Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» к Министерству имущественных и земельных отношений Сахалинской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Филиалу федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Сахалинской области об установлении кадастровой стоимости в отношении объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

02 февраля 2016 года общество с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (далее – ООО «<данные изъяты>») обратилось в Сахалинский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости в отношении здания торгового-развлекательного комплекса, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, город <данные изъяты>, <данные изъяты>, улица <данные изъяты>, д. №, в размере его рыночной стоимости, равном <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, определенной в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований ООО «<данные изъяты>» указало на то, что является собственником указанного объекта недвижимости, в отношении которого налоговая база исчисляется исходя из кадастровой стоимости в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, утвержденной Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Сахалинской области (далее – МИЗО Сахалинской области) от 27 декабря 2012 года № 22-П. В связи с тем, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость ООО «Бриллиант» несет излишнее налоговое бремя, чем нарушаются его права.

В судебном заседании представители ООО «<данные изъяты>» П. О.А. и М. Д.Ф. требования поддержали.

Представители административных ответчиков МИЗО Сахалинской области С. С.П. и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее – Управление Росреестра по Сахалинской области) Ф. М.С. возражали против удовлетворения административного искового заявления по основаниям, изложенным в приобщенных к материалам дела письменных отзывах и пояснениях.

Представитель административного ответчика Филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Сахалинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения административного дела уведомлен.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела ООО «<данные изъяты>» является собственником здания торгового-развлекательного комплекса, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, город <данные изъяты>, <данные изъяты>, улица <данные изъяты>, д. <данные изъяты>, в отношении которого утверждена кадастровая стоимость по состоянию на 11 июля 2012 года в размере <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек, что подтверждается нотариально удостоверенной копией свидетельства о государственной регистрации права (<данные изъяты> ), Приказом МИЗО Сахалинской области от 27 декабря 2012 года № 22-П (<данные изъяты>), кадастровой справкой стоимости объекта недвижимости (<данные изъяты>).

На основании главы 30 Налогового кодекса и Закона Сахалинской области № 22-ЗО от 23 апреля 2015 года «О внесении изменений в статью 2 Закона Сахалинской области «О налоге на имущество организации» ставка налога в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как кадастровая, устанавливается в размере 1 процента от налоговой базы. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости объекта влияют на права и обязанности ООО «<данные изъяты>» как плательщика налога.

01 октября 2015 года ООО «<данные изъяты>» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Сахалинской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (<данные изъяты>).

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от 29 октября 2015 года, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26 октября 2012 года № (в редакции от 31 июля 2015 года №) при Управлении Росреестра по Сахалинской области, заявление ООО «<данные изъяты>» отклонено (<данные изъяты>).

Как следует из содержания статей 11, 12, 17.1, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объекта оценки для целей налогообложения, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены не только собственником объекта оценки, но и иными лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. При этом основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости федеральный законодатель указывает установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи оценки, последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта оценки и положительное экспертное заключение о соответствии этого отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее, в том числе вывод о соответствии отчета об оценке объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В обоснование заявленных требований об установлении кадастровой стоимости здания в размере, равном его рыночной стоимости, истцом представлены: отчет об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от 09 июня 2015 года №, составленный независимым оценщиком ООО «<данные изъяты>» (<данные изъяты>), а также положительное экспертное заключение НП «Саморегулируемой организации ассоциации Российских магистров оценки» от 16 сентября 2015 года №/15 (<данные изъяты>).

Согласно отчету об оценке рыночная стоимость здания по состоянию на 11 июля <данные изъяты> года составляет <данные изъяты> рублей (с учетом НДС) и без учета НДС <данные изъяты> рублей <данные изъяты> копеек (<данные изъяты> ).

Оценка стоимости объекта произведена оценщиками, имеющими базовое высшее образование, страховые полюса страхования ответственности оценщиков ВСК «<данные изъяты>» от 01 июня 2015 года № и от 01 мая 2015 года №. Оценщики являются членами саморегулируемой НП «Ассоциации российских магистров оценки».

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщики в полной мере придерживались принципов федеральных стандартов оценки; отчет базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого объекта; определение рыночной стоимости в рамках использованного подхода является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов оценщиком отобраны те факторы, которые наиболее полно описывают отличия объектов оценки от объектов сравнения; оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения; оценщиком осуществлялась личная инспекция объекта оценки.

Дата оценки недвижимого имущества в отчете определена верно, поскольку государственная кадастровая оценка проведена по состоянию на 11 июля 2012 года. Изменения в сведения государственного кадастра недвижимости в отношении объекта, повлекшие изменение его кадастровой стоимости, не вносились (<данные изъяты>).

Допрошенный в качестве свидетеля оценщик К. Г.Д., непосредственно составивший отчет от 09 июня 2015 года №, дал полные и подробные пояснения относительно проведенной оценки рыночной стоимости спорного объекта.

В то же время отчет получил положительное экспертное заключение НП «Саморегулируемой организации ассоциации Российских магистров оценки» от 16 сентября 2015 года №15, что в полной мере соответствует как требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», так и разъяснениям, изложенным в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Утверждения представителя МИЗО Сахалинской области о несоответствии отчета требованиям федеральных стандартов основаны на предположениях, каких-либо доказательств, опровергающих или ставящих под сомнение приведенные в отчете выводы оценщика, в суд не представлено.

В соответствии с требованиями статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, судом поставлен на обсуждение вопрос о назначении по делу экспертизы. Вместе с тем, представителями МИЗО Сахалинской области и Управления Росреестра по Сахалинской области ходатайства о назначении экспертизы с целью выявления иной рыночной стоимости объекта, не заявлены.

Поскольку целью назначения судебной экспертизы по делу является проверка отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и, как следствие, обоснованности установления рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения его кадастровой стоимости, при этом какая-либо неясность относительно положений отчета, позволяющая сомневаться в соответствии его требованиям законодательства об оценочной деятельности отсутствует, у суда также отсутствуют основания для назначения по делу судебной экспертизы.

Утверждения представителя МИЗО Сахалинской области о том, что здание торгово-развлекательного центра не является объектом рыночной оценки, не могут быть приняты во внимание. Из материалов дела видно, что торгово-развлекательный комплекс вводился в эксплуатацию двумя частями, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, которые впоследствии объединены в один объект недвижимости, а именно: здание торгового-развлекательного комплекса, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, город <данные изъяты>, <данные изъяты>, улица <данные изъяты>, д. № (<данные изъяты>).

Доводы ответчика о том, что факт значительного расхождения величин кадастровой и рыночной стоимостей свидетельствует о недостоверности последнего, является ошибочным, поскольку целью настоящего судебного разбирательства является не опровержение кадастровой стоимости (определенной методами массовой оценки), а установление кадастровой стоимости в размере рыночной, что предусмотрено нормами действующего законодательства.

Ссылки представителя МИЗО Сахалинской области на отсутствие в отчете об определении рыночной стоимости сведений о включение в сумму договоров аренды с января по июнь 2012 года налога на добавленную стоимость, что в свою очередь влияет на определение стоимости здания по доходности, опровергаются материалами дела: справкой о заполняемости площадей торгового-развлекательного комплекса «<данные изъяты>» по периодам январь-июнь 2012 года, переданных в аренду с учетом НДС ( <данные изъяты>).

Кроме того, при соотношении суммы состава затрат и суммы заключенных договоров стоимости объекта по доходности оценщиком также учтены расчеты по сервисному сбору, плате за коммунальные услуги, маркетинговому сбору, а также налог на добавленную стоимость.

Указание на неправильное применение объектов-аналогов из другого сегмента рынка недвижимости является несостоятельным. Руководствуясь положениями ФСО № 1, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297 и, основываясь на том, что торговые и административные здания относятся к общественным зданиям и на них распространяются одинаковые строительные нормы и правила, оценщики указали, что поскольку рынок крупных торговых комплексов в Сахалинской области практически отсутствует, для расчета рыночной стоимости здания торгового-развлекательного комплекса частично в качестве объектов-аналогов приняты крупные административные здания, которые не значительно отличаются от конструктивных особенностей зданий, предназначенных для объектов торговли (<данные изъяты>).

Несостоятельным является довод представителя МИЗО Сахалинской области о том, что в отчете об оценке не приведена достаточная и достоверная информация в отношении объектов-аналогов. Так, в приложении к отчету об оценке оценщиком приведены объявления в отношении объектов-аналогов, с использованием доступных источников информации, что согласуется с требованиями к проведению оценки, изложенными в пункте 19 ФСО № 1.

Довод ответчика о необоснованности корректировки на месторасположение «<данные изъяты>», а также необходимости корректировки «<данные изъяты>» не может быть принят во внимание, поскольку с учетом ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, необходимая корректировка относительно месторасположения «<данные изъяты>» произведена (<данные изъяты>). Отсутствие корректировки на месторасположение «<данные изъяты>» обусловлено недостаточностью данных для проведения объективного анализа рынка недвижимости по данным районам (<данные изъяты>).

Суждения представителя ответчика об уменьшении общей полезной площади здания на достоверность отчета не влияют, поскольку приведенное оценщиками использование помещений по тому или иному назначению, в инвентаризационно-технической документации не отражается.

Таким образом, данными о том, что рыночная стоимость торгового-развлекательного комплекса, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, город <данные изъяты>, <данные изъяты>, улица <данные изъяты>, д. №, является иной, суд не располагает.

Оснований для вывода о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости данного объекта оценки у суда не имеется.

С учетом изложенного и исходя из вышеприведенных положений Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ названный отчет является надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости нежилого помещения на дату, по состоянию на которую в настоящем деле определяется кадастровая стоимость объекта недвижимости, - на 11 июля 2012 года.

При изложенных обстоятельствах, оценив в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд считает, что административное исковое заявление ООО «<данные изъяты>» об установлении кадастровой стоимости торгового-развлекательного комплекса, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, город <данные изъяты>, <данные изъяты>, улица <данные изъяты>, д. №, в размере рыночной стоимости по состоянию на 11 июля 2012 года подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В силу статьи 12 названного Федерального закона итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Учитывая, что результат оценки может использоваться при определении сторонами цены для совершения сделки или иных действий с объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, передаче в аренду или залог, страховании, кредитовании, внесении в уставный (складочный) капитал, для целей налогообложения, при составлении финансовой (бухгалтерской) отчетности, реорганизации юридических лиц и приватизации имущества, разрешении имущественных споров и в иных случаях, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, должна включать в себя налог на добавленную стоимость.

Кроме того, положениями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299, в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки без учета налога на добавленную стоимость.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что размер рыночной стоимости объекта должен быть определен с учетом налога на добавленную стоимость, что согласно отчету составляет <данные изъяты> рублей.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта следует считать 01 октября 2015 года (дата обращения юридического лица в Комиссию).

Оснований для взыскания в пользу административного истца государственной пошлины в размере <данные изъяты> рублей суд не находит, так как удовлетворение требований ООО «<данные изъяты>» сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, наличие которого не оспаривается привлеченным к участию в деле административными ответчиками, а судебное решение не может расцениваться как принятое против административного ответчика, не имеющего противоположных с административным истцом юридических интересов.

