Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка и о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости. В обоснование своих требований заявитель указал, что ему на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 3839 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Земельный участок приобретён ФИО1 в собственность на основании договора купли-продажи от 30 мая 2007 года №, заключенного с Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока.

В результате государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Приморского края постановлением Администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населенных пунктов Приморского края.

В соответствии с данным нормативным правовым актом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 3839 кв.м., была определена по состоянию на 1 января 2010 года в сумме 42330157 рублей 65 копеек, что, по мнению заявителя, не соответствует его рыночной стоимости.

Для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № ФИО1 обратился в Общество с ограниченной ответственностью «...». 21 августа 2014 года данной организацией составлен отчёт №, согласно выводам которого рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляла 17049000 рублей.

ФИО1, ссылаясь на положения статей 65, 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 396, 397 Налогового кодекса Российской Федерации, полгает, что несоответствие размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № его рыночной стоимости нарушает его права и законные интересы, поскольку необоснованно увеличивает его финансовые обязательства по уплате земельного налога.

В связи с тем, что действующее земельное законодательство предусматривает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, ФИО1 просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 3839 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, то есть в размере 17049 000 рублей, а также возложить на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю обязанность внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Определением судьи Приморского краевого суда от 24 сентября 2014 года заявление ФИО1 принято к производству Приморского краевого суда с возбуждением гражданского дела в порядке особого производства.

Определением от 10 октября 2014 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация Приморского края.

В судебное заседание ФИО1, а также представитель ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причины неявки суду не сообщили. При указанных обстоятельства, руководствуясь частью 3 статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заявителя, а также представителя указанного заинтересованного лица.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2 заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 17 049 000 рублей поддержал по указанным в нём доводам.

Представитель администрации Приморского края ФИО3 в судебном заседании считал заявление ФИО1 не подлежащим удовлетворению, поскольку результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края были утверждены Постановлением администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Приморского края», которое было опубликовано в установленном порядке, к настоящему моменту не отменено и не признавалось недействующим. В отчёте об оценке рыночной стоимости земельного участка некорректно выбраны объекты-аналоги, некорректно выполнены расчёты сравнительным методом. Так, некоторые из объектов-аналогов находятся в аренде, тогда как объект оценки в собственности, размер стоимости объектов-аналогов не подтверждён, не установлены виды разрешённого использования объектов-аналогов. Отчёт об оценке от 21 августа 2014 года № составленный ООО «...», нельзя признать достоверным, а приложенное к нему заключение экспертно-консультационного комитета от 25 августа 2014 года не может рассматриваться в качестве необходимой экспертизы этого отчёта.

Представитель администрации города Владивостока ФИО4 в судебном заседании не согласилась с заявлением ФИО1, указав, что представленный заявителем отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № не может являться надлежащим доказательством, поскольку оценщиком при его составлении не были использованы сходные объекты оценки, имеющие такой же правовой режим, место нахождения и целевое назначение как и земельный участок, находящийся в собственности заявителя. Кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой, из которой исчисляется земельный налог, составляющий основу финансовых поступлений в местный бюджет.

Выслушав представителя ФИО1 – ФИО2, представителя администрации Приморского края ФИО3, а также представителя администрации города Владивостока ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявления по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Постановлением администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Приморского края», опубликованным 31 декабря 2010 года в «Приморской газете» № 111 (502), были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края; группы видов разрешённого использования земельных участков; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м. земель населённых пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Приморского края.

Как следует из материалов дела, 30 мая 2007 года между Управлением муниципального имущества, градостроительства и архитектуры администрации г. Владивостока и ФИО1 был заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 3839 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>. Стоимость данного земельного участка в договоре была определена в размере 3728635 рублей 16 копеек.

27 июня 2007 года ФИО1 выдано свидетельство серии 25-АА № о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 3839 кв.м. из земель населенных пунктов, разрешенное использование: для административно-хозяйственной деятельности, адрес (местоположение) объекта установлен относительно ориентира, к которому объект примыкает с севера, – нежилого здания, лит. 2, адрес ориентира: <адрес>.

Согласно кадастровой справке от 11 ноября 2014 года, представленной Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определённая по состоянию на 1 января 2010 года, составляет 42330157 рублей 65 копеек.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии, при этом, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, ФИО1 ссылается на то, что он (как собственник объекта недвижимости) является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (часть 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации), в то же время, установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 года.

Согласно Отчёту об оценке от 21 августа 2014 года № составленному оценщиком ООО «...» ФИО7 (далее – Отчёт об оценке), рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года составляла 17049000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим, Отчёт об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.

Пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, установлено, что при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов кадастровой оценки земель.

Как уже указывалось выше, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года была определена на основании результатов кадастровой оценки земель населённых пунктов Приморского края в размере 42330 157 рублей 65 копеек.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона).

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7 ФСО № 1).

При определении рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего ФИО1, оценщик ООО «...» ФИО7 использовала только сравнительный подход.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (подпункт «а» пункта 22 ФСО № 1).

В Отчёте об оценке выбраны 7 объектов-аналогов, расположенных в городе Владивостоке, и, как указано оценщиком, данные земельные участки рассматриваются как близкие аналоги оцениваемого земельного участка (страница 49 Отчёта об оценке).

К числу этих объектов были отнесены: земельный участок площадью 1500 кв.м., расположенный по <адрес> в <адрес> (далее – Объект-аналог № 1); земельный участок площадью 2 382 кв.м., расположенный по <адрес> в <адрес> (далее – Объект-аналог № 2); земельный участок площадью 3 700 кв.м., расположенный по <адрес> в <адрес> (далее – Объект-аналог № 3); земельный участок площадью 1 500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (далее – Объект-аналог № 4); земельный участок площадью 1200 кв.м. по <адрес> в <адрес> (далее – Объект-аналог № 5); земельный участок площадью 250 кв.м. по <адрес> в <адрес> (далее – Объект-аналог № 6); земельный участок площадью 1 900 кв.м по <адрес> в <адрес> (далее – Объект-аналог № 7). Целевое назначение земельных участков (вид разрешённого использования), взятых за объекты-аналоги, указано в таблице 21 Отчёта об оценке соответственно для каждого из семи объектов-аналогов: кафе, магазин, автобизнес (Объект-аналог № 1); автосервис (Объект-аналог № 2); под бизнес (Объект-аналог № 3); автосервис (Объект-аналог № 4); многоуровневая стоянка (Объект-аналог № 5); магазин (Объект-аналог № 6); коммерческое назначение (Объект-аналог № 7).

Вместе с тем имеющиеся в Отчёте об оценке материалы не подтверждают указанное целевое назначение (виды разрешённого использования) объектов-аналогов. Так, включённые в Отчёт об оценке графические материалы с интернет-сайтов продаж объектов недвижимости, на данные которых ссылается оценщик, свидетельствуют о том, что в информации о целевом назначении Объекта-аналога № 1 имеются сведения о полученном разрешении на индивидуальное жилое строительство на данном земельном участке; по Объекту-аналогу № 3 информация о целевом назначении отсутствует; на Объекте-аналоге № 4 находится ветхий жилой дом; из информации о целевом назначении Объекта-аналога № 7 следует, что он используется под автопарковку (страницы 70-78 Отчёта об оценке).

В объявлении о продаже Объекта-аналога № 1 указано, что земельный участок находится аренде с правом выкупа без указания срока, на который заключён договор аренды (страница 70 Отчёта об оценке), тогда как оценщик в Отчёте об оценке указал на нахождение этого объекта в долгосрочной аренде без ссылки на источник соответствующей информации. Непосредственно в объявлении о продаже Объекта-аналога № 5 отсутствует информация как о площади земельного участка, так и о праве, на котором этот объект принадлежит владельцу (страница 72 Отчёта об оценке), в то же время, источник появления на этом объявлении рукописного текста с указанными сведениями оценщиком не приведён. В объявлении о продаже Объекта-аналога № 7 указано, что он расположен в <адрес>, Эгершельд (страница 76 Отчёта об оценке), однако, в Отчёте об оценке местонахождения этого объекта определено как <адрес>.

В Отчёте об оценке не приведено кадастровых номеров объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделок.

Не применяя корректировку по признаку целевого назначения земельного участка с кадастровым номером № при сравнении его с другими объектами-аналогами, оценщик указал, что все они имеют одинаковое целевое назначение («административно-торговое назначение»), то есть предназначены для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания и размещения объектов административного назначения (страница 52 Отчёта об оценке). Однако, к такому целевому назначению нельзя отнести Объекты-аналоги №№ 1, 3, 4 и 7 по указанным выше основаниям.

Непосредственно в Отчёте об оценке целевое назначение (разрешённое использование) Объекта-аналога № 5 определено как «размещение многоуровневой стоянки» (таблица 21 Отчёта об оценке), однако, данный вид разрешённого использования не может быть отнесён к «административно-торговому назначению», поскольку в соответствии с Постановлением администрации Приморского края от 30 декабря 2010 № 437-па он выделен в качестве самостоятельного вида разрешённого использования земельных участков.

По Объектам-аналогам № 1, 2, 6 оценщик не указал в Отчёте об оценке периоды договоров аренды данных земельных участков, не истекшие по состоянию на дату оценки (на 1 января 2010 года), применив при сравнении права аренды на эти Объекты-аналоги один коэффициент корректировки стоимости (Таблица 24 Отчёта об оценке). Сведения, на основании которых неистекшие периоды договоров аренды оценщик посчитал равными, в Отчёте об оценке не приведены.

Стоимость Объектов-аналогов №№ 1, 2, 5, 7 указана в приложенных информационных объявлениях в долларах США, однако, при расчёте стоимости объекта оценки цена данных Объектов-аналогов указана в рублях без приведения расчёта конвертации валют.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Достаточной считается информация, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки; информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В то же время, по мнению суда, информация, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, не удовлетворяет указанным выше требованиям.

В силу положений пункта 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 года № 263, в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, заявитель должен представить положительное экспертное заключение на отчёт об оценке.

В соответствии со статьёй 17.1 Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчёте.

Поскольку указанная в Отчёте об оценке рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № отличаются более чем на тридцать процентов от его кадастровой стоимости, в силу положений статей 17.1, 24.18 Федерального закона проведение экспертизы Отчёта об оценке в данном случае является обязательным.

Со стороны заявителя суду представлено заключение специалиста экспертно-консультационного комитета регионального отделения «Приморское» Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 25 августа 2014 года Кривец В.В. (далее – Заключение), согласно выводам которого по результатам проведённого исследования Отчёт об оценке соответствует требованиям Федерального закона, требованиям Федеральных стандартов оценки, а также требованиям Стандартов оценки СРО, членом которой является оценщик.

В то же время, в нарушение подпункта «г» пункта 16 Федерального стандарта оценки «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)», утверждённого Приказом Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года № 328, в Заключении не указан вид проводимой экспертизы отчёта об оценке (нормативно-методическая или экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой оценщиком). Также специалист Кривец В.В. в приложении к Заключению (Условия применения и ограничения на использование результатов исследования), указала, что при составлении Заключения она выступала в роли независимого специалиста, при этом, личного ознакомления с объектом оценки и анализа исходных данных проведённой оценки не проводилось, и специалист не гарантирует точность исходных данных, заявленных оценщиком в Отчёте об оценке. Выводов о соответствии информации, использованной оценщиком при проведении оценки, требованиям пункта 19 ФСО № 1 (достаточности и достоверности) Заключение не содержит.

Между тем пунктом 11 ФСО № 1 прямо предусмотрено, что при проведении экспертизы отчёта об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Более того, непосредственно в Заключении составившим его специалистом было указано, что оно не является экспертизой Отчёта об оценке, проведённой на основании требований статьи 17.1 Федерального закона (пункт 1 Сведений о допущениях и ограничительных условиях, с учётом которых проведено исследование Отчёта об оценке).

Таким образом, суд приходит к выводу, что определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость земельного участка общей площадью 3839 кв.м. с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для административно-хозяйственной деятельности, адрес (местоположение) объекта установлен относительно ориентира, к которому объект примыкает с севера, – нежилого здания, лит. 2, адрес ориентира: <адрес>, в размере 17049 000 рублей, не может быть признана достоверной.

При указанных обстоятельствах заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 268 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий