Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Ралмир Холдинг Б.В.» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Ралмир Холдинг Б.В.» обратилось в Санкт-Петербургский городской суд с исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу, в котором просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 12.08.2013, в размере его рыночной стоимости – <...>.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на положение п.3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), устанавливающее, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости, положение ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 08.03.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), указывающее на одно из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости – установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. При этом заявитель указывает на то, что несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права истца, поскольку влечет увеличение налоговой базы по земельному налогу.

Как указывает представитель административного истца, в соответствии с Приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Санкт-Петербурге» от <дата>№... кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 12.08.2013 года составила <...> рублей.

В соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от апреля 2014 года №..., проведенной оценщиком Белых А.В., обладающим необходимыми познаниями в области оценки и правом заниматься данным видом деятельности, величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 12 августа 2013 года составила <...> руб.

На отчет получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства по содействию специалистам кадастровой оценки «Кадастр-оценка» от <дата> №№....

Досудебный порядок рассмотрения спора заявителем соблюден, решением №... от <дата> Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявление ООО «Ралмир Холдинг Б.В.» о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено.

Представители административного истца в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали.

Представители административного ответчика - Комитета имущественных отношений по Санкт-Петербургу и заинтересованного лица - ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» явились, против удовлетворения заявления возражают, полагают необходимым установить кадастровую стоимость объекта в размере его рыночной стоимости равной <...> рублей, установленной в результате проведения повторной судебной экспертизы экспертом Александровой А.М.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Санкт-Петербургу, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу не явились, о времени и месте судебного заседания надлежаще уведомлены, с ходатайством об отложении разбирательства дела не обращались, в связи с чем их неявка не является препятствием к рассмотрению дела по существу.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 и ч. 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 390, п. 1 ст. 391 Налогового кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость устанавливается прежде всего для целей налогообложения, так как налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектами налогообложения, по состоянию на 01 января года, являющегося налоговым периодом.

Согласно п. 1 ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, признаются плательщиками земельного налога.

Учитывая порядок определения налоговой базы земельного налога несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права собственника данного земельного участка.

Понятие кадастровой стоимости определено в п. 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)» (утв. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков - в силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ - проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи, когда в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующими нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135).

Согласно п. 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508 Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (ФСО № 4).

Как следует из материалов дела ООО «Ралмир Холдинг Б.В.» на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером <...> общей площадью <...> кв.м., расположенный по адресу <...> категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения торговых объектов, что подтверждено копией свидетельства о государственной регистрации права от <дата> (т.1 л.д. 23).

Кадастровая стоимость названного земельного участка установлена на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в Санкт-Петербурге, утвержденных приказом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга <дата>№..., и составляет <...> руб.

Согласно отчету №... об оценке рыночной стоимости данного земельного участка, проведенного по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка составляет <...> руб. по состоянию на <дата> (т.1 л.д.24-159). На указанный отчет некоммерческим партнерством по содействию специалистам кадастровой оценки «Кадастр-оценка» дано положительное экспертное заключение от <дата> (т.1 л.д.160-166).

Решением №... от <дата> комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющей функции по государственной кадастровой оценке заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости отклонено (т.1 л.д.171-173).

Учитывая мотивированные возражения административного ответчика и заинтересованного лица на отчет, представленный административным истцом, по ходатайствам участников процесса, судом назначена судебная экспертиза данного отчета, а также поставлен вопрос о соответствии рыночной цены, определенной в отчете рыночному уровню цен. Проведение экспертизы по ходатайству представителя истца назначено в НП СРОО «Сибирь» (т.2 л.д.41-51).

Согласно экспертного заключения от <дата> отчет соответствует требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности. Определенная оценщиком стоимость объекта соответствует рыночному уровню цен по состоянию на <дата> (т.2 л.д.56-69, 77).

Стороной ответчика заявлено ходатайство о проведении повторной экспертизы.

Определением суда данное ходатайство удовлетворено, в связи с возникновением у суда сомнений в обоснованности заключения эксперта, по делу назначена повторная экспертиза, проведение которой по ходатайству стороны ответчика поручено эксперту ООО «Клиринг» (т.2 л.д.117-124).Согласно заключения повторной экспертизы при проверке отчета на соответствие общим требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям федеральных стандартов оценки, существенных замечаний выявлено не было. В то же время были выявлены существенные нарушения методологического характера, устранение которых может привести к изменению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете. Рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на <дата> составляет <...> рублей (т.2 л.д.137-262).

Представители административного истца с указанной рыночной стоимостью не согласны, от ходатайств о назначении повторной экспертизы отказались, полагают, при определении рыночной стоимости объекта следует руководствоваться отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка №..., поскольку судебные экспертизы не выявили нарушений при его составлении, а рыночная стоимость, определенная повторной экспертизой, установлена с существенными нарушениями.

Оценивая заключение повторной судебной экспертизы, суд принимает во внимание, что экспертиза проведена лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, эксперт обладает достаточным профессиональным стажем и необходимой квалификацией для данной деятельности, что подтверждается соответствующими документами. Заключение содержит все необходимые сведения, влияющие на определение рыночной стоимости земельного участка и не имеет противоречий и ошибочных сведений, влияющих на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки. Учитывая изложенное, объяснения участников процесса, иные представленные доказательства, суд считает возможным при определении рыночной стоимости земельного участка, руководствоваться заключением повторной экспертизы.

Указание представителя административного истца на то, что при определении рыночной цены земельного участка следует руководствоваться отчетом №..., поскольку судебными экспертизами не выявлено существенных нарушений в данном документе, несостоятелен.

Согласно заключения повторной экспертизы, при проверке отчета были выявлены существенные нарушения методологического характера, устранение которых может привести к изменению итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, указанной в отчете.

В частности анализ наиболее эффективного использования выполнен поверхностно, оценщик не проводил анализа вариантов наиболее эффективной застройки объекта в рамках вида разрешенного использования, что является нарушением п.10 раздела 2 ФСО №1.

Отсутствие анализа наиболее эффективного использования объекта оценки привело к нарушениям, допущенным в расчетах, осуществленных в рамках доходного подхода. Расчеты в рамках доходного подхода строятся на основе данных о фактических доходах и расходах, без проверки предоставленных значений рыночным данным. В отчете отсутствует анализ фактических параметров застройки на соответствие требованиям наиболее эффективного использования земельного участка. Данные нарушения приводят к замене формата стоимости объекта оценки, рассчитанной в рамках доходного подхода, с «рыночной» на «инвестиционную» (стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта).

Оценщиком в рамках сравнительного подхода была использована информация о ценах предложений и сделок по объектам-аналогам. Однако фактически использованные аналоги представляют собой сделки по передаче земельных участков на инвестиционных условиях, при отсутствии соответствующих корректировок. По части аналогов в отчете использована недостоверная информация об их назначении. Использованные в рамках сравнительного подхода значения корректировок не соответствуют сегменту рынка объекта оценки.

Кроме того, в расчетах использовалась противоречивая информация, в части: значения валового дохода за 2012 год; сведений о площади застройки; общей площади здания, что является нарушением п.4 разд. 2 ФСО №3.

Согласно выводов эксперта вследствие указанных нарушений, отчет об оценке земельного участка, принадлежащего административному истцу, следует признать не соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (т.2 л.д.134-135).

Стороной административного истца не представлено доказательств, опровергающих указанные выводы эксперта.

Учитывая изложенное, суд находит, что представленный административным истцом отчет об оценке не может быть принят в качестве достоверного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка.

В части возражений относительно рыночной стоимости земельного участка, определенной повторной экспертизой, представитель административного истца указывает, что эксперт в своих расчетах в качестве одного из основных исходных показателей использовал ошибочно завышенный коэффициент застройки – в размере 50% от площади земельного участка. Данный коэффициент определен на основании произведенной выборки из базы данных ГУИОН за 2010-2013 годы в отношении площадей застройки к площадям соответствующих земельных участков. Однако в данной выборке большая часть объектов не относится к сегменту проектируемого экспертом торгового объекта, имея значения площадей застройки менее 5000 и 1000 кв.м. Среднее значение приведенных в выборке площадей более чем в 10 раз меньше площади оцениваемого земельного участка. При этом экспертом неоднократно дублируются одни и те же объекты, что приводит к искажению расчетного среднего коэффициента. Кроме того, эксперт ошибочно допускал возможным не предусматривать на оцениваемом участке зон озеленения, в то время как в соответствии с Градостроительным планом данного участка и ст.9 Приложения 3 Закона « О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга №... от <дата> площадь озелененной территории должна составлять не менее 15 %. Содержащиеся в экспертном заключении замечания методологического характера на отчет являются несущественными и не могут повлиять на итоговый результат оценки. (т.2 л.д.270-272).

Суд не может согласиться с указанными доводами административного истца.

Как следует из объяснений эксперта полученных в судебном заседании, письменных возражений ГУП «ГУИОН», в анализируемом периоде 2010-2013 годы не проводилось работ по оценке объектов, сопоставимых по площади с земельным участком истца. Учитывая изложенное, экспертом рассмотрены все участки, предоставлявшиеся Санкт-Петербургом в указанные годы для строительства торговых объектов. Анализ зависимости коэффициента застройки от площади земельного участка, в приведенной выборке объектов позволяет сделать вывод о том, что медиана значений (середина множества чисел) составляет 49%, среднее значение данного коэффициента 53%. Учитывая изложенное, экспертом использовался коэффициент застройки в 50 %, что является обоснованным, исходя из приведенных выше значений. При этом, как пояснила эксперт в суде, данный коэффициент был принят исходя из принципа наиболее эффективного использования земли, в данном случае из оптимального соотношения площади застройки и площади парковочных мест.

Довод истца, о том, что экспертом Александровой А.М., при проведении оценки ошибочно не учтена площадь озеленения земельного участка, которая согласно ст.9 Приложения 3 Закона «О правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» должна составлять не менее 15% несостоятелен.

Земельный участок истца находится в территориальной подзоне ТД1-2_2. В соответствии со ст.4 раздела 2 ст.9 данного Закона (Таблица 9.1.) указанное правило не распространяется на подзоны с кодовым обозначением ТД1-2_2. Согласно абх.2 ст.4 раздела 2 минимально допустимая площадь озелененной территории земельных участков, в частности подзон с кодовым обозначением ТД1-2_2, устанавливается в градостроительных регламентах соответствующих зон и подзон. В отношении рассматриваемого земельного участка градостроительный регламент не разработан и требований к минимально допустимой площади озеленения земельного участка не имеется. При таких обстоятельствах также не имеет значения для определения рыночной стоимости земельного участка Проектная документация истца, согласно которой процент озеленения земельного участка - 15 %, поскольку эксперт руководствовался, в том числе, принципом наиболее эффективного использования земельного участка.

Ссылки истцовой стороны на допущенное в выборке дублирование части объектов также не влияет на правильность экспертного заключения, поскольку данное дублирование вызвано наличием в базе данных ГУП ГУИОН за 2011-2013 год, использованной экспертом, данных о результатах оценки одних и тех же объектов, но по состоянию на разные даты. Как обоснованно указано в письменных возражениях ГУП ГУИОН исключение повторяющихся позиций практически не повлияло на итоговый результат – средний показатель коэффициента застройки составил 53%.

Довод представителя административного истца на наличие грубой математической и логической ошибки при анализе соотношения общей\арендопригодной площади на основании выборки из 23 объектов на стр.101-102, где эксперт указывает полученное среднее значение как 70 % вместо 65.87% (т.2 л.д.237-238), также не свидетельствует о недостоверности повторной экспертизы.

Как прямо следует из текста заключения данный анализ соотношения общей\арендопригодной площади по торговым и торгово-развлекательным комплексам Санкт-Петербурга проводился для подтверждения официального стандарта для объектов торгового назначения, по мнению экспертов рынка коммерческой недвижимости, считающийся в соотношении соотношения 70\30, где 70 – процент арендопригодных площадей, а 30 – не подлежащих сдаче в аренду. Эксперт Александрова А.М. в судебном заседании также указала, что ею действительно осуществлено округление результатов анализа данных по Санкт-Петербургу, которым подтверждены данные аналитических исследований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление ООО «Ралмир Холдинг Б.В.» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым №..., общей площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> принадлежащего ООО «Ралмир Холдинг Б.В.» в размере его рыночной стоимости <...> ( <...>) рублей, по состоянию на <дата>, обязать ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Санкт-Петербургу внести рыночную стоимость в размере <...> рублей в качестве кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в апелляционную инстанцию Санкт-Петербургского городского суда.

Судья С.А.Леонтьев