

На данный отчет получено положительное экспертное заключение № от 02.02.2015. В разделе №4 содержатся выводы о том, что проведенная экспертом проверка полноты и достоверности проведенных расчетов при определении стоимости объекта оценки не выявили некорректности и ошибочности. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный оценщиком, соответствует выбранным и обоснованным оценщиком подходам и методам. Замечаний по обоснованию и произведенным расчетам нет. Расчет стоимости объекта оценки, проведенный экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, а также расчет независимыми методами подтвердили величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке.

В выводах раздела №5 отмечено, что расчет стоимости объекта оценки, проведенной экспертом на основании данных, имеющихся в отчете об оценке, примененных оценщиком подходов и методов, подтвердил величину стоимости объекта оценки, определенную оценщиком в отчете об оценке. Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартам и правилам оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков». Экспертным советом <данные изъяты> отчет № рекомендован как соответствующий статье 12 «Достоверность отчета ка документа, содержащего сведения доказательственного значения» Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В пункте 3.1 данного положительного экспертного заключения отражено, что наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки принимается его текущее назначение- земельный участок для размещения здания столовой с подвалом (согласно разрешенному использованию). В абзаце 2 подпункта «а» пункте 3.2 данного положительного экспертного заключения отмечено, что оценщик применил корректировку на состояние рынка(дату сделки)/стр.117 том 3/.

В связи с допущенной технической ошибкой представителями заявителя представлен еще один вариант положительного экспертного заключения № от 02.02.2015 аналогичного содержания, в котором, в пункте 3.1 отражено, что в ходе анализа наиболее эффективного использования оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки принимается его текущее назначение (л.д.220 том 3).

Определением Ленинградского областного суда от 03.03.2015 по настоящему делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 10.09.2010. Проведение экспертизы поручено Федеральному бюджетному учреждению(ФБУ) Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключения экспертов ФБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы № от 06.05.2015 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 10 сентября 2010 года составляет <данные изъяты> рублей.

Принимая во внимание положения главы III.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки, учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей и использования при определении рыночной стоимости показателей и данных (ценообразующих факторов) в отношении объекта, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиком, определившим кадастровую стоимость, суд считает, что заявитель, заявляющий требование о приведении кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, должен доказать рыночную стоимость на ту же дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Из представленных по делу кадастровой справки, кадастрового паспорта, следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных Приказом Минэкономразвития №222 от 12.08.2006, определена по состоянию на 10.09.2010, с чем согласны все участники процесса.

Отчетами об оценке №2,3 определена рыночная стоимость названного земельного участка по состоянию на указанную выше дату.

В нарушение ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на отчет № (отчет №2) не получено положительного экспертного заключения в связи с имеющимися нарушениями, что не отрицают представители заявителя и допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик –Г.В.В.

В связи с чем, названный отчет №2 не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим с достоверностью рыночную стоимость объекта оценки в <данные изъяты> рублей.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Так, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете(часть 3 статьи 11).

В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. №254 (далее-ФСО №3), отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартам оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц(пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.??????????????????????????????v??L?¦???????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????????

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256(далее-ФСО №1) про проведении оценки объекта недвижимости оценщик обязан использовать три подхода: затратный, сравнительный и доходный или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Пунктом 14 ФСО №1 предусмотрено, что под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами –аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно пункту 22 ФСО №1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Суд считает, что перечисленным требованиям действующего законодательства в области оценочной деятельности представленный заявителем отчет об оценке № от 29.12.2014(далее-отчет №3) не соответствует по следующим основаниям.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки оценщиком отобран сравнительный подход. Отказ от использования затратного и доходного подходов оценщиком обоснован в соответствии с п.20 ФСО №1(л.д.66-68 том 3).

В рамках сравнительного подхода оценщиком использован метод сравнения продажи и метод относительного сравнительного анализа (л.д.44-45 том 3).

Оценщиком применен следующий алгоритм отбора объектов-аналогов:

выбираются объекты-аналоги с аналогичным с объектом оценки наиболее эффективным использованием;

из выбранных на предыдущем этапе объектов-аналогов выбираются объекты, наиболее близкие к объекту оценки по значениям ценообразующих факторов объектов-аналогов и схожие по местоположению.

При выборе объектов-аналогов оценщиком отобраны земельные участки, наиболее близкие по своим характеристикам к оцениваемому. В тоже время оценщиком оговорено, что объекты-аналоги имеют различные рыночные характеристики по местоположению, физическим характеристикам, а также другие особенности, которые должны быть проанализированы и учтены в процессе определения рыночной стоимости. Оценщик принимает все полученные от продавцов данные по аналогам в качестве достоверных.

Характеристики объекта оценки и 5 отобранных объектов –аналогов приведены в таблице 12.1 на стр.48 отчета №3(л.д72 том 3).

Анализ данных, содержащихся в таблице, показывает, что в качестве объектов-аналогов оценщиком отобраны объекты, существенно отличающиеся от объекта оценки, а именно:

расположенные в иных районах Ленинградской области(объекты-аналоги №№3,4,5);

существенно отличающиеся по площади от объекта оценки(объекты-аналоги№№1,3,5). Площадь объекта оценки составляет <данные изъяты> кв.м., площадь указанных объектов –аналогов составляет соответственно: <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты> кв.м.;

в таблице приведена полезная площадь объекта-оценки в <данные изъяты> кв.м.(за вычетом обременений), полезная площадь объектов-аналогов совпадает с их общей площадью.

Из описания объекта-аналога не ясно, расположен ли он в Лужском или в Выборгском районах, или в двух районах Ленинградской области; не ясна дата сделки/предложения, указанная как «01.12.20007».

В отчете не имеется разъяснений примененных оценщиком понятия «полезная площадь земельного участка».

С учетом того, что объекты-аналоги в отличие от объекта оценки не имеют обременения, объекты-аналоги №№3,4,5 расположены в иных районах Ленинградской области, объекты –аналоги №№1, 3, 5 существенно отличаются от площади от объекта оценки, описание объекта-аналога №5 неоднозначно и/или содержит технические ошибки, то суд считает, что отбор объектов –аналогов произведен оценщиком с нарушением требований пункта 14 ФСО №1.

Суд также учитывает, что в действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует понятие «полезная площадь земельного участка».

Несмотря на то, что местоположение и площадь земельного участка относятся к важнейшим факторам стоимости(Раздел 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждены Министерством имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 №568-р), а объект оценки и объекты-аналоги расположены в разных районах Ленинградской области, значительно отличаются по площади, в нарушение пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 №611 (далее-ФСО 7), корректировка по указанным ценообразующим факторам оценщиком не проведена.

Из таблицы на стр.54 Отчета №2 следует, что при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик исходил из полезной площади объекта оценки -<данные изъяты> кв.м, а не из общей площади земельного участка- <данные изъяты> кв.м.(л.д.72, 78 том 3).

Следует также отметить, что рыночная стоимость части земельного участка, занятого обременением, исчислена не с применением федеральных стандартов оценки, а путем умножения удельного показателя 7,03(утвержден постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №355 по кадастровому кварталу, в котором расположен земельный участок) на площадь обременения-<данные изъяты> кв.м.(без учета земель с обеспечением общественного проезда -<данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м.), что составило <данные изъяты> руб.

Постановлением правительства Ленинградской области от 29.12.2007 №355 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Ленинградской области.

В отчете отражено, что при расчете рыночной стоимости части участка, занятого обременениями, учитывался удельный показатель кадастровой стоимости по кадастровому кварталу, в котором расположен земельный участок-7,03(л.д.80 том 3).

Таким образом, расчет рыночной стоимости части участка, занятого обременениями(за минусом публичных сервитутов) произведен не предусмотренным федеральными стандартами подходами и методами.

При расчете рыночной стоимости не определялась рыночная стоимость части земельного участка, занятого общественным проездом(публичным сервитутом), площадью <данные изъяты> кв.м. и <данные изъяты> кв.м.

Итоговая сумма рыночной стоимости земельного участка получена путем суммирования стоимости части земельного участка, рассчитанного путем применения сравнительного подхода, и стоимости части земельного участка, занятого обременениями(за исключением сервитутов) и составила с учетом округления <данные изъяты> рублей.

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик Г.В.В. показала, что составляла два отчета. После составления отчета, на него были поданы замечания в электронном виде, которые, в основном касались объектов-аналогов. После устранения замечаний был подготовлен третий отчет(по существу, это второй исправленный отчет). В описании объекта-аналога №5 допущена техническая ошибка в дате сделки/предложения, имелась ввиду дата 01.02.2010. По совокупности ценообразующих факторов полагала местоположение объектов-аналогов «хорошим», поэтому корректировку по данному фактору не проводила. Корректировка по площади не проводилась в связи с тем, что участок может быть размежеван и продан. При расчетах учитывала, что большие участки подразумевают наличие обременений.

В представленных письменных пояснениях свидетель привела таблицу, содержащую характеристики объекта оценки и объектов-аналогов, в котором указала дополнительные ценообразующие факторы, не присутствующие в таблице на стр.48 Отчета №3 (л.д.73-74 том 3), отметив, что объекты-аналоги №№3,4,5 находятся в районах, которые граничат с Тосненским районом; аналог №5 наиболее сопоставим с объектом оценками по местоположению; в отчете на стр.48 по объекту-аналогу допущена опечатка: а именно дата сделки/предложения-01.12.2009; район местонахождения-Лужский. Имеющиеся обременения земельного участка существенным образом влияют на рыночную стоимость земельного участка, что отражено в отчетах.

Исследовав представленный отчет, показания свидетеля Г.В.В. и ее письменные пояснения в совокупности, суд приходит к выводу о том, что отобранные объекты-аналоги не соответствуют требованиям, предусмотренным п.14 ФСО №1, поскольку не являются сходными объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам(включая и необоснованность вывода оценщика об отсутствии разницы между объектом оценки и объектами –аналогами по таким ценообразующим факторам как местоположение, площадь); в отчете отсутствуют конкретные расчеты, что не соответствуют принципам обоснованности, однозначности и проверяемости; оценщиком определена рыночная стоимость земельного участка без учета рыночной стоимости части участка, занятого общественным проездом(публичный сервитут), рыночная стоимость части участка, занятого обременениями, определена подходом и методом, не предусмотренными федеральными стандартами оценки.

В результате, суд не может признать представленный заявителем отчет об оценке №3 надлежащим доказательством, как не соответствующий названным выше требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам об оценке №№1,3,7 в совокупности.

Статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В силу пункта 16 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 №328, в экспертном заключении указываются, в том числе: результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; результаты и обоснование иные действий эксперта при проведении экспертизы при проведении экспертизы на подтверждение стоимости; вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть мотивирован.

В данном случае, представленное в материалы дела заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков № от 02.02.2015(л.д.205-222 том 3) нельзя признать соответствующим указанным положениям ФСО № и следовательно, надлежащим доказательством соответствия отчета оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности в силу того, что в названном экспертном заключении отсутствует вывод эксперта о подтверждении конкретной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, что прямо предусмотрено пунктом 16 ФСО №5.

Поэтому, проведенная экспертиза не является подтверждением стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

Согласно ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (Федеральный закон от 31.05.2001 №73-ФЗ) в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены:

время и место производства судебной экспертизы;

основания производства судебной экспертизы;

сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу;

сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы;

Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения;

вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов;

объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы;

сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы;

содержание и результаты исследований с указанием примененных методов;

оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью. Документы, фиксирующие ход, условия и результаты исследований, хранятся в государственном судебно-экспертном учреждении. По требованию органа или лица, назначивших судебную экспертизу, указанные документы предоставляются для приобщения к делу.

В соответствии со статьей 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации эксперт дает заключение в письменной форме. 2. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. В случае, если эксперт при проведении экспертизы установит имеющие значение для рассмотрения и разрешения дела обстоятельства, по поводу которых ему не были поставлены вопросы, он вправе включить выводы об этих обстоятельствах в свое заключение. 3. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Оценивая представленное заключение экспертов ФБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы от 06.05.2015, суд отмечает следующее.

Суд соглашается с доводами экспертов о том, что порядок проведения экспертизы и требования к заключению экспертов содержатся в Гражданском процессуальном кодексе Российской Федерации и Федеральном законе от 31.05.2001 №73-ФЗ, а при определении рыночной стоимости в рамках проведения экспертизы надлежало руководствоваться федеральным законодательством об оценочной деятельности в части определяющей порядок и методы определения стоимости(Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ, ФСО №№1,2,7).

Однако суду представляются неправильными утверждения экспертов о том, что к заключению экспертов не подлежат применению требования ФСО №3 в части соблюдения принципов изложения информации: принципы существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности(пункт 4 ФСО №3), поскольку требования к соблюдению принципов изложения информации в отчете по существу согласуются с требованиями, предъявляемыми к заключению экспертизы в соответствии со ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ, так как в последнем отражено, что заключение эксперта должно отражать содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, а также оценку результатов исследований, обоснование и формулировку выводов по поставленным вопросам.

Для определения рыночной стоимости объекта оценки экспертами отобран сравнительный подход. Отказ от использования затратного и доходного подходов экспертами обоснован в соответствии с п.20 ФСО №(стр.17-27 заключения экспертов).

В рамках сравнительного подхода экспертами использовался метод сравнения продаж.

К основным критериям, используемым при отборе объектов-аналогов экспертами отнесены:

незастроенные земельные участки с использованием для ведения садоводства;

расположение объектов-аналогов в районах, сходных с исследуемым объектом по потребительской привлекательности(стр.20 заключения экспертов).

Сведения об объектах-аналогах приведены в таблице 6 на стр.21 заключения экспертов. В таблице отсутствуют сведения о виде разрешенного использования всех 5 объектов-аналогов, а также не указана информация о категории земель, к которым относятся объекты-аналоги №№1,2,3,4.

Объект оценки имеет обременения, у объектов-аналогов обременения не зарегистрированы.

Анализ данных, содержащихся в таблице, показывает, что в качестве объектов-аналогов экспертами отобраны объекты, значительно отличающиеся от объекта оценки по площади(некоторые из объектов в сотни раз меньше по площади, нежели чем объект оценки).Так, площадь объекта оценки составляет <данные изъяты> кв.м., а площадь объектов оценки составляет: <данные изъяты>.м(№1), <данные изъяты> кв.м.(№2), <данные изъяты> кв.м.(№3), <данные изъяты> кв.м.(№4), <данные изъяты>.м.(№5).

Объект оценки удален от КАД на 100 км., объекты-аналоги №№1 и 4 на 50 км и на 27 км соответственно (стр.9,21 заключения экспертов).

С учетом изложенных обстоятельств суд не может согласиться с тем, что отбор объектов-аналогов произведен экспертами с соблюдением п.14 ФСО №1, так как отобранные экспертами объекты –аналоги значительно отличаются по площади от объекта оценки и не имеют обременений; исходя из приведенных в таблице данных неизвестны вид разрешенного использования всех объектов-аналогов, категория земель, к которым относятся 4 объекта-аналога.

В указанной связи суд учитывает, что согласно разделу 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 №568-р, местоположение, разрешенное использование, физические характеристики(включая площадь) отнесены к наиболее важным факторам стоимости.

Делая оговорку о том, что имеющиеся обременения на земельном участке-объекте оценки не препятствуют выращиванию сельскохозяйственных культур с соблюдением необходимых требований, эксперты не учитывают вид разрешенного использования данного земельного участка(для ведения садоводства) и его вариант наиболее эффективного использования- размещение садоводческого некоммерческого объединения, предназначенного не только для выращивания сельскохозяйственной продукции в силу ст.1 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садовых, огороднических и дачных объединениях граждан».

Проводя сравнение по второй группе элементов сравнения, эксперты не проводят корректировку по таким важным ценообразующим факторам как площадь и местоположение, несмотря на то, что объект оценки и объекты –аналоги значительно отличаются по указанным ценообразующим факторам.

В таблице 8 заключения экспертов приведено описание объекта исследований и объектов –аналогов с помощью кодов (стр.25 заключения эксперта).

В таблице №8 в качестве параметра сравнения указана площадь объекта оценки и объектов-аналогов в 100кв.м., а в описании данной таблице, имеющемся на стр.23 заключения экспертов указано, что графа «площадь» отражает удельную стоимость 1кв.м. в зависимости от общей площади.

Из сравнительного анализа текстовой части описания шкалы кодирования на стр.24 и таблицы 8 на стр.25 заключения экспертов с указанием конкретных кодов следует, что при кодировании объекта оценки и объектов-аналогов по такому элементу сравнения как «удаленность от КАД» допущены существенные ошибки.

Так, в соответствии со шкалой корректировки на стр.24 заключения экспертов объекту исследования надлежало присвоить код «3», в таблице 8 указан код «1».

Согласно шкалы корректировки на стр.24 заключения экспертов объектам - налогам №№2,3 надлежало присвоить код «3», а в отношении них присвоен код «1».

На основании шкалы корректировки на стр.24 объекту-аналогу №4 надлежало присвоить код «1», а присвоен код «3».

Таким образом, допущенные при кодировке ошибки оказали влияние на установление размера рыночной стоимости объекта оценки, тем более, что вследствие неполного изложения примененной методики вычисления (математическая модель с применением матрицы состояния с преобразованием в матрицу сравнения, с указанием конкретных исходных данных, на основании которых произведен расчет стоимости 100кв.м. земельного участка в виде таблицы и при отсутствии конкретных вычислений), суд лишен возможности проверить и оценить правильность полученного результата в целом (стр.23-26 заключения экспертов).

При определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода экспертами без указания обоснования применено округление в сторону удорожания стоимости, а именно полученная в результате расчетов сумма <данные изъяты> рубля округлена до <данные изъяты> рублей. Возможность и допустимость такого округления не предусмотрена действующими федеральными стандартами оценки.

Таким образом, нарушения при отборе объектов –аналогов, ошибки, допущенные экспертами при кодировке, отсутствие корректировки объектов-аналогов, существенно отличающихся от объекта оценки по ряду важнейших ценообразующих факторов, отсутствие в заключении конкретных вычислений рыночной стоимости, свидетельствует о том, что названное экспертное заключение составлено с грубыми нарушениями указанных выше требований ФСО №№1,3(п.4),7, раздела 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 №568-р, ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

С учетом изложенного, в соответствии с правилами ст.67, ч.3 ст.86 ГПК РФ, суд не может признать надлежащим доказательством, с достоверностью подтверждающим рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 10.09.2010, заключение о рыночной стоимости земельного участка № от 06.05.2015, составленное экспертами ФГБУ Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Вследствие того, что ни один из представленных заявителем отчетов о рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 10.09.2010, ни проведенная по определению суда судебная экспертиза об установлении рыночной стоимости земельного участка не соответствуют требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности по изложенным выше основаниям, а судебная экспертиза не соответствует также и требованиям ст.25 Федерального закона от 31.05.2001 №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в части требований об указании содержания и результатов исследований с указанием примененных методов; оценки результатов исследований, наличия обоснования, то требования заявителя об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости не могут быть удовлетворены в связи с отсутствием надлежащего доказательства, подтверждающего с достоверностью установление рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 10.09.2010.

В указанной части суд также учитывает, что все участники процесса в судебном заседании отказались от проведения повторной судебной экспертизы, не отрицая при этом наличия ошибок, допущенных экспертами при проведении кодировки.

Иные доводы и возражения представителей заинтересованных лиц по делу не являются правовыми основаниями для отказа в удовлетворении заявления.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении заявления И.Ш.Ф. об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>», № по состоянию на 10.09.2010 равной его рыночной стоимости в <данные изъяты> руб. и об обязании Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>№ по состоянию на 10.09.2010 равной его рыночной стоимости в <данные изъяты> рубля, отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Е. Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.