Гражданский кодекс часть 1

Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области – ФИО3

Администрации г.Твери – ФИО4, ФИО5

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО6 об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ФИО6 01 июня 2015 года обратился в Тверской областной суд с заявлением о пересмотре и установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что ему на праве собственности принадлежит здание (магазин), расположенное на указанном земельном участке, относящемся к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Кадастровая стоимость данного земельного участка в размере <данные изъяты> руб. не соответствует рыночной стоимости, в результате чего затрагиваются права и законные интересы ФИО6, имеющего намерение приобрести земельный участок в собственность в порядке приватизации.

В судебном заседании представитель заявителя – ФИО1 данные требования поддержал, пояснил, что заявителем в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен соответствующий требованиям законодательства отчет об оценке, в то время как заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством, так как в процессе экспертизы исследовались объекты-аналоги, отличные от тех, что указаны в отчете об оценке, не учтено, что объект оценки в собственности заявителя не находится, отсутствует корректировка стоимости аналогов на время продажи.

Представители заинтересованных лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - ФИО2, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области – ФИО3, Администрации г.Твери – ФИО4, ФИО5 возражали против удовлетворения заявления, сославшись на недоказанность нарушения прав ФИО6 существующей кадастровой стоимостью земельного участка, а также на недопустимость отчета об оценке, представленного в доказательство обоснованности заявленных требований.

Ранее филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области были представлены возражения, где указано, что учреждение является ненадлежащим заинтересованным лицом по делу, поскольку сведения о кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления. Орган кадастрового учета не уполномочен проводить экспертизу и определять достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости. Прав и законных интересов заявителя учреждение не нарушало. Кроме того, заявителем не представлены доказательства нарушения его прав. Сведения о земельном участке носят временный характер и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с нм, а также выполнением кадастровых работ. Соответственно, данный земельный участок не является объектом гражданских правоотношений.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1065 кв.м был образован и поставлен на государственный кадастровый учет 07 ноября 2014 года, относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для обслуживания и эксплуатации нежилого здания. Сведения государственного кадастра недвижимости о земельном участке имеют статус «временные», дата истечения временного характера сведений – 08 ноября 2019 года.

По данным ЕГРП сведения о зарегистрированных правах на данный земельный участок отсутствуют.

На земельном участке расположено нежилое здание (магазин), принадлежащее ФИО6 на праве собственности, государственная регистрация права произведена 19 мая 2014 года.

С целью заключения договора аренды земельного участка ФИО6 обращался в Администрацию г.Твери. 10 июня 2015 года ФИО6 получил ответ Департамента управления имуществом и земельными ресурсами Администрации г.Твери о необходимости обращения в Департамент для подписания проекта договора аренды вышеуказанного земельного участка. В соответствии с пунктом 3.3 представленного заявителю проекта договора аренды порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, устанавливается органами государственной власти Тверской области. Пунктом 3.9 проекта договора предусмотрено, что плата за участок с момента его фактического пользования (возникновения права на объект недвижимости) и до момента заключения договора аренды производится в размере эквивалентном размеру арендной платы.

Из приложенного к договору расчета арендной платы следует, что размер ее исчисляется в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов, утвержденным постановлением Администрации Тверской области от 26 декабря 2007 года № 396-па, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Как пояснил представитель заявителя, договор аренды земельного участка не был заключен ФИО6 в связи со значительным размером арендной платы, исчисляемой исходя из завышенной кадастровой стоимости участка.

23 июня 2015 года ФИО6 обратился в Администрацию г.Твери по вопросу приватизации земельного участка, ответ на данное обращение до настоящего времени заявителем не получен.

В силу пунктов 1 и 5 статьи 65, пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку земельного участка для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены не только собственником объекта оценки, но и иными лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

ФИО6 представлены доказательства, свидетельствующие о его намерении приобрести земельный участок с кадастровым номером № в аренду, а затем в собственность. Таким образом, являясь собственником объекта недвижимости, расположенного на данном земельном участке, и имея исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду в силу прямого указания статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, он является заинтересованным лицом и вправе оспаривать кадастровую стоимость земельного участка.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу положений статьи 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В случае образования нового или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке, а также в случаях изменения характеристик земельного участка, влияющих на кадастровую стоимость (отнесение земельного участка к другой категории земель, изменение вида разрешенного использования земельного участка или уточнения площади земельного участка) определение кадастровой стоимости проводится в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года № 222, с применением утвержденного среднего удельного показателя кадастровой стоимости земель.

Из анализа приведенных выше положений норм законодательства следует, что датой установления рыночной стоимости объекта недвижимости в таких случаях является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Земельный участок с кадастровым номером № был образован и поставлен на кадастровый учет 07 ноября 2014 года - после утверждения результатов определения кадастровой стоимости земельных участков.

Первоначально кадастровая стоимость указанного земельного участка была определена в соответствии с пунктом 2.1.3 Методических указаний, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года № 222, по состоянию на дату постановки на кадастровый учет путем умножения площади земельного участка на значение удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением Администрации Тверской области от 30 декабря 2008 года № 503-па, и составила <данные изъяты> руб.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области», вступившим в силу с 01 января 2015 года, утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области. Новая кадастровая стоимость земельных участков, утвержденная данным приказом, была определена по состоянию на 01 января 2013 года.

В связи с принятием приказа Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № органом кадастрового учета была рассчитана заново в соответствии с пунктом 2.4 Методических указаний, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 12 августа 2006 года № 222, и составила <данные изъяты> руб.

Результаты определения новой кадастровой стоимости указанного земельного участка отражены в акте определения кадастровой стоимости, утвержденном филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тверской области 17 марта 2015 года. В соответствии с кадастровой справкой от 08 июня 2015 года новая кадастровая стоимость определена по состоянию на 17 марта 2015 года.

В силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Заявитель в обоснование заявленных требований представил отчет ООО «Альянс-Профи» от 05 мая 2015 года № 4709з об оценке рыночной стоимости земельного участка в размере <данные изъяты> руб., определенной по состоянию на 17 марта 2015 года.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Администрация г.Твери в возражениях на заявление указала, что отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности.

Оценивая данный отчет в соответствии с правилами статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что он не может быть принят в качестве допустимого доказательства рыночной стоимости земельного участка на дату ее определения в связи с несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Из содержания Отчета следует, что при проведении оценки оценщик использовал доходный и сравнительный подходы, в рамках последнего применил метод сравнительного анализа продаж, предполагающий сопоставление цен продаж или предложений аналогичных объектов.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года № 256).

Из таблицы сравнительных характеристик выбранных оценщиком трех объектов-аналогов следует, что данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: местоположению, цене предложения, площади, категории земель, разрешенному использованию, наличию улучшений, культурно-исторического ансамбля и инженерных коммуникаций, местоположению в застройке, передаваемым имущественным правам, условиям финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки, условиям и времени продажи.

Корректировки значений единицы сравнения для объектов-аналогов произведены оценщиком по местоположению, наличию строений на земельном участке, площади, наличию культурно-исторического ансамбля, проектной документации на строительство, времени продажи, также произведена поправка на торг.

Обосновывая отрицательную корректировку стоимости объекта-аналога № 2 на наличие культурно-исторического ансамбля в размере 6% оценщик указал, что в радиусе 1 км от него располагаются объекты культурно-исторического наследия: Дворец творчества детей и молодежи, женский Христорождественский монастырь, соборы Воскресения Христова и Рождества Христова, надвратная церковь Спаса, больничная церковь Святой Троицы, Никольская церковь, юго-восточная угловая башня, а также ряд деревянных строений. Также оценщик указал, что на земельном участке проведены археологические изыскания, на стоимость которых уменьшил стоимость участка-аналога.

Вместе с тем, законодательством об объектах культурного наследия установлены определенные ограничения к использованию земельных участков, занятых такими объектами.

В соответствии с положениями Временных правил землепользования и застройки г. Твери, утвержденных решением Тверской городской Думы от 02 июля 2003 № 71, в случае, если земельный участок расположен в границах зон охраны объекта культурного наследия, то на земельный участок и расположенные на нем объекты капитального строительства распространяется действие режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объекта культурного наследия, утвержденных в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации в области сохранения, государственной охраны и использования объектов культурного наследия; в случае, если земельный участок расположен в границах проекта зон охраны объектов культурного наследия, утвержденного решением Президиума и исполкомом Тверского областного Совета народных депутатов от 25 февраля 1991 года № 26/40, на земельный участок и расположенные на нем объекты капитального строительства распространяется действие режимов использования земель и градостроительных регламентов, установленных указанным проектом зон охраны объектов культурного наследия.

С учетом приведенных обстоятельств объект-аналог № 2 может иметь существенное отличие в текущем использовании по сравнению с объектом оценки, что оценщиком не выяснялось и при проведении оценки не учитывалось.

Пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года № 254 установлено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципа обоснованности, согласно которому информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена.

В нарушение данной нормы указанная в отчете стоимость проведенных в отношении объекта-аналога № 2 археологических изысканий и стоимость проектной документации на строительство, обусловившая применение к стоимости отрицательной корректировки в размере 44% на сумму <данные изъяты>., не подтверждены.

Приложенная к отчету копия объявления о продаже объекта-аналога такой информации не содержит.

Из приведенного в ответе расчета стоимости проектной документации следует, что она включает стоимость проектной документации и необходимых согласований при строительстве объекта недвижимости. Между тем, из содержания объявления следует, что продавцом лишь получен градостроительный план земельного участка и эскизный проект, который в соответствии с подпунктом 14 пункта 3.2.3 Инструкции о порядке разработки, согласования, экспертизы и утверждения градостроительной документации, утвержденной постановлением Госстроя РФ от 29 октября 2002 года № 150, может разрабатываться по заданию заказчика на самостоятельной стадии проекта застройки и включает эскиз генерального плана с предложениями по организации рельефа; демонстрационные материалы и макеты; ориентировочные расчеты стоимости строительства.

В пункте 3.1.23 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 55528-2013 «Состав и содержание научно-проектной документации по сохранению объектов культурного наследия. Памятники истории и культуры. Общие требования» указано, что эскизный проект является стадией проектной документации, содержащей принципиальные решения и дающая научно-методическое обоснование проектных решений.

Согласно Разъяснениям по применению сборника цен и справочников базовых цен на проектные работы для строительства, рекомендованных к применению на заседании Межведомственной комиссии по разработке документов по ценообразованию в строительстве при Госстрое России 28 мая 1999 года, эскизный проект может разрабатываться в особых случаях по требованию органов архитектурно-градостроительного надзора, что отражается в задании на проектирование и АПЗ, его базовая цена может составлять до 50% от цены разработки проекта.

При таких обстоятельствах расчет оценщиком стоимости эскизного проекта продавца исходя из полной стоимости проектной документации и рабочей документации является необоснованным и неподтвержденным.

Также не подтверждена стоимость археологических изысканий в отношении объекта-аналога № 2, рассчитанная оценщиком в отношении всей площади земельного участка исходя из максимальной цены таких работ в размере 8000 долларов за сотку. Между тем, данных об объеме работ, а также необходимости учета максимальной цены из диапазона цен 5000 – 8000 долларов отчет не содержит.

Производя сравнение оцениваемого земельного участка и участков-аналогов, оценщик указал стоимость аналога № 3 в размере <данные изъяты> руб. Однако в объявлении о продаже данного земельного участка, копия которого приложена к Отчету, стоимость земельного участка не приведена, а дописана от руки. Иного подтверждения данной информации Отчет об оценке не содержит.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу и допроса оценщика ФИО7 приведенные выше недостатки Отчета об оценке устранены не были.

Положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный совет от 29 мая 2015 года № 051/2015 данные недостатки Отчета об оценке не устраняет, так как экспертиза Отчета являлась нормативно-методической, проводилась без повторной оценки и анализа исходных данных, используемых оценщиком.

Таким образом, данный отчет не является допустимым доказательством рыночной стоимости земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

С учетом имеющихся недостатков отчета об оценке, принимая во внимание возражения Администрации г.Твери относительно выводов оценщика, для подтверждения рыночной стоимости земельного участка в ходе производства по делу по ходатайству названного заинтересованного лица определением суда от 19 июня 2015 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно заключению эксперта ООО «Андреев Капиталъ» ФИО8, являющегося членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации российских магистров оценки», рыночная стоимость земельного участка на 17 марта 2015 года составила <данные изъяты> руб.

Оценивая данное экспертное заключение в соответствии со статьями 67, 86 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд полагает, что оно соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики.

Экспертом проведен анализ рынка земельных участков Тверской области и г.Твери, представлена информация по ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.

В экспертном заключении имеются ссылки на источники информации, используемой экспертом, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к заключению приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети Интернет.

При применении сравнительного подхода оценщиком были подобраны аналоги-объекты, по своим характеристикам сопоставимые с объектом оценки. Значения единицы сравнения для объектов-аналогов по соответствующим элементам сравнения скорректированы в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Величина и основания использования корректировок оценщиком обоснованы.

Выводы эксперта содержат информацию, необходимую для выяснения обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие о возможной его заинтересованности в исходе дела, отсутствуют. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса РФ. Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, участвующими в деле лицами не представлено.

Сведений об ином размере рыночной стоимости земельного участка заинтересованные лица в ходе рассмотрения дела не сообщили, доказательств, опровергающих выводы судебной экспертизы, не представили.

Доводы представителя заявителя о недопустимости экспертного заключения и о недостоверности выводов эксперта безосновательны.

Вопреки утверждению представителя заявителя необходимость расчета рыночной стоимости земельного участка на основании тех же аналогов, которые были выбраны оценщиком ООО «Альянс-профи», законодательством не предусмотрена.

С доводом о необходимости применения корректировки стоимости с учетом вида имущественных прав на земельные участки также нельзя согласиться, так как в отношении оцениваемого участка и участков-аналогов таким правом является право собственности.

Ссылка на необходимость корректировки стоимости на время продажи не учитывает имеющееся в экспертном заключении обоснование отказа от такой корректировки, обусловленного произведенным расчетом изменения цен на объекты недвижимости с мая 2014 года по дату оценки (аналог № 1), а также актуальностью предложений о продаже объектов-аналогов № 2 и № 3 на дату оценки.

Правом ходатайствовать о назначении дополнительной либо повторной судебной оценочной экспертизы заявитель и заинтересованные лица не воспользовались.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов заявителя о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, а доказательством, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 17 марта 2015 года, равной <данные изъяты> руб., несмотря на возражения представителя заявителя, именно в таком размере должна быть установлена кадастровая стоимость земельного участка.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

заявление Митрофаненко ФИО19 об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, поданное в Тверской областной суд 01 июня 2015 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 17 марта 2015 года в размере <данные изъяты> руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Российской Федерации через Тверской областной суд в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий Т.В.Парфенова