Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Сибинком» об установлении кадастровой стоимости земельного участка,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «Сибинком» обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, указав в обоснование требований, что общество является собственником земельного участка ххх, категория земель: земли населенных пунктов – производственные базы, площадью 19822 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>. Кадастровая стоимость данного земельного участка была установлена по состоянию на 5 апреля 2013 года в размере 43 426 037,60 рублей. Считает, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство нарушает права юридического лица, поскольку установление в завышенном размере кадастровой стоимости существенно увеличивает размер земельного налога. Согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненному ООО «Центр Судебной Экспертизы», по состоянию на 5 апреля 2013 года рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 21050 964 рублей.

Просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ххх, общей площадью 19822 кв.м., расположенного по адресу (местоположение): <адрес>, равной рыночной стоимости в размере 21050964 рублей.

В судебном заседании представители ООО «Сибинком» ФИО1, ФИО2 заявленные требования поддержали по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель Правительства Новосибирской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил дело рассмотреть в его отсутствие. В ранее представленном отзыве указал, что действующее законодательство, подлежащее применению к спорным правоотношениям, не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости. В то время как достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются (том 2 л.д. 11-13).

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Новосибирской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, мэрии г. Новосибирска о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, причину неявки суду не сообщили.

В соответствии с частью 4 статьи 246 ГПК РФ при рассмотрении и разрешении дел, возникающих из публичных правоотношений, суд может признать обязательной явку в судебное заседание представителя органа государственной власти, органа местного самоуправления или должностного лица. В случае неявки указанные лица могут быть подвергнуты штрафу в размере до десяти установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда.

Явку указанных выше заинтересованных лиц обязательной суд не признавал, в связи с чем, в силу положений части 4 статьи 167 ГПК РФ, предусматривающей, что суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие, приходит к выводу о возможности рассмотрения настоящего дела в отсутствие неявившихся представителей заинтересованных лиц.

Оценщик ООО «Центр Судебной Экспертизы» А., опрошенный в судебном заседании, пояснил, что на основании заключенного договора и задания заказчика им производилась оценка рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего ООО «Сибинком». При определении рыночной стоимости земельного участка использовался сравнительный подход, в рамках которого применялся метод сравнительных продаж. В качестве единиц сравнения отбирались земельные участки, наиболее близкие по виду разрешенного использования и местоположению к объекту оценки, которые в дальнейшем подлежали корректировке по ценообразующим факторам.

В соответствии с положениями Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассматривается судом по правилам главы 23 ГПК РФ в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

Выслушав лиц, участвующих в деле, допросив оценщика, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявления ООО «Сибинком» по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в редакции Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ, в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно статье 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В судебном заседании установлено и подтверждается представленной копией свидетельства о государственной регистрации права (том 1 л.д. 146), что Общество с ограниченной ответственностью «Сибинком» является собственником земельного участка с кадастровым номеромххх, категория земель: земли населенных пунктов – производственные базы, площадью 19822 кв.м., адрес (местоположение): <адрес>.

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости принадлежащего заявителю земельного участка, его кадастровая стоимость составила 43426037, 60 рублей (том 1 л.д. 166).

В силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ ООО «Сибинком» является плательщиком земельного налога, размер которого в соответствии с положениями статьи 391 Налогового кодекса РФ зависит от налогооблагаемой базы, определяемой как кадастровая стоимость земельного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что поскольку завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости может повлечь за собой увеличение размеров земельного налога для ООО «Сибинком», то заявитель относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить их результаты.

В соответствии с положениями части 11 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в указанном выше случае защита нарушенных прав общества возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащего земельного участка равной его рыночной стоимости.

По общему правилу, установленному абзацем 4 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с положениями абзаца 2 статьи 24.15 указанного закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Однако, в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона «Об оценочной деятельности» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

При этом, положения упомянутой статьи применяются несмотря на то, что для целей определения кадастровой стоимости земельных участков применяются средние показатели кадастровой стоимости, установленные при проведении государственной кадастровой оценки земель.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 29 ноября 2011 г. № 535-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и средний уровень кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области, которые состояли на кадастровом учете по состоянию на 01 января 2010 года.

Как следует из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номеромххх, сведения о нем в государственный кадастр недвижимости были внесены 5 апреля 2013 года (том 1 л.д. 23-25).

Следовательно, в рассматриваемом случае датой определения кадастровой стоимости принадлежащего ООО «Сибинком» земельного участка является дата постановки его на кадастровый учет – 5 апреля 2013 года.

С целью определения рыночной стоимости спорного земельного участка по заказу заявителя проведена его оценка.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 18 декабря 2014 года, составленному ООО «Центр Судебной Экспертизы», рыночная стоимость земельного участка площадью 19822 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер: ххх, адрес (местоположение): <адрес>, по состоянию на 5 апреля 2013 года составила 21 050 964 рублей (том 1 л.д. 167-228).

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ на предмет соответствия требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3).

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 Федерального стандартов оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО № 1).

Из отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки следует, что оценщик ООО «Центр Судебной Экспертизы» А. применял сравнительный подход, в рамках которого избрала метод сравнения продаж.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 ФСО № 1).

Как следует из отчета об оценке, предметом исследования, проводимого оценщиком, являлся рынок земельных участков населенных пунктов г. Новосибирска для коммерческого использования (строительство производственных-складских зданий и помещений, АБК, СТО).

В пункте 7.4. отчета об оценке указано, что информации о предложениях купли-продажи участков на открытом рынке из рассматриваемого сегмента земельных участков (земли для коммерческого использования) оценщиком выявлено не было. В связи с этим, им была использована практики Арбитражного суда Новосибирской области по искам к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Новосибирской области, содержащая информацию об объектах-аналогах (стр. 31-32 отчета, том 1 л.д. 197-198).

Согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В нарушение указанного положения оценщик взял информацию о стоимости продажи земельных участков из решений Арбитражного суда Новосибирской области, которыми определена рыночная стоимость для целей кадастра, а не для свершения сделок.

Из таблицы 12 отчета (л.д. 197-198) также следует, что указанные решения Арбитражного суда Новосибирской области постановлены 23 апреля 2014 года. 12 мая 2014 года, 20 ноября 2013 года, 05 декабря 2013 года, 06 декабря 2013 года, 03 февраля 2014 года, 09 декабря 2013 года, 08 апреля 2014 года, 06 мая 2014 года, то есть после даты оценки, которая проводилась по состоянию на 05 апреля 2013 года.

В соответствии с пунктом 19 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки, а используемая при проведении оценки информация должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

При таких обстоятельствах суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.

Ссылок на иные достоверные источники, из которых была взята информация о перечисленных выше характеристиках объектов-аналогов, кроме как судебные постановления в отчете не приведено.

Учитывая изложенное, примененный оценщиком сравнительный подход нельзя признать обоснованным.

В соответствии с пунктом 14 ФСО № 1 объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Однако, анализ представленного отчета об оценке позволяет суду прийти к выводу, что в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбраны 11 объектов (таблица 12 (л.д. 197-198), не схожих по основным характеристикам, определяющим его стоимость, что является нарушением требований пункта 14 ФСО № 1.

Так, одним из экономических показателей земельного участка является категория земель и вид разрешенного использования.

Оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки является использование «как земли для коммерческого использования», при этом ссылался на классификацию видов разрешенного использования согласно постановлению Челябинской области от 20 ноября 2009 года № 297-П.

Вместе с тем, ссылка оценщика на постановление Челябинской области от 20 ноября 2009 года № 297-П не может быть принята обоснованной ввиду нарушения принципа территориального действия нормативного правового акта.

Постановлением Правительства Новосибирской области № 535-п от 29 ноября 2011 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Новосибирской области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Новосибирской области» утверждены 16 групп видов разрешенного использования земель населенных пунктов.

В данном нормативно-правовом акте такой вид разрешенного использования «под любую коммерческую застройку» не предусмотрен.

Исходя из буквального толкования данного словосочетания, суд приходит к выводу об отнесении к указанной группе тех земельных участков, на которых возможно строительство любых объектов недвижимости, используемых для извлечения прибыли.

Согласно утвержденной классификации видов разрешенного использования, к таким земельным участкам можно отнести: 3 группу - земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок; 5 группу - земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания; 6 группу -земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц; 7 группу - земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии; 8 группу - земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения; 9 группу - земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.

Из кадастрового паспорта спорного земельного участка с кадастровым номером ххх от 25 апреля 2013 года (том 1 л.д. 23-25), следует, что разрешенное использование объекта оценки – производственные базы, что относится к 9 группе видов разрешенного использования земель населенных пунктов.

Корректировка на разрешенное использование не проводилась, так как оценщик пришел к выводу о сопоставимости данного значения единицы сравнения объекта оценки и объектов-аналогов. Вместе с тем, соответствующая информация об объектах-аналогах оценщиком в отчете не указана.

Ввиду того, что оценщик не установил, к какой из групп видов разрешенного использования относятся объекты-аналоги, вывод оценщика о соответствии объекта оценки объектам-аналогам по виду разрешенного использования и отсутствие соответствующей корректировки нельзя признать обоснованным.

Отсутствие в отчете об оценке и в материалах, приложенных к нему, сведений о кадастровых номерах объектов-аналогов, лишает суд и иных участников процесса возможности получить указанную информацию о данных земельных участках из государственного кадастра недвижимости и согласиться с выводом оценщика о сопоставимости объекта оценки и объектов-аналогов по данному критерию.

Приведенные обстоятельства свидетельствуют о нарушении подпункта «в» пункта 18 ФСО № 1, согласно которому оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

Нарушение данного требования выражается и в отсутствии в отчете информации о правоустанавливающих, правоудостоверяющих документах, которая бы позволила суду проверить достоверность объема имущественных прав в отношении объектов-аналогов и обоснованность отсутствия корректировка по данному элементу сравнения (том 1 л.д. 199).

Значительное расхождение между сравниваемыми объектами наблюдается по размерам земельных участков. При размере объекта оценки 19822 кв.м., объекты-аналоги №№ 7, 9, 11 существенно отличаются по площади: 26 275, 46202, 36950 кв.м., что также указывает на необоснованный выбор объектов-аналогов, не соответствующих объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Зависимость стоимости земельного участка от площади является обратной: чем больше площадь земельного участка, тем меньше его стоимость.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в качестве объектов-аналогов использовались объекты, не сходные по основным характеристикам объекту оценки.

Согласно пункту 22 ФСО №1, применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения.

Одним из важнейших ценообразующих факторов при оценке земельных участков является местоположение участка и его стоимость различается в зависимости от района г. Новосибирска, что связано со степенью развития района, его деловой активностью, преобладающим типом застройки, развитием транспортной и социальной инфраструктуры, инвестиционной привлекательностью.

Стоимость земельного участка в соответствующем районе г. Новосибирска зависит от расположения участка относительно магистральных улиц. При этом стоимость земельных участков, расположенных по линии магистральных улицы выше, чем у земельных участков, расположенных внутриквартально. Это связано с тем, что на линии магистральных улиц более интенсивный транспортный и человеко-поток, что делает земельный участок инвестиционно-привлекательным для строительства объектов коммерческой недвижимости.

Не проводя корректировку по данному ценобразующему фактору (пункт 8.3.1.1.4. отчета, л.д. 209) оценщик не учел, что в основе сравнительного подхода лежит принцип сопоставления, поскольку для установления величины стоимости анализируются данные и характеристики недвижимости подобной той, которая оценивается, и в рамках сравнительного подхода должен быть произведен анализ правового состояния и физических параметров каждого из объектов оценки в совокупности со сравниваемыми объектами (аналогами).

При этом, оценщик необоснованно указал что объект оценки расположен в <адрес> (л.д. 204), поскольку из кадастрового паспорта (том 1 л.д. 23-25) следует, что объект оценки находится в <адрес>.

При указанных обстоятельствах, отсутствие анализа местоположения оцениваемого земельного участка и объектов-аналогов является нарушением пункта 22 ФСО № 1.

В качестве единицы сравнения оценщиком также была выбрана такая характеристика земельного участка, как обеспеченность его инженерными коммуникациями.

В отчете (стр. 41 отчета том 1 л.д. 207) в отношении всех одиннадцати объектов-аналогов указано, что имеется водоснабжение, отопление, электричество. В связи с наличием у объекта оценки всех инженерных коммуникаций, корректировка на их наличие либо отсутствие не проводилась (стр. 44 л.д. 210).

Однако суд не может признать обоснованным отказ оценщика от применения корректировки по данному элементу сравнения, поскольку отсутствие подтверждающей информации в отчете не позволяет произвести должную оценку и сделать однозначный вывод.

Как указано оценщиком в отчете, ценообразующим фактором является дата сделки.

В соответствии с решениями Арбитражного суда Новосибирской области, используемыми в качестве источников информации, рыночная стоимость объектов-аналогов определена по состоянию на 1 января 2012 года, тогда как рыночная стоимость объекта оценки производилась на 5 апреля 2013 года.

При корректировке на дату продажи, оценщиком использован уровень инфляции за период с даты сделки с объектом-аналогом до даты оценки. Однако выбор данной методики оценщиком не обоснован и им не проведен анализ средней стоимости одного квадратного метра земли за период с января 2012 года по апрель 2013 года, свидетельствующий о соответствии индекса изменения цен на рынке продажи земельных участков уровню инфляции.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельного участка не получили должной оценки, в связи с чем примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта.

Кроме того, как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», проведение экспертизы отчета является обязательным.

Согласно статье 17.1 Закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно пункту 11 ФСО № 1, при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

В качестве экспертного заключения на отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 18 декабря 2014 года, подготовленный ООО «Центр Судебной Экспертизы», представлено заключение Некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» № от 22 декабря 2014 года (том 1 л.д. 229-249), в котором указано на соответствие отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Между тем, указанное экспертное заключение сделано посредством анализа текста отчета и не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете, а потому не подтверждает определенную в отчете рыночную стоимость земельного участка.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что отчет об определении рыночной стоимости земельного участка не отвечает требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а иных доказательств, достоверно подтверждающих размер рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, суду не предоставлено.

В связи с чем, заявление ООО «Сибинком» об установлении кадастровой стоимости земельного участка ххх в размере 21050 964 рублей удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 245-250 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «Сибинком» об установлении кадастровой стоимости земельного участка отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня принятия решения суда в окончательной форме в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации путем подачи апелляционной жалобы через Новосибирский областной суд.

Решение вступило в законную силу 15 мая 2015 года.

Судья Новосибирского

областного суда Е.А.Пилипенко