Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве общей долевой собственности земельного участка и о внесении изменений в государственный кадастр недвижимости. В обоснование своих требований заявитель указал, что ему на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 4259 кв. м., расположенный относительно ориентира – здания-холодильника ёмкостью 2500 тонн, находящегося в границах земельного участка (почтовый адрес ориентира: <адрес>). Земельный участок приобретён в долевую собственность ФИО1 (9/10 долей в праве) и Закрытым акционерным обществом «...» (1/10 доля в праве) на основании договора купли-продажи от 11 февраля 2014 года № заключенного с Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края.

Согласно данным кадастрового паспорта земельного участка от 6 февраля 2012 года № его кадастровая стоимость составляет 13935660 рублей 95 копеек, что, по мнению заявителя, не соответствует его рыночной стоимости. Для определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № ФИО1 обратился в Закрытое акционерное общество «...» с заявкой о проведении соответствующей оценки.

По результатам проведённой оценки ЗАО «...» 18 июля 2014 года составлен отчёт №, согласно которому рыночная стоимость права собственности на данный земельный участок составляет 6 313 000 рублей.

Соответствие отчёта об оценке требованиям действующего законодательства подтверждается экспертным заключением Экспертного совета Общероссийской общественной организации «...» от 1 августа 2014 года № (2).

ФИО1, ссылаясь на положения статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, указал, что несоответствие размера кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № его рыночной стоимости нарушает его права, поскольку ему приходится оплачивать земельный налог исходя из необоснованно завышенной кадастровой стоимости земельного участка.

Со ссылкой на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», которая предоставляет право физическим лицам оспаривать результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в случаях, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности, ФИО1 просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4259 кв. м., расположенного относительно ориентира – здания холодильника ёмкостью 2500 тонн, находящегося в границах земельного участка (почтовый адрес ориентира: <адрес>), равной его рыночной стоимости, то есть в размере 6 313 000 рублей, а также возложить на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю обязанность внести в государственный кадастр недвижимости соответствующие сведения о кадастровой стоимости указанного земельного участка.

Определением судьи Приморского краевого суда от 3 октября 2014 года заявление ФИО1 принято к производству Приморского краевого суда с возбуждением гражданского дела в порядке особого производства.

Определением от 24 октября 2014 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена администрация города Владивостока.

В судебное заседание ФИО1, а также представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Приморскому краю и ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учёта объектов недвижимости – Федеральное бюро технической инвентаризации» не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Представитель ФИО1 – ФИО2 суду пояснила, что заявитель доверяет ей представлять его интересы в суде первой инстанции, однако сам не может прибыть в судебное заседание по причине занятости. При указанных обстоятельства, руководствуясь частью 3 статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие заявителя, а также представителей указанных заинтересованных лиц.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО2 заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере 6 313 000 рублей поддержала по указанным в нём доводам.

Представитель администрации Приморского края ФИО3 в судебном заседании считал заявление ФИО1 не подлежащим удовлетворению, поскольку результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края были утверждены Постановлением администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Приморского края», которое было опубликовано в установленном порядке, к настоящему моменту не отменено и не признавалось недействующим. Датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № является дата внесения сведений о нём в государственный кадастр недвижимости, то есть 6 февраля 2012 года, в то же время, заявитель просит определить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на дату, когда этот объект недвижимости ещё не был поставлен на кадастровый учёт (на 1 января 2010 года). В отчёте об оценке рыночной стоимости земельного участка некорректно выбраны объекты-аналоги. Так, один из этих объектов находится в аренде, размер стоимости объектов-аналогов не подтверждён, не определены виды разрешённого использования объектов-аналогов. Отчёт об оценке от 18 июля 2014 года №, составленный ЗАО «...», нельзя признать достоверным.

Представитель администрации города Владивостока ФИО4 в судебном заседании не согласилась с заявлением ФИО1, указав, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № не может быть установлена по состоянию на 1 января 2010 года, поскольку сам земельный участок появился как объект недвижимости только с момента постановки его на кадастровый учёт (с 6 февраля 2012 года). Представленный заявителем отчёт об оценке рыночной стоимости земельного участка не может являться надлежащим доказательством, поскольку оценщиком при его составлении не были использованы сходные объекты оценки, имеющие такой же правовой режим, место нахождения и целевое назначение как и земельный участок, находящийся в собственности заявителя. При заключении договора купли-продажи земельного участка ФИО1 был согласен с ценой договора, которая рассчитывалась исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 13935660 рублей 95 копеек рублей. Кадастровая стоимость земельного участка является налоговой базой, из которой исчисляется земельный налог, составляющий основу финансовых поступлений в местный бюджет.

Выслушав представителя ФИО1 – ФИО2, представителя администрации Приморского края ФИО3, а также представителя администрации города Владивостока ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявления по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон) следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Постановлением администрации Приморского края от 30 декабря 2010 года № 437-па «О результатах государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов Приморского края», опубликованным 31 декабря 2010 года в «Приморской газете» № 111 (502), были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края; группы видов разрешённого использования земельных участков; средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель кадастровых кварталов населённых пунктов Приморского края; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м. земель населённых пунктов в разрезе муниципальных районов (городских округов) Приморского края.

Как следует из материалов дела, ФИО1 и ...» являются сособственниками (9/10 и 1/10 доли в праве соответственно) здания-холодильника ёмкостью 2500 тонн общей площадью 2743 кв. м. (лит. 21, 22), расположенного по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 16 июня 2009 года серии 25-АБ № и от 16 июля 2013 года серии №.

Земельный участок площадью 4259 кв. м., сформированный в целях эксплуатации указанного выше здания-холодильника ёмкостью 2500 тонн, поставлен на государственный кадастровый учёт 6 февраля 2012 года с присвоением кадастрового номера №, о чём свидетельствует содержание кадастрового паспорта данного земельного участка от 6 февраля 2012 года №.

В соответствии с положениями статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также частей 3 и 5 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» земельный участок как объект недвижимости возникает с момента постановки его на государственный кадастровый учёт.

Согласно кадастровой справке от 29 октября 2014 года, предоставленной Филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 13935 660 рублей 95 копеек утверждена 24 января 2012 года, сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года в государственном кадастре недвижимости отсутствуют.

11 февраля 2014 года между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края с одной стороны, а также ФИО1 и ... с другой стороны заключен договор № купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № площадью 4259 кв. м., находящегося по адресу: <адрес>, в соответствии с условиями которого указанный земельный участок перешёл в общую долевую собственность ФИО1 (9/10 долей в праве) и ...» (1/10 доли в праве).

Выкупная цена земельного участка по договору купли-продажи была определена в размере 348391 рубля 52 копеек.

10 июня 2014 года ФИО1 выдано свидетельство о государственной регистрации 9/10 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4259 кв. м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания-холодильника ёмкостью 2500 тонн (лит. 21, 22), адрес (местоположение) объекта установлено относительно ориентира – здания-холодильника ёмкостью 2500 тонн, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: <адрес>).

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии, при этом, основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости являются: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Обосновывая свою правовую заинтересованность в пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, ФИО1 ссылается на то, что он (как собственник объекта недвижимости) является плательщиком земельного налога, налоговая база которого определяется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (часть 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации), в то же время, установленная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № не соответствует его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2010 года.

Между тем кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 13935660 рублей 95 копеек установлена 24 января 2012 года, тогда как по состоянию на 1 января 2010 года сведения о кадастровой стоимости данного земельного участка в государственном кадастре недвижимости отсутствовали, что подтверждается имеющимися в материалах дела кадастровыми справками от 27 и 29 октября 2014 года.

Согласно Отчёту об оценке от 18 июля 2014 года №, составленному оценщиком ЗАО «...» ФИО7 (далее – Отчёт об оценке), рыночная стоимость права собственности на земельный участок с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2010 года составляла 6 313 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим, Отчёт об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 ГПК РФ.

Пунктом 13 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, установлено, что при проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов кадастровой оценки земель.

Как уже указывалось выше, при образовании земельного участка с кадастровым номером № его кадастровая стоимость 24 января 2012 года была утверждена в размере 13935660 рублей 95 копеек.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона).

Аналогичное понятие содержится в пункте 6 Федерального стандарта оценки «Цель и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» (далее – ФСО № 1), положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО № 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (пункт 7 ФСО № 1).

При определении рыночной стоимости права собственности на земельный участок оценщик ЗАО ...» ФИО7 использовала только сравнительный подход.

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения (подпункт «а» пункта 22 ФСО № 1).

В Отчёте об оценке выбраны 4 объекта-аналога, расположенные в городе Владивостоке, и, как указано оценщиком, сопоставимые с объектом оценки по назначению земельного участка, виду разрешённого использования, санитарным, микроклиматическим и инженерно-геологическим условиям (страница 66 Отчёта об оценке).

К числу этих объектов были отнесены: земельный участок площадью 9258 кв. м., расположенный по <адрес> в <адрес>; земельный участок площадью 1500 кв. м., расположенный по <адрес> в <адрес>; земельный участок площадью 4530 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>; земельный участок площадью 7198 кв. м. по <адрес> в <адрес>. Целевое назначение перечисленных земельных участков (вид разрешённого использования) указаны в Отчёте об оценке соответственно: под складскую застройку, под действующую автостоянку, под производственную базу, под склад открытого хранения (таблицы 11-1, 11-2 Отчёта об оценке).

Вместе с тем имеющиеся в Отчёте об оценке материалы не подтверждают указанное целевое назначение (виды разрешённого использования) объектов-аналогов. Так, включённые в Отчёт об оценке графические материалы с интернет-сайтов продаж объектов недвижимости свидетельствуют о том, что информация о целевом назначении земельного участка площадью 1500 кв. м., расположенного по <адрес> в <адрес>, и земельного участка площадью 4530 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, отсутствует (страница 68 Отчёта об оценке).

В Отчёте об оценке не приведено кадастровых номеров объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделок.

Непосредственно целевое назначение (вид разрешённого использования) оцениваемого объекта – земельного участка с кадастровым номером № – при расчёте его рыночной стоимости методом сравнения продаж определено оценщиком неверно (в Отчёте об оценке земельный участок определён как предназначенный «под коммерческую застройку» вместо указанного в сведениях государственного кадастра недвижимости вида разрешённого использования «для дальнейшей эксплуатации здания» (таблица 11-2 Отчёта об оценке).

Не применяя корректировку к элементу сравнения «назначение земельного участка» оценщик указал, что земельный участок с кадастровым номером № и все объекты-аналоги предназначены под коммерческую застройку (страница 71 Отчёта об оценке). Однако, помимо земельного участка с кадастровым номером №, к земельному участку, предназначенному под коммерческую застройку нельзя отнести и объект-аналог площадью 1500 кв. м., расположенный по <адрес> в <адрес>, на котором, как указано в Отчёте об оценке, размещена автостоянка, поскольку земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок, выделены Постановлением администрации Приморского края от 30 декабря 2010 № 437-па в отдельный вид разрешённого использования

Объект-аналог площадью 4530 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, находится в аренде на срок 49 лет, при этом, применяя среднее значение корректировки стоимости для данного объекта в 8% (страница 71 Отчёта об оценке), оценщик не указал период договора аренды, который не истёк по состоянию на дату оценки (на 1 января 2010 года). Кроме того, сравнивая стоимость права аренды и стоимость права собственности оценщик ссылается на диапазон корректировок изменения стоимости земельных участков коммерческого использования в Московской области (страница 51 Отчёта об оценке), что не может являться достоверным применительно к земельным участкам, расположенным в городе Владивостоке.

Стоимость используемого в качестве объекта-аналога земельного участка площадью 7198 кв. м. по <адрес> в <адрес> указана в приложенном информационном объявлении в долларах США (450000 долларов США (страница 69 Отчёта об оценке) по состоянию на IV квартал 2009 года, однако, при расчёте стоимости объекта оценки цена данного объекта-аналога указана в сумме 13583295 рублей без приведения расчёта конвертации валют и указания на какую дату соответствующая конвертация проведена.

В соответствии с пунктом 4 Федерального стандарта оценки «Требования к отчёту об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, при составлении отчёта об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

Согласно пункту 19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В то же время, по мнению суда, информация, использованная оценщиком при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка, не удовлетворяет указанным выше требованиям.

По смыслу статей 17.1, 24.18 Федерального закона проведение экспертизы Отчёта об оценке в данном случае является обязательным.

Со стороны заявителя представлено экспертное заключение эксперта Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» от 1 августа 2014 года ФИО8. от 1 августа 2014 года № (2) (далее – Экспертное заключение), которой по результатам проведения нормативно-методической экспертизы Отчёта об оценке сделан вывод о его соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

В то же время, экспертом не проводилась экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определённой в Отчёте об оценке, сам эксперт ФИО8 в письменном приложении к Экспертному заключению (условия применения и ограничения на использование результатов нормативно-методической экспертизы), указала, что при составлении Экспертного заключения она выступала в роли независимого агента, при этом, личного ознакомления с объектом оценки и анализа исходных данных проведённой оценки не проводилось. Выводов о соответствии информации, использованной оценщиком при проведении оценки, требованиям пункта 19 ФСО № 1 (достаточности и достоверности) Экспертное заключение не содержит.

Между тем пунктом 11 ФСО № 1 прямо предусмотрено, что при проведении экспертизы отчёта об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Таким образом, суд приходит к выводу, что определённая в Отчёте об оценке рыночная стоимость права собственности земельного участка общей площадью 4259 кв. м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации здания-холодильника ёмкостью 2500 тонн (лит. 21, 22), адрес (местоположение) объекта установлено относительно ориентира – здания-холодильника ёмкостью 2500 тонн, расположенного в границах участка (почтовый адрес ориентира: <адрес>), в размере 6 313000 рублей, не может быть признана достоверной.

При указанных обстоятельствах заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 268 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

в удовлетворении заявления ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий