Гражданский кодекс часть 1

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Шагеевой О.В., рассмотрев гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Модерн Гласе» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Модерн Гласе» обратилось в суд с иском об установлении кадастровой стоимости находящихся в его собственности земельных участков, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. ***, равной их рыночной стоимости:

- с кадастровым номером ***площадью 6503 кв. м - в размере *** рублей по состоянию на 20 декабря 2013 года;

- с кадастровым номером ***площадью 2290 кв. м - в размере *** рублей по состоянию на 21 декабря 2013 года;

- с кадастровым номером ***площадью 1946 кв. м - в размере *** рубля по состоянию на 21 декабря 2013 года.

В последующем ООО «Модерн Гласе» свои требования уточнило, просив установить кадастровую стоимость указанных земельных участков равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года:

- с кадастровым номером ***- в размере ***рубль;

- с кадастровым номером ***- в размере ***рублей;

- с кадастровым номером ***- в размере ***рубля.

В обоснование указано, что кадастровая стоимость земельных участков составляет: с кадастровым номером ***-***рубль; с кадастровым номером ***- ***рублей; с кадастровым номером ***- ***рублей. По результатам его обращения в ЗАО «Аудит-Классик сервис» были составлены отчеты об оценке № 154-О/С от 08.08.2014 года и № 342-О/С от 15.01.2015 г., установившие рыночную стоимость земельных участков в заявленном размере. Соответствие указанных отчетов требованиям законодательства подтверждается экспертными заключениями Некоммерческого партнерства Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» №13/03-022/33/77/19 от 29.09.2014 года и №13/03-022/33/77/19/1 от 16.01.2015 года. Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельных участков непосредственно затрагивает его права как плательщика земельного налога.

Хотя заявление подано в порядке искового производства, дело рассмотрено судом в порядке, предусмотренном главой 23 ГПК РФ, на основании определения от 20 января 2015 года.

В судебном заседании представитель заявителя ООО «Модерн Гласе» ФИО1 уточненные требования поддержал, представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области ФИО2, полагая, что кадастровая палата является ненадлежащим заинтересованным лицом, просила в удовлетворении заявления отказать, ссылаясь на отсутствие вины кадастровой палаты в понесенных заявителем судебных расходов.

Представители заинтересованных лиц Управления Росреестра по Челябинской области, Администрации г. Челябинска, Правительства Челябинской области, ООО «Аудит-Классик сервис» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, письменные отзывы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в редакции от 21 июля 2014 года под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела ООО «Модерн Гласе» на основании договоров купли-продажи №7167/зем., №7166/зем. и №7168/зем. от 10 апреля 2014 года является собственником земельных участков, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. ***, с кадастровым номером ***площадью 6503 кв. м, с кадастровым номером

***площадью 2290 кв. м, с кадастровым номером ***площадью 1946 кв. м, категории земель - земли населенных пунктов, с разрешенными видами использования - для эксплуатации сооружений (железнодорожные пути).

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 января 2010 года утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года № 284-П.

Как следует из ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда, земельный участок с кадастровым номером ***был поставлен на государственный кадастровый учет 20 декабря 2013 года, земельные участки с кадастровыми номерами ***и ***поставлены на государственный кадастровый учет 21 декабря 2013 года, в связи с чем в перечень объектов массовой оценки по состоянию на 01 января 2010 года, утвержденный указанным выше нормативным правовым актом, эти земельные участки не вошли. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***в размере ***рублей внесены в государственный кадастр недвижимости 27 декабря 2013 года, о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***и ***в размере ***рублей и ***рублей соответственно - 21 декабря 2013 года со ссылкой на положения п. 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ № 222 от 12.08.2006 г.

Аналогичные сведения о кадастровой стоимости земельных участков содержатся в кадастровых паспортах и кадастровых справках.

В связи с тем, что ООО «Модерн Гласе» как собственник земельных участков в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости принадлежащих ему земельных участков затрагиваются его права и обязанности.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление ООО «Модерн гласе» отклонила письмом от 20.10.2014 года № 74-2014/151.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ ).

С целью определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ***, ***и ***по заказу ООО «Модерн Гласе» проведена их оценка.

Частью 1 статьи 11 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Оценивая с соблюдением положений статьи 67 ГПК РФ представленные в подтверждение уточненных требований доказательства -отчет об оценке № 342-О/С от 15.01.2015 г., составленный оценщиком ЗАО «Аудит-Классик сервис», согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2010 года составила: с кадастровым номером ***- ***руб.; с кадастровым номером ***- ***руб., с кадастровым номером ***- ***руб., и экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» №13/03-022/33/77/19/1 от 16.01.2015 года, суд приходит к выводу о том, что они не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость земельных участков заявителя по следующим основаниям.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 1 статьи 20 указанного Федерального закона требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 № 256 (ред. от 22 октября 2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)» разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Подпунктом «в» пункта 18 ФСО № 1 предусмотрено, что оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта, в том числе информации об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В силу пункта 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка видно, что оценщиком стоимость объекта определялась с помощью сравнительного подхода.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 № 256 (ред. от 22 октября 2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».

Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования (раздел II).

Таким образом, как в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, так и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является целевое назначение, разрешенное использование земель.

В нарушение названной нормы в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты не схожие по основным характеристикам, определяющим их стоимость.

Так, взятые в качестве аналогичных объекты имеют целевое назначение: под строительство производственной базы, под коммерческое использование, под строительство промышленных объектов, под производственную базу. Все объекты аналоги указаны как свободные

земельные участки, по их границам идут коммуникации и имеется возможность подключения. В разделе отчета итоговая выборка по объектам аналогам из четырех объектов только у одного имеется ж/д ветка (т. 2 листы отчета 37, 38).

Между тем, согласно кадастровым паспортам от 20-21 декабря 2013 года земельные участки с кадастровыми номерами ***, ***и ***имеют разрешенное использование «для эксплуатации сооружений (железнодорожные пути)».

В задании на оценку оценщик также указал, что на земельных участках расположены железнодорожные пути: на земельном участке с кадастровым номером ***- с кадастровым номером ***, на участке с кадастровым номером ***-ж/д путь с кадастровым номером ***, на участке с кадастровым номером ***- ж/д путь с кадастровым номером ***(лист отчета 10).

Однако названная уникальная экономическая характеристика при оценке участков заявителя не использовалась.

Вытянутая вдоль ж/д путей конфигурация оцениваемых земельных участков, зафиксированная в кадастровых паспортах, а также вид их разрешенного использования не позволяют сделать вывод о том, что эти земельные участки равнозначны объектам, взятым в качестве аналогов, которые предназначены под строительство либо использование производственных баз, строительство промышленных объектов, иное коммерческое использование.

Вопрос о необходимости корректировки по видам разрешенного использования оценщиком не исследовался.

Производя корректировку на объем оформленных прав, оценщик учел, что рыночное соотношение права долгосрочной аренды и права собственности на земельные участки производственного назначения на территории Российской Федерации варьируется в диапазоне 0,912 - 0,962. Низкие значения соотношений характерны для тех областей, где арендные ставки за пользование землей превышают налог на землю, высокие - где величина арендных платежей приближается к земельному налогу. В данном случае для целей расчета взят средний диапазон для участков производственного назначения 0,937 = (0,912 + 0,962) (лист отчета 38).

При этом соотношение права долгосрочной аренды и права собственности в конкретном регионе - Челябинской области оценщиком не учитывалось.

В статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ закреплено понятие рыночной стоимости объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая

всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие рыночной стоимости приведено в пункте 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 № 255 (ред. от 22 октября 2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».

Анализируя понятие государственной кадастровой оценки земель, данное в пункте 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 №316 (ред. от 30 июня 2010) и понятие государственной кадастровой оценки, изложенное в статье 24.11 Федерального закона № 135-ФЗ, можно сделать вывод о том, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально, не является действием, входящим в состав процедур, реализуемых в рамках проведения государственной оценки.

По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Между тем, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в пользовании заявителя, установленная в отчетах об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики оцениваемых объектов, а именно, их правой режим, разрешенное использование, экономические и физические характеристики, влияющие на рыночную стоимость земельных участков. Информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Аналогичные положения содержатся и в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р.

Используя при оценке земельных участков заявителя сравнительный подход, оценщик обосновал свой отказ от использования затратного и доходного подходов невозможностью воспроизводства

земельного участка, отсутствием улучшений на этих участках (лист отчета 34). Однако, поскольку информация, использованная оценщиком в рамках сравнительного метода, так же не отвечает требованиям достоверности, представленное в качестве подтверждения допустимости отчета экспертное заключение Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО» №13/03-022/33/77/19/1 от 16.01.2015 года не подтверждает обоснованность определения рыночной цены земельного участка с кадастровым номером ***в размере ***рубль; с кадастровым номером ***- ***рублей, с кадастровым номером ***- ***рубля по состоянию на 01 января 2010 года что является основанием для отказа заявителю в удовлетворении его требований.

Доводы заявителя о нарушении его прав и охраняемых законом интересов тем обстоятельством, что исходя из ставки земельного налога 1,5% при действующей кадастровой стоимости сумма земельного налога за 1 год составит: для земельного участка с кадастровым номером ***-***рубля, с кадастровым номером ***- ***рубля; с кадастровым номером ***- ***рублей, а всего ***рублей, в то время как при кадастровой стоимости равной рыночной размер налога составит: для земельного участка с кадастровым номером ***- ***рублей, с кадастровым номером ***- ***рубля; с кадастровым номером ***- ***рубль, а всего ***рубль, в силу вышеизложенного основанием к удовлетворению заявленных требований служить не может.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать Обществу с ограниченной ответственностью «Модерн Гласе» в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости земельных участков, расположенных по адресу: г. Челябинск, ул. ***, равной их рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2010 года: с кадастровым номером ***- в размере ***рубль; с кадастровым номером ***- в размере ***рублей; с кадастровым номером ***- в размере ***рубля.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий: