Гражданский кодекс часть 1

представителя филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю ФИО2,

представителя Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Определением судьи краевого суда от 27 января 2017 года к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Ставропольскому краю.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость арендуемого ФИО4 земельного участка с кадастровым номером ……, общей площадью 3 997 кв.м., категории - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения базы отдыха, расположенного по адресу: Ставропольский край, город ……, определена в государственном кадастре недвижимости в размере 7376343,59 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости по состоянию на 01 января 2015 года, ФИО4 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 1317 600 рублей.

Заявленные требования основаны на результатах отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № 01203 от 11 ноября 2016 года, составленного ООО «Деловой Партнер» по заказу административного истца. При этом, согласно положительного экспертного заключения саморегулируемой организации Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков» № 6850 от 05 декабря 2016 года, выполненный ООО «Деловой Партнер» отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости признана достоверной.

Таким образом, по рассматриваемому административному делу размер кадастровой стоимости земельного участка, определенный в государственном кадастре недвижимости, существенно отличается от размера его рыночной стоимости на основании выполненного по заказу административного истца отчета.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 просила установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года в размере 3082 000 рублей согласно заключению судебной экспертизы ООО «Профэксперт» № 080/17-Э от 02 октября 2017 года.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО3, представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю ФИО2 в судебном заседании просили принять решение в соответствии с действующим законодательством.

ФИО4, представители Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, администрации города – курорта Железноводска, Управления имущественных отношений администрации города – курорта Железноводска Ставропольского края, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились.

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление главный специалист-эксперт Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю ФИО5 просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством, в отсутствие представителя.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ФИО4 арендует земельный участок с кадастровым номером …, общей площадью 3 997 кв.м., категории - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения базы отдыха, расположенного по адресу: Ставропольский край, город …...

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно имеющейся в материалах дела кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка определена в государственном кадастре недвижимости в размере 7376343,59 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости земельного участка № 01203 от 11 ноября 2016 года, составленного ООО «Деловой Партнер» по заказу административного истца, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составила 1317 600 рублей.

На указанный отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка получено положительное экспертное заключение саморегулируемой организации Некоммерческого партнерства «Деловой союз оценщиков» № 6850 от 05 декабря 2016 года, согласно которому выполненный ООО «Деловой Партнер» отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим кодексом.

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

По ходатайству стороны административного истца на основании определения Ставропольского краевого суда от 03 февраля 2017 года ФБУ Северо – Кавказский РЦСЭ Министерства юстиции России по делу проведена судебная оценочная экспертиза. Однако, в связи с невозможностью производства экспертизы, дело возвращено в суд без проведения экспертизы.

Определением Ставропольского краевого суда от 28 марта 2017 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Таис».

Согласно заключению эксперта ООО «Таис» № 67/2017-Э от 11 июля 2017 года рыночная стоимость земельного участка составила 1578 815 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Кроме того, эксперт пришел к выводу, что отчет об оценке рыночной стоимости ООО «Деловой партнер» № 01203 от 11 ноября 2016 года не соответствует требованиям федеральных стандартов оценки.

В связи с выявленными в заключении ООО «Таис» недостатками, ставящими под сомнение обоснованность выводов эксперта, на основании определения Ставропольского краевого суда от 18 августа 2017 года по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «Профэксперт».

Согласно заключению эксперта ООО «Профэксперт» № 080/17-Э от 02 октября 2017 года рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составила 3082 000 рублей. Эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО «Деловой партнер» № 01203 от 11 ноября 2016 года допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости. Некорректно подобраны объекты – аналоги, допущены ошибки в обосновании и применении корректировок. Таким образом, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец предоставил надлежащие доказательства в обоснование своих требований.

Судом предоставлялась возможность административным ответчикам и заинтересованным лицам предоставить возражения, доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу.

Вместе с тем, административные ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили аргументированных возражений, относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке и заключении судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости земельных участков суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта ООО «Профэксперт» № 080/17-Э от 02 октября 2017 года, принимая его в качестве доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Оснований сомневаться в правильности и обоснованности суждений и выводов эксперта у суда не имеется, поскольку они ничем не опровергнуты.

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости земельного участка, определенного заключением судебной экспертизы ООО «Профэксперт» № 080/17-Э от 02 октября 2017 года, не представлено.

Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

Заключение содержит исчерпывающий ответ на поставленный вопрос, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Осмотр объекта исследования экспертом не проводился, идентификация объекта исследования проведена по материалам административного дела.

Эксперт сопоставил материалы административного дела с данными из альтернативных источников информации: публичная кадастровая карта maps.rosreestr.ru, публичная спутниковая карта www.yandex.ru/maps, публичные данные федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Росреестр, rosreestr.ru и другие.

При идентификации объекта исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Кроме того, осмотр объекта исследования мог быть осуществлен лишь на дату, далеко отстоящую от даты исследования и поэтому идентификация объекта по результатам осмотра несущественно отличается от идентификации объекта по результатам ознакомления с документами административного дела и данными, имеющимися в открытом доступе. В связи с этим осмотр объекта исследования экспертом не проводился.

Объекты – аналоги для дальнейшего расчета выбраны по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами.

Информация, идентифицирующая объекты – аналоги, получена из текста объявления, недостающая информация по ценообразующим факторам уточнена посредством телефонных звонков.

В рамках данной экспертизы определение рыночной стоимости исследуемых земельного участка произведено сравнительным подходом. Эксперт мотивированно обосновал отказ от использования иных подходов и методов оценки.

Экспертное заключение полностью соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Доказательств того, что экспертом применены неправильные корректировки, использованы некорректные объекты-аналоги либо не применены подлежащие применению корректировки, в материалах дела не содержится.

Представленный административным истцом отчет об оценке земельного участка, положительное экспертное заключение, а также заключение эксперта ООО «Таис», суд не может признать надлежащими доказательствами, достоверно подтверждающими указанную в них итоговую величину рыночной стоимости земельного участка, поскольку они противоречит заключению эксперта ООО «Профэксперт» № 080/17-Э от 02 октября 2017 года.

В связи с вышеизложенным данные доказательства не могу быть положены в основу решения, поскольку опровергаются заключением эксперта ООО «Профэксперт» № 080/17-Э от 02 октября 2017 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доказательств, содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено.

При таких обстоятельствах, административные исковые требования подлежат удовлетворению на основании выводов заключения судебной экспертизы ООО «Профэксперт» № 080/17-Э от 02 октября 2017 года.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

При таких обстоятельствах, в резолютивной части решения суда подлежит указанию дата обращения административного истца в суд.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Суд считает необходимым взыскать с административного истца в пользу экспертного учреждения ООО «Таис» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей, а также расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 60 000 рублей в пользу экспертного учреждения ООО «Профэксперт».

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО4 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером …., общей площадью 3 997 кв.м., категории - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для размещения базы отдыха, расположенного по адресу: Ставропольский край, город …., в размере его рыночной стоимости 3082 000 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Датой подачи административного искового заявления в суд считать 16 декабря 2016 года.

Взыскать с ФИО4 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Таис» расходы за проведение судебной экспертизы в размере 50000 рублей.

Взыскать с ФИО4 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Профэксперт» расходы за проведение повторной судебной экспертизы в размере 60000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 26 октября 2017 года.

Судья В.Ю. Брянский