Гражданский кодекс часть 1

административное дело по исковому заявлению ООО «<данные изъяты>» к ФГБУ«Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области, Коллегии Администрации Кемеровской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «<данные изъяты>» обратилось в суд с исковым заявлением и просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, расположенного в <адрес> в размере его рыночной стоимости в сумме <данные изъяты> рублей.

Требования мотивированы тем, что истец является арендатором указанного земельного участка. Согласно сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 4 181 368,35 рублей. Дата по состоянию, на которую определена кадастровая стоимость 26.10.2009 г. Согласно отчету независимого оценщика, рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет <данные изъяты> рублей. На указанный отчет получено положительное экспертное заключение. Значение кадастровой стоимости земельного участка значительно превышает значение рыночной стоимости земельного участка, соответственно, размер арендной платы, а также выкупная стоимость земельного участка при расчете от существующей кадастровой стоимости будет значительно выше, в связи с чем затрагиваются его права как собственника здания и арендатора земельного участка. Согласно требованиям ст. 66 п. 3 ЗК РФ установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости является основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Представитель ООО «<данные изъяты>» ФИО7., действующая на основании доверенности от 06.08.2015 г., предоставившая копию диплома о высшем юридическом образовании, регистрационный № № от ДД.ММ.ГГГГ г, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме.

Представитель Коллегии Администрации Кемеровской области в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в их отсутствие, предоставил отзыв на исковое заявление, приобщенный к материалам дела.

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестра», в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом, предоставили письменные возражения, приобщенные к материалам дела, просили в удовлетворении требований отказать ввиду того, что ФГБУ «ФКП Росреестра» является не надлежащим заинтересованным лицом по делу.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области, в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просит рассмотреть дело в их отсутствие, представили письменный отзыв.

Представитель Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» в судебное заседание не явился, о дате и времени слушания дела извещен надлежащим образом.

В соответствии с требованиями статьи 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о дате и времени слушания дела надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, свидетеля, проверив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу требований статьи 2 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящий Федеральный закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Статьей 3 указанного Закона определено понятие оценочной деятельности.

Согласно кадастровому делу, л.д.148-215, следует, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена на основании Постановления Коллегии администрации Кемеровской области от 27.11.2008 года № 519. В соответствии с требованиями статьи 24.18 абз.1, 9, 31, 32 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица, в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в отношении объекта недвижимости, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

ООО «<данные изъяты>» обращалось в установленном законом порядке с заявлением от 04.09.2015 года о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению указанных споров, однако их заявление было возвращено ввиду того, что глава 111.1 ФЗ «Об оценочной деятельности» введена в действие ФЗ от 22.07.2010 г № 167-ФЗ» и ее положения не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения 60 дней после дня его официального опубликования.

При указанных обстоятельствах истец имел право на обращение в суд с указанными требованиями.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Как следует из материалов дела ООО «<данные изъяты>» является собственником нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 13) и является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного в <адрес> о чем свидетельствует договор аренды №<данные изъяты> от <данные изъяты>, дополнительное соглашение (л.д. 115-119).

Согласно кадастровой справке от 23.09.2015 г. датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № является 26.10.2009 г., сведения о которой были внесены в государственный кадастр недвижимости 27.10.2009 г. и составляет 4 181 368,35 рублей (л.д.120).

По заданию ООО «<данные изъяты>» оценщиком ООО «Единый центр недвижимости и оценки» ФИО8. подготовлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГ г., согласно которому на дату оценки, т.е. на 26.10.2009 г, рыночная стоимость указанного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 15-84), На указанный отчет получено положительное экспертное заключение (л.д.85-69).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка, административный истец указывает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает его права как плательщика арендной платы за пользование землей.

Суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку на дату обращения в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка в размере его рыночной стоимости, заявителем не предоставлено доказательств, что рыночная стоимость земельного участка определена в соответствии с требованием закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Следовательно, в период рассмотрения дела, заявителем не представлено допустимых и достоверных доказательств, свидетельствующих о рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии со ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, что диктует необходимость указания в отчете сведений, имеющих существенно важное значение для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки.

Согласно пунктам 10-15 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)", утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 года N 611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости. Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода.

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик ФИО9. в судебном заседании пояснил, что при проведении оценки был применен доходный подход для определения рыночной стоимости земельного участка, анализ цен был сделан на основании одного объекта-аналога, взятого из справочника объектов города, кроме того результат оценки рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 26.09.2009 г. соответствует рыночной стоимости по состоянию на 26.10.2009 г. Он посчитал достаточным исследование указанного объекта аналога, при этом им не были исследованы объекты аналоги земельных участков, расположенных на территории городов и населенных пунктов близко расположенной к объекту исследования. При указанных обстоятельствах суд находит несостоятельными доводы свидетеля о достаточности исследования рынка продаж объектов-аналогов земельных участков. Помимо этого, вызывают сомнения доводы свидетеля касающиеся невозможности использования метода доходного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка, поскольку, исходя из даты определения кадастровой стоимости, сегмента рынка, характеристик объекта оценки, с целью полного и правильного определения рыночной стоимости, оценщик имел возможность применить метод сравнительного подхода. Также в судебном заседании свидетель пояснил, что скорее всего им была допущена опечатка в таблице 2.4.2. Выборка продаж с аукциона свободных земельных участков, в части указания города, вместо г.Кемерово исследовался г.Новокузнецк. Однако указанная опечатка не была исправлена в установленном порядке, в связи с чем невозможно установить какие конкретно адреса земельных участков им исследованы. Ввиду указанных противоречий отчет об определении рыночной стоимости земельного участка нельзя признать достоверным.

Согласно п.23 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)", при применении доходного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту; для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, расположенного в <адрес> в рамках доходного подхода составила <данные изъяты> рублей.

Судом установлено, что в отчете изложена не вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки; выбранный аналог не является сходным по экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам по объекту оценки; в отчете имеются противоречия, отраженные выше, указанные недостатки не позволяют обеспечить проверяемость выводов и результатов, указанных оценщиком.

При таких обстоятельствах следует, что представленный истцом отчет № от ДД.ММ.ГГГГ г. не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

Поскольку отчет является недостоверным по обстоятельствам, указанным выше, представленное положительное экспертное заключение является также недостоверным, поскольку в ходе рассмотрения настоящего дела установлено несоответствие отчета об оценке предъявляемым к нему требованиям, что опровергает содержащиеся в экспертном заключении выводы.

Представителю истца судом было неоднократно разъяснено о необходимости предоставления дополнительных доказательств в связи с возникшими противоречиями, разъяснено право заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, однако административным истцом указания суда не выполнены, что расценивается как уклонение стороны от представления доказательств.

Представленный по ходатайству представителя истца отчет, в котором оценщиком исправлены опечатки не влияют на выводы суда относительно достоверности и допустимости указанного доказательства.

Поскольку указанные недостатки касаются существенных характеристик оцениваемого земельного участка, влияющих на итоговый размер рыночной стоимости, суд считает необходимым в удовлетворении требований ООО «<данные изъяты>» отказать.

Руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Заявление ООО «<данные изъяты>» об установлении кадастровой стоимости земельного участка, с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения, расположенного <адрес>, в размере его рыночной стоимости, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Кемеровского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 16.11.2015 г.