Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-305/2017 по административному Образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

установил:

Образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельный участок образовательного учреждения профессионального обучения, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной <данные изъяты> рубля по состоянию на 1 января 2015 года.

В основании иска Образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» указало, что является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого определена в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере <данные изъяты> рублей 59 копеек. Полагает оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей рыночную стоимость, нарушающей права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости. Размер рыночной стоимости административным истцом установлен на основании отчета об оценке объекта недвижимости № 60-1/2016 от 29.07.2016г., подготовленного ООО «Альянс», оценщик ФИО4 Соблюдая досудебный порядок, административный истец обращался с заявлением в комиссию по рассмотрению споров об определении результатов определения кадастровой стоимости, однако решением от 23.11.2016 г. заявление было отклонено.

Представитель административного истца ФИО1, полномочия которого судом проверены, поддержал заявленные административные требования, просил вынести решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, установленной в отчете об оценке. Замечаний к проведенным по делу первичной и повторной судебным экспертизам не имеет.

Представитель ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю ФИО2, полномочия которой проверены и подтверждаются приобщенными к делу документами, полагала ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю ненадлежащим ответчиком, т.к. кадастровая оценка проводилась массовым способом, результаты которой утверждались Министерством имущественных отношений Ставропольского края. Не оспаривает право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости. Замечаний к проведенной по делу повторной судебной экспертизе не имеет.

Представитель заинтересованного лица администрации города Невинномысска ФИО3, полномочия которой на ведение дела проверены, возражала в удовлетворении требований, просила отказать в их удовлетворении. Замечаний к проведенной по делу повторной судебной экспертизе не имела. Не согласна с уменьшением кадастровой стоимости, т.к. это повлечет выпадающие доходы бюджета.

В судебное заседание иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежаще. Не ходатайствовали об отложении судебного заседания, доказательств уважительности причин неявки не предоставляли. Явка не признана обязательной. На основании статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения административного истца, пришел к выводу о проведении судебного заседания в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив предоставленные доказательства, установил следующее.

Использование земли в Российской Федерации является платным (пункт 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами.

Часть 1 ст. 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Часть 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации определяет, что кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Ставропольского края от 29 марта 2016 года № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящихся в государственной собственности Ставропольского края и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» установлено, что размер арендной платы исчисляется по формуле, путем умножения установленной ставки арендной платы на кадастровую стоимость (п. 3 Порядка).

Понятие кадастровой стоимости закреплено в пункте 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508). Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, регулируются Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Нормами данного Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого объекта недвижимости.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 135-ФЗ в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В абзаце 2 статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности» дано определение рыночной стоимости оцениваемого объекта - под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» юридическое лицо и гражданин вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости могут быть оспорены административным истцом в судебном порядке посредством предъявления, в том числе требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

Каждая сторона в силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Обязанность доказывания недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце (ч. 5 ст. 247, 248 КАС РФ).

Согласно части 1 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно части 13 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт (комиссия экспертов) дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом.

Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Из материалов административного дела следует, что 27.11.2015 г. сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 г. № 1380 по состоянию на 01.01.2015 года. По результатам государственной кадастровой оценки определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере <данные изъяты> рублей 59 копеек (том 1 л.д. 14).

В подтверждении прав арендатора административным истцом Образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» предоставлен договор аренды земельного участка № 51 от 24.03.2005 г. сроком действия до 30.05.2047 г. в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

Условия договора аренды № 51 от 24.03.2005 г. неоднократно изменялись, о чем свидетельствуют многочисленные дополнительные соглашения к нему (том 1 л.д. 15-37).

Из расчета арендной платы, являющегося приложением к договору аренды земельного участка № 51 от 24.03.2005 г., следует, что размер арендной платы зависит от установленного размера кадастровой стоимости земельного участка.

Следовательно, административный истец Образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» имеет материально-правовые основания для предъявления требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, с целью изменения размера арендной платы.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, Образовательное учреждения дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» в подтверждение права на обращение в суд с требованиями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, представил составленный оценщиком ФИО4 ООО «Альянс» отчет об оценке № 60-1/2016 от 29.07.2016г., согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2015 года составляет <данные изъяты> рубля.

На отчет дано положительное экспертное заключение.

Указанный отчет № 60-1/2016 от 29.07.2016г. представлен в суд в виде копии документа, поскольку на нем отсутствует оригинальная подпись оценщика, стоит клише подписи.

По смыслу части 2 статьи 67 ГПК РФ и части 2 статьи 84 КАС РФ экспертное заключение саморегулируемой организации на отчет об оценке не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами (абзац восьмой статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности) (абзац 2 пункта 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Предоставленный отчет об оценке суд оценивает как доказательство наличия права Образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» на обращение в суд с настоящим административным иском, подтверждающими существование иной рыночной стоимости не тождественной установленной кадастровой стоимостью (п. 3 ст. 246 КАС РФ).

Исполняя требования об обязательном досудебном разрешении вопроса об оспаривании кадастровой стоимости, административный истец Образовательное учреждение дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» 11 ноября 2016 г. обращалось в Комиссию по рассмотрению споров об определении кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, предоставив названный отчет.

Решением комиссии от 25.11.2016 г. № 1292 заявление о пересмотре размера кадастровой стоимости было отклонено, с указанием на наличие в отчете об оценке № 60-1/2016 от 29.07.2016г. нарушений требований действующего законодательства (том 1 л.д. 163-165).

В частности решением № 1292 от 25.11.2016 г. указано на наличие нарушение пунктов 5 федерального стандарта оценки № 3, - информация, указанная в объявлениях по объектам-аналогам не соответствует информации, изложенной в отчете; указаны характеристики, отсутствующие в скриншотах объявлений (о виде права, разрешенном использовании). Тем самым оценщик искажает информацию из первоисточников, тем вводит пользователей отчета в заблуждение. Кроме того, использование не подтвержденной информации ставит под сомнение применение тех или иных корректировок, и как следствие, итоговое значение рыночной стоимости, что нарушает требование п. 22 ФСО № 7.

В пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснена обязанность суда исследовать отчет об оценке объекта недвижимости, проверять его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Доказательство по административному делу должно соответствовать признакам достаточности, допустимости, достоверности, относимости (ст. 59-64, 84 КАС РФ).

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (ч. 4 ст. 84 КАС РФ).

Выводы проведенных по делу судебных экспертиз свидетельствуют о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства.

От административного истца Образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» в судебном заседании 27.01.2017 г. поступило ходатайство о назначении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года с возложением на административного истца судебных расходов по ее проведению (том 1 л.д. 195).

Определением Ставропольского краевого суда от 27.01.2017 г. ходатайство административного истца удовлетворено, по административному делу назначено проведение судебной экспертизы, на разрешение эксперта поставлен вопрос о соответствии отчета об оценке № 60-1/2016 от 29.07.2016г. требованиям законодательства и о размере рыночной стоимости земельного участка; производство судебной экспертизы поручено ООО «ТАИС» (том 1 л.д. 203-207).

Производство судебной экспертизы регламентировано положениями статей 77 - 79, 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», который определяет правовую основу, принципы организации и основные направления государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации в гражданском, административном и уголовном судопроизводстве.

Согласно статье 41 указанного выше Закона судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой статьи 41 (негосударственных судебных экспертов) распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Из содержания статьи 25 Федерального закона № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также статьи 82 Кодекса административного судопроизводства РФ следует, что в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность, стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов; объекты исследований и материалы дела, представленные эксперту для производства судебной экспертизы; сведения об участниках процесса, присутствовавших при производстве судебной экспертизы; содержание и результаты исследований с указанием примененных методов; оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 15/2017-Э от 07.03.2017г., выполненного ООО «ТАИС» (эксперт ФИО5) оценщиком допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета № 60-1/2016 от 29.07.2016г., которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости; информация, использованная оценщиком, является не достаточной; достоверность информации проверить не представляется возможным; рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> рубля (том 2 л.д. 10-53).

Данное заключение судебной экспертизы поставлено под сомнение заинтересованным лицом администрацией города Невинномысска (том 2 л.д. 96-105).

Опрос в судебном заседании 30 марта 2017 г. и письменные пояснения эксперта ФИО5, приобщенные к материалам административного дела (том 2 л.д. 107-112, 117-120), не опровергли сомнения в заключении эксперта.

Судом поставлен вопрос о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы в соответствии с требованиями ст. 77, 83 КАС РФ, и разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28.

Судом указано, что в нарушение статьи 25 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 12-14 федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г. № 297, а также пункта 22 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к определению рыночной стоимости объекта оценки применены непроверяемые допущения о ценообразующих факторах – характеристиках объектов-аналогов (передаваемые имущественные права, вид разрешенного использования, обеспеченность инженерными коммуникациями), не учтены нетипичные условия продажи (срочная продажа. торг), не описаны правила отбора объектов аналогов для проведения расчетов.

Определением Ставропольского краевого суда от 30.03.2017 г. по административному делу было назначено проведение повторной судебной экспертизы в соответствии с требованиями ст. 83 КАС РФ, производство поручено ООО «ГлавЭксперт». На разрешение эксперта поставлены те же вопросы (том 2 л.д. 123-128).

В заключении повторной судебной оценочной экспертизы ООО «ГлавЭксперт» (эксперт ФИО6) № 155/17 от 01.09.2017г. сделаны выводы о несоответствии отчета об оценке № 60-1/2016 от 29.07.2016г. требованиям законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость объекта оценки составляет по состоянию на 01.01.2015 г. <данные изъяты> рублей.

Оценив заключение повторной судебной оценочной экспертизы на предмет соответствия требованиям, предъявляемым к доказательствам, суд находит его надлежащим, на котором возможно строить выводы относительно заявленных требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

В частности, в заключении повторной судебной оценочной экспертизы на основании проведенного осмотра экспертом определены качественные и количественные характеристики местоположения объекта исследования и окружающей его среды.

Осмотр объекта оценки подтвержден фотографии, приобщенными в заключение повторной судебной оценочной экспертизы. При осмотре объекта присутствовали представитель административного истца ФИО7, представитель заинтересованного лица администрации города Невинномысск ФИО8 (том 2 л.д. 149).

В соответствии с частью VI пунктом 20 федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, земельный участок принят для целей определения рыночной стоимости как условно свободный, незастроенный.

Экспертом произведен анализ рынка недвижимости, определено соотношение классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования. Определен сегмент рынка, к которому относится объект оценки. Учитывая, что земли отнесены к землям образовательного учреждения, то сегмент рынка определен под офисно-торговую застройку (коммерческая застройка).

Исследован рынок города Невинномысска.

В разделе 1 Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 года № 568-р, указано, что наиболее важными факторами стоимости при использовании сравнительного метода (метод сравнения продаж) являются: местоположение и окружение целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок; физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.); транспортная доступность; инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

В пункте 10 раздела II ФСО № 1 указано, что объекты-аналоги – это объекты, сходные объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Определены ценообразующие факторы, к которым отнесены передаваемые права, условия сделки, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, использование. Определены факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Обосновано значение ценообразующих факторов.

Экспертом обоснованно отвергнуты затратный и доходный метод исследования, мотивированно применен сравнительный подход, а именно метод сравнения продаж, в рамках которого был избран качественный метод расчета поправок с использованием справочника под редакцией ФИО9

Сравнительный подход основан на принципе замещения, т.е. на предположении что рациональный покупатель не заплатит за выставленный на продажу земельный участок сумму большую, чем та, за которую можно приобрести аналогичный земельный участок.

Мотивирован выбор объектов-аналогов представленными на рынке объявлениями о продажах объектов недвижимости указанного сегмента рынка. В качестве объектов-аналогов приняты 3 земельных участка, расположенных в городе Невинномысске, в черте города (на федеральной трассе, в районе автостанции, в центре); относящиеся к коммерческой застройке.

Объявления о продажах объектов-аналогов в соответствии с требованиями пункта 11 федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Министерства экономического развития от 20.05.2015 г. № 299, приложены к заключению эксперта в печатном виде.

Из заключения судебной экспертизу следует, что корректировка на торг применялась исключительно к объекту, объявление о продаже которого содержало указание на торг. К иным объектам указанная корректировка не применялась, поскольку объявления не содержали подобного условия, а также по той причине, что вопросом судебной экспертизы было определение не цены сделки о продаже, а определение средней рыночной стоимости, то есть вероятной величины, определение которой приведено в законе. При определении рыночной стоимости не принимаются возможные условия совершения сделки и цены продажи.

Применена корректировка на дату продажи, согласно индексу удорожания цен (инфляции).

Эксперт обосновал применение к оцениваемому объекту применение аналогов с видом разрешенного использования – коммерческое использование; определил шкалы и коды ценообразующих факторов, сравнил оцениваемый участок с аналогами по таким показателям как площадь участка, доступность участка (которая подразумевает близость/удаленность по отношению к самому дорогому району города, а также наличие/отсутствие маршрутов общественного транспорта, близость/удаленность к крупным автомагистралям города), освоенность участка. После чего определил весомость каждого аналога в определении рыночной стоимости, требуемой для определения исковой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта.

В заключении судебной экспертизы даны ответы на все поставленные перед экспертом вопросы, учтены обстоятельства, имеющие значение для разрешения поставленных вопросов.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ.

Представитель административного истца Образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» ФИО1 настаивал на удовлетворении требований и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной в отчете об оценке № 60-1/2016 от 29.07.2016г., составленном ООО «Альянс», оценщиком ФИО4

В соответствии с требованиями ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» отчет должен быть подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Из материалов административного дела следует, что на предоставленном отчете об оценке № 60-1/2016 от 29.07.2016г. отсутствует подлинная подпись оценщика, проводившего исследование; вместо которой проставлено клише. Следовательно, обязательные требования ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не выполнены, в связи с чем нельзя признать предоставленный суду отчет, содержащий клише оценщика, надлежаще оформленным.

Подлинник же отчета об оценке суду не предоставлен, несмотря на значительное число судебных заседаний.

Из системного толкования приведенных норм права следует, что надлежащим доказательством, которое приобщается к административному исковому заявлению об оспаривании кадастровой стоимости, является именно отчет об оценке, а не его копия. Следовательно, обстоятельства, подлежащие установлению по данной категории споров, не могут быть доказаны копией документа в отсутствии его подлинника.

Оценив указанный отчет об оценке в совокупности с иными доказательствами по делу (решение комиссии № 1292 от 25.11.2016 г., заключение повторной судебной экспертизы № 155/17 от 01.09.2017г. ООО «ГлавЭксперт»), учитывая вышеуказанные требования закона об оценочной деятельности, суд исключает его из числа доказательств по делу по причине несоответствия требованиям ч. 2, 3 ст. 70, п. 4 ч. 2 ст. 246 КАС РФ.

Иных мотивированных нормами действующего законодательства доказательств несоответствия заключения повторной судебной оценочной экспертизы обстоятельствам делам, юридически значимым обстоятельствам, действующему законодательству, суду не предоставлено.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение судебной экспертизы от 11 апреля 2017 года в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечает требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Исходя из того, правильность заключения повторной судебной экспертизы лицами, участвующими в деле не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ и распределенному между сторонами бремени доказывания не представлено, ходатайств о повторной экспертизе никем не заявлено, суд находит данное доказательство надлежащим, на котором возможно построить выводы суда.

Резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

С учетом изложенного выше, устанавливает по состоянию на 01.01.2015г. кадастровую стоимость равную рыночной земельного участка на основании выводов судебной оценочной экспертизы в размере 42588 000 (сорок два миллиона пятьсот восемьдесят восемь тысяч) рублей.

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, суд считает необходимым установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:071301:4 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 г., поскольку указанная дата является датой определения кадастровой стоимости.

В соответствии с абзацами 3-5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Из материалов административного дела следует, что административным истцом соблюден установленный досудебный порядок по обращению в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, датой подачи заявления является 11 ноября 2016 года. Следовательно, данная дата подлежит указанию в резолютивной части в качестве сведений о пересмотре установленной кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» суд разъясняет, что установленная судом кадастровая стоимость применяется для определения размера арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Настоящее решение суда является самостоятельным основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:071301:4.

Суд находит не подлежащими удовлетворению требования, предъявленные к ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю.

Пункт 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» определяет, что на основании части 4 статьи 38 КАС РФ административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 года № 457 (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017 года), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, по оказанию государственных услуг в сфере осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также функции по государственной кадастровой оценке.

В соответствии с приказом Росреестра от 12.05.2015 года № П/210 ФГБУ «ФКП Росреестра» наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменении их количественных и (или) качественных характеристик.

При этом, на основании Федерального закона от 03.07.2016 года № 361-ФЗ и приказа Росреестра от 18.10.2016 года № П/0515 признаны утратившими силу с 01.01.2017 года положения части 2 статьи 3 Закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и приказ Росреестра от 11.03.2010 года № П/93 о делегировании подведомственным Росреестру государственным бюджетным учреждениям полномочий по осуществлению государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведению государственного кадастра недвижимости.

Следовательно, ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю не является надлежащим ответчиком по требованиям об оспаривании кадастровой стоимости, определенной массовым способом, в связи с чем на основании статьи 37, частей 1 и 2 статьи 47, части 5 статьи 41, пункта 3 части 3 статьи 135 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 3 и 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в удовлетворении административных требований Образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» к ФГБУ ФКП Росреестра об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ,

решил:

административный иск Образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» - удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:071301:4, площадью 33 117 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – земельный участок образовательного учреждения профессионального обучения, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2015 года в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать 11 ноября 2016 года.

В удовлетворении требований Образовательного учреждения дополнительного профессионального образования «Невинномысская автомобильная школа общероссийской общественно-государственной организации «Добровольное общество содействия армии, авиации и флоту России» к ФГБУ ФКП Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной – отказать.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение тридцати дней со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий судья О.В.Сицинская

Копия верна: судья

секретарь