Гражданский кодекс часть 1

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Шагеевой О.В., рассмотрев гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Спецтехника» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, взыскании судебных расходов,

установил:

ООО «Спецтехника» обратилось в суд с иском об установлении кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, по состоянию на 07 мая 2014 года равной его рыночной стоимости в размере **** рублей; взыскании с Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области расходов по оплате госпошлины в размере **** рублей.

В последующем ООО «Спецтехника» свои требования изменило, просив установить кадастровую стоимость указанного земельного участка равной его рыночной стоимости в размере **** рублей по состоянию на 01 января 2010 года.

В обоснование иска указано, что кадастровая стоимость земельного участка составляет **** рубля. ООО «Первая оценочная компания» были составлены отчеты об оценке № 14/4023 от 02.10.2014 года и № 14/4027 от 14.01.2015 года, установившие рыночную стоимость земельного участка в заявленном размере. Соответствие указанных отчетов требованиям законодательства подтверждается экспертными заключениями Некоммерческого партнерства саморегулируемая организация «Свод» (Свободный оценочный департамент) № 911/Н-14 от 02.10.2014 года и экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № 02/01-2015 от 15.01.2015 года. Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости непосредственно затрагивает его права как плательщика земельного налога.

Хотя заявление подано в порядке искового производства, дело рассмотрено судом в порядке, предусмотренном главой 23 ГПК РФ, на основании определения от 20 января 2015 года.

В судебном заседании представитель заявителя ООО «Спецтехника» ФИО1 измененные требования поддержала, представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области ФИО2, полагая, что

кадастровая палата является ненадлежащим заинтересованным лицом, просила в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на то, что судебные расходы были понесены заявителем не по вине кадастровой палаты.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Администрации г. Челябинска, Правительства Челябинской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, письменные отзывы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в редакции от 21 июля 2014 года под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, ООО «Спецтехника» на основании договора купли-продажи земельного участка №****. от 27 сентября 2011 года является собственником земельного участка с кадастровым номером ****, площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования -для эксплуатации нежилого здания.

04.02.2010 года ООО «Спецтехника» выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на нежилое здание:

нежилое, этажность -3, подземная этажность 1, общая площадь **** кв.м, расположенное по адресу: ****. Основание -договор купли-продажи недвижимого имущества от 30.11.2009 года, заключенный ООО «Спецтехника» с МУП МЖКО «Станкострой».

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 января 2010 года утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года № 284-П.

Согласно ответам ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда и ООО «Спецтехника», земельный участок с кадастровым номером **** был поставлен на государственный кадастровый учет 29 сентября 2004 года, однако в перечень объектов массовой оценки по состоянию на 01 января 2010 года, утвержденный указанным выше нормативным правовым актом, он не вошел. 07 мая 2014 года в отношении данного земельного участка осуществлен перерасчет кадастровой стоимости в соответствии с п. 2.4 Методических указаний, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ № 222 от 12.08.2006 г. Датой, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость этого земельного участка 10 887 173,28 рубля, является дата вступления в силу приказа Минэкономразвития РФ № 673 «О внесении изменений в Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222» - 13 марта 2012 года.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области письмом № 74-2014/141 от 16 октября 2014 года отклонила заявление ООО «Спецтехника».

В связи с тем, что ООО «Спецтехника» как собственник земельного участка в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости земельного участка затрагиваются его права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ ).

С целью определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по заказу ООО «Спецтехника» проведена его оценка.

Частью 1 статьи 11 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Оценивая с соблюдением положений статьи 67 ГПК РФ представленные в подтверждение измененных требований доказательства -отчет об оценке № 14/4027 от 14.01.2015 года, составленный ООО «Первая оценочная компания», согласно которому рыночная стоимость объекта оценки земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 01 января 2010 года составила **** руб., и экспертное заключение экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № 02/01-2015 от 15.01.2015 года суд приходит к выводу о том, что они не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость земельного участка заявителя по следующим основаниям.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 1 статьи 20 указанного Федерального закона требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 № 256 (ред. от 22 октября 2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)» разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Подпунктом «в» пункта 18 ФСО № 1 предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком

при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В силу пункта 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка видно, что оценщиком стоимость объекта определялась с помощью методом сравнения продаж.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 № 256 (ред. от 22 октября 2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСОК 1)».

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования (раздел II).

Таким образом, как в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, так и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является целевое назначение, разрешенное использование земель.

Между тем, в нарушение названных норм в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком выбраны

объекты не схожие по основным характеристикам, определяющим его стоимость.

Так, согласно кадастровому паспорту от 09 октября 2014 года земельный участок с кадастровым номером **** имеет разрешенное использование «для эксплуатации нежилого здания». Материалы дела с достоверностью свидетельствуют, что на этом земельном участке площадью **** кв. м по адресу: ****, расположено нежилое 3-х этажное здание, общей площадью **** кв. м. Однако названная уникальная экономическая характеристика не использовалась при оценке.

В разделе отчета описание объектов - аналогов для земельного участка (лист отчета 63) все шесть аналогичных объектов имеют целевое назначение: для строительства объектов капитального строительства (административные, услуги). При этом корректировку на вид разрешенного использования оценщик не применял, посчитав, что вид разрешенного использования у объекта оценки, на котором расположено эксплуатируемое нежилое здание, и объектов аналогов одинаков - под строительство объектов коммерческого назначения (административные) (лист отчета 65).

Вопрос о необходимости применении корректировки в связи с наличием улучшений у оцениваемого земельного участка оценщиком не обсуждался.

Оценщик также не применял корректировку на наличие коммуникаций, указав на возможность их подведения. При этом при расчете были выбраны незастроенные объекты аналоги, что объясняет отсутствие коммуникаций. Оценщик сослался на отсутствие достоверной информации об объемах и конструктивных элементах, а также о техническом состоянии коммуникаций, без которых невозможно провести достоверную корректировку (лист отчета 64).

Вместе с тем, выход по месту нахождения земельного участка и его осмотр оценщиком не осуществлялись.

В связи с вышеизложенным суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или

иного подхода. Аналогичные положения содержатся и в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р.

Требования к описанию в отчете оценки методологии оценки и расчетов содержатся в Федеральном стандарте № 3, согласно которому в отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (пункт 13).

В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов (пункт 14).

В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (пункт 15).

Таким образом, основным принципом составления отчета оценки согласно Федеральному стандарту выступает принцип проверяемости, заключающийся в том, что состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам.

Используя при оценке земельного участка заявителя сравнительный подход, оценщик не использовал затратный и доходный подходы, свой отказ от них не обосновал.

В статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ закреплено понятие рыночной стоимости объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие рыночной стоимости приведено в пункте 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 № 255 (ред. от 22 октября 2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».

Анализируя понятие государственной кадастровой оценки земель, данного в пункте 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 № 316 (ред. от 30 июня 2010) и понятие государственной кадастровой оценки, изложенное в статье 24.11 Федерального закона № 135-ФЗ можно сделать вывод о том, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально, не является действием

входящим в состав процедур, реализуемых в рамках проведения государственной оценки.

По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Между тем, рыночная стоимость земельного участка, находящегося в собственности заявителя, и установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики оцениваемого объекта, а именно разрешенное использование, экономические и физические характеристики объекта оценки, влияющие на его рыночную стоимость.

При таких обстоятельствах приведенная в отчете об оценке рыночная стоимость земельного участка не может быть признана достоверной.

В качестве безусловного подтверждения допустимости отчета об оценке, определившего рыночную стоимость объекта, заявитель представил экспертное заключение экспертно-консультационного комитета Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» № 02/01-2015 от 15.01.2015 года, однако оно не подтверждает обоснованность определения рыночной цены земельного участка с кадастровым номером **** в размере **** руб. по состоянию на 01 января 2010 года.

Положительное заключение в силу пункта 11 ФСО № 1 призвано осуществить совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Представленное заявителем положительное экспертное заключение изготовлено посредством анализа текста отчета, но оно не содержит выводов о достаточности и достоверности используемой оценщиком информации. В связи с этим данное доказательство не подтверждает достаточность, достоверность используемой информации (пункт 19 ФСО № 1), а также определенную в отчете об оценке рыночную стоимость земельных участков заявителя.

Оценивая представленные доказательства, суд учитывает положения части 2 статьи 67 ГПК РФ согласно которой никакие

доказательства не имеют для суда заранее установленной силы, в связи с этим суд оценивает относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в размере **** руб., определенная в отчете об оценке не может быть признана достоверной, что является основанием для отказа ООО «Спецтехника» в удовлетворении заявленных требований.

Довод заявителя о нарушении его прав и охраняемых законом интересов тем обстоятельством, что исходя из ставки земельного налога 1,5% при действующей кадастровой стоимости сумма земельного налога за 2015 год составит **** рублей, в то время как при кадастровой стоимости равной рыночной размер налога составит **** рублей, в силу вышеизложенного основанием к удовлетворению заявленных требований служить не может.

Поскольку судом отказано в удовлетворении требования заявителя об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, требование о взыскании с ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области судебных расходов в размере **** рублей в силу ст. 98 ГПК РФ также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «Спецтехника» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером **** площадью **** кв. м, расположенного по адресу: ****, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года в размере **** рублей, взыскании с Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области расходов по оплате госпошлины в размере **** рублей отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий: