Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-160/2017 по административному иску ФИО4к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

ФИО4 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к ФГБУ «ФКП Росреестра» по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка земельного участка с кадастровым номером: 26:24:040805:19, площадью 5 030 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под строительство административно-торгового комплекса, адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>; в размере его рыночной стоимости 2543000 (два миллиона пятьсот сорок три тысячи) рублей, по состоянию на 01.01.2015 года.

В основании иска ФИО4 указал, что является арендатором указанного земельного участка на основании договора аренды земельного участка № 7 от 21.04.2011 года, соглашения о переходе прав и обязанностей по договору аренду земельного участка № 7 от 21.04.20111 от 09.07.2013 года. Кадастровая стоимость названного земельного участка по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере 17956 446 рублей 10 копеек. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость указанных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, нарушающей его права и законные интересы арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемого исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке № 0044 от 28.10.2016 года, составленном АНО «ЭКБ», на которое получено положительное экспертное заключение.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, полномочия которой судом проверены, поддержала заявленные административные требования, просила вынести решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной в повторном экспертном заключении.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю ФИО2, полномочия которой судом проверены, настаивала, что ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю является ненадлежащим административным ответчиком. Просила вопрос о вынесении решения по делу разрешить по усмотрению суда.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще. На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения административного истца, пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив предоставленные доказательства, установил следующее.

Часть 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Основные принципы определения арендной платы, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582; одним из которых является принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Часть 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» установлено, что размер арендной платы исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 3 Порядка).

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Из вышеприведенных положений федерального законодательства следует, что определение кадастровой стоимости объекта недвижимости возможно как в результате проведения государственной кадастровой оценки, так и путем установления его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено право юридических и физических лиц на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В пункте 3 статьи 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридическое лицо и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В подтверждении прав арендатора административным истцом предоставлен договор аренды земельного участка № 7 от 21.04.2011 г. сроком действия до 19.04.2060 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:24:040805:19, площадью 5 030 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под строительство административно-торгового комплекса, адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес> (том 1 л.д. 17-20); соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 7 от 21.04.2011 г. от 09.07.2013 г. (том 1 л.д. 24).

29.11.2015 г. сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» по состоянию на 01.01.2015 года.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2015 г. определена кадастровая стоимость в размере 17956 446 рублей 10 копеек (том 1 л.д. 25).

Из расчета арендной платы, являющегося приложением № 2 к договору аренды земельного участка № 7 от 21.04.2011 г., следует, что размер арендной платы зависит от установленного размера кадастровой стоимости земельного участка (том 1 л.д. 21).

Следовательно, административный истец ФИО4 имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельных участков, ФИО4, в подтверждение права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, представил составленный оценщиком АНО «ЭКБ» отчет об оценке № 0044 от 28.10.2016 г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040805:19 по состоянию на 1 января 2015 года составляет 2543 000 рублей.

На отчет дано положительное экспертное заключение.

Предоставленный отчет об оценке суд оценивает как доказательство наличия права ФИО4 на обращение в суд с настоящим административным иском, подтверждающими наличие иной рыночной стоимости не соответствующей установленной кадастровой стоимостью (п. 3 ст. 246 КАС РФ).

От представителя административного истца ФИО4 в судебном заседании 15.12.2016 г. поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года с возложением на него судебных расходов по ее проведению.

Определением Ставропольского краевого суда от 15.12.2016 г. ходатайство представителя административного истца удовлетворено, по административному делу назначено проведение судебной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о соответствии представленных отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов, и о том, какова рыночная стоимость земельных участков; производство судебной экспертизы поручено ООО «ТАИС».

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 8/2017-Э от 27.02.2017 г., выполненного ООО «ТАИС» (эксперт ФИО5) отчет об оценке № 0044 от 28.10.2016 г. не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040805:19 составляет 9828 000 рублей (том 1 л.д. 241).

В судебном заседании 30 марта 2017 г. от представителя заинтересованного лица Администрации Минераловодского городского округа Королева В.В., полномочия которого проверены, поступили замечания на проведенную экспертизу, связанные с периодом опубликования объявлений о продаже объектов-аналогов, не соответствующих дате оценке; с корректным подбором аналога № 2, как расположенного вдоль иной федеральной трассы, находящейся за пределами города Минеральные Воды, в с. Левокумское, имеющей иное инфраструктурное развитие; неполным содержанием объявления, не позволяющим идентифицировать местоположение аналога № 2. Замечания не были опровергнуты в судебном заседании экспертом ФИО5, допрошенной судом.

В части выводов эксперта об оценке отчета № 0044 от 28.10.2016 г. на предмет соответствия законодательству Российской Федерации, замечаний не имелось.

От представителя заинтересованного лица поступило ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы. Определением Ставропольского краевого суда от 30.03.2017 г. ходатайство удовлетворено, по административному делу назначено проведение повторной судебной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о том, какова рыночная стоимость земельных участков; производство судебной экспертизы поручено ООО «ГлавЭксперт».

Согласно заключению повторной судебной оценочной экспертизы № 102/17 от 27.07.2017 г. рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040805:19 составляет 8854862 (восемь миллионов восемьсот пятьдесят четыре тысячи восемьсот шестьдесят два) рубля.

Из материалов административного дела следует, что оцениваемый земельный участок с кадастровым номером 26:24:040805:19 находится на окраине города Минеральные Воды в непосредственной близости с градообразующей магистралью «Кавказ», на не освоенной территории, не расположен на красной линии, коммуникациями не обеспечен, не застроен; не имеет самостоятельного выезда на трассу. Объекты городского значения со смешанной сложившейся планировкой расположены напротив оцениваемого земельного участка через федеральную трассу.

Земельный участок, исходя из условий договора аренда, вида разрешенного использования, относится к коммерческому сегменту рынка. К аналогичному выводы пришел эксперт.

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

Для сравнения выбраны 3 аналога, сопоставимые с оцениваемым объектом по местоположению (г. Минеральные воды), виду целевого использования (коммерческое использование). Примененные корректировки и их размер не опровергают обоснованность выбор аналогов. Объявления о продажах объектов, принятых экспертом в качестве аналогов, содержатся в заключении экспертизы, содержат полную и необходимую информацию.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 11 апреля 2017 года в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В заключении судебной экспертизы подробно описан объект исследования, приведены его общие характеристики, анализ местоположения и рынка исследуемого объекта.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода, обоснован отказ от доходного и затратного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

В заключении судебной экспертизы даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены все обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

Исходя из того, правильность заключения судебной экспертизы административными ответчиками не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания сторонами не представлено, ходатайств о повторной экспертизе никем не заявлено, суд не находит оснований сомневаться в правильности выводов эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, в связи с чем, с учетом изложенного выше, устанавливает по состоянию на 01.01.2015г. кадастровую стоимость равную рыночной земельного участка на основании выводов повторной судебной оценочной экспертизы в размере 8854 862 (восемь миллионов восемьсот пятьдесят четыре тысячи восемьсот шестьдесят два) рубля.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040805:19 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 г., поскольку указанная дата является датой определения кадастровой стоимости.

Днем внесения сведений об иной кадастровой стоимости является день обращения ФИО4 с административным иском в Ставропольский краевой суд, 9 ноября 2016 г.

Между тем, суд находит ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю ненадлежащим ответчиком по делу, основываясь на положениях Федеральный закон от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в соответствии с которым полномочиями по внесению сведений в государственный кадастр недвижимости обладает исключительно Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Следовательно, в указанной части требования административного истца удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

административное исковое заявление ФИО4 об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной – удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:24:040805:19, площадью 5 030 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: под строительство административно-торгового комплекса, адрес (описание местоположения): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 200 м. от ориентира по направлению на юго-запад. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. в размере 8854 862 (восемь миллионов восемьсот пятьдесят четыре тысячи восемьсот шестьдесят два) рубля.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать 9 ноября 2016 года.

В удовлетворении административных требований к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю – отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская