Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ООО «<данные изъяты>» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, установлении кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости и обязании уполномоченного органа внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость здания в качестве его кадастровой стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» обратилось в Ленинградский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости здания: <данные изъяты>, по адресу: 188300<адрес>, кадастровый номер: №(условный номер №) в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год отчетом ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ № в размере <данные изъяты> рублей и об обязании Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость здания, составляющую <данные изъяты> рублей, в качестве его кадастровой стоимости.

В обоснование требований указано, что общество, как собственник, является плательщиком налога на имущество, налоговая база в отношении имущества определяется как кадастровая стоимость здания. Кадастровая стоимость здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей (рассчитанная путем умножения удельного показателя кадастрового квартала №, утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257, на площадь здания). Кадастровая стоимость здания подлежит пересмотру в связи с недостоверностью сведений о здании, использованных при определении его кадастровой стоимости и неиспользованием сведений, влияющих на стоимость здания, как объекта оценки; в связи с установлением в отношении здания его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Определение кадастровой стоимости здания путем применения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости нежилых помещений, расположенных в одном квартале не позволило учесть существенные характеристики здания (влияющие не его стоимость), выполнить требования Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; неиспользование при проведении кадастровой оценки здания сведений, влияющих на стоимость здания, привело к неправильному результату кадастровой оценки и необоснованному завышению кадастровой стоимости здания.

В соответствии с отчетом оценщика от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость здания по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 180 645 000 рублей. Соответствие указанного отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением экспертного совета общероссийской общественной организации «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГГГ

В целях устранения нарушения прав как плательщика налога на имущество заявитель и просил установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости.

В дополнительном заявлении ООО «<данные изъяты>» отражено, что в порядке досудебного урегулирования споров общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости здания в комиссию, однако решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ данное заявление отклонено в связи с тем, что дата, по состоянию на которую подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости здания, не совпадает с датой кадастровой оценки ДД.ММ.ГГГГ на которую подготовлен отчет о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ

Указанная позиция не согласуется с письменными разъяснениями Управления Росреестра по Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ

В судебном заседании представитель ООО «<данные изъяты>» ФИО1 заявленные требования поддержал в полном объеме, указав, что общество являлось плательщиком налогов по упрощенной системе налогообложения и не уплачивало налог на имущество. В случае принятия субъектом Российской Федерации соответствующего закона ситуация может измениться и обществу придется уплачивать налог на имущество, исходя из его кадастровой стоимости. Нарушение прав общества состоит во включении кадастровых сведений, не соответствующих действительности. Требования общества сводятся к установлению кадастровой стоимости здания в размере его рыночной стоимости. Представленный отчет составлен корректно, оценщик мог использовать примененные им методы, что подтвержено экспертным заключением.

В судебном заседании представитель ООО «<данные изъяты>» ФИО2 заявленные требования поддержал по изложенным основаниям.

В предварительном судебном заседании в порядке, предусмотренном ст.41 ГПК РФ с согласия заявителей произведена замена заинтересованного лица; надлежащим заинтересованным лицом по делу признано ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» и к участию в деле привлечено правительство Ленинградской области.

В письменном возражении представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО5 просит в удовлетворении заявленных требований отказать, ссылаясь на то, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена законно и обоснованно с применением удельного показателя кадастровой стоимости нежилых помещений, утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257. Расчет кадастровой стоимости произведен филиалом в соответствии с предоставленными полномочиями (Приказ Росреестра №П\531 от 26.12.2011) и на основании Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 №113. Оснований для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости не имеется.

В судебном заседании представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО3 возражает против удовлетворения заявленных требований, отмечает, что постановление правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257 является действующим; удельные показатели по кварталам можно найти на сайте администрации Ленинградской области. До ДД.ММ.ГГГГ учет данных объектов недвижимости осуществляли органы технической инвентаризации; в 2010 году был выдан кадастровый паспорт здания. ДД.ММ.ГГГГ сведения об объекте недвижимости были технически внесены в кадастр. Согласно ч.1 ст.45 Федерального закона №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» данный объект недвижимости является ранее учтенным и считается состоящим на учете до внесения сведений в ГКН, характеристики объекта недвижимости не изменялись. Следовательно, датой установления кадастровой стоимости является 08.07.2012. Согласна с позицией комиссии. Толкование заявителем положений ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» считает неправильным.

В письменных возражениях представитель правительства Ленинградской области ФИО6 считает, что в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать. Указывает, что до принятия областного закона, устанавливающего особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости, права и законные интересы заявителя, как плательщика налогов, не нарушены. В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что налоговая база в отношении заявителя определяется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Заявителем не оспорено решение комиссии, то есть избран неверный способ защиты права. Представленный отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценке в части отбора объектов – аналогов, примененной корректировки, использования мнения экспертов(полученного путем опроса без обоснования и расчетов), содержит ряд неточностей, вызывает сомнение в достоверности и обоснованности. Из отчета не ясно, в рамках какого подхода определена рыночная стоимость земельного участка. В качестве объектов-аналогов отобраны земельные участки, имеющие существенное отличие от объекта оценки; отсутствует описание экономических характеристик аналогов.

В судебном заседании представитель правительства Ленинградской области ФИО4 возражает против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях, считает, что права заявителя не нарушены. Соглашается с мнением комиссии и позицией представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» относительно даты установления кадастровой стоимости. Полагает, что отчет и экспертное заключение являются недопустимыми доказательствами, которые не могут быть положены в основу решения суда.

В письменном отзыве представителя Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО8 указано, что Управление не имеет самостоятельных возражений по существу предъявленных требований, так как полномочия по ведению Государственного кадастра недвижимости, государственному кадастровому учету недвижимого имущества, предоставлению сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости на территории Ленинградской области возложены на филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области на основании Приказа Росреестра от 11.03.2010 №П\93.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО7 не имеет самостоятельных возражений. Считает, что позиция кадастровой палаты относительно даты установления кадастровой стоимости является правильной; отчет об оценке составлен не на ту дату.

Изучив материалы дела, заслушав представителей заявителя, представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» ФИО3, представителя правительства Ленинградской области ФИО4, представителя Управления Росреестра по Ленинградской области ФИО7, исследовав и оценив собранные по делу доказательства согласно ст.67 ГПК РФ в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости подлежат рассмотрению верховным судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, суда автономной области и суда автономного округа в качестве суда первой инстанции.

Согласно ст.245 ГПК РФ, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесенные федеральным законом к ведению суда дела.

В силу положений ст.246 ГПК РФ, дела, возникающие из публичных правоотношений, рассматриваются и разрешаются по общим правилам искового производства с особенностями, установленными настоящей главой, главами 24-26.2 настоящего Кодекса и другими федеральными законами.

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определены Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В целях подтверждения требования об установлении кадастровой стоимости равной рыночной надлежит представлять:

отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности такой саморегулируемой организации оценщиков в случаях, установленных этим уполномоченным федеральным органом, и в порядке, которые предусмотрены порядком создания и работы комиссии.

В целях подтверждения недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости надлежит представить доказательства, подтверждающие данное обстоятельство.

Статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей указанного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

Согласно статье 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено, что при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В силу положений части первой статьи 45 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

Пунктом 1.1 Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития от 18.03.2011 №113 установлено, что правила определения кадастровой стоимости зданий, помещений, предусмотренные настоящим Порядком, применяются при включении сведений в государственный кадастр недвижимости о ранее учтенном объекте недвижимости.

Постановлением правительства Ленинградской области от 16 августа 2013 года №257 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области по состоянию на 8 июля 2012 года.

Приложением к данному постановлению являются таблицы с указанием кадастровой стоимости конкретным объектом недвижимости, сгруппированных по конкретным районам Ленинградской области.

Ни в официальных информационно-поисковых системах не содержится, ни по запросу суда представителем правительства Ленинградской области в электронном виде не представлены таблицы, содержащие удельные показатели кадастровой стоимости с разбивкой по кварталом. По сообщению представителя правительства Ленинградской области и представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» названные удельные показатели находятся на официальном сайте администрации Ленинградской области.

Согласно свидетельству о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (повторное, выдано взамен свидетельства от ДД.ММ.ГГГГ) № ООО «<данные изъяты>» является собственником объекта недвижимости, состоящего из <данные изъяты>, адрес объекта: <адрес> с условным номером №

В материалах дела представлен кадастровый паспорт настоящего объекта недвижимости общей площадью <данные изъяты>.м., составленный ДД.ММ.ГГГГ и технический паспорт на главный производственный корпус торгово-развлекательного центра.

В кадастровой справке от ДД.ММ.ГГГГ о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № (предыдущие номера №) отражено, что кадастровая стоимость, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.; дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата определения кадастровой стоимости): ДД.ММ.ГГГГ; реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости: постановление правительства Ленинградской области от 16.08.2013 № 257; дата утверждения кадастровой стоимости: ДД.ММ.ГГГГ; дата внесения сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр-ДД.ММ.ГГГГ

Отчетом № об оценке от ДД.ММ.ГГГГ. составленным оценщиком ФИО13, являющимся членом Общероссийской общественной организации «<данные изъяты>», рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ определена в <данные изъяты> рублей; рыночная стоимость без учета НДС: <данные изъяты> рублей.

Экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ составленным экспертом Общероссийской общественной организации «<данные изъяты>» ФИО14 подтверждено, что отчет № от ДД.ММ.ГГГГ «Об оценке рыночной стоимости части <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>», выполненный ФИО13 соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; соответствует федеральным стандартам оценки; соответствует ССО-РОО 2010; соответствует требованиям задания договора на оценку; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки, признаны обоснованными.

В ответе заместителя руководителя Управления Росреестра по Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ в адрес заявителя разъяснено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № не была утверждена постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости рассчитана путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости для нежилых помещений, расположенных в кадастровом квартале №(в размере <данные изъяты>; утвержден постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257) на площадь объекта недвижимости -<данные изъяты> кв.м. Сведения о дате, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость предоставляются органом кадастрового учета-филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии». При этом уточнено, что результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области, утвержденные постановлением правительства Ленинградской области №257, внесены в государственный кадастр недвижимости ДД.ММ.ГГГГ. Кадастровая стоимость объектов недвижимости, не вошедших в перечень объектов оценки и государственный кадастровый учет которых осуществлен до ДД.ММ.ГГГГ, органом кадастрового учета до ДД.ММ.ГГГГ не рассчитывалась.

В акте определения кадастровой стоимости объектов недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ отражено, что кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № определена исходя из удельного показателя, утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257 и составляет <данные изъяты> рублей. Датой внесения кадастрового номера в ГКН является ДД.ММ.ГГГГ ранее присвоенный государственный учетный номер-№ Основанием определения кадастровой стоимости объекта недвижимости указано: образование объектов недвижимости в период с даты проведения последней государственной кадастровой оценки до даты утверждения результатов определения кадастровой стоимости п.4.1 Порядка.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Росреестра от 25.10.2012 № П/463 «О создании комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области» от 07.10.2014 №6 заявление ООО «<данные изъяты>» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

Оформление и (или) содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, что выражается в том, что дата по состоянию на которую подготовлен отчет № об оценке рыночной стоимости не совпадает с датой кадастровой оценки ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на которую подготовлен отчет о кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ № (результаты утверждены постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257) в соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации.

Названное решение комиссии в судебном порядке не оспорено.

Исследовав представленный кадастровый паспорт от ДД.ММ.ГГГГ кадастровую справку от ДД.ММ.ГГГГ акт определения кадастровой стоимости от ДД.ММ.ГГГГ, руководствуясь положениями ч.1 ст.45 Федерального закона от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Порядка, с учетом объяснения представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», суд считает, что настоящий объект недвижимости относится к категории ранее учтенных, что не отрицают и представители заявителя.

В указанной части суд соглашается с позицией представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии» о том, что внесение сведений об объекте недвижимости в кадастр имеет технический характер, так как ранее объект состоял на учете в органах технической инвентаризации.

Так как изначально объект недвижимости поставлен на учет органами технической инвентаризации в 2010 году (что подтверждается представленным кадастровым паспортом от ДД.ММ.ГГГГ), кадастровая стоимость данного объекта недвижимости при внесении сведений об объекте недвижимости в ГКН кадастровой палатой исчислена путем применения удельного показателя, утвержденного постановлением правительства Ленинградской области от 16.08.2013 №257, за указанный период времени, с момента постановки на учет в органах технической инвентаризации характеристики объекта недвижимости не менялись, а внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости не привело к изменению кадастровой стоимости, то суд считает, что датой установления кадастровой стоимости данного объекта недвижимости является дата, по состоянию на которую постановлением правительства Ленинградской области от 16 августа 2013 года №257 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области, а именно - ДД.ММ.ГГГГ.

Суждение представителей заявителя о том, что датой установления кадастровой стоимости в соответствии со ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежит считать именно ДД.ММ.ГГГГ суд не может признать правильной, так как по настоящему делу отсутствуют какие-либо из обстоятельств, перечисленных в указанной федеральной норме, которые бы позволили считать, что датой установления кадастровой стоимости объекта недвижимости является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Не является обоснованной и ссылка представителей заявителя на положения статьи 3 Федерального закона от 21.07.2014 №225-ФЗ, так как названная федеральная норма не регулирует порядок применения ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, представленный заявителями отчет об оценке объекта недвижимости от №1712/14 от ДД.ММ.ГГГГ не может быть признан допустимым доказательством, так как им установлена рыночная стоимость объекта недвижимости не на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, а на иную дату-ДД.ММ.ГГГГ

Кроме этого, отчет об оценке не соответствует требованиям федерального законодательства об оценке.

В силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г.№254 (далее-ФСО №3) отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, поименованным федеральным стандартам оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц(пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года №256(далее-ФСО №1) про проведении оценки объекта недвижимости оценщик счел возможным применить три подхода: затратный, сравнительный и доходный.

При получении итоговой стоимости, оценщик присваивает весы полученным суммам, исчисленных путем применения названных подходов:<данные изъяты> рубля, <данные изъяты> рубля, <данные изъяты> рублей, присвоив стоимости, определенной затратным подходом вес - 0, указав в обоснование, что затратный подход дает наибольшую погрешность при оценке доходной недвижимости и отметив, что стоимость, исчисленная путем применения затратного подхода отличается от значений, определенных при помощи доходного и сравнительного подходов на 20%.

С учетом требований пункта 24 ФСО №1 суд не может согласиться с указанным выводом, так как оценщиком не мотивировано, на основании какой правовой нормы или методики названное различие являлось достаточным правовым основанием для того, чтобы при расчете итоговой стоимости не учитывалась стоимость объекта недвижимости, рассчитанная при помощи затратного подхода.

Кроме этого, сделав вывод согласно пункту 20 ФСО №1 о применении всех трех подходов при проведении оценки, оценщик фактически для получения итоговой стоимости объекта оценки использует стоимости, рассчитанные при помощи только двух подходов, допустимость подобного исчисления итоговой суммы напрямую не следует из пункта 24 ФСО №1.

В соответствии с поднуктом «в» пункта 8 ФСО №3, пунктом 19 ФСО №1 в отчете об оценке должная содержаться информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

В нарушение указанных требований на странице отчета 41 к проведению оценки привлечены ФИО10, ФИО11, ФИО12 без указания их квалификации.

В нарушение данных требований на страницах отчета № отражена информация, полученная от «риэлтерских организаций», а также отражены результаты исследования «ГУИОН» без указания квалификации названных организаций и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

При определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом, оценщик отмечает, что сравнительный подход может быть реализован двумя основными методами: методом моделирования рыночного ценообразования и методом сравнительного анализа сделок(методом сравнения продаж) (стр.52-64 Отчета).Однако, в нарушение пункта 20 ФСО №1 оценщик в указанном разделе не конкретизирует какой метод в рамках сравнительного подхода им используется, что нарушает принципы однозначности и проверяемости, закрепленные в пункте 4 ФСО №3.

Проанализировав рынок недвижимости <адрес>, оценщик пришел к заключению о возможности применения сравнительного подхода с использованием встроенных помещений по следующему алгоритму:

-составление баланса пригодных к продаже помещений в разрезе функционального назначение и этажа;

-группировка помещений по своему функциональному назначению и этажу;

-расчет стоимости помещений по группам. При этом для целей оценки за общую площадь такого помещения принимается общая площадь всех таких помещений одного функционального назначения(предполагается «продажа» единым лотом);

-получение стоимости единого объекта путем суммирования стоимостей помещений по группам.

Одновременно, оценщик делает оговорку о том, что как правило, в торговых и бизнес центрах на продажу выставляется только полезная площадь, без учета технических помещений и помещений общего назначения. При этом, помещения общего пользования находятся в общей долевой собственности владельцев помещений. Таким образом, стоимость мест общего пользования и технических помещений включена в стоимость встроенных помещений. Анализ рынка подтверждает это утверждение- стоимость 1 кв.м. встроенных помещений выше стоимости отдельно стоящего здания.

Суд не может признать обоснованной данную оговорку, так как из ФСО №№1,2,3 напрямую не следует возможность определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости путем определения рыночной стоимости только полезной площади объекта недвижимости.

Также, в данной случае не имеется доказательств, подтверждающих, здание, общей площадью <данные изъяты> кв.м. находилось бы в общей долевой собственности.

В таблице 31 оценщик определил сумму площадей (или иначе, по утверждению оценщика-полезную площадь) торговых, офисных и складских помещений объекта оценки, которая составляет <данные изъяты> кв.м.(общая площадь объекта оценки <данные изъяты> кв.м.)

В – дальнейшем, оценщик рассчитывает стоимость 1 кв.м. торговых помещений, 1 кв.м. офисных помещений, 1 кв.м складских помещений, подобрав для каждой группы помещений объекта оценки различные объекты –аналоги(то есть объекты-аналоги подобраны не к объекту оценки, а к конкретным группам помещений объекта оценки).

Такой принцип подбора объектов – аналогов оценщиком не мотивирован, и по мнению суда не соответствует требованиям пункта 14 ФСО №1, из которого следует, что объект-аналог подбирается к объекту оценки, а не к конкретным его частям, помещениям и т.д.

Площади отобранных объектов-аналогов торговых помещений существенно отличаются от площади торговых помещений объекта оценки, что вызвало необходимость применения оценщиком корректировки до 20%. По элементу сравнения «этаж» объекты аналоги торговых помещений №№1,4 и 5 имеют корректировки: 12,4%; 17,6%;13,6% соответственно. По элементу сравнения «вход в помещение» корректировка объекта аналога торговых помещений №№2 составляет 17%.(стр.55-56 Отчета).

Площади отобранных объектов-аналогов по офисным помещениям №№1,2,3,5(15 кв.м., 48 кв.м., 140 кв.м., 141 кв.м.) существенно отличаются от площади офисных помещений объекта оценки (87,7 кв.м.). Несмотря на это, корректировка объектов-аналогов по офисным помещениям по указанным объектам –аналогам составляет 4,4 %, 2,3%, 2,8%, 2,9%. По элементу сравнения «этаж» корректировка объектов –аналогов по офисным помещениям №№ 2, 4, 5 составляет 27,6%.

Площади отобранных объектов-аналогов по складским помещениям №№1,2,3,4,5 (15 кв.м., 48 кв.м., 140 кв.м., 141 кв.м.) существенно отличается от площади складских помещений объекта-оценки-530 кв.м. По элементу сравнения «общая площадь объекта» корректировка по всем объектам –аналогам по складским помещениям колеблется от 35% до 35,3%.

В Отчете отсутствуют описания способов получения корректировки, обоснование применения корректировки, что не соответствует требованиям пунктов 4 и 15 ФСО №3.

Следует отметить, что таблица 37 полностью идентична таблице 42, хотя исходя из подразделов, в которых они находятся, в указанных таблицах должны быть изложены данные об объектах –аналогах по офисным помещениям (таблица 37) и данные об объектах-аналогах по складским помещениям(таблица 42), то есть должны быть приведены данные о различных помещениях (стр58, 61 Отчета).

По приведенным основаниям суд также не может признать отбор перечисленных выше объектов-аналогов соответствующим требованиям пункта 14 ФСО №1.

Согласно таблице 47 рыночная стоимость 3718,8 кв.м. площади объекта оценки определена в <данные изъяты> рубля, итоговая рыночная стоимость объекта оценки, площадью <данные изъяты> кв.м., установленная путем применения сравнительного подхода, также определена в <данные изъяты> рубля(с учетом прав на земельный участок).

Причины установления стоимости объекта сравнительным подходом с учетом прав на земельный участок оценщиком не мотивированы. Между тем, исходя из требований пунктов 14 и 22 ФСО №1 оценщик в рамках данного подхода должен был установить только стоимость объекта оценки.

Анализ раздела 13 Отчета об оценке № свидетельствует о том, что в рамках сравнительного подхода установлена стоимость не всего объекта недвижимости, а только <данные изъяты> кв.м.(торговых, офисных и складских помещений в сумме) При том, что в итоге стоимость названной части объекта оценки оценщиком определена как стоимость всего объекта оценки площадью <данные изъяты> кв.м.

Таким образом, в рамках сравнительного подхода оценщиком не определена и не установлена стоимость <данные изъяты> кв.м. площади объекта оценки.

При установлении стоимости объекта оценки затратным подходом определялась рыночная стоимость земельного участка. А в итоговом расчете стоимости затратным подходом установлена стоимость объекта оценки с учетом стоимости прав на земельный участок. Между тем как согласно пунктов 15, 23 ФСО 31 оценщику надлежало определить стоимость только объекта оценки.

Кроме этого, в указанной части суд считает правильными возражения представителя правительства о том, что из отчета не ясно, в рамках какого подхода определена рыночная стоимость земельного участка, а отобранные объекты-аналоги (земельные участки) имеют существенное отличие от объекта оценки по площади, местоположению; отсутствует описание экономических характеристик объектов- аналогов, что также не соответствует требованиям пункта 14 ФСО №1.

При применении доходного подхода оценщик определил годовую арендную плату применительно к конкретным группам помещений объекта оценки(торговые, офисные, складские) общей площадью <данные изъяты> кв.м.(то есть без учета общей площади всего объекта оценки, составляющей <данные изъяты> кв.м.) при помощи объектов-аналогов, подобранных к каждой группе помещений объекта оценки.

Причем отобранные объекты –аналоги по всем группам, как правило существенно отличались от площади соответствующих помещений объекта оценки, по указанному элементу сравнение не производилось.

С учетом исчисленной таким образом годовой арендной платы (потенциального валового дохода) оценщик произвел расчет и определил стоимость объекта оценки, сделав вывод о том, что стоимость объекта оценки, общей площадью <данные изъяты> кв.м., определенная в рамках доходного подхода, с учетом НДС, с учетом прав на земельный участок составляет <данные изъяты> рубля.

Суд не может признать соответствующим требованиям пунктам 13 и 21 ФСО №1 примененный доходный подход, так как при расчете годовой арендной платы учитывалась лишь часть площади объекта оценки, в результате данного подхода определена стоимость объекта оценки с учетом НДС и с учетом прав на земельный участок.

При согласовании расчетов и получении итоговой стоимости оценщик фактически исходил из только стоимостей, установленных сравнительным и доходным подходами с присвоением им веса по 0,5 каждому за вычетом стоимости земельного участка, установив рыночную стоимость объекта оценки с НДС в <данные изъяты> рублей(без НДС – <данные изъяты>).

С учетом вышеизложенного в совокупности суд считает, что в результате оценщиком была установлена рыночная стоимость не всего объекта оценки, общей площадью <данные изъяты> кв.м., а только рыночная стоимость части его помещений, площадью <данные изъяты> кв.м.

Изложенное не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №№1,2,3, предъявляемым к оценке объекта недвижимости.

Таким образом, представленный истцом отчет об оценке не может быть признан надлежащим доказательством, подтверждающим установление рыночной стоимости объекта недвижимости на дату установления его кадастровой стоимости.

Статья 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением для видов экспертизы, установленных настоящей статьей, признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

В силу пункта 16 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.07.2011 №328, в экспертном заключении указываются, в том числе: результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в частности, требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков; результаты проверки обоснованности выбранных оценщиком методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия выполненного в отчете расчета стоимости объекта оценки соответствующим подходам и методам; результаты и обоснование иные действий эксперта при проведении экспертизы при проведении экспертизы на подтверждение стоимости; вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть мотивирован.

В данном случае представленное в материалы дела заключение эксперта саморегулируемой организации оценщиков нельзя признать соответствующим указанным положениям ФСО №5 и следовательно, надлежащим доказательством соответствия отчета оценки требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Как следует из раздела №2 экспертного заключения № отчет оценщика проверялся на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, включая федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности саморегулируемой организации.

В пояснениях к таблице № 1 «Проверка на соблюдение требований ФСО и ФЗ-135» содержатся замечания к отчету об оценке, касающиеся достаточности информации и методики проведения оценки. В подразделе «Расчет стоимости объекта затратным подходом» отражено, что данный подход не может быть принят к согласованию, так как расчет строительного объема и износов определены методически неправильно.

В подразделе «Итоговая величина стоимости объекта оценки» содержатся таблицы с результатами согласования подходов оценки и рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС- <данные изъяты> рублей.

В разделе №3 «Выводы по итогам проведения экспертизы на подтверждение стоимости отчета об оценке» изложены выводы о соответствии отчета об оценке действующему федеральному законодательству об оценке, требованиям задания договора на оценку; выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными. Однако, в данном разделе №3 экспертного заключения отсутствует вывод эксперта о подтверждении конкретной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, что прямо предусмотрено пунктом 16 ФСО №5.

Таким образом, проведенная экспертиза, по существу носит нормативно-методический характер и не является подтверждением стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке.

Кроме этого, в пункте 7 разделе №4 экспертного заключения № содержится оговорка о том, что эксперт не имеет возможности гарантировать точность исходных данных, заявленных оценщиком. При этом, какие конкретно данные имеются ввиду, не ясно. Указанное обстоятельство суд также не может оставить без внимания.

Вызванные в качестве свидетелей оценщик ФИО13 и эксперт ФИО14 в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили.

Так как по делу отсутствуют доказательства, подтверждающие уплату заявителем налога на имущество, исчисленного из кадастровой стоимости объекта недвижимости, отчет об оценке составлен не на дату установления кадастровой стоимости объекта недвижимости и не соответствует требованиям федерального законодательства об оценке, перечисленным выше, а экспертное заключение не отвечает требованиям ФСО №5, то суд не усматривает правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Определение кадастровой стоимости здания путем применения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости на основании Порядка, утвержденного Приказом Минэкономразвития российской Федерации от 18.03.2011 №113 не свидетельствует о наличии недостоверных сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Кроме этого, как следует из материалов дела заявителем предъявлены требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, а не требование о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вследствие недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Иные доводы представителем заявителя основаны на неверном толковании и понимании положений Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении заявления ООО «<данные изъяты>» об установлении кадастровой стоимости здания: <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты>, по адресу: <адрес> кадастровый номер: №(условный номер №) в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ год отчетом ООО «<данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № в размере <данные изъяты> рублей и об обязании Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ленинградской области внести в государственный кадастр недвижимости рыночную стоимость здания, составляющую <данные изъяты> рублей, в качестве его кадастровой стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы через Ленинградский областной суд в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Е.Морозкова

Решение в окончательной форме изготовлено 6 марта 2015 года.