Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Полозкова Михаила Михайловича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил :

Полозков М.М. обратился в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 26758 кв.м., назначение земли: земли населенных пунктов – магазины непродовольственных товаров, расположенный по адресу: Ставропольский край, Предгорный район, хутор Хорошевский, ул. Шоссейная, 24/63, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб. В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что указанный земельный участок находится у него в собственности. Право собственности за регистрировано в установленном законом порядке 11.05.2015.

Решением Совета депутатов Этокского сельсовета Предгорного района Ставропольского края от 19.10.2011 № 291 «О земельном налоге» установлен налог в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском края» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае.

В Государственный кадастр недвижимости внесена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:29:130329:182 в размере – 25740660,84 руб. по состоянию на 23.12.2015.

Внесенная в ГКН кадастровая стоимость земельных участков завышена, не соответствует его рыночной стоимости, является нарушением прав административного истца как плательщика земельного налога.

В целях пересмотра завышенной кадастровой стоимости указанного земельного участка административный истец обратился специализированную оценочную организацию – ООО «<данные изъяты>». Согласно отчету оценщика № КС 031/2016 от 01.11.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:29:130329:182 рыночная стоимость объекта оценки составила – 6292411,28 руб. по состоянию на 23.12.2015.

По изложенным основания Полозков М.М. обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:29:130329:183 равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> руб.

Определением суда от 06.03.2017 к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю (т. 2 л.д. 70-72).

В судебном заседании представитель административного истца Голота Е.С. поддержал заявленные требования административного иска, уточнил их на основании выводов дополнительной судебной оценочной экспертизы и просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости заявленного земельного участка с кадастровым номером 26:29:130329:182 в размере 19239 002 руб. по состоянию на 23.12.2015.

Административный истец – Полозков М.М., представители административных ответчиков : Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, заинтересованного лица - администрации муниципального образования Этокского сельсовета Предгорного района Ставропольского края, извещенные надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края и администрация Этокского сельского Совета Предгорного муниципального района Ставропольского края в поступивших в суд ходатайствах просили рассмотреть дело в их отсутствие, вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

В возражениях на административное исковое заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством, полагает, что оснований к снижению кадастровой стоимости оцениваемого земельного участка не имеется. Уменьшение кадастровой стоимости недвижимости может привести к финансовым потерям муниципального бюджета.

При таких обстоятельствах, суд, с учетом мнения участвующего в деле представителя административного истца Голота Е.С., считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав письменные доказательства по данному административному делу, суд находит заявленные в иске требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи земельного участка от 24.02.2015 Полозков М.М. является собственником земельного участка с кадастровым номером 26:29:130329:182, площадью 26758 кв.м., назначение земли: земли населенных пунктов – магазины непродовольственных товаров, расположенного по адресу: Ставропольский край, Предгорный район, хутор Хорошевский, ул. Шоссейная, 24/63. Право собственности зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 11.03.2015 (т. 1 л.д. 134).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01.01.2015.

Согласно кадастровой справке от 26.10.2016 о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб., дата утверждения кадастровой стоимости – 23.12.2015 (т. 1 л.д. 127).

Из кадастрового паспорта данного земельного участка следует, что 16.01.2015 в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения о земельном участке с кадастровым номером 26:29:130329:182, адрес (местоположение) объекта : Ставропольский край, район Предгорный, х.Хорошевский, ул. Шоссейная № 24/63, площадь – 26758 кв.м., вид права – собственность правообладателя Полозкова М.М. Земельный участок имеет обременения : прибрежная защитная полоса реки Подкумок, зона с особыми условиями использования территорий площадью 9311 кв.м. (т. 1 л.д. 128-133).

В соответствии с отчетом об оценке № 031/2016 от 01.11.2016 об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:29:130329:182, выполненного ООО «<данные изъяты>» по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка составила <данные изъяты> рублей по состоянию на дату оценки – 29.12.2015 (т. 1 л.д. 15-102).

На указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка получено положительное экспертное заключение Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков» № 6576 от 14.11.2016, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

По ходатайству административного истца по делу проведена судебная оценочная экспертиза, выполненная экспертной организацией - ООО «<данные изъяты>».

Согласно заключению эксперта № 032/ЭО – 17 от 03.05.2017 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> составляет <данные изъяты> рублей по состоянию на 23.12.2015.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец предоставил надлежащие доказательства в обоснование своих требований.

Судом предоставлялась возможность ответчикам и заинтересованным лицам предоставить возражения, доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу. Вместе с тем, ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке и заключении судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости земельного участка суд считает необходимым исходить из выводов судебной экспертизы, принимая ее в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты.

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости земельного участка, определенного заключением судебной экспертизы № 032/ЭО – 17 от 03.05.2017, суду не представлено.

Экспертиза проведена судебным экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Осмотр объекта экспертом не проводился, идентификация объекта исследования проводилась по материалам административного дела, а также публичной кадастровой карте Росреестра (http://pkk5.rosreestr.ru/), спутниковой карте www/google.ru/maps, которые находятся в открытом доступе. Объект исследования расположен за пределами х. Хорошевский Предгорного района. Участок находится в непосредственной близости от г. Пятигорска, пос. Горячеводский. Объект оценки расположен на расстоянии примерно 200 м. от федеральной трассы М-29. Участок не благоустроен, не застроен, инженерные коммуникации отсутствуют. Окружение земельного участка – торгово-складские объекты, а также свободные от застройки земельные участки. Въезд на земельный участок административного истца осуществляется с трассы М-29 через земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>.

В экспертном заключении проведен анализ рынка объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Определен сегмент рынка, к которому относится оцениваемый объект. Объект оценки – магазины непродовольственных товаров, сегмент рынка – коммерческая недвижимость. Фактическое использование земельного участка – не используется. В рамках сравнительного подхода экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобран ряд наиболее сопоставимых с объектом оценки аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки. На различие между объектами оценки и объектами-аналогами по элементам сравнения экспертом применены соответствующие корректировки, а также указаны обоснования отказа от применения корректировок по другим элементам сравнения.

Для определения рыночной стоимости данного земельного участка экспертом подобраны 3 объекта - аналога, расположенные в г. Пятигорске, с указанием дынных, позволяющих определить местонахождение объектов-аналогов, целевое использование которых имеет сопоставимое функциональное назначение – под коммерческое использование.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом по виду на условия рынка, на красную линию, общую площадь. Применение корректировок и отказ от применения экспертом мотивированы в заключении.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, возможности фактического использования в соответствии с разрешенным видом использования.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанные в административном иске, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы. Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

При таких обстоятельствах административные исковые требования Полозкова М.М. подлежат удовлетворению на основании выводов заключения судебной экспертизы.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Доводы возражений административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку правовых оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца, не имеется и уменьшение кадастровой стоимости недвижимости затрагивает права и интересы муниципального образования, может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет налоговых платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости, по мнению суда, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Налогового Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо размера арендных платежей или налоговых платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

В краевой суд одновременно с экспертным заключением <данные изъяты>» поступило ходатайство о взыскании судебных расходов по оплате проведенной экспертизы, которое суд считает подлежащим удовлетворению как в связи с тем, что определением суда о назначении судебной оценочной экспертизы оплата за проведение экспертизы возложена на административного истца, так и потому, что в соответствии с положениями ч. 1 ст. 248 КАС РФ, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из системного толкования положений ст. 114, ч. 5 ст. 247, п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ, если соответствующие судебные издержки понесены в связи с установлением обстоятельств, бремя доказывания которых возложено на истца, то эти издержки относятся на данную сторону.

Обязанность доказывания оснований, указанных в ст. 248 КАС РФ, лежит на административном ситце, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости в размере рыночной спорных земельных участков, следовательно, обязанность по оплате расходов на проведение судебной экспертизы возлагается на административного истца.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление Полозкова Михаила Михайловича к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 26758 кв.м., назначение земли: земли населенных пунктов – магазины непродовольственных товаров, расположенного по адресу: Ставропольский край, Предгорный район, хутор Хорошевский, ул. Шоссейная № 24/63, в размере <данные изъяты> рублей по состоянию на дату оценки – 23 декабря 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Административное исковое заявление поступило в суд 30 ноября 2016 года.

Взыскать с Полозкова Михаила Михайловича в пользу экспертного учреждения – <данные изъяты> стоимость проведенной по делу судебной оценочной экспертизы в размере <данные изъяты> руб., путем перечисления на банковские реквизиты :

<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Задорнева Н.П.