Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытомсудебном заседании дело по заявлению ФИО2 к ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Нижегородской области», управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 02.03.2015года обратился в Нижегородский областной суд с заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Нижегородской области», управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости.

В дополнении к заявлению ФИО2 просит считать «исковое заявление» как «заявление» поданное в порядке главы 23 ГПК РФ, истца считать заявителем, заинтересованными лицами: ФГБУ «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Нижегородской области», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, третьими лицами Правительство Нижегородской области, администрацию г. Городца, Межрайонную ИФНС России №5 Нижегородской области.

В обосновании заявления он указал, что является собственником следующих земельных участков:

- земельный участок общей площадью 8 000 кв.м, (кадастровый номер: №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под существующим цехом вспомогательного производства), расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от 27.12.2013г.

- земельный участок общей площадью 877 кв.м, (кадастровый номер: №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под зданием склада), расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается, свидетельством о государственной регистрации права серии 52-АЕ 187213 от 27.12.2013г.

Из выписки из государственного кадастра недвижимости от 13 июня 2013 года №К-В(ГКУ)/13- 260131 следует, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, составляет 1 438,52 руб./кв.м., а кадастровая стоимость участка - 11 508 160 руб. 00 коп.

Из выписки из государственного кадастра недвижимости от 13 июня 2013года №№К-В(ГКУ)/13- 260145 следует, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, составляет 1 438,52 руб./кв.м., а кадастровая стоимость участка - 1 261 582 руб. 04 коп.

В соответствии со статьей 390 Налогового Кодекса Российской Федерации налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом Налогообложения в соответствии со статьей 389 кодекса, следовательно, размер подлежащего уплате земельного налога напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно статей 65, 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Налоговым Кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу пункта 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Статья 24.18 Федерального Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», также предусматривает, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

По мнению ФИО2, кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается отчетом об оценке, составленным оценщиками ООО «Инвестконсалтинг». Согласно результатам оценки, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером: 52:15:0080501:1 составляет 4 029 000,00 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 587 000,00 руб.

Принимая во внимание порядок определения налоговой базы по земельному налогу согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации, нарушаются его права как собственника земельного участка и плательщика земельного налога.

В соответствии с частью 3 статьи 16 Федерального Закона Российской Федерации «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета вправе осуществить кадастровый учет в связи с изменением сведений об оценке недвижимости, в том числе и о его кадастровой стоимости, При этом в части 4 названной статьи в качестве основания к изменению учетных данных объекта недвижимости указано решение суда.

Более того, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой; кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта, согласно правилам пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации.

Кроме того, дополнительно пояснил, что в представленном Отчете об оценке № от 19.12.2С (далее - Отчет) оценщик применил сравнительный подход, в рамках которого использовал метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий сравнение объекта оценю объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о цен Обоснования применения сравнительного подхода, и не применения затратного и доходного подхода отражены на стр. 34-35 Отчета.

В Отчете были использованы Объекты-аналоги объекта оценки для целей оценки, сходные объектом оценки по экономическим, материальным, техническим и другим характеристика определяющим его стоимость указаны на стр. 36 Отчета. При корректировке цен сопоставима объектов применялись следующие корректировочные коэффициенты:

-корректировка на удешевление в процессе торгов;

-поправка на масштаб объекта;

-корректировка на месторасположение объектов;

-поправка, учитывающая наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций.

Перечень примененных корректировочных коэффициентов приведен на стр.38-39 Отчета.

В тексте отчета об оценке присутствуют ссылки на источники используемой информации позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки также таблица объектов - аналогов, содержащаяся в Отчете содержит сведения о дате размещения объявлений о продаже объектов-аналогов, сведения о которых использованы при составлении указанного Отчета.

На основании изложенного ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного общей площадью 8 000 кв.м, (кадастровый номер: №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под существующим цехом вспомогательного производства), расположенный по адресу: <адрес>, равно, рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2013г. в размере 4 029 000,00 руб.;

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 877 кв.м(кадастровый номер: №, категория земель: земли населённых пунктов разрешенное использование: под зданием склада), расположенный по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2013г. в размере 587 000,00 руб.

В судебном заседании ФИО2 подал заявление об отказе от требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка общей площадью 877 кв.м. (кадастровый номер: №, категория земель: земли населённых пунктов разрешенное использование: под зданием склада), расположенный по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 01.11.2013г. в размере 587 000,00 руб.

Определением Нижегородского областного суда от 22.06.2015года принят отказ ФИО2 от указанных требований и производство по делу в этой части прекращено.

В письменном отзыве на заявление ФИО2 ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Нижегородской области (сокращенное наименование - филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области) (далее Филиал) указало, что соответствии с п. 5.2.1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Положение о Росреестре) к полномочиям Росреестра относится организация проведения государственной кадастровой оценки.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № от 14.09.2012, в Положение о Росреестре внесены изменения, вступившие в действие с 02.10.2012.

В соответствии с пп. 5.1.25, 5.1.26, 5.1.27, 5.1.28 действующей редакцией Положения о Росреестре, к полномочиям Росреестра относится:

формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке;

- определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик;

- создание комиссий по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости;

- обеспечение сбора исходных данных, результатов проведения государственной кадастровой оценки, а также проведения мониторинга рынка, недвижимости в целях ведения фонда данных государственной кадастровой оценки.

Считают, что суд должен учитывать в данной категории дел позицию КС РФ, отраженной в Определении КС РФ от 01.03.2011 г. № 275-0-0, согласно которой в настоящее время правовое регулирование допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости, а вопрос о таком пересмотре должен разрешаться органами исполнительной - власти, а при несогласии с их решениями – в судебном порядке, а физические и юридические лица, чьи права и обязанности затрагивают результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, не лишены возможности доказывать в суде необоснованность и произвольность отказа органов исполнительной власти от пересмотра кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» (далее - Постановление № 863), в ступившее в законную силу 01.01.2015г., утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 1 ноября 2013 года.

Согласно ст. 16 Закона о кадастре, кадастровый учет осуществляется, в том числе с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7,10 - 21, 25 - 29 части 2 статьи 7 (пункт 11 — кадастровая стоимость тоже включен) настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

Постановка на учет и снятие с учета объекта недвижимости, а также кадастровый учет в связи с изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7, 13 - 20, 25 - 29 части 2 статьи 7 (пункт 11 - кадастровая стоимость отсутствует) настоящего Федерального закона сведений (далее также - учет изменений объекта недвижимости), осуществляются, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, на основании заявления о кадастровом учете и необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для осуществления такого учета документов, представленных заявителем или представленных в порядке межведомственного информационного взаимодействия (далее - необходимые для кадастрового учета документы). Форма указанного заявления устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Кадастровой учет в связи с изменением любых указанных в пунктах 7, 11- 20, 25 - 30 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений осуществляется на основании соответствующих документов, поступивших в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия или в ином установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации порядке (в настоящее время иной порядок не установлен). Кадастровый учет в связи с изменением указанных в пункте 11 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений осуществляется также на основании поступивших в соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в орган кадастрового учета сведений о кадастровой стоимости.

Согласно п. 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ, сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Внесение изменений в ГКН о кадастровой стоимости органом кадастрового учета осуществляется только в порядке информационного взаимодействия с органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, что также подтверждает, что ответчиком по данному делу должен являться территориальный орган Федерального органа исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, а именно - Управление Росреестра по Нижегородской области.

Ст. 4 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", предусматривает принцип непрерывности актуализации сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости. Внесение в ГКН сведений удостоверенных прошедшей датой законом не предусмотрено.

Разрешение вопроса об установлении рыночной стоимости сформированного и состоящего на учете объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости не затрагивает права и законные интересы ФГБУ «ФКП Росреестра», которое в соответствии с прямым предписанием федерального законодателя обязано принять к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости (статья 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», часть 3 статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»).

Государственную функцию по организации государственной кадастровой оценки земель осуществляет непосредственно Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (пункт 5.2.1 постановления Правительства Российской Федерации от 01 июня 2009г. № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии».

ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляет прежде всего полномочия по кадастровому учету объектов недвижимости, определять кадастровую

стоимость Учреждение вправе исключительно в отношении вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и(или) качественных характеристик (статья 24.19 Федерального закона от 29 июля 1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», приказ Росреестра от 26 декабря 2011г. № П/531).

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области не допускало незаконных действий, не нарушало своими законными действиями прав и законных интересов, решения Филиала не оспариваются, истцом не представлено доказательств нарушения своего права ответчиком.

Считают, что требования предъявлены к ненадлежащему лицу, истцом выбран ненадлежащий способ защиты. На основании вышеизложенного, просят в заявленных требованиях к Филиалу отказать.

В дополнительном ходатайстве Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» ходатайствует об его исключении из состава лиц участвующих в деле.

В письменной позиции по делу Правительство Нижегородской области указало, что постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 1 ноября 2013 года для участков земель населенных пунктов, внесенных в государственный кадастр недвижимости.

Полномочия Правительства Нижегородской области по изданию постановления от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области» определены постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 «Об утверждении правил проведения государственной кадастровой оценки земель», согласно пункту 10 которых органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентств кадастра объектов недвижимости, утверждают результаты государственно кадастровой оценки земель.

Согласно пункту 1 указанных Правил, они определяют порядок проведения государственной кадастровой оценки земель всех категорий на территории Российской Федерации для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Организация проведения государственно! кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.

Пунктами 4, 5, 9 Правил установлено, что государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевом] назначению и виду функционального использования, осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости, и проводится с учетом данных земельного и другие кадастров.

В силу пункта 11 Правил методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации.

Приказом Министерства экономического развития и торговле Российской Федерации от 15.02.2007 № 39 утверждены Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов урегулирован разделом 2 Методических указаний.

Пунктом 2.2.1 Методических указаний установлено, что расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенное использования земель, указанных в подпунктах 1.2.1 - 1.2.10 настоящих Методических указаний, осуществляется на основе построения статистических моделей.

Также приказом Министерства экономического развития и торговле Российской Федерации от 28.06.2007 № 215 утвержден Административный регламент Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции «Организация проведения государственной кадастровой оценки земель» (далее - Административный регламент), в соответствии с пунктом 8.1 которого, контроль за ходом выполнения работ по определению кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации осуществляется Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.

В силу пунктов 9.1 и 9.4 Административного регламента по результатам работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составляется отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в субъекте Российской Федерации, проверку которого осуществляет Роснедвижимость.

Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации проводит предварительную проверку отчета на соответствие его состава условиям технического задания (пункт 9.5 Административного регламента).

В случае соответствия состава отчета условиям технического задание Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет отчет на проверку в Роснедвижимость (пункт 9.6 Административного регламента).

Роснедвижимость производит проверку отчета на соответствие его методическим указаниям и принимает решение, которое оформляется актом проверки (пункт 9.8 Административного регламента).

В соответствии с пунктом 9.9 Административного регламента после получения согласованных сведений о кадастровой стоимости земельных участков (результатов государственной кадастровой оценки земель) и акта проверки, Управление Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации представляет в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) на утверждение.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков (результаты государственной кадастровой оценки земель в субъекте Российской Федерации) представляются на утверждение в виде проекта акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель.

Руководитель Управления Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации обеспечивает соответствие предоставленных на утверждение органу исполнительной власти субъекта Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель результатам государственной кадастровой оценки земель, согласованным Роснедвижимостью.

Из изложенного полагают, что полномочиями по организации проведения государственной кадастровой оценки земель, а также по проверке результатов государственной кадастровой оценки земель и по подготовке проекта акта органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, было наделено Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) и его территориальные органы.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 25.09.2008 № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» функции упраздняемого Федерального агентства кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимости) с 01.03.2009 были переданы Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестру).

Таким образом, к полномочиям органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации при проведении кадастровой оценки земель относится только принятие нормативного правового акта, которым утверждаются результаты кадастровой оценки.

Отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области был проверен Росреестром.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области был представлен проект постановления Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области» для последующего его принятия.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013.

Таким образом, результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом Российской Федерации, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель и Методическими указаниями.

Администрация г. Городца Городецкого муниципального района Нижегородской области не возражает против удовлетворения требований ФИО2, поскольку представленный отчет об оценке №372/2014 соответствует действующему законодательству.

Межрайонная ИФНС России №5 по Нижегородской области просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав объяснения заявителя ФИО2, установив юридически значимые для разрешения спора обстоятельства, исследовав и оценив собранные доказательства в их совокупности в соответствии со ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующему

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (п. п. 1 и 5).

Статьей 66 ЗК РФ закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) определены правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

Статьей 24.18 поименованного Закона за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст. 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - отчет).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности, признается достоверной и рекомендуемой, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (ст. 12 Закона об оценочной деятельности).

В целях проверки отчета проводится экспертиза, результатом которой является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки (ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями ст. ст. 24.18 и 24.20 Закона об оценочной деятельности установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки. Сведения об изменении кадастровой оценки на основании решения суда подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с п. 11 ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Установлено, что ФИО2 является собственником земельного участка общей площадью 8000 кв.м. с кадастровым номером: №, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под существующим цехом вспомогательного производства, расположенный по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 52-АЕ 187212 от 27.12.2013года, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области (л.д.4).

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10 декабря 2014 г. N 863 «Об утверждении результатов определения Кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7458 960,00 рублей.

Указанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № существенно превышает его рыночную стоимость, что подтверждается Отчетом об оценке №372/2014 составленным ООО «Инвестконсалтинг» (л.д. 14-47).

Анализируя представленный ФИО2 Отчет об оценке №372/2014 объекта недвижимого имущества, которым является земельный участок общей площадью 8000 кв.м. (кадастровый номер : №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующим цехом вспомогательного производства), расположенный по адресу: <адрес> судебная коллегия приходит к следующему.

Основанием для проведения оценки является Договор на проведение оценки №330/2014 от 18.12.2014года, согласно которому Ф. (оценщик) – оценщик ООО «Инвестконсалтинг» по заданию ФИО2 (заказчик) оказаны услуги по определению рыночной стоимости земельного участка общей площадью 8000 кв.м. (кадастровый номер : №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под существующим цехом вспомогательного производства), расположенный по адресу: <адрес>

Заказчиком услуг по оценке является гражданин РФ ФИО2, паспорт серия 22 00 №419900, выдан 18.05.2001 Городецким РУВД Нижегородской области, зарегистрирован по адресу <адрес>.

Задачей проведения оценки являлось определение рыночной стоимости земельных участков для оспаривания величины кадастровой стоимости земельных участков в рамках законодательства.

ООО «Инвестконсалтинг» находится по адресу: <адрес>, ОГРН <***> от 14.10.2014г., ИНН: <***>.

Оценщик ФИО5, стаж работы в области оценочной деятельности 14 лет (трудовой договор от 01.06.2007года, заключенный на неопределенный срок, место нахождения: <адрес>.

Ф. является членом саморегулируемой организации Российского общества оценщиков, расположенного по адресу: <адрес>. Регистрационный номер – 002787. Ответственность оценщика застрахована Страховым открытым акционерным обществом «ВСК», имеющим местонахождение: <адрес>. Полис страхования ответственности оценщика № на период с 06.05.2014года по 05.05.2015года. Страховая сумма 3000000 рублей.

Ф. имеет диплом о профессиональной переподготовке по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и права собственности. Оценка стоимости недвижимости», удостоверяющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости недвижимости, регистрационный №, серия ПП №, выдан Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки руковдящих кадров ННГАСУ ДД.ММ.ГГГГ. Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств», удостоверяющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств, регистрационный № №, серия ПП №, выдан Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров ННГАСУ ДД.ММ.ГГГГ.

Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности», удостоверяющий! право на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности, регистрационный № №, серия ПП №, выдан Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров ННГАСУ ДД.ММ.ГГГГ.

Диплом о профессиональной переподготовке по программе «Профессиональная оценка и экспертиза объектов и прав собственности. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», удостоверяющий право на ведение профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса), регистрационный № №, серия ПП №, выдан Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров ННГАСУ ДД.ММ.ГГГГ.

Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность», регистрационный № 82, выдано Межотраслевым институтом повышения квалификации и переподготовки руководящих кадров ННГАСУ 12 ноября 2004 года.

Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» регистрационный номер № октября 2007 года.

Свидетельство о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» регистрационный номер № от 24 сентября 2011 года.

Спорный земельный участок имеет следующую характеристику: рынок земель населенных пунктов, используется для размещения здания цеха вспомогательного производства расположен по адресу: <адрес> находится в собственности ФИО2, площадь участка 8000 кв.м., кадастровый номер №, кадастровая стоимость 7458960,00, удельный показатель кадастровой стоимости, руб/кВ.м.- 932,37.

Для определения рыночной стоимости спорного земельного участка существуют три общепринятых подхода к оценке: затратный подход; сравнительный подход и доходный подход.

Анализируя Отчет об оценке №372/2014 суд установил также, что по настоящему делу для определения рыночной стоимости спорного земельного участка оценщиком применен сравнительный подход. При этом проанализировав характеристики оцениваемого земельного участка и наличие информации на открытом рынке, Оценщик пришел к выводу о возможности применения в рамках сравнительного подхода метода сравнения продаж, поскольку на рынке представлено достаточное для анализа количество предложений о продаже земельных участков, сопоставимых с оцениваемым.

В рамках анализа рынка оценщиком были отобраны 5 предложений по продаже земельных участков, аналогичных оцениваемым:

Местоположение	Источник	Общая площадь, кв. м.	Цена предложения, руб.	Цена предложения, руб, кв.м
Нижегородская область г. Сергач	База данных оценщика за 2013 год	25000	17 000 000,00	680,00
Нижегородская область г. Выкса	База данных оценщика за 2013 год	1560	1 200 000,00	769,23
Нижегородская обл., Лысковский р-он, трасса М7	http://web.archive.org/web/2013101 805130 l/http://www.gipernn.ru/Ian d_commercial_use.html/prodazha- zemelnogo-uchastka-pod- kommercheskoe-ispolzovanie- nizhegorodskaya-oblast-lyskovskiy- rayon-id800813	26000	10000 000,00	384,62
<...>	http://web.archive.org/web/2013101 7044348/http://www.gipernn.ru/lan d_commerci al_use. html/prodazha- zeme lnogo-uchastka-pod- kommercheskoe-ispolzovanie- n izhegorodskaya-ob 1 ast- bogorodskiy-rayon-id929843	22000	8 000 000,00	363,64
Нижегородская обл., Богородский р-он, п. Доскино.	http://web.archive.org/web/2013101 4071923/http://www.c- nn.ru/supplys/?page=5&event=filter &object_number=&sptype=0&class =2857741 l&area_min=&area_max =&summa_min=&summa_max=&d escription=&address=	80000	24 000 000,00	300,00

Из данных объектов оценщиком были отобраны 3 объекта, по своим характеристикам в наибольшей степени соответствующие характеристикам объектов оценки, а именно: участки в Лысковском и Богородском районах и г. Богородск. Первые два объекта были исключены из рассмотрения по причине того, что данные участки в силу своего расположения – вдоль оживлённой трассы (объект в г. Сергач) и незначительной площади (объект в г. Выкса) могут быть использованы не только под промышленную застройку, но и под любой другой вид коммерческой застройки. Это означает, что эти два участка обладают потенциально большим уровнем коммерческой привлекательности, чем объекты оценки. 3 объекта, отобранные оценщиком для проведения расчётов, предназначены только под промышленную застройку, а значит в наибольшей степени совпадают с объектом оценки по уровню их коммерческой привлекательности. Определены элементы сравнения, выбраны единицы сравнения. В имеющейся в материалах дела Таблицы приведены параметры и данные о ценах предложения аналогичных по назначению земельных участков, где также указан источник информации (продавец, телефон) (л.д.32 об-33).

При расчете рыночной стоимости земельного участка под кадастровым номером № учтена также корректировка сопоставимых объектов: вид цены (корректировка на удешевление в процессе торгов); поправка на масштаб объекта; местоположение; поправка учитывающая наличие (отсутствие) инженерных коммуникаций.

Поправка на транспортную доступность; корректировка на наличие железнодорожного пути; вид разрешенного использования не применялась. При этом оценщиком дана оценка неприменение этой поправки.

Коэффициенты корректировки и порядок внесения поправок приведены в Таблице (л.д.33об-34).

Таким образом, итоговая рыночная стоимость земельного участка под кадастровым номером № определенная с применением критериев сравнительного подхода составляет 4028 800,00 рублей по состоянию на 01.11.2013год (л.д.34).

В ходе выбора расчета рыночной стоимости объекта оценки оценщик принял решение не применять затратный подход, поскольку подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и стоимости замещения улучшений за вычетом их износа. В данном случае Объекты оценки застроены складскими зданиями. При этом определение уровня износа всех зданий на дату оценки весьма проблематично в виду того, что дата оценки отстоит от даты составления отчёта на значительный промежуток времени. Таким образом, невозможно произвести точный расчёт стоимости замещения зданий и сооружений, расположенных на объектах оценки, что делает результаты, получаемые в процессе применения затратного подхода, достаточно условными.

Оценщик также принял решение не применять доходный подход в рамках данного отчета, т.к. в рамках доходного подхода выделяют 3 основных метода: метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования.

Для реализации метода капитализации земельной ренты необходима информация ставках аренды земельных участков, сопоставимых по основным параметрам с объектом оценки. На дату составления отчёта рынок аренды земельных участков, расположенных в Нижегородской области, развит в недостаточной степени. Сделки по аренде земельных участков носят разовый характер и, в основном, в аренду предоставляются земельные участки находящие в государственной либо муниципальной собственности. Оценщику не удалось обнаружит достаточного объёма информации о сделках по аренде земельных участков, сопоставимых объектом оценки.

Для реализации методов предполагаемого использования и метода остатка требуете определить уровень чистого эксплуатационного дохода, который потенциально может получит собственник земли в случае коммерческого использования участка. Чистый эксплуатационный доход от объекта оценки представляет собой разницу между действительным валовым доходом приносимым объектом и операционными расходами, которые несёт собственник объекта во время его эксплуатации. Как правило, величина действительного валового дохода определяется на основании ставок аренды для объектов аналогичных оцениваемому, действующих на дату оценки. В подобных условиях вполне возможно определить уровень чистого эксплуатационного дохода единого объекта недвижимости. Кроме того, для реализации указанных ранее методов доходной подхода требуется произвести расчёт стоимости замещения улучшений, расположенных на участке. В данном случае земельные участки застроены объектами производственно-складского назначения. На дату оценки доступен достаточный объём предложений по аренде аналогичные объектов недвижимости. Однако оценщику недоступна информация о характеристиках улучшений, расположенных на участках. Таким образом, невозможно произвести достоверный расчёт стоимости замещения улучшений. В виду этого, оценщик не применял методы предполагаемого использования и остатка в рамках данного отчёта.

Общероссийской общественной организацией «Российское общество оценщиков» подготовлено экспертное заключение №5096/2014 на Отчет №372/2014 от 19.12.2014года об оценке земельного участка – общей площадью 8000 кв.м. (кадастровый номер: №,категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: под существующим цехом вспомогательного производства), расположенный по адресу: <адрес>, составленный оценщиком Ф., являющейся членом саморегулируемой организации ФИО1 общество оценщиков.

