Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-С» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Главстрой-С» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска ООО «Главстрой-С» указало, что является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:12:012001:9212, площадью 24808 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования –строительство жилых домов квартирного типа от 9 и более этажей, в том числе со встроено-пристроенными помещениями, общественные, спортивные здания и сооружения, объекты культурно-развлекательного, торгового назначения, гостиницы, рынки, объекты обслуживания населения как отдельно стоящие, так и встроено-пристроенные, гаражи встроенные, подземные, многоуровневые автостоянки, гостевые автостоянки, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. А. Савченко,38.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 21 августа 2015 года определена в размере 75517784,72 рублей.

05 августа 2016 года ООО «Главстрой-С» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной по состоянию на дату его кадастровой оценки, определенной оценщиком ООО «Деловой партнер» в отчете об оценке № 00640 от 23 июня 2016 года в размере 25971000 рублей.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 августа 2016 года указанное заявление отклонено.

Полагая результаты государственной кадастровой оценки принадлежащего обществу на праве собственности земельного участка недостоверными и нарушающими его права плательщика земельного налога на это имущество, поскольку его кадастровая стоимость существенно превышает рыночную стоимость и ведёт к неправомерному увеличению земельного налога, ООО «Главстрой-С» просит установить кадастровую стоимость земельного участка, равной его рыночной.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 252/10/16-Э от 24 октября 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:012001:9212 по состоянию на 21 августа 2015 года составила 53039 504 рубля.

В судебное заседание административные ответчики - Министерство имущественных отношений Ставропольского края и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, не явились, о причине неявки суд не известили.

Административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в письменных возражениях просило о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащих образом.

Представитель административного истца ООО «Главстрой-С» Кухтина С.С. в судебном заседании поддержала административный иск, с учетом выводов судебного экспертного заключения, уточнила исковые требования и просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:012001:9212 равной его рыночной стоимости по состоянию по состоянию на 21 августа 2015 года в размере 53039 504 рублей.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Ставрополя Якимов А.А. административный иск не признал, полагая оспариваемую административным истцом кадастровую стоимость земельного участка достоверной. При этом выводы экспертного заключения о величине рыночной стоимости принадлежащего административному истцу земельного участка не оспаривал, каких-либо замечаний к заключению судебной оценочной экспертизы не заявил.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд пришел к следующему выводу.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 388 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), на территории которого введен налог (пункт 1 статьи 389 названного Кодекса).

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 26:12:012001:9212, площадью 24808 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования –строительство жилых домов квартирного типа от 9 и более этажей, в том числе со встроено-пристроенными помещениями, общественные, спортивные здания и сооружения, объекты культурно-развлекательного, торгового назначения, гостиницы, рынки, объекты обслуживания населения как отдельно стоящие, так и встроено-пристроенные, гаражи встроенные, подземные, многоуровневые автостоянки, гостевые автостоянки, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. А. Савченко, 38, принадлежит на праве собственности ООО «Главстрой-С» на основании заявления о государственной регистрации права собственности от ООО «Главстрой-С» в лице Ю.А. № 26/001/204/2015-7138 от 09 сентября 2015 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 26-26/001-26/001/204/2015-7138/1 от 16 декабря 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке от 02 августа 2016 года, выданной филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:012001:9212 определена по состоянию на 21 августа 2015 года в размере 75517784,72 рублей.

В силу вышеизложенных законоположений, установление кадастровой стоимости в отношении данного земельного участка затрагивает права и обязанности его собственника ООО «Главстрой-С» как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости объекта недвижимости, и дает последнему право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого участка.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, ООО «Главстрой-С» в подтверждение величины его рыночной стоимости представило составленный оценщиком ООО «Деловой партнер» отчет об оценке № 00640 от 23 июня 2016 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости – 21 августа 2015 года, определена в размере 25971 000 рублей.

На указанный отчет об оценке Некоммерческим партнерством саморегулируемой организацией «Деловой Союз Оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 19 июля 2016 года № 5528.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 252/10/16-Э от 24 октября 2016 года, выполненной экспертом Федерального государственного автономного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Северо-Кавказский федеральный университет» Юридического института научно-образовательного центра судебной экспертизы и экспертных исследований, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:012001:9212 по состоянию на 21 августа 2015 года составила 53039 504 рубля.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, обосновав отказ от использования доходного и затратного подходов.

В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобрано 4 объекта-аналога, сопоставимых с объектом оценки по важнейшим из ценообразующих факторов при оценке земельных участков: местоположению, целевому использованию, виду передаваемых прав (кроме объекта-аналога № 3), а также другим характеристикам, влияющим на стоимость объекта.

Эксперт проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов - аналогов от объекта оценки откорректированы с обоснованием поправок и расчетом их значений.

Объекты, отобранные в качестве аналогов, предложены к продаже в наиболее приближенный период до даты оценки, срок экспозиции на рынке март, июль 2014 года, и с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.ru, архиве объявлений, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о дате публикации этих объявлений, а также необходимую информацию о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках.

Оснований сомневаться в обоснованности выводов эксперта относительно рыночной стоимости оцениваемого земельного участка у суда не имеется. Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в экспертом заключении, не представлено.

Величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенная заключением судебной экспертизы по состоянию на 21 августа 2015 года, лицами, участвующими в деле, в ходе рассмотрения дела не оспаривалась.

Доводы представителя администрации г. Ставрополя о достоверности оспариваемой административным истцом кадастровой стоимости земельного участка носят предположительный характер и не подтверждаются допустимыми доказательствами.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

В то же время представленный административным истцом отчет об оценке № 00640 от 23 июня 2016 года, составленный оценщиком ООО «Деловой партнер», не может быть признан надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим указанную в нем итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку, как установлено решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 24 августа 2016 года, его оформление и содержание не соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. В нарушение раздела V ФСО № 7 на странице 21 отчета вывод оценщика о том, что наиболее эффективным вариантом использования объекта оценки является его текущее использование под объекты недвижимости жилого назначения (строительство жилых домов квартирного типа), не подтвержден анализом рынка в сегментах, к которым относится объект оценки. В нарушение пункта 10 ФСО № 1, пункта 22 ФСО № 7 примененные оценщиком объекты-аналоги, коммерческого назначения, не сопоставимы с объектом оценки по виду разрешенного использования. При оценке земельного участка в отсутствие аналогов сравнения аналогичного разрешенного использования применение метода сравнительных продаж является некорректным (нарушение Методических указаний № 568 от 06 марта 2002 года, статьи 15 Федерального закона № 135).

Указанные выводы Комиссии о недостатках отчета об оценке в ходе рассмотрения дела ничем не опровергнуты.

На основании изложенного, административный иск ООО «Главстрой-С» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 21 августа 2015 года подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы 53039 504 рубля.

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Федеральный закон N 135- ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

По настоящему делу заявление ООО «Главстрой-С» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 05 августа 2016 года.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-С» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:12:012001:9212, площадью 24808 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования –строительство жилых домов квартирного типа от 9 и более этажей, в том числе со встроено-пристроенными помещениями, общественные, спортивные здания и сооружения, объекты культурно-развлекательного, торгового назначения, гостиницы, рынки, объекты обслуживания населения как отдельно стоящие, так и встроено-пристроенные, гаражи встроенные, подземные, многоуровневые автостоянки, гостевые автостоянки, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. А. Савченко, 38, равной его рыночной по состоянию на 21 августа 2015 года в размере 53039 504 рублей (пятьдесят три миллиона тридцать девять тысяч пятьсот четыре рубля).

Заявление ООО «Главстрой-С» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 05 августа 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 23 ноября 2016 года.