Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 3 марта 2015 г. обратился в суд с заявлением, уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № в размере 5 968 000 руб., взыскании с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Заявленные требования основаны на ст. ст. 65 и 66 Земельного кодекса РФ и мотивированы тем, что установленная в сведениях государственного кадастра недвижимости кадастровая стоимость спорного земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что влечет нарушение прав заявителя как участника долевой собственности земельного участка (... доля в праве) и плательщика земельного налога.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены участники долевой собственности спорного земельного участка М.В.В.. (...), Н.В.Г.. (...), также администрация Приморского края, администрация г. Владивостока, Управление Росреестра по Приморскому краю.

ФИО1 в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

М.В.В.Н.В.Г. в судебное заседание не явились, представили заявление о согласии с заявленными требованиями и рассмотрении дела в их отсутствие.

Представители Управления Росреестра по Приморскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке.

Представитель администрации Приморского края в судебное заседание не явился, представил заявление о несогласии с заявленными требованиями и рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель администрации г. Владивостока с заявленными требованиями не согласился, ссылаясь на то, что отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка от 09.02.2014 № 014 не соответствует Федеральным стандартам оценки (ФСО №1,3), утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 254, 256, и существующим принципам проведения оценки.

Выслушав объяснения представителя ФИО1- ФИО2, представителя администрации г. Владивостока – ФИО3, допросив в качестве свидетеля эксперта ФИО4, давшего положительное заключение на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка, изучив материалы дела, суд находит заявление ФИО1 подлежащим удовлетворению.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее- ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статья 66 ЗК РФ устанавливает правила оценки земли, в соответствии с которыми оценка может осуществляться либо по правилам государственной кадастровой оценки земель, либо путем определения ее рыночной стоимости, а также устанавливает содержание и порядок определения кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, их взаимосвязь и закрепляет, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из подпункта 11 пункта 2 статьи 7 и пункта 3 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» следует, что кадастровый учет в связи с изменением кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, осуществляется на основании поступившего в орган кадастрового учета решения суда, вступившего в законную силу.

Как видно из документов, ФИО1 является сособственником (доля в праве ...) земельного участка площадью 1042 кв.м, с кадастровым номером №, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования «для дальнейшей эксплуатации здания торгового центра», расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии 25-АБ № (л.д. 12).

Постановлением администрации Приморского края от 30.12.2010 № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края», вступившим в силу со дня его официального опубликования, утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края, согласно которым кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере 10666901 руб. 90 коп.

Кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная Постановлением от 30.12.2010 № 437-па, была определена на 1 января 2010 г.

В соответствии с отчетом № 014 об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненной оценщиком ФИО5, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020027:17 по состоянию на 1 января 2010 г. составляет 5 968 000руб.

Оценка проведена на основании договора 05/02/2015 от 5 февраля 2015 года, заключенного заявителем с ООО «Краевой центр оценки». Отчет составлен оценщиком ФИО5, являющимся действительным членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков», застраховавшим свою деятельность оценщика в ОСАО «Ингосстрах» по полису № 1208 на период с 1 июля 2014 года по 31 декабря 2015 года (л.д.86-89).

Итоговая величина оценки и соответствие подготовленного оценщиком отчета № 014 требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности подтверждены в свою очередь экспертным заключением экспертного совета общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 10 марта 2015 года №14/2015 (л.д.29-41).

Возражения администрации Приморского края, изложенные в письменном отзыве относительно заявленных требований со ссылкой на несоответствие отчета № 014 Федеральным стандартам оценки, в том числе пунктам 14 и 22 ФСО № 1 (использованы некорректные объекты –аналоги, в том числе аналоги с иным имущественным правом на земельный участок, площадью, в отсутствие сведений о назначении (объект №№ 10, 13, 14)) при использовании оценщиком сравнительного подхода с применением метода сравнения продаж, несостоятельны в силу следующего.

Статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, названным федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Согласно пункту 25 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 г. № 611 оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, и достаточности.

Подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7 предусмотрено, что в зависимости о т имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

При применении метода регрессионного анализа оценщик, используя данные сегменты рынка оцениваемого объекта, конструирует модель ценообразования, соответствующую рынку этого объекта, по которой определяет расчетное значение искомой стоимости.

Как следует из отчета № 014 оценщик проанализировал рынок, осуществил анализ наиболее эффективного использования объекта оценки и в связи с отсутствием достаточного объема информации для получения достоверных значений корректировок по ценообразующим факторам применил сравнительный подход к оценке и использовал метод квалиметрического моделирования (разновидность метода регрессионного анализа). Метод сравнения продаж оценщиком не применялся (л.д. 64).

На основе анализа соответствующего сегмента рынка оценщиком были выбраны 15 объектов-аналогов и 4 основных ценообразующих фактора: местоположение, назначение, площадь, вид имущественного прав анна земельный участок.

Проанализировав данные объекты по указанным факторам, оценщик оставил для построения уточненной модели земельные участки, принадлежащие продавцам на праве собственности (9 объектов-аналогов), сократив количество ценообразующих факторов до 3-х: местоположение, назначение, площадь (л.д. 70).

Для каждого объекта сравнения «все объекты» и «только собственность» оценщиком рассчитан коэффициент качества, построены модели: на основе линейной и экспоненциальной аппроксимации. Для получения итогового результата рыночной стоимости объекта оценки оценщиком были использованы результаты расчетов по всем четырем моделям, вес каждого результата определялся как величина, обратно пропорциональная значению ошибки аппроксимации, рассчитанной для каждой из моделей.

Согласно положительному экспертному заключению от 10 марта 2015 года №14/2015 и пояснениям эксперта ФИО4, допрошенного в судебном заседании, использование оценщиком при определении рыночной стоимости земельного участка только сравнительного подхода и использование метода квалиметрического моделирования Федеральным стандартам оценки не противоречит и позволяет скорректировать каждый используемый объект при конструировании модели ценообразования.

Кроме того, согласно приложению №3 к отчету № 014, содержащего копии распечаток с сайта в сети Интернет объявлений об объектах, используемых для построения моделей, в том числе под №№ 10 и 14 содержат сведения о назначении земельных участков (л.д.83,85).

Равным образом следует признать безосновательными утверждение представителя администрации г. Владивостока о том, что отчет оценщика не отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности, поскольку в отношении 7 объектов отсутствуют сведения о кадастровом номере земельного участка, в отношении 3 объектов не проведен расчет конвертации валюты стоимости.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности); информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности); содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности); состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости); отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям Федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности) (пункт 4 ФСО № 3).

Как следует из отчета № 014 источником информации об объектах, используемых при проведении оценки, являются подобранные объявления, опубликованные на сайте в сети Интернет, не содержащие сведения о кадастровом номере земельных участков.

Источники информации приложены к отчету № 014 (приложение № 3) в соответствии с пунктом 10 ФСО № 3.

Однако, указанный критерий не оказывает влияние на стоимость земельного участка, так как не предопределяет особенности его гражданского оборота и специфику использования, ценообразование.

Отсутствие в отчете № 014 расчета конвертации валюты цены предложения в отношении объектов №№№ 2,5,6 не свидетельствует о нарушении принципа проверяемости.

Согласно отчета № 014 в объявлениях, опубликованных на сайте в сети Интернет, об объектах используемых для оценки указаны цены продажи в долларах США. Для приведения данных к сопоставимым ценам оценщиком произведен перерасчет цены в рубли по курсу ЦБ РФ на дату предложения (л.д.65). В соответствии с Положением об установлении и опубликовании Центральным Банком РФ официальных курсов иностранной валюты по отношению к рублю от 18 апреля 2006 г. № 286-П перечень иностранных валют, официальные курсы которых по отношению к рублю устанавливаются Банком России, публикуются в «Вестнике Банка России» и в представительстве Банка России в сети Интернет (www.cbr.ru).

Возражения представителя администрации Приморского края в отношении экспертного заключения от 10 марта 2015 года №14/2015 необоснованны и не содержат ссылки на нормы права, регулирующие спорные правоотношения.

Положительное экспертное заключение соответствует требованиям статьи 17.1 Федерального закона № 135-ФЗ, Методическим рекомендациям по экспертизе отчетов по оценке, утв. Решением Совета РОО 12 января 2015 г.

Довод представителя администрации г. Владивостока о том, что уменьшение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению наполняемости бюджета муниципального образования город Владивосток, усугублению дефицита данного бюджета, сам по себе основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований быть не может. Судебный порядок рассмотрения споров по определению кадастровой стоимости земельных участков направлен на преодоление неточностей ее определения методом массовой оценки (без учета уникальных характеристик объекта) посредством проверки соответствия кадастровой стоимости действительным показателям рыночной стоимости участков. Права лица, нарушенные несоответствием внесенной в кадастр кадастровой стоимости рыночной, подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости участка на его рыночную стоимость. Законодательством не установлена зависимость возможности реализации названного права физическими и юридическими лицами от полномочий органов государственной власти и органов местного самоуправления по формированию бюджетов.

Принимая во внимание, что каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, доводы администрации г. Владивостока и администрации Приморского края о том, что представленный отчет не может достоверно подтверждать рыночную стоимость земельного участка основаны на предположениях, суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет соответствует требованиям Федерального закона № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки, связи с чем требования ФИО1 об установлении рыночной стоимости земельного участка подлежат удовлетворению.

Согласно статье 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости. В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

В данном случае ФИО1 обратился в Приморский краевой суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, 3 марта 2015 г.

Следовательно, установленная судом рыночная стоимость подлежит применению с 1 января 2015 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной кадастровой оценки, в государственный кадастр недвижимости.

Пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено, что распределение судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Принимая во внимание, что заинтересованными лицами оспаривается право заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, то в соответствии с положениями статьи 98 ГПК РФ с администрации Приморского края подлежат взысканию в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Руководствуясь ст. ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости, поданное 3 марта 2015 г. в Приморский краевой суд, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 25:28:020027:17, относящегося к категории земель: земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования «для дальнейшей эксплуатации торгового центра», общей площадью 1042 кв.м, расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 г. в размере 5 968 000руб.

Взыскать с администрации Приморского края в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья