Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Делоцентр» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости, возложении обязанности внести сведения в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Делоцентр» обратился с исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости и возложении обязанности внести сведения в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Требование мотивировано тем, что общество является арендатором земельного участка: категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр), площадь 21241 кв.м., расположенного по "адрес изъят", кадастровый "номер изъят", в рамках договора аренды земельного участка "дата изъята" , заключенного с Администрацией г. Иркутска.

Ранее договор аренды указанного земельного участка от "дата изъята" был заключен между Администрацией г. Иркутска и ООО «Жилищно-коммунальное управление «Левобережье», которое в последующем в результате реорганизации в соответствии с договором о слиянии "дата изъята" , заключенного между ООО «Примайс», ООО ««Жилищно-коммунальное управление «Левобережье», ООО «Центр по развитию недвижимости» и созданием нового общества – ООО «Делоцентр» было исключено из Единого государственного реестра юридических лиц в связи с прекращением деятельности. Все права по договору аренды от "дата изъята" перешли к ООО «Делоцентр», который в настоящее время является арендатором указанного земельного участка, несет расходы по оплате арендных платежей.

В государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о кадастровой стоимости земельного участка в размере (данные изъяты).

В соответствии с отчетом "дата изъята" об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка установлена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13 декабря 2012 года (дату внесения кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости) в размере (данные изъяты).

Согласно положительного заключения "дата изъята" отчет "дата изъята" об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности», федеральных стандартов оценке и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности НП «Сибирь».

Считая завышенной кадастровую стоимость земельного участка, ООО «Делоцентр» обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в Иркутской области, рушением которой от "дата изъята" заявление общество отклонено по мотиву не представления документов, подтверждающих перемену лиц в обязательстве, а потому результаты определения кадастровой стоимости не затрагивают прав ООО «Делоцентр» как арендатора земельного участка.

ООО «Делоцентр» просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 21241 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр), расположенного по "адрес изъят", в размере рыночной стоимости (данные изъяты). Обязать Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие изменения.

В судебном заседании представитель ООО «Делоцентр» Гоненко Р.В. исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснив, что факт возникновения арендных правоотношений с Администрацией г. Иркутска подтверждается дополнительным соглашением к договору аренды, где в качестве дополнительного основания заключения договора аренды указано на договор о слиянии от 22 мая 2014 года. Собственником земельного участка для общества сделан расчет арендной платы, общество осуществляет платежи по арендной плате, что подтверждается платежными документами. Действующее законодательство не связывает момент возникновения прав, переходящих в порядке правопреемства, с моментом государственной регистрации перехода права. Данный спор возник из публичных правоотношений и отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, правового значения не имеет. Поскольку истец оплачивает арендные платежи за пользование земельным участком, установление кадастровой стоимости земельного участка в размере большем, чем его рыночная стоимость в три раза, нарушает права и законные интересы истца.

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительства Иркутской области, Администрации г. Иркутска в судебном заседании не присутствовали, доказательств в возражении против доводов ООО «Делоцентр» не представили.

Заслушав объяснения представителя ООО «Делоцентра» Гоненко Р.В., поддержавшего заявленные требования, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Как усматривается из материалов дела, данный спор носит публично-правовой характер, а потому в соответствии со ст. 246 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается по общим правилам искового производства с учетом особенностей, предусмотренных главами 23, 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с положениями которой суд не связан основаниями и доводами заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 статьи 3 Федерального закона от 24 июля 2007г. №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости осуществляются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в порядке, установленном Конституцией Российской Федерации и Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 года №2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации», в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастрового учета и ведения государственного кадастра недвижимости.

Как предусмотрено статьей 1 Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июня 2009г. №457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии осуществляет функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 года № 225-ФЗ) под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; экспертизу отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 названного закона государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 04 июля 2012 года № 368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 06 августа 2013 года № 293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года № 75 и от 12 августа 2013 года № 88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп).

Как следует из материалов дела, ООО «Делоцентр» является арендатором земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 21241 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр), расположенного по "адрес изъят". Это обстоятельство подтверждается: договором аренды земельного участка от "дата изъята" заключенного ранее между Администрацией г. Иркутска и ООО «Жилищно-коммунальное управление «Левобережье», передаточным актом к договору аренды от "дата изъята" , договором о слиянии "дата изъята" , заключенного между ООО «Примайс», ООО «Жилищно-коммунальным управлением «Левобережье», ООО «Центр по развитию недвижимости» о их реорганизации путем слияния с переходом всех прав и обязанностей от реорганизуемых обществ к вновь образуемому обществу ООО «Делоцентр», сведениями Единого государственного реестра юридических лиц о прекращении деятельности ООО Жилищно-коммунальное управление «Левобережье» путем реорганизации в форме слияния, дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка "дата изъята" , заключенного между Администрацией г. Иркутска и ООО «Делоцентр», расчетами арендной платы (данные изъяты).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Земельный налог относится к местному налогу, устанавливаемому Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, обязательному к уплате на территориях этих муниципальных образований (пункт 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Налогоплательщиками земельного налога в соответствии с пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. Объектами налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка (статья 390 и пункт 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации), порядок проведения государственной кадастровой оценки земель для установления кадастровой стоимости земельного участка для целей налогообложения устанавливается Правительством Российской Федерации, а органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории субъекта Российской Федерации по кадастровым номерам земельных участков (пункт 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, Правила государственной кадастровой оценки земель, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316).

Земельный участок с кадастровым "номер изъят" был впервые поставлен на кадастровый учет 13 декабря 2012 года и по состоянию на эту дату определена его кадастровая стоимость в размере (данные изъяты).

Постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» по состоянию на 1 января 2012 года утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области, в том числе по кадастровому кварталу № 38:36:00003.

Постановлением Правительства Иркутской области от 05 мая 2014 года № 239-пп внесены изменения в Постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп и удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка кадастровым "номер изъят" изменился, составил (данные изъяты). В связи с этим, кадастровая стоимость была пересмотрена ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Иркутской области и определена в размере (данные изъяты).

Согласно статье 24.19 Федерального закона от 29 июня 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случае включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущим за собой изменения их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости.

Как указано выше, земельный участок с кадастровым "номер изъят" был сформирован и впервые поставлен на кадастровый учет 13 декабря 2012 года, то есть после 01 января 2012 года. Кадастровая стоимость его была определена по состоянию на 13 декабря 2012 года и именно на эту дату должна быть определена рыночная стоимость земельного участка.

При таких обстоятельствах довод ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Иркутской области, изложенный в отзыве на заявление ООО «Делоцентр» о том, что рыночная стоимость земельного участка должна быть определена по состоянию на 01 января 2012 года не может быть принят во внимание, поскольку основан на неверном толковании норм закона.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Поскольку ООО «Делоцентр» является арендатором земельного участка, у общества имеется обязанность по внесению арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Положением о порядке определения арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденные постановлением администрации Иркутской области от 31 июля 2008 года № 213-па, а также Порядком определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск», утвержденного постановлением мэра г. Иркутска от 20 февраля 2009 года № 031-06-522/9, постановлением администрации г. Иркутска от 27 декабря 2013 года № 031-06-3024/13, расчет годовой арендной платы за использование земельного участка зависит от кадастровой стоимости единицы площади земельного участка.

Представленным истцом платежным поручением "дата изъята" подтверждается факт исполнения обществом обязанности по внесению платы за пользование земельным участком в бюджет муниципального образования, исчисляемой по ставкам арендной платы (данные изъяты).

Согласно статье 6 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российская Федерация, субъекты Российской Федерации или муниципальные образования, физические и юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки.

Статья 24.18 названного закона регламентирует, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

При этом действующее законодательство не связывает возможность проведения оценки объекта с наличием исключительно права собственности на этот объект. Наличие у общества права аренды земельного участка, размер арендной платы за пользование которым установлен в процентном соотношении от кадастровой стоимости, является достаточным основанием для реализации права на проведение оценки рыночной стоимости соответствующего объекта.

В соответствии со статьи 24.18 названного закона основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, для установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" ООО «Делоцентр» заключило договор с ООО «Прайс Хаус ТВ`с».

Согласно отчету ООО «Прайс Хаус ТВ`с» "дата изъята" рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13 декабря 2012 года составляет (данные изъяты). При этом разница между кадастровой стоимостью земельного участка, установленной в нормативном правовом акте субъекта Российской Федерации, и рыночной стоимостью земельного участка, установленной в отчете об оценке, представленным ООО «Делоцентр» составляет 62 процента.

Анализ содержания отчета об оценке позволяет суду сделать вывод о том, что значительная разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка обусловлена индивидуальными особенностями земельного участка, которые были учтены оценщиком в отчете об оценке в том числе, вид разрешенного использования – под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр). На дату оценки строительство объекта не ведется, заложен фундамент, степень готовности – 10%. Объект оценки расположен в Ленинском районе г. Иркутска, удаленность которого от географического и исторического центра города. Стоимость объекта оценки, прежде всего, опосредована его местом расположения и возможным использованием. Такие отрицательные факторы, как неразвитость района окружения земельного участка объектами социальной инфраструктуры (детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник и т.п.), объектами торгово-бытового обслуживания (торговля, общественное питание, бытовое обслуживание и т.п.); плохая экологическая обстановка, наличие в районе окружения земельного участка малопривлекательных объектов (свалки, тюрьмы, экологически опасные предприятия, кладбища) снижают престижность под строительство недвижимости на объекте оценки.

При этом оценщиком учитывались и повышающие стоимость земельного участка ценообразующие факторы: наличие автомобильных подъездных путей, мест для парковки автотранспорта, возможность выезда к основным магистралям города и на трассу федерального значения М-55.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком мотивированно использовался метод сравнительных продаж, в связи с чем, проведен анализ объектов-аналогов к объекту оценки и обоснование их выбора.

Объекты-аналоги для расчета рыночной стоимости выбраны в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки – сходные с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость: категория земель, вид права, вид разрешенного использования, площадь, местоположение, условия финансовых расчетов при приобретении, условия продаж, обеспеченность энергоресурсами и коммуникациями, отсутствие улучшений.

Согласно положительному экспертному заключению "дата изъята" , составленному НП СОО «Сибирь», отчет ООО «Прайс Хаус ТВ`с» "дата изъята" соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (данные изъяты).

Поскольку заинтересованные лица в письменных отзывах на иск ООО «Делоцентр» на доказательства, опровергающие выводы оценщика в отчете об оценке о рыночной стоимости земельного участка и эксперта в экспертном заключении о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства, не ссылались, ходатайств о содействии в представлении таких доказательств, как заключение судебной экспертизы об установлении действительной рыночной цены спорного земельного участка либо о соответствии отчета об оценке требованиям действующего законодательства не заявляли, судом оснований для назначения по инициативе суда указанных экспертиз не установлено, суд полагает возможным согласиться с рыночной стоимостью земельного участка с кадастровым "номер изъят", установленной в отчете об оценке ООО «Прайс Хаус ТВ`с» "дата изъята" в размере (данные изъяты).

Установленное судом несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости, значительное превышение кадастровой стоимости над рыночной, свидетельствуют о наличии правовых оснований для установления кадастровой стоимости спорного земельного участка равной его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят" равной рыночной в размере (данные изъяты) по состоянию на 13 декабря 2012 года суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, суд не находит оснований для возложения обязанности на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в принудительном порядке внести изменения в государственный кадастр недвижимости в связи с установлением судом кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, поскольку указанный орган обязан внести в государственный кадастр недвижимости сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" и ст. 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 196-198, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Иркутский областной суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Делоцентр» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 21241 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр), расположенного по "адрес изъят", в размере рыночной стоимости (данные изъяты).

В удовлетворении требований о возложении на Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» обязанности внести в государственный кадастр недвижимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым "номер изъят", площадью 21241 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объект незавершенного строительства (административно-деловой центр), расположенного "адрес изъят", в размере рыночной стоимости (данные изъяты), отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий судья В.Г.Петухова