Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей общества с ограниченной ответственностью «Финанс Меркурий Маркет Групп» по доверенности Ремаревского Р.Д., Даукаева Э.И., представителя Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан по доверенностям Габдрафиковой Г.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Финанс Меркурий Маркет Групп» к Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Финанс Меркурий Маркет Групп» (далее - ООО «Финанс Меркурий Маркет Групп», общество) обратилось в Верховный Суд Республики Башкортостан с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве аренды земельных участков:

с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: размещение сельскохозяйственной ярмарки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2014 года в размере ... руб.;

с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для реконструкции, строительства и эксплуатации торгового комплекса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2014 года в размере ... руб.;

с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для проектирования и строительства и дальнейшей эксплуатации логистического центра, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2014 года в размере ... руб.

с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир адрес Почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2014 года в размере ... руб.

В обоснование заявленных требований ООО «Финанс Меркурий Маркет Групп» указало, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ..., ... составляет соответственно ... руб., ... руб., ... руб., ... руб., ... руб., ... руб., что не соответствует их рыночной стоимости, определенной в отчетах об оценке рыночной стоимости земельных участков № № ..., ..., ..., ..., ..., ... от дата, выполненных ..., что нарушает его права как арендатора и ведет к уплате арендных платежей в завышенном размере.

В судебном заседании Ремаревский Р.Д., Даукаев Э.И., представляющие интересы ООО «Финанс Меркурий Маркет Групп» по доверенности поддержали заявленные требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении и просили установить кадастровую стоимость земельных участков равной их рыночной стоимости исходя из результатов проведенной судебной экспертизы, не поддержав ранее представленные отчеты об оценке.

Представитель Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан по доверенностям Габдрафикова Г.Ф. по результатам судебной экспертизы возражений не имеет.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Республике Башкортостан, в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В соответствии с положениями статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания и явка которых не признана судом обязательной.

Выслушав представителей ООО «Финанс Меркурий Маркет Групп» по доверенности Ремаревского Р.Д., Даукаева Э.И., представителя Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан по доверенностям Габдрафикову Г.Ф., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в данном случае не являются.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, в том числе и решением суда.

В соответствии с частью 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

При рассмотрении дела судом установлено, что административный истец ООО «Финанс Меркурий Маркет Групп» является арендатором земельных участков: с кадастровым номером ... на основании договора аренды от дата № №... сроком до 31 августа 2031 года; с кадастровыми номерами ..., ..., ... на основании договора аренды от дата № №... и дополнительного соглашения от дата № №... и от дата № №... сроком до 17 февраля 2057 года; с кадастровым номером ... на основании договора аренды от дата № №... сроком до 27 октября 2060 года и с кадастровым номером ... на основании договора аренды от дата № №... и договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от дата сроком до 12 ноября 2057 года. Расчет арендной платы, взимаемой за пользование земельными участками, производится исходя из их кадастровой стоимости (т. 1 л.д. 53-89).

Из представленных в материалы дела кадастровых паспортов следует, что земельный участок ..., общей площадью ... кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: размещение сельскохозяйственной ярмарки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, поставлен на кадастровый учет 18 июля 2006 года;

земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для реконструкции, строительства и эксплуатации торгового комплекса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, поставлен на кадастровый учет 17 мая 2012 года;

земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для проектирования и строительства и дальнейшей эксплуатации логистического центра, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, поставлен на кадастровый учет 23 сентября 2011 года;земельный участок с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир адрес Почтовый адрес ориентира: адрес, поставлен на кадастровый учет 1 октября 2008 года (т. 1 л.д. 96-113).

Постановлением Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан № 5860 от 30 декабря 2014 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных в границах городского округа Уфа Республики Башкортостан» были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, расположенных в границах городского округа Уфа Республики Башкортостан, определенные по состоянию на 1 июня 2014 года.

В соответствии с названным постановлением кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ..., ..., ..., ... составляет ... руб., ... руб., ... руб., ... руб., ... руб., ... руб. соответственно, что также подтверждается кадастровыми справками о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 августа 2015 года, 9 и 10 сентября 2015 года (т. 1 л.д. 90-95).

ООО «Финанс Меркурий Маркет Групп», полагая, что установленная кадастровая стоимость спорных земельных участков не соответствует их рыночной стоимости и нарушает его права как арендатора, обратилось с указанным выше исковым заявлением в суд.

В обоснование заявленных требований о несоответствии кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости истцом представлены отчеты № № №..., №..., №...№..., №..., №... от дата, выполненные ... по заказу истца, согласно которым рыночная стоимость земельных участка с кадастровыми номерами ..., ..., ..., ..., ..., ... по состоянию на 1 июня 2014 года составляет соответственно ... руб., ... руб., ... руб., ... руб., ... руб., ... руб. Положительными экспертными заключениями, подготовленными ... членом которого является оценщик О.С., названные отчеты признаны соответствующим требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, выводы, сделанные оценщиком при определении рыночной стоимости объектов оценки признаны обоснованными.

В целях установления кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости ООО «Финанс Меркурий Маркет Групп» 17 июня 2015 года и 6 июля 2015 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Республике Башкортостан, созданную на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 21 ноября 2011 года. № П/454 (далее Комиссия). Решениями Комиссии № № №... от дата и № №... от дата заявления ООО «Финанс Меркурий Маркет Групп» отклонены по причине несоответствия оформления и содержания отчетов об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки (т. 1 л.д. 120-137).

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (статья 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

По ходатайству ООО «Финанс Меркурий Маркет Групп», с целью определения рыночной стоимости спорных земельных участков определением Верховного Суда Республики Башкортостан от 16 октября 2015 года по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ... эксперту Г.В.

Согласно заключению эксперта Г.В.№... от дата рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., ..., ..., ..., ... по состоянию на 1 июня 2014 года составляет соответственно ... руб., ... руб., ... руб., ... руб., ... руб., ... руб. (т. 5 л.д. 1-116).

Вышеуказанная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации». Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Заключение эксперта подготовлено лицом, обладающим специальными познаниями в указанной области и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, содержит подробное описание проведенного исследования стоимости земельных участков. При исследовании эксперт применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж, для реализации которого им проанализирован рынок предложений земельных участков города Уфы и Республики Башкортостан. В качестве аналогов объекта оценки экспертом выбраны объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки. На различия между объектом оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки, приведен подробный расчет рыночной стоимости земельных участков.

Каких-либо доказательств того, что рыночная стоимость данных объектов недвижимости является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду лицами, участвующими в деле не представлено, ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертизы не заявлено.

Суд также учитывает, что лица, участвующие в деле были судом извещены заблаговременно и надлежащим образом, соответственно, имели возможность ознакомиться с материалами дела, в том числе с заключением судебной экспертизы, представить свои возражения, доказательства, однако своим правом не воспользовались.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта и с учетом требований статей 82, 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, оценив данное заключение на предмет относимости, допустимости и достоверности, суд принимает его в качестве доказательства, подтверждающего требования административного истца.

Положения статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности имеют специальный характер и не ограничивают правообладателей земельных участков в использовании судебной защиты, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как арендатора земельных участков, поскольку определение в отношении спорных объектов недвижимости кадастровой стоимости влияет на его обязанность по уплате арендных платежей и у него имеется правовая заинтересованность в приведении кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их рыночной стоимостью.

При этом пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

На основании изложенного, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, в том числе экспертное заключение № 93-15 от 3 ноября 2015 года, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований и установлении кадастровой стоимости вышеуказанных земельных участков, равной их рыночной стоимости.

Установление измененной кадастровой стоимости объекта недвижимости не обеспечивает исправления недостоверных сведений об объекте, а представляет собой вновь определенную характеристику, подлежащую внесению в государственный кадастр недвижимости.

В силу положений статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 названного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Финанс Меркурий Маркет Групп» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, поданное в Верховный Суд Республики Башкортостан 18 сентября 2015 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: размещение сельскохозяйственной ярмарки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2014 года в размере ... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для реконструкции, строительства и эксплуатации торгового комплекса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2014 года в размере ... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для проектирования и строительства и дальнейшей эксплуатации логистического центра, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2014 года в размере ... руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м, из категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для проектирования и строительства торгово-сервисного комплекса, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир адрес. Почтовый адрес ориентира: адрес, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 июня 2014 года в размере ... руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Башкортостан в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Башкортостан Г.К. Зайнуллина