Гражданский кодекс часть 1

представителя административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области Бородулиной Е.А.,

представителей заинтересованных лиц:

Администрации города Твери Репиной О.Ю. и Нагибиной С.В.,

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области Григорьевой Л.Х.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Рейтинг» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

ООО «Рейтинг» обратилось в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей.

Заявленные требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере <данные изъяты> рублей, что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, и затрагивает его права и законные интересы как плательщика арендной платы.

На основании статьи 3 Федерального закона от 08 марта 2015 года № 22-ФЗ «О введении в действие Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации» настоящее дело рассматривается в порядке, предусмотренном данным Кодексом.

В судебном заседании представитель заявителя – Шитик О.Ю. данные требования поддержала, пояснила, что заявителем в подтверждение рыночной стоимости земельного участка представлен соответствующий требованиям законодательства отчет об оценке, в то время как заключение судебной экспертизы является недопустимым доказательством, поскольку эксперт ошибочно отнес оцениваемый участок к зоне общественно деловой застройке, который корректнее отнести к землям индустриальной застройки; экспертом не применена корректировка на местоположение аналогов, на вид разрешенного использования аналогов, на расположение объекта оценки относительно транспортных магистралей; эксперт не выезжал для осмотра оцениваемого земельного участка, что сделало невозможным правильно определить состояние незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке; эксперт при проведении оценки сослался на справочник оценщика недвижимости Лейфер Л.А, Гришина М.Д. Том 3, 2014 года издания, использовав информацию о событиях, произошедших после даты оценки; в ходе выполнения судебной экспертизы эксперт использовал заключение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области, что ставит под сомнение независимость мнения эксперта.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области - Бородулина Е.А., заинтересованных лиц: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области – Григорьева Л.Х., Администрации г.Твери – Репина О.Ю., Нагибина С.В. возражали против удовлетворения заявления, сославшись на недопустимость отчета об оценке, представленного в доказательство обоснованности заявленных требований.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м был образован и поставлен на государственный кадастровый учет 01 июня 2010 года, относится к категории земель - земли населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – под предприятие по обслуживанию транспортных средств.

На земельном участке расположен незавершенный строительством объект – технический центр по продаже и обслуживанию автомобилей, степень готовности 85%, принадлежащий ООО «Рейтинг» на праве собственности, государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

ООО «Рейтинг» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № на основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между <данные изъяты> и <данные изъяты> и Соглашения от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного между <данные изъяты> и ООО «Рейтинг».

В соответствии с приложенным к договору расчетом арендной платы размер ее определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, являясь арендатором земельного участка, обязанным вносить арендную плату, размер которой зависит от кадастровой стоимости земельного участка, а также имея исключительное право на приобретение земельного участка в собственность, общество вправе оспаривать его кадастровую стоимость.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса РФ).

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В статье 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» указано, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Земельный участок с кадастровым номером № вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области. Согласно кадастровой справке от
ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость данного земельного участка определена по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного земельного участка общество ДД.ММ.ГГГГ обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области.

Решением Комиссии от ДД.ММ.ГГГГ заявление ООО «Рейтинг» было отклонено со ссылкой на несоответствие представленного обществом отчета об оценке требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пунктов 4, 19 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3, ФСО № 1), что послужило основанием для обращения общества в суд.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом

При разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости отчет независимого оценщика является одним из доказательств и подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка, в подтверждение его рыночной стоимости административный истец представил выполненный оценщиком <данные изъяты>ФИО отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ№, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2013 года составила <данные изъяты> рублей.

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ№, составленному экспертом <данные изъяты>ФИО1 в порядке, предусмотренном статьей 17.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указанный отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Управление Росреестра по Тверской области и Администрация г.Твери в возражениях на заявление указали, что отчет об оценке не соответствует законодательству об оценочной деятельности.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и положительное экспертное заключение в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что они не могут быть приняты в качестве допустимых доказательств рыночной стоимости земельного участка на дату ее определения в связи с несоответствием требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Из содержания Отчета следует, что при проведении оценки оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнительного анализа продаж, предполагающий сопоставление цен продаж или предложений аналогичных объектов.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года № 256).

Вместе с тем, выбранный оценщиком для сравнения земельный участок в качестве объекта-аналога № 4 отличается от оцениваемого земельного участка по элементу сравнения - виду разрешенного использования: оцениваемый участок предназначен под обслуживание транспортных средств, в то время как участок-аналог предназначен исключительно под объекты торговли.

При этом вопрос о соответствии такого использования участка-аналога фактическому использованию оцениваемого земельного участка оценщиком не исследовался, его выбор вопреки положениям пунктов 14 и 22 ФСО № 1 в Отчете не мотивирован, соответствующая корректировка цены объекта-аналога применительно к указанной характеристике не произведена, отсутствие необходимости такой корректировки не обосновано.

Также оценщиком без достаточных оснований в отношении объекта-аналога № 4 не введена корректировка на отсутствие коммуникаций, поскольку в объявлении о продаже объекта-аналога № 4 указано лишь на наличие газа и света, когда оцениваемый земельный участок имеет все необходимые коммуникации, при том, что данная характеристика в Отчете об оценке отнесена к числу важных факторов стоимости объекта оценки.

Оценщиком указана дата продажи/предложения объекта-аналога № 1 26 марта 2012 года, однако, дата создания объявления 08 апреля 2011 года.

В отношении объекта-аналога № 4 оценщиком необоснованно не введена корректировка на площадь земельного участка, поскольку объект-аналог № 4 имеет площадь <данные изъяты> кв.м, когда оцениваемый земельный участок имеет площадь <данные изъяты> кв.м.

Оценщик в рамках сравнительного подхода, анализируя варианты наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка, отнес его к промышленной зоне с использованием под строительство объекта промышленно-коммерческого назначения (П.1-П.4) (л.23).

Вместе с тем, в соответствии с градостроительным планом земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв.м, земельный участок относится к общественно-деловой зоне районного значения (К-2), что предполагает необходимость сравнения данного участка с аналогами, имеющими более высокую коммерческую ценность.

В ходе судебного разбирательства административным истцом приведенные выше недостатки отчета об оценке устранены не были.

Положительное экспертное заключение <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ№ данные недостатки Отчета об оценке не устраняет, так как экспертиза Отчета являлась нормативно-методической, проводилась без повторной оценки и анализа исходных данных, используемых оценщиком.

Представитель Администрации города Твери воспользовался правом заявить ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости земельного участка, определением суда от 05 августа 2015 года по делу была назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Согласно заключению эксперта <данные изъяты>ФИО2 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составила <данные изъяты> рублей.

Оценивая данное экспертное заключение в соответствии со статьями 82, 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд полагает, что оно соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Доводы представителя административного истца о недопустимости экспертного заключения и о недостоверности выводов эксперта безосновательны.

Ссылка представителя административного истца на ошибочное отнесение экспертом земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> общественно-деловой территориальной зоне не нашла своего подтверждения.

В силу пунктов 4,5,6 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ (в ред. ФЗ от 29.12.2004 г. N 190-ФЗ) зона обслуживания объекта, необходимого для осуществления производственной и предпринимательской деятельности, включается в состав общественно-деловых зон, которые предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан.

В соответствии с заключением эксперта (стр. 28-29) оцениваемый земельный участок относится к общественно деловой зоне районного значения (К-2), что подтверждено картой градостроительного зонирования, дежурным планом, публичной кадастровой картой города Твери.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков, независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В соответствии с пунктом 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014 года № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Ссылка административного истца на необходимость корректировки на местоположение аналогов не учитывает имеющееся в экспертном заключении обоснование отказа от такой корректировки, обусловленного тем, что все отобранные аналоги и оцениваемый объект располагаются в городе Твери, имеют сопоставимое местоположение, находятся на небольшом удалении от центральной части города (стр. 45-46).

С доводом о необходимости применения корректировки на вид разрешенного использования аналогов и на расположение объекта оценки относительно транспортных магистралей также нельзя согласиться, так как экспертом были выбраны единицы сравнения, наиболее отражающие различия между объектом оценки и объектами-аналогами в данном секторе рынка, указанные на странице 38 экспертного заключения. Утверждение представителя административного истца, что объект оценки находится не на «красной линии» не обосновано, так как оцениваемый земельный участок находится на границе «красных линий» <данные изъяты> и <данные изъяты>. Корректировка на вид разрешенного использования в используемом расчете не требуется, так как объекты-аналоги имеют тот же вид разрешенного использования, что и объект оценки, также расположены в зоне общественно деловой застройки.

В разделе 3.1.1. заключения эксперта на странице 25 допущена опечатка, поскольку объект оценки расположен преимущественно в зоне жилой застройки <адрес>. На странице 27 экспертного заключения описан тип окружающей застройки, как жилой массив, административно-офисные, торговые объекты, производственно-складские объекты.

Доводы представителя административного истца о формальном отношения эксперта к производству экспертизы в связи с отказом от выезда на земельный участок, что повлекло неверное определение улучшения - хорошее состояние незавершенного строительством объекта на оцениваемом земельном участке, не соответствуют действительности.

Федеральным законом "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки, утвержденными приказами Министерства экономического развития Российской Федерации, Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06.03.2002 N 568-р не предусмотрено требование о том, что в ходе экспертизы с целью определения рыночной стоимости земельного участка эксперт в обязательном порядке должен непосредственно осматривать объект оценки, достаточно иметь необходимые документы, которых в данном случае было достаточно для подготовки экспертного заключения.

Кроме того, описание объекта капитального строительства дано в экспертном заключении информативно, так как данное строение не участвует в расчете стоимости оцениваемого земельного участка. В частности, пункт 20 ФСО №7 предписывает оценивать застроенный земельный участок как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом фактического использования.

Использование экспертом информации, содержащейся в пособии по оценке Приволжского центра финансового консалтинга («Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» г. Нижний Новгород, Лейфер Л.А., Гришина М.Д., 2014г.) не является событием, произошедшим после даты оценки, а является лишь справочной информацией, что не нарушает пункт 19 ФСО №1 (в ред. Приказ Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 г. N 256).

С доводом представителя административного истца о том, что в экспертном заключении неправомерно использовано заключение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области, что ставит под сомнение независимость мнения эксперта, суд не соглашается, поскольку в ходе выполнения судебной экспертизы данное заключение Комиссии экспертом не использовалось, оно лишь вошло в число описанных экспертом материалов, предоставленных для проведения судебно-оценочной экспертизы.

Кроме того, представитель административного истца указал, что объявление о продаже земельного участка, расположенного на <адрес>, выбранного экспертом в качестве аналога № 3, не содержит информации о дате публикации, отсутствует год выхода объявления, что влечет нарушение пункта 3 ФСО №3.

Пунктом 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007 года № 254, установлено требование к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, в силу которого в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток.

Данное требование оценщиком было выполнено – в тексте отчета об оценке имеются ссылки на источники информации с указанием ее авторов и даты подготовки. С учетом даты оценки на случай отсутствия свободного доступа к информация, опубликованной на сайте в сети Интернет, к отчету об оценке прилагается копия соответствующего принт-скрина объявления.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО2, составивший экспертное заключение, подтвердил достоверность изложенных в экспертном заключении сведений и приведенные выше выводы, а также пояснил, что информация о дате выхода объявления аналога № 3, опубликованного на сайте <данные изъяты>, содержится в пункте «размещено» и указывает только число, месяц и время публикации. Год данного объявления был указан в строке панели задач компьютера. В связи с отсутствием даты размещения объявления по аналогу № 3 непосредственно в тексте объявления им был скопирован экран с указанием действительной даты сохранения объявления. Указанная информация храниться в базе оценщиков. Проверить дату публикации можно через ресурс <данные изъяты> по номеру объявления, индивидуального для каждого объекта недвижимости, к которому привязывается указанная дата. Эксперт ФИО2 подтвердил в судебном заседании дату публикации указанного объявления как ДД.ММ.ГГГГ.

Основания ставить под сомнение достоверность показаний эксперта, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Экспертное заключение содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в городе Твери, в том числе сегмента рынка недвижимости общественно-делового назначения, к которому относится объект оценки, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельных участков промышленного назначения. Наличие у эксперта необходимых специальных знаний подтверждено документально. Данные, свидетельствующие о наличии оснований для отвода эксперта, отсутствуют. Допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не представлено.

С учетом этого судом отклонено ходатайство представителя административного истца о назначении по настоящему делу повторной судебной экспертизы для установления рыночной стоимости земельного участка.

Назначение экспертизы является правом суда, которое реализуется исходя из конкретных обстоятельств дела. По материалам дела обстоятельств для назначения повторной экспертизы судом не усматривается, доводы представителя административного истца о недостоверности заключения эксперта доказательствами не подтверждены и представляют собой субъективную оценку, которая основанием назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы не является, сомнений в правильности или обоснованности заключения эксперта <данные изъяты>ФИО2 у суда не имеется.

Участвующие в деле представители ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, заинтересованных лиц - Администрации города Твери и ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области с выводами экспертного заключения согласились.

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, а доказательством, удовлетворяющим критериям относимости, допустимости и достоверности, подтвержден размер рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> рублей, несмотря на возражения представителя административного истца, именно в таком размере должна быть установлена кадастровая стоимость земельного участка.

В силу статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку разрешение дела об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости представляет собой форму реализации заявителем возможности определения наиболее экономически обоснованной стоимости объекта оценки, и не предполагает разрешения спора о конкретном праве или интересе обратившегося в суд лица, судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на административного истца и взысканию с административных ответчиков не подлежат.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Рейтинг» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере <данные изъяты> рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Тверской области – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в административную коллегию Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 27 октября 2015 года.

Председательствующий С.А.Гришина