Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Гильметдиновой А.В., рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Интеграл» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Интеграл» (далее ООО «Интеграл») обратилось в суд с исковым заявлением к ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, площадью **** кв.м, принадлежащего заявителю на праве аренды, равной его рыночной стоимости в размере ****рублей по состоянию на 01 января 2010 года, т.е. на дату проведения государственной кадастровой оценки. В обосновании заявленных требований общество указало на то, что кадастровая стоимость земельного участка в размере **** рублей, установленная по результатам государственной кадастровой оценки, не соответствует его рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает права заявителя как плательщика аренды, поскольку размер арендной платы рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка и установление соразмерной кадастровой стоимости земельного участка является значимым для хозяйственной деятельности заявителя. В доказательство рыночной стоимости земельного участка ООО «Интеграл» представлены Отчет № 32-2014 от 27 ноября 2014 года, выполненный ООО «Комплекс-проект», и экспертное заключение, выполненное организацией - Некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов» № 03-14-11-33 от 27 ноября 2014 года. Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление ООО «Интеграл» отклонила.

Протокольным определением суда от 21 января 2015 года вид искового судопроизводства изменен на судопроизводство по делам, вытекающим из публичных правоотношений.

В судебном заседании представитель ООО «Интеграл» заявленные требования поддержала.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области с заявленными требованиями не согласилась, просила отказать в их удовлетворении.

Привлеченные к участию в деле в качестве заинтересованных лиц Управление Росреестра по Челябинской области, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска, Правительство Челябинской области своих представителей в судебное заседание не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Заявлений и ходатайств не поступило. Управление Росреестра по Челябинской области представило в суд письменное мнение и просило рассмотреть дело без участия его представителя.

Суд расценивает неявку представителей Управления Росреестра по Челябинской области, Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска и Правительства Челябинской области как незаинтересованность в исходе дела, поэтому дело рассмотрено в отсутствие их представителей в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Выслушав пояснения представителя истца, представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области, изучив материалы дела, письменный отзыв ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области и письменное мнение Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения.

Согласно статье 245 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержащей перечень дел, возникающих из публичных правоотношений, таковыми являются, кроме указанных, и иные отнесённые федеральным законом к ведению суда дела.

Следовательно, обращение в суд с требованием об установлении рыночной стоимости земельного участка (независимо от его формы) является основанием для возбуждения гражданского дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, рассмотрение которого пунктом 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отнесено к подсудности верховного суда республики и равных ему судов, подлежащего рассмотрению в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений.

В соответствии с п. 1 ст. 11 Гражданского кодекса РФ, ч.1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 Гражданского процессуального кодекса РФ судебной защите подлежат нарушенные или оспариваемые права и законные интересы.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными ст. 12 Гражданского кодекса РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Кадастровый учет земельных участков осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости», государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информационным ресурсом. Сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном настоящим Федеральным законом порядке документов, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (ч. 2, ч. 5 ст. 1, ч.5 ст. 4 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Пунктами 11, 14 ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» установлено, что в государственный кадастр недвижимости вносятся, в том числе, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости и разрешенном использовании земельного участка.

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для внесения такой стоимости в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта и

применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сам по себе факт установления рыночной стоимости земельного участка отличной от его кадастровой стоимости, не влечет за собой изменения гражданско-правовых либо налоговых обязательств, исполнение которых происходило с учетом результатов государственной кадастровой оценки.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка.

Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Системный анализ положений главы III. 1 Федерального закона об оценочной деятельности, п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ, п. 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 года № 316, п. 10 Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 года № 255, позволяет сделать вывод о том, что действующее законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об её утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены посредством установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости и внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости

спорного земельного участка. Индивидуальная рыночная стоимость земельного участка подлежит доказыванию путем предоставления относимых, допустимых и достаточных доказательств.

Рассмотрение судом заявлений об определении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости не может быть ограничено только проверкой соблюдения формальных требований, установленных к процедуре принятия соответствующих решений, но и должно включать проверку законности и обоснованности заявленных ООО «Интеграл» требований с точки зрения оценки судом по существу правовых доводов и доказательств, касающихся действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, ООО «Интеграл» на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью **** кв.м, расположенный по адресу: ****, категория земель - земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования - для строительства торгового комплекса. Данные обстоятельства подтверждены договором **** аренды земли г. Челябинска от 27 мая 2008 года, дополнительным соглашением о продлении срока действия договора краткосрочной аренды земли г. Челябинска от 07 октября 2013 года до 16 мая 2015 года, договором о переуступке прав и обязанностей от 16 января 2014 года, выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 22 ноября 2014 года № ****.

Согласно письму ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области от 12 декабря 2014 года № 1869-1/14 земельный участок с кадастровым номером **** поставлен на государственный кадастровый учет 29 декабря 2006 года. Кадастровая стоимость данного земельного участка определена в соответствии с п. 1.3 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 года № 39. Указанный выше земельный участок вошел в перечень земельных участков, учтенных в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость которых утверждена Постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года № 284-П «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области» по состоянию на 01.01.2010 года, которые являются действующими на момент рассмотрения настоящего гражданского дела.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером **** в ходе государственной кадастровой оценки определена в сумме **** рублей по состоянию на 01.01.2010 года.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление ООО «Интеграл» отклонила письмом от 09.12.2014 года № 74-2014/310 (л.д.24).

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ).

Пунктом 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, действующим законодательством предусмотрено, что размер кадастровой стоимости земельного участка имеет правовое значение лишь для целей определения размера подлежащих уплате налогов, а также размера подлежащей уплате арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно приложения к договору аренды земли г. Челябинска **** от 27 мая 2008 года, подписанному от имени арендатора ООО «Интеграл», арендная плата по договору за период с 24.01.2014 года по 31.12.2014 года составила **** рублей. Арендная плата рассчитана по ставке 0,3% от кадастровой стоимости арендованного земельного участка с применением коэффициентов (1,053 и 3,4), учитывающих вид деятельности, осуществляемый на арендуемом земельном участке, и особенности расположения земельного участка в городском округе (л.д.85).

При таких обстоятельствах, ООО «Интеграл», являясь арендатором земельного участка, по договору, согласно которого подлежит применению регулируемая арендная плата, является участником правоотношений, связанных с использованием результатов определения кадастровой стоимости, и вправе оспорить результаты государственной кадастровой оценки с целью защиты нарушенного права посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости арендованного земельного участка равной его рыночной стоимости.

Для целей применения Федерального закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на

величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (статья 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости земельного участка № 32-2014 от 27 ноября 2014 года, подготовленному ООО «Комплекс-проект» по заказу ООО «Интеграл» в соответствии с договором на оценку № **** от 10 ноября 2014 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером **** составляет ****рубля по состоянию на 01 января 2010 года.

Положительным экспертным заключением, выполненным Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов» № 03-14-11-33 от 27 ноября 2014 года, отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 32-2014 от 27 ноября 2014 года, подготовленный ООО «Комплекс-проект», признан соответствующим требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», требованиям федеральных стандартов оценки и стандартам и правилам оценочной деятельности Некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов».

В соответствии с ч.1 ст. 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим отчет об оценке как документ, содержащий сведения доказательственного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона об оценочной деятельности, в соответствии с которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также

приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (статья 20 Федерального закона об оценочной деятельности).

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки» (далее - ФСО № 1), приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 255 - Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости» (далее - ФСО N 2), приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 г. № 254 Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке» (далее ФСО № 3), приказом Минэкономразвития РФ от 4 июля 2011 г. № 328 - Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (далее ФСО № 5), приказом Минэкономразвития РФ от 7 ноября 2011 г. № 628 - Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков» (далее - ФСО № 6) и приказом Минэкономразвития РФ от 25 сентября 2014 г. №611 - Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости» (далее ФСО №7), положения которых являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчёта стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (пункт 6 ФСО№ 1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (пункт 7 ФСО № 1).

Согласно п. 4 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В соответствии с п. 8 ФСО № 3 вне зависимости от вида оценки в отчете должен содержаться раздел «Задание на оценку» в соответствии с требованиями федеральных стандартов. Пунктом 17 ФСО № 1 предусмотрено, что задание на оценку должно содержать информацию, в том числе: цель оценки, предполагаемое использование результатов оценки и связанные в связи с этим ограничения, вид стоимости. Согласно договору на оценку № **** от 10 ноября 2014 года и разделу «Задание на оценку» отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 32-2014 от 27 ноября 2014 года целью оценки является определение рыночной стоимости земельного участка для представления в судебное учреждение. Указанные в отчете цели и предполагаемое использование проведенной оценки допускают их неоднозначное толкование, а также возможность применения при установлении кадастровой стоимости объекта оценки равной его рыночной стоимости.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 32-2014 от 27 ноября 2014 года следует, что при определении рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный и доходный подходы, отказавшись от использования затратного подхода. В соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2010 года, определенная сравнительным подходом, составила **** рублей, а определенная доходным подходом - **** рублей (л.д.74, 76).

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

Отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (пункт 3 ФСО № 3).

Изучив в судебном заседании представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 32-2014 от 27 ноября 2014 года, подготовленный ООО «Комплекс-проект», и положительное экспертное заключение № 03-14-11-33 от 27 ноября 2014 года, выполненное Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов», суд приходит к выводу о том, что данный отчет и положительное экспертное заключение не соответствуют Федеральному закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Из представленного отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка следует, что на этапе сбора информации оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, в связи с чем были выбраны три аналога с соответствующим местоположением и сопоставимых по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах собраны из доступных публичных источников, проведены корректировки по сравнительному анализу, величина которых определена оценщиком (л.д.69-74).

К числу этих объектов оценщиком были отнесены:

1. Земельный участок площадью **** кв.м, расположенный по адресу: ****, имущественное право -собственность, назначение - «под строительство коммерческих объектов», коммуникации - водоснабжение, электричество рядом, использование земельного участка - под коммерческую застройку.

2. Земельный участок площадью **** кв.м, расположенный по адресу: ****, имущественное право - собственность, назначение - «под строительство коммерческих объектов», коммуникации - водоснабжение, электричество рядом, использование земельного участка - под коммерческую застройку.

3. Земельный участок площадью **** кв.м, расположенный по адресу: ****, имущественное право -собственность, назначение - «для коммерческой застройки», коммуникации - водоснабжение, электричество, использование земельного участка - под коммерческую застройку.

Из отчета следует, что информация об объектах-аналогах взята оценщиком из одного сайта http://domchel.ru (л.д.70). Вместе с тем имеющиеся в отчете распечатки с сайта http://domchel.ru, содержащие предложения о продажах аналоговых земельных участков, информацию, изложенную в отчете, не подтверждают. Так, данные предложения о продажах не содержат каких-либо сведений о наличии на них коммуникаций (л.д.157-159).

В объявлении по аналогу № 2 имеется дополнительная информация о наличии разрешения на строительство «комбината бытового обслуживания», что не позволяет проверить правомерность использования этого земельного участка в качестве аналога.

Оценщиком в отчете не приведено ссылок на иные достоверные источники (помимо Интернет-сайта), из которых была взята информация о приведенных характеристиках объектов-аналогов.

Кроме того, используемый оценщиком в качестве элемента сравнения характеризующего признака «разрешенное использование земельных участков - аналогов» термин «под коммерческую застройку», не имеет правового смысла, поскольку данный термин не предусмотрен на ст. 85 Земельного кодекса РФ, ни ст. 35 Градостроительного кодекса РФ, содержащей перечень видов и состав территориальных зон, выделяемых результате градостроительного зонирования с учетом функциональных зон и особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства, ни основным видам деятельности хозяйствующих субъектов согласно Общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденного Приказом Росстата от 01.10.2007 года № 150, ни к видам разрешенного использования земельных участков в составе земель населенных пунктов, предусмотренным Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 15 февраля 2007 г. №39.

В отчете об оценке не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в

качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделок. Кроме того, оценщиком не дана оценка расчету арендной платы, указанному в приложении к договору аренды земли г. Челябинска **** от 27 мая 2008 года, согласно которого в отношении спорного земельного участка применен повышающий коэффициент, учитывающих особенности расположения земельного участка в городском округе - 3,4. Вывод оценщика о том, что аналоги имеют равноценное местоположение, документально не подтверждено. Нахождение земельных участков-аналогов и оцениваемого объекта в одном административном районе города Челябинска не свидетельствует о тождестве местоположения земельных участков с экономической точки зрения.

На странице 43 отчета указано, что оцениваемый земельный участок рассматривается как свободный и имеющиеся на нем инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не учитываются в оценке. Между тем при сравнении объекта оценки и выбранных аналогов наличие инженерных сетей и коммуникации учитывалось без корректировки стоимости.

В сравнительной таблице с описанием объектов аналогов (таблица 11, лист отчета 43-45) оценщик оценивает передаваемые права объекта оценки «собственность», в то время, как земельный участок находится у юридического лица на праве аренды, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

Мотивируя расхождение информации об объекте с правоустанавливающими документами, оценщик ссылался на отсутствие необходимости корректировки. Между тем, содержание права собственности помимо владения и пользования, допускает распоряжение своим имуществом (статья 209 ГК РФ), то есть является более объемным поэтому названные имущественные права не являются тождественными.

Наличие в представленном суду отчете об оценке сведений, содержащих неточное описание объекта, противоречит положениям статьи 11 Федерального закона об оценочной деятельности и свидетельствует о том, что в отчете не учтена такая индивидуальная характеристика объекта как правовой режим объекта оценки, которая по сведениям этого же отчета влияет на стоимость объекта (лист отчета 29).

Рыночная оценка, проведенная без учета юридических аспектов объекта оценки, не может быть признана достоверной.

Нормы подпункта "в" пункта 16 ФСО № 1 вменяют оценщику обязанность проведения действий по сбору и анализу информации, имеющей значение для определения стоимости объекта оценки.

Абзацем 3 статьи 14 Федерального закона об оценочной деятельности оценщику предоставлено право получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления оценки, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки.

В соответствии с п. 21 ФСО № 1 доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 32-2014 от 27 ноября 2014 года следует, что при применении доходного подхода использовался метод земельной ренты, при котором рассчитывается доход, который получит собственник земельного участка от сдачи этого земельного участка в аренду. При этом оценщик исходил из того, что оцениваемый объект является муниципальной собственностью и при расчете рыночной стоимости за основу была взята с учетом ставки капитализации арендная плата, предусмотренная договором аренды спорного земельного участка, заключенным муниципалитетом с ООО «Интеграл» (л.д.76).

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли (Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 года № 568-р).

Принимая при исчислении рыночной стоимости спорного земельного участка доходным методом размер годовой арендной платы, установленный договором аренды спорного земельного участка **** от 27 мая 2008 года, оценщик не учел, что размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества является нормативно регулируемым и определяется с учетом Постановления Правительства РФ от 16 июля 2009 г. № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», Закона Челябинской области от 24 апреля 2008 г. № 257-30 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» и решения Челябинской городской Думы от 24 июня 2008 г. № 32/7 «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска». Таким образом, суд пришел к

выводу о том, что определение оценщиком критерия рыночной стоимости аренды спорного земельного участка не может быть признано надлежащим, так как для расчета рыночной стоимости использовалась не рыночная величина арендной платы.

На основании пункта 24 ФСО № 1 оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Судом установлено, что согласно отчету оценщика согласование результатов полученных различными подходами при определении стоимости объекта оценки, проведено путем введения для каждого из них соответствующего весового коэффициента, отражающего степень его достоверности. Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка представляет собой сумму значений стоимостей, определенной с использованием доходного и сравнительного подхода с учетом весового коэффициента. Для расчета весов каждому подходу по пяти критериям оценщиком присвоены баллы в соответствии с четырьмя критериями, но примененные величины использованных баллов в отчете не мотивированы.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что представленный заявителем отчет не соответствует требованиям принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

Кроме того, при рассмотрении настоящего дела суд принимает во внимание следующие обстоятельства в качестве оснований к отказу в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из содержания статей 17.1, 24.18 Федерального закона об оценочной деятельности, проведение экспертизы отчета является обязательным.

Согласно статье 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому

регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности), подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности или о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете (абз. 5 ст. 17.1 Федерального закона об оценочной деятельности)

Представленное заявителем суду положительное экспертное заключение, выполненное Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов» № 03-14-11-33 от 27 ноября 2014 года, не содержит выводов о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. В частности, в разделе «Результаты экспертного заключения» указано, что перед экспертом не ставятся задачи личного ознакомления с объектом оценки и документацией заказчика, анализа исходных данных, проведения интервью с заказчиком и оценщиком, производства каких-либо измерений на местности и не имеет возможности гарантировать точность исходных данных, заявленных оценщиком в отчете.

Между тем, пунктом 11 ФСО № 1 прямо предусмотрено, что при проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Так как кадастровая и указанная в отчете об оценке земельного участка рыночная стоимости земельного участка с кадастровым номером № **** отличаются друг от друга в 6,94 раза, т.е. более чем на 30%, то заявителю необходимо предоставить положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка № 32-2014 от 27 ноября 2014 года, выполненного ООО «Комплекс-проект», требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Однако такого заключения суду представлено не было. Имеющееся в материалах дела экспертное заключение № 03-14-11-33 от 27 ноября 2014 года, выполненное Некоммерческим партнерством Саморегулируемая организация «Южно-Сибирская Организация Профессиональных Оценщиков и Экспертов», носит консультационный характер и не является экспертизой отчета об оценке, проведенной саморегулируемой организацией оценщиков на основании статьи 17.1 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», о чем автор исследования неоднократно говорит в своем заключении. При проведении экспертизы отчета эксперт проверил лишь его формальное соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности без подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком.

Оценивая представленные доказательства с соблюдением положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что представленные заявителем доказательства не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость спорного земельного участка.

Исходя из положений ст. 56, 249 Гражданского процессуального кодекса РФ юридически значимыми обстоятельствами по данному делу является наличие или отсутствие факта нарушения прав заявителя. При этом бремя доказывания наличия нарушения этих прав лежит на владельце данного земельного участка - ООО «Интеграл».

Один лишь факт отличия кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка от его рыночной стоимости не доказывает нарушение прав заявителя, поскольку установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости, в том числе в целях определения размера арендной платы, само по себе не опровергает предполагаемую достоверность ранее установленных результатов государственной кадастровой оценки земель. Условия и методы оценки во всех случаях обеспечивают получение профессионально предполагаемых величин, т.е. условных, а не гарантированных для каждого из правоотношений. Поэтому замена одной условной стоимости на другую, в презумпции более точную, не означает как таковая, что прежняя стоимость по государственной кадастровой оценке неверна, несправедлива (завышена или занижена) и влечет неправомерное определение налоговой базы с безосновательным завышением обязательств.

Учитывая, что кадастровая стоимость спорного земельного участка применяется для целей исчисления арендной платы и затрагивает интересы заявителя как плательщика арендной платы, вопрос о том, нарушаются ли права заявителя в случае, если рыночная стоимость принадлежащего ему земельного участка отличается от его кадастровой стоимости, должен решаться в совокупности от объема последствий такого отличия.

Из материалов дела следует, что право аренды спорного земельного участка заявителем ООО «Интеграл» получено в результате заключения договора о переуступке прав и обязанностей от 16 января 2014 года, в соответствии с которым у нему перешли права арендатора по договору аренды **** аренды земли г. Челябинска от 27 мая 2008 года от ООО «Стройзаказчик». Следовательно, при заключении 16 января 2014 года договора о переуступке прав, заявителю была известна информация, имеющая значение в данной ситуации - условия этого договора, включая размер арендной платы, исчисленный по состоянию на 01.01.2010 года. С момента приобретения прав и возложения обязанностей арендатора в 2014 году и до обращения заявителя в суд с настоящим заявлением, какие-либо правовые условия договора, а также объем прав и обязанностей по договору не изменились.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требований ООО «Интеграл» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199, 268 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «Интеграл» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ****, расположенного по адресу: ****, площадью **** кв.м, равной его рыночной стоимости в размере ****рубля по состоянию на 01 января 2010 года - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий

Туркова Г.Л.