Основанием для проведения экспертизы послужил договор №5096/2014 на проведение экспертизы отчета от 22.12.2014года

Из анализа данного экспертного заключения следует, что экспертом Я. (рег.№ от 31.07.2007г. согласно реестру членов СРО. Квалификационный аттестат о сдаче единого квалификационного экзамена №000044-004. Договор страхования ответственности экспертов № от 19.12.2013г.) проводилась нормативно-методическая экспертиза указанного Отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» №135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

При проведении экспертизы соответствия Отчета ст.11 ФЗ от 29.07.1998г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации»; Федеральным стандартам оценки, а также Своду стандартов оценки Российского общества оценщиков, существующим принципам и методикам проведения оценки, было выявлено, что принципы существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности соблюдены. Результаты проверки соблюдения оценщиком федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО-7) показали, что нарушений требований ФСО -7 в экспертируемом отчете не выявлено.

В настоящем отчете был применен сравнительный подход определения рыночной стоимости спорного земельного участка. Итоговое суждение о величине стоимости объектов оценки было основано на результатах сравнительного подхода. По мнению эксперта, отказ от применения затратного и доходного подходов является обоснованным. В рамках сравнительного подхода был применен метод сравнения продаж. Эксперт считает, что оценщик выбрал корректный и уместный метод оценки. По результатам экспертизы эксперт сделал вывод о соответствии экспертируемого Отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности (л.д.57).

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013года для участков земель населенных пунктов, внесенных в государственный кадастр недвижимости. Согласно выписки из приложения №1 к вышеуказанному постановлению Правительства Нижегородской области кадастровая стоимость земельного участка кадастровым номером №, категория земель: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально- технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенный по адресу: <адрес> установлена в размере 7 458 960,00 рублей на 01.11.2013года.

Таким образом, представленный ООО «Инвестконсалтинг» отчет об оценке №372/2014 является относимым и допустимым доказательством по делу и подтверждает достоверность указанной в нем, итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, доказательств опровергающих выводы, изложенные в названном отчете, лицами, участвующими в деле, не представлено.

С учетом изложенного, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:15:0080501:1, категория земель: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально- технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенный по адресу: <адрес> по состоянию на 01.11.2013год в размере его рыночной стоимости – 4 029 000,00 рублей.

Что же касается письменных утверждений ФГБУ «ФКП Росреестра», в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Нижегородской области, об исключении их из состава лиц участвующих в деле, то они не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.

Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса РФ, главой III-1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135 -ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведение государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и основаны на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников этих отношений (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости вне зависимости от формы обращения лица в суд рассматриваются в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, с учётом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Заинтересованными лицами по этим делам выступают исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие оспариваемые результаты кадастровой оценки.

Вместе с тем в зависимости от конкретных обстоятельств, суд в качестве заинтересованных лиц к участию в деле может привлечь государственные органы, наделенные полномочиями по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету.

В соответствии с приказом Росреестра от 26 декабря 2011 г. №П/531 федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее - ФГБУ «ФКП Росреестра») передан полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение количественных и (или) качественных характеристик. Соответствующие полномочия содержатся также в пунктах 13.6 Устав ФГБУ «ФКП Росреестра», утвержденного приказом Росреестра от 1 сентябре 2011 г. №П/331.

Филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляют деятельность от имени Учреждения (пункт 23 Устава ФГБУ «ФКП Росреестра»).

Как усматривается из материалов дела и письменных пояснений Правительства Нижегородской области отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области был проверен Росреестром. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области был представлен проект постановления Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области» и на основании этого внесены сведения в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Нижегородской области» должно быть привлечено к участию по делу по обжалованию действий государственного органа по принятию соответствующих решений, внесению изменений в государственный кадастр недвижимости, исправлению кадастровых ошибок, об обязании произвести государственный кадастровый учет, о снятии с кадастрового учета, об обязании произвести государственный технический учет и т.п.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194, 197 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление ФИО2 поданное в Нижегородский областной суд 02.03.2015года – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 8000 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально- технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, расположенный по адресу: <адрес>, по состоянию на 01.11.2013год в размере его рыночной стоимости – 4 029 000,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного суда РФ через Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Г.И. Дороднов

Копия верна:

СУДЬЯ-