Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО2 и ФИО3 об оспаривании результатов кадастровой стоимости земельных участков,

установил:

ФИО2 и ФИО3 обратились в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости принадлежащих им на праве собственности земельных участков равной их рыночной стоимости.

В обоснование требований указали, что в 2010 г. и 2011 г. прибрели земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (собственник ФИО2), и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (собственник ФИО3).

В 2011 г. земельный участок с кадастровым номером № разделён на 38 участков, а земельный участок с кадастровым номером № – на 18 участков.

При постановке образованных земельных участков на государственный кадастровый учёт их кадастровая стоимость определена на основании постановления правительства Ленинградской области от 30 декабря 2010 г. № 383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области» исходя из удельного показателя кадастровой стоимости в размере <данные изъяты> за 1 кв.м.

Независимая оценка рыночной стоимости земельных участков показала, что кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость.

Несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости земельных участков их рыночной стоимости влечёт нарушение их прав на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате земельного налога в завышенном размере.

Просили установить (с учётом заявления об уточнении требований на л.д. 218-220 т.1):

кадастровую стоимость земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, равной их рыночной стоимости по состоянию на 21 апреля 2011 г.:

1) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

2) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

3) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

4) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

5) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

6) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

7) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

8) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

9) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

10) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

11) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

12) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

13) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

14) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

15) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

16) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

17) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

18) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

19) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

20) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

21) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

22) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

23) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

24) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

25) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

26) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

27) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

28) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

29) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

30) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

31) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

32) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

33) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

кадастровую стоимость земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №, равной их рыночной стоимости по состоянию на 20 июня 2011 г.:

1) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

2) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

3) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

4) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

5) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

6) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

7) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

8) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

9) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

10) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

11) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

12) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

13) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

14) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

15) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.;

16) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> руб.

В качестве ответчика заявители указали управление Федерального бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата по Ленинградской области» Росреестра» по Ленинградской области.

В предварительном судебном заседании 26 января 2015 г. произведена замена ненадлежащего ответчика Федерального бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата по Ленинградской области» Росреестра» по Ленинградской области на надлежащего – Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены правительство Ленинградской области и администрация муниципального образования Любанское городское поселение Тосненского р-на Ленинградской обл. (т. 1 л.д. 235-238).

В письменных возражениях Федеральное государственное бюджетное учреждение (далее – ФГБУ) «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» указало, что земельные участки, в отношении которых возник спор, отнесены к категории земель: земли населённых пунктов, с разрешённым использованием: для дачного строительства. Кадастровая стоимость земельных участков определена на основании заявлений о постановке объектов недвижимости на государственный кадастровый учёт. Расчёт кадастровой стоимости произведён путём умножения площади каждого из земельных участков на удельный показатель кадастровой стоимости <данные изъяты> руб./кв.м, утверждённый постановлением правительства Ленинградской области от 30 декабря 2010 г. № 383 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области» для земель для ведения дачного строительства на территории Тосненского р-на Ленинградской обл. Поскольку кадастровая стоимость установлена в соответствии с действующим законодательством, действия органа кадастрового учёта являются правомерными (т. 1 л.д. 245-251).

Правительство Ленинградской области в письменных возражениях указало, что представленный суду отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков не может быть положен в основу удовлетворения заявленных требований, поскольку он не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

В частности, отказываясь от применения доходного подхода, оценщик указал, что сложившаяся ситуация на рынке загородной недвижимости не предполагает осуществление корректного расчёта рыночной стоимости в рамках доходного подхода, поскольку существующие соотношение арендных ставок и стоимости загородной недвижимости существенно ниже среднерыночной доходности на инвестируемый капитал. Однако в нарушение принципа обоснованности оценщиком не приведены источники данной информации, так же, как и соответствующие расчёты, которые бы свидетельствовали о низкой среднерыночной доходности на инвестируемый капитал по сравнению с арендными ставками и стоимостью загородной недвижимости.

Корректировка цен по последовательным элементам сравнения (на закрытие сделки и на удобство подъезда к участкам автомобильным транспортом) произведена на основании данных по Санкт-Петербургу. При обзоре загородной недвижимости приведена цен уторговывания садоводческих участков в соответствии с данными Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) для рынка Санкт-Петербурга. Однако объекты оценки находятся в Ленинградской обл., а потому применение по отношению к ним данных рынка другого региона недопустимо.

Оценщик применил корректировку рыночной стоимости объектов оценки с учётом удобства подъезда к участкам на автомобильном транспорте в размере 7%. Однако на стр. 19 отчёта указано, что доступность автотранспортом является хорошей, а на стр. 29 отчёта отмечено, что плюсами месторасположения ДНП «...» является удобное транспортное сообщение для владельцев личного автотранспорта. Следовательно, применение данной корректировки нельзя признать обоснованным (т. 2 л.д. 89-93).

ФИО2 и ФИО3 избрана форма обращения в суд с требованиями об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в виде искового заявления.

Учитывая, что установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, а также то, что вид судопроизводства, в котором подлежат защите права и свободы гражданина или организации, несогласных с результатами определения кадастровой стоимости (исковое или по делам, возникающим из публичных правоотношений), определяется судом, в судебном заседании 5 марта 2015 г. произведена замена процессуального положения истцов на заявителей, ответчика и третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительного предмета спора, – на заинтересованных лиц (т. 2 л.д. 205-209).

Определением суда от 12 марта 2015 г. принят отказ ФИО2 от требований в части установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № равной их рыночной стоимости, производство по делу в указанной части прекращено (т. 2 л.д. 226-227).

В судебном заседании ФИО2, представляющий также на основании доверенности интересы ФИО3, требования заявления поддержал и просил их удовлетворить. Не оспаривая, что земельный участок с кадастровым номером № отчуждён им 28 февраля 2014 г., полагал требования подлежащим рассмотрению по существу, поскольку требования об установлении кадастровой стоимости этого земельного участка равной его рыночной стоимости распространяются на налоговый период, в течение которого у него возникла обязанность по уплате земельного налога.

Представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Войцех Т.В., поддержав письменные возражения и правовую позицию правительства Ленинградской области, просила в удовлетворении заявления отказать.

Представитель правительства Ленинградской области ФИО4, настаивая на том, что отчёт оценщика об оценке рыночной стоимости земельных участков не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим итоговую величину рыночной стоимости земельных участков, полагала заявленные требования не подлежащими удовлетворению. Дополнительно обратила внимание суда на то, что в расчётах рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № и № и определении их итоговой стоимости участвуют земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № и №, которые не являются ни объектами оценки, ни объектами-аналогами.

ФИО3 и представитель администрации муниципального образования Любанское городское поселение Тосненского р-на Ленинградской обл., будучи извещёнными о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, в суд не явились. На основании части 3 статьи 167 ГПК Российской Федерации суд полагает возможным рассмотрение дела в его отсутствие.

Выслушав объяснения ФИО2, представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» Войцех Т.В., представителя правительства Ленинградской области ФИО4, допросив
свидетеля ФИО1 – оценщика, составившего отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков, и исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 11 февраля 2011 г. за ФИО2 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 12).

Вследствие раздела указанного земельного участка ФИО2 является собственником земельных участков:

1) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 42).

Согласно кадастровому паспорту от 20 апреля 2011 г.
№ датой внесения номера № в государственный кадастр недвижимости является 20 апреля 2011 г.

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 13);

2) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 43).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 14);

3) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 44).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 15);

4) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 46).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 16);

5) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 47).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 17);

6) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 48).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 19);

7) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 49).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 20);

8) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 50).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 21);

9) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 51).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 22);

10) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 52).

Согласно кадастровому паспорту от 20 апреля 2011 г.
№ датой внесения номера <данные изъяты> в государственный кадастр недвижимости является 20 апреля 2011 г.

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> т. 1 л.д. 23);

11) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 53).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 24);

12) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 54).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 25);

13) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 55).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 26);

14) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 56).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 27);

15) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 57).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 28);

16) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 58).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 29);

17) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 59).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 30);

18) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 60).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> руб. (т. 1 л.д. 31);

19) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 61).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 32);

20) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 62).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 33);

21) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 63).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 36);

22) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 64).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 37);

23) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 65).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 38);

24) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 66).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 39);

25) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 67).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 40);

26) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 68).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 41);

27) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 69).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 42);

28) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 70).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 43);

29) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 71).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 44);

30) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 25 мая 2011 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 72).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 45).

Право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрировано за ФИО2 25 мая 2011 г. (т. 2 л.д. 45) и прекращено 28 февраля 2014 г., что им в судебном заседании не оспаривалось.

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 203).

27 марта 2008 г. за ФИО3 зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 11).

Вследствие раздела указанного земельного участка ФИО3 является собственником земельных участков:

1) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 73).

Согласно кадастровому паспорту от 20 июня 2011 г.
№ датой внесения номера № в государственный кадастр недвижимости является 20 июня 2011 г.

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 46);

2) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 74).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 47);

3) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 75).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 48);

4) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 76).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 49);

5) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 77).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 50);

6) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 78)

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 51);

7) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 79).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 52);

8) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 80).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 53);

9) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 81)

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 54);

10) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 82).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 55);

11) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 83).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 56);

12) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 84).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 57);

13) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 85).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 59);

14) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 86).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 58);

15) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 87).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 60);

16) с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

Право собственности зарегистрировано 21 марта 2013 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21 марта 2013 г. (т. 2 л.д. 88).

Кадастровая стоимость земельного участка: <данные изъяты> (т. 1 л.д. 204).

Категория упомянутых земельных участков: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения дачного строительства. Удельный показатель кадастровой стоимости: <данные изъяты> руб./кв.м.

Земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № (ФИО2), поставлены на государственный кадастровый учёт решением Федерального государственного учреждения «Земельная кадастровая палата» по Ленинградской области 21 апреля 2011 г., земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером № (ФИО3), поставлены на государственный кадастровый учёт решением того же органа кадастрового учёта от 20 июня 2011 г. (т. 2 л.д. 220-221).

Рыночная стоимость земельных участков в представленном суду отчёте оценщика ФИО1, состоящего в трудовых отношениях с ООО «...», от 23 мая 2014 г. № определена:

по состоянию на 20 апреля 2011 г. в отношении земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №:

1) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

2) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

3) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

4) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

5) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

6) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

7) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

8) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

9) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

10) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

11) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

12) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

13) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

14) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

15) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

16) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

17) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

18) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

19) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

20) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

21) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

22) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

23) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

24) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

25) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

26) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

27) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

28) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

29) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

30) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>

31) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

по состоянию на 20 июня 2011 г. в отношении земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером №:

1) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

2) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

3) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

4) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

5) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

6) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

7) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

8) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

9) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

10) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

11) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

12) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

13) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

14) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

15) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>;

16) с кадастровым номером № в размере <данные изъяты>

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), который налоговое законодательство относит к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – законами названных субъектов Российской Федерации), обязательному к уплате на территориях этих муниципальных образований и указанных выше субъектов Российской Федерации.

Из системного анализа содержания пунктов 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 390 и пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации следует, что кадастровая стоимость земельных участков устанавливается, прежде всего, для целей налогообложения, поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения, по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до принятия Федерального закона от 22 июля 2010 г. № 167-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», предусматривал, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

В действующей редакции пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса устанавливает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации как в прежней, так и в действующей редакции, допускает возможность не только определения кадастровой стоимости земельного участка в порядке, установленном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», регламентирующая рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости, в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда.

В таком случае сведения о рыночной стоимости земельного участка учитываются при определении налоговой базы (пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Постановлением правительства Ленинградской области от 30 декабря 2010 г. № 383 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области.

Из пояснительной записки к данному акту следует, что указанные результаты утверждены по состоянию на 1 января 2008 г. (т. 2 л.д. 200).

Названным документом для земель дачных объединений в <данные изъяты> р-не Ленинградской области среднее значение удельного показателя кадастровой стоимости утверждено в размере <данные изъяты> руб./кв.м.

В пункте 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешённого использования или уточнения площади земельного участка, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 12 августа 2006 г. № 222, указано, что в случае, когда образование нового земельного участка происходит (произошло) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельного участка при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения её результатов, кадастровая стоимость земельного участка определяется заново после утверждения государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

Следовательно, кадастровая стоимость земельных участков, в отношении которых возник спор, органом кадастрового учёта правомерно определена на основании результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан на территории Ленинградской области, утверждённых постановлением правительства Ленинградской области от 30 декабря 2010 г. № 383.

В статье 10 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что отчёт об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчёте в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отражённых в отчёте.

В силу статьи 17.1 того же Федерального закона проверка отчёта, подписанного оценщиком, на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям этого Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а также подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте, осуществляется экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчёт. Результатом экспертизы отчёта является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организацией оценщиков.

Заявителями положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик ФИО1, - некоммерческого партнёрства «...», не представлено.

В судебном заседании ФИО2 заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства на 3-4 недели для получения указанного документа и представления его суду, которое судом отклонено ввиду того, что заявителям, начиная с 17 декабря 2014 г. (т.1 л.д. 205), неоднократно предлагалась представить положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, а потому у заявителей было достаточно времени для сбора и представления суду соответствующих доказательств, обосновывающих заявленные требования. Кроме того, проверка соответствия отчёта об оценке рыночной стоимости земельных участков требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности осуществляется не только саморегулируемой организацией оценщиков, но и судом, а потому отсутствие экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков не является препятствием для разрешения требований заявления по существу.

При оценке представленного суду отчёта оценщика об оценке рыночной стоимости земельных участков суд исходит их того, что в соответствии со статьёй 67 ГПК Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства ни имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в их отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии с пунктом 4 ФСО № 3 при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчёте должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

информация, приведённая в отчёте об оценке, использованная или полученная в результате расчётов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

содержание отчёта об оценке не должно вводит в заблуждение пользователей отчёта об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

состав и последовательность представленных в отчёте об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчёт стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости).

В пункте 19 ФСО № 1 указано, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведёт к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведёт к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчёта об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Согласно пункту 18 ФСО № 1, пункту 8 ФСО № 3 оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, которые должны быть указаны в отчёте об оценке.

Информация об объектах оценки, приведённая в отчёте, основана на свидетельствах о государственной регистрации права от 30 декабря 2010 г. и от 11 февраля 2011 г. (в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № и №), кадастровых паспортах объектов оценки (т. 1 л.д. 69-72).

В нарушение пункта 9 ФСО № 3 к отчёту не приложены копии кадастровых паспортов на земельные участки с кадастровыми номерами №, №, № - №, №, №, №, №, № - №

В пункте 2.2 отчёта «описание объектов оценки» указано, что объектами оценки являются земельные участки, расположенные на территории ДНП «...» (т. 1 л.д. 80).

К участкам не подведены коммуникации: электроснабжение, водоснабжение, внутриподъездное дорожное покрытие отсутствует (т.1 л.д. 81).

В качестве источника информации о приведённых качественных характеристиках объектов оценки указана справка ДНП «...» от 1 октября 2013 г. (п. 2.53 таблицы 4 отчёта «копии документов, предоставленных заказчиком», т. 1 л.д. 72, 166).

В судебном заседании свидетель ФИО1 пояснил, что при составлении отчёта ограничился информацией, предоставленной заказчиком, вопрос о том, по состоянию на какую дату заказчиком представлены фотоматериалы в отношении объектов оценки, им не выяснялся.

Учитывая, что информация об отсутствии у объектов оценки коммуникаций и внутриподъездного дорожного покрытия, существенная с точки зрения качественных характеристик объектов оценки, получена не от ДНП «...», на территории которого расположены объекты оценки, суд считает, что её нельзя признать достоверной и использованной с соблюдением принципа обоснованности.

Во всяком случае, доказательств, подтверждающих, что объекты оценки находятся на территории ДНП «...», суду не представлено.

Наряду с этим, суд отмечает, что при подборе объектов-аналогов и определении итоговой величины рыночной стоимости объектов оценки оценщик также исходил из того, что земельные участки не имеют электроснабжения и водоснабжения (т. 1 л.д. 110-123).

В пункте 2.2 отчёта «описание объектов оценки» оценщиком использованы фотографии земельного массива и его ближайшего окружения, предоставленные заказчиком (т. 1 л.д. 89). Однако сведения о том, когда производилась фотосъёмка, и по состоянию на какую дату представлены фотоматериалы, в отчёте отсутствуют, вследствие чего также нарушаются принципы обоснованности и недопустимости неоднозначного толкования и введения в заблуждение.

К одним из этапов проведения оценки относится сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки (подпункт «б» пункта 16 ФСО № 1).

Информация о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов признаётся существенной для определения стоимости объекта оценки (подпункт «б» пункта 18 ФСО № 1).

В пункте 1.9 отчёта «процедура оценки» указано, что на этапе сбора специальных данных и их анализа проведён анализ рынка, к которому относятся объекты оценки (т. 1 л.д. 77).

В пункте 3.3 отчёта приведён обзор рынка загородной недвижимости (т. 1 л.д. 94-99), из которого следует, что под загородной недвижимостью оценщик понимает не только земельные участки, но и частные дома, дачные постройки, домики в садоводствах, а также коттеджи и таунхаусы в организованных поселениях, расположенные на территории не только Ленинградской области и <данные изъяты> р-на, где непосредственно находятся объекты оценки, но и на территории Санкт-Петербурга.

В разделе 6 отчёта «определение рыночных стоимостей объектов оценки» оценщиком использованы данные, приведённые в пункте 3.3 отчёта «обзор рынка загородной недвижимости», и данные по результатам опроса экспертов рынка недвижимости, размещённые на сайте ГУИОН, имеющие значение для рынка Санкт-Петербурга: о размере средней скидки на предложения для садовых участков в 2009 и 2010 гг. в размере 19% и 17% соответственно (т. 1 л.д. 97, 108), о степени влияния фактора удобства подъезда к участку на автомобильном транспорте в размере 7% для участков, расположенных на территории садоводств (т.1 л.д. 73, 119).

Возможность использования данных, имеющих значение для рынка Санкт-Петербурга, оценщиком мотивирована близостью рынков Санкт-Петербурга и Ленинградской области (т. 1 л.д. 119).

Между тем, отказ от использования тех же значений (показателей) рынка земли Ленинградской области, в отчёте не мотивирован.

В судебном заседании свидетель ФИО1 пояснил, что использование показателей рынка Санкт-Петербурга допустимо, поскольку рынки Санкт-Петербурга и Ленинградской области взаимосвязаны.

Суд критически относится к пояснениям свидетеля, поскольку Санкт-Петербург и Ленинградская область являются самостоятельными субъектами Российской Федерации, обладающими отличными друг от друга характеристиками. Объекты оценки расположены на территории Ленинградской области, а потому применение для определения их рыночной стоимости информации о спросе и предложении, о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов на рынке другого субъекта Российской Федерации, суд находит некорректным и приходит к выводу о нарушении принципа существенности.

Согласно пункту 20 ФСО № 1, подпункту «з» пункта 8 ФСО № 3 и разделу IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков (далее – Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков), утверждённых распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В пункте 5.2 отчёта «анализ применимости подходов к оценке» отказ от использования доходного подхода оценщиком мотивирован тем, что сложившаяся ситуация на рынке загородной недвижимости не предполагает осуществление корректного расчёта рыночной стоимости в рамках доходного подхода, поскольку существующие соотношение арендных ставок и стоимости загородной недвижимости существенно ниже среднерыночной доходности на инвестируемый капитал (т. 1 л.д. 103).

Между тем, в нарушение пункта 10 ФСО № 3 в отчёте отсутствуют ссылки на источники информации, позволившие оценщику сделать указанный вывод, вследствие чего нарушены принципы обоснованности и проверяемости.

Наряду с этим, суд отмечает, что при анализе наиболее эффективного использования объектов оценки оценщиком указано, что использование объектов оценки (за исключением земельных участков с кадастровыми номерами № и №) с целью строительства садовых домиков с финансовой точки зрения может быть оправданным (т. 1 л.д. 101).

Кроме того, в пункте 1.9 отчёта «процедура оценки» указано, что все расчёты проводились с учётом обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (т. 1 л.д. 77), что позволяет сделать вывод о том, что оценщиком заведомо использовались показатели (данные), уменьшающие стоимость объектов оценки.

В судебном заседании свидетель ФИО1 пояснил, что изложенная в пункте 1.9 отчёта информация является технической ошибкой.

Однако такое объяснение представляется суду неубедительным, поскольку описание информации, существенной для определения стоимости объектов оценки, и используемой оценщиком для определения итоговой расчётной величины стоимости объектов оценки, нельзя признать технической ошибкой.

При наличии приведённых недостатков отказа от использования доходного подхода в их совокупности у суда отсутствуют основания для вывода о том, что отказ оценщика от использования доходного подхода является обоснованным.

Суд также полагает, что поскольку в силу вышеприведённых нормативных положений каждый из подходов к оценке основывается на конкретных методах оценки, отказ от того или иного подхода к оценке должен быть обоснован на основании анализа невозможности использования методов оценки, которые, по мнению оценщика, подлежат применению (или обоснованному отказу от их использования).

Однако в отчёте отказ от затратного и подходного подходов с приведением обоснования отказа от методов, подлежащих применению, по мнению оценщика, в рамках каждого из этих подходов, не мотивирован.

В соответствии с пунктами 14, 22 ФСО № 1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признаётся объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов- аналогов.

Использование сравнительного подхода оценщиком обосновано тем, что он наиболее точно отражает рыночную ситуацию, при этом имеется достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемыми объектами и проведения статистической обработки данных в рамках сравнительного подхода (т.1 л.д. 103).

Метод, который оценщиком использован при применении сравнительного подхода, в отчёте не указан, что, по мнению суда, является нарушением раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков.

В рамках сравнительного подхода оценщиком отобрано 10 объектов-аналогов, используя информацию о которых им и был произведён расчёт рыночной стоимости объектов оценки (т. 1 л.д. 105):

1) земельный участок, расположенный в <адрес> (далее – объект-аналог № 1);

2) земельный участок, расположенный в <адрес> (далее – объект-аналог № 2);

3) земельный участок, расположенный в <адрес> (далее – объект-аналог № 3);

4) земельный участок, расположенный в <адрес> (далее – объект-аналог № 4);

5) земельный участок, расположенный в <адрес> (далее – объект-аналог № 5);

6) земельный участок, расположенный в <адрес> (далее – объект-аналог № 6);

7) земельный участок, расположенный в <адрес> (далее – объект-аналог № 7);

8) земельный участок, расположенный в <адрес> (далее – объект-аналог № 8);

9) земельный участок, расположенный в <адрес> (далее – объект-аналог № 9);

10) земельный участок, расположенный в <адрес> (далее – объект-аналог № 10).

На л.д. 104 т. 1 указано, что все отобранные объекты-аналоги отвечают следующим требованиям:

являются земельными участками с разрешённым использованием в качестве садовых участков, расположенных на территории садоводческих товариществ (дачных партнёрств и т.п.), находящихся в <данные изъяты> р-не Ленинградской обл.;

площадь участков в диапазоне от 6 до 30 соток;

все объекты-аналоги расположены в СНТ с обустроенными подъездными путями;

все объекты-аналоги предлагались к продаже в апреле 2011 г.

Между тем, вопреки требованиям пункта 10 ФСО № 3, источник приведённой информации в отчёте не указан.

Суд не может согласиться с пояснениями свидетеля ФИО1 о том, что источник информации указан в таблице № 12 «качественные и количественные характеристики объектов-аналогов» на л.д. 105 т. 1, поскольку ссылка на источник относится к информации, изложенной в названной таблице, т. е. о нахождении всех объектов-аналогов в <данные изъяты> р-не Ленинградской обл., расположении объектов-аналогов №№ 2, 4, 5, 6, 7, 8, 10 на территории СНТ, площади объектов аналогов от 6 до 30 соток.

Таким образом, информация о том, что объекты-аналоги №№ 1, 3, 9 расположены на территории садоводческих товариществ, дачных партнёрств и т.п., и о том, что объекты-аналоги расположены в СНТ с обустроенными подъездными путями, не подтверждены, вследствие чего нарушены принципы обоснованности и однозначности.

В пункте 6.2.3 отчёта «обоснование внесённых корректировок» к одним из элементам сравнения оценщикам отнесены местоположение и физические характеристики (площадь) (т.1 л.д. 107).

Площадь объектов оценки в подавляющем большинстве составляет около <данные изъяты> кв.м (до <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты> кв.м, <данные изъяты> кв. м, <данные изъяты> кв. м).

Однако в качестве объектов оценки отобраны земельные участки, имеющие площадь <данные изъяты> кв.м (объекты-аналоги №№ 1, 5), <данные изъяты> кв. м (объект-аналог № 3), <данные изъяты> кв. м (объект-аналог № 4).

Удалённость объектов оценки от Санкт-Петербурга составляет порядка <данные изъяты> км (развязка кольцевой автомобильной дороги (далее – КАД) – Московское шоссе) (т. 1 л.д. 79).

Между тем, в качестве объектов оценки отобраны земельные участки, удалённость которых от Санкт-Петербурга составляет <данные изъяты> км (объекты-аналоги №№ 2, 9), <данные изъяты> км (объекты-аналоги №№ 8, 10), <данные изъяты> км (объекты-аналоги №№ 3, 6, 7).

Следовательно, несмотря на то, что все объекты-аналоги находятся в <данные изъяты> р-не Ленинградской обл., ни один из них по привёденным характеристикам, существенным с точки зрения оценщика для определения итоговой величины стоимости оцениваемых объектов, не является сходным объектам оценки, а потому требования пункта 14 ФСО № 1 в полной мере не соблюдены.

В таблице № 12 «качественные и количественные характеристики объектов-аналогов» (т. 1 л.д. 105) порядковый номер каждому из объектов-аналогов не присвоен, однако в таблице 13 «расчёт удельного показателя цены предложения» (т. 1 л.д. 107), таблице 14 «корректировка на закрытие сделки» (т. 1 л.д. 108), таблице 17 «кодировка факторов» (т. 1 л.д. 110-112), таблице 18 «кодировка с нормировкой факторов» (т. 1 л.д. 112-113), таблице 20 «кодировка с нормировкой и весом факторов» (т. 1 л.д. 114-116), таблице 24 «кодировка факторов» (т. 1 л.д. 120-121), таблице 25 «кодировка с нормировкой факторов» (т. 1 л.д. 121), таблице 26 «кодировка с нормировкой и весом факторов» (т. 1 л.д. 121-122) они именуются: аналог 1, аналог 2, аналог 3, аналог 4, аналог 5, аналог 6, аналог 7, аналог 8, аналог 9, аналог 10, что вводит в заблуждение пользователей отчета и допускает неоднозначное толкование.

В таблице 13 отчёта «расчёт удельного показателя цены предложения» (т. 1 л.д. 107) указана цена предложения каждого из объектов-аналогов, но ссылка на источник данной информации в нарушение пункта 10 ФСО № 3 не сделана.

Копии объявлений продаж к отчёту не приложены и пункт 10 ФСО № 3 предоставляет оценщику такую возможность, однако суд считает, что в силу того же нормативного положения любая информация в отношении объектов-аналогов, используемая оценщиком в расчётах, и влияющая на итоговую величину стоимости оцениваемых объектов, должна быть подтверждена ссылкой на источник информации.

Поскольку оценщиком этого не сделано, принципы обоснованности и однозначности не соблюдены.

На л.д. 113 т. 1 отчёта оценщиком приведена формула, по которой произведён расчёт весов ценообразующих факторов, однако что означает каждое из буквенных значений формулы, в отчёте не указано, вследствие чего нарушены принципы обоснованности и проверяемости.

На стр. 117 т. 1 отчёта оценщиком проведён анализ достоверности аппроксимации, однако числовые показатели, свидетельствующие об обоснованности аппроксимации, расположенные под графиком, не прописаны, а потому также нельзя признать принцип проверяемости соблюдённым.

В пункте 6.3 отчёта произведён расчёт стоимости объектов оценки с кадастровыми номерами № и № (т. 1 л.д. 120-123).

При этом расчёт произведён в рамках модели расчёта, использованной для расчёта стоимости других объектов оценки, следовательно, с теми же недостатками, которые указаны выше.

В расчёте стоимости объектов с кадастровыми номерами № и № использованы земельные участки с кадастровыми номерами №, №, №, №, которые не являются ни объектами оценки, ни объектами-аналогами.

В отношении этих земельных наравне с объектами-аналогами проведена кодировка факторов (таблица 24, т. 1 л.д. 120-121), кодировка с нормировкой факторов (таблица 25, т. 1 л.д. 121), кодировка с нормировкой и весом факторов (таблица 26, т. 1 л.д. 121-122), произведён расчёт их стоимости (таблица 25, т. 1 л.д. 122).

Показатели указанных земельных участков, полученные в результате кодировок и расчёта стоимости, учтены в расчёте рыночной стоимости объектов оценки и. Соответственно, они оказали влияние на итоговую величину стоимости оцениваемых объектов.

Принимая во внимание, что в соответствии с пунктами 14 и 23 ФСО
№ 1 при сравнительном подходе сравнению подлежат объекты оценки и объекты-аналоги, участие в расчётах иных объектов (в данном случае земельных участков) суд считает недопустимым.

Во всяком случае, возможность обратного в отчёте не обоснована.

Приведённые недостатки также свидетельствуют о нарушении принципов обоснованности и однозначности.

На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что отчёт об оценке рыночной стоимости земельных участков от 23 мая 2014 г.
№ не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нём итоговой величины рыночной стоимости земельных участков, в отношении которых возник спор, а потому заявленные требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 194–198 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

ФИО2 и ФИО3 в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Ленинградский областной суд.

Судья Е.В.Шадрина

Решение принято в окончательной форме 24 марта 2015 г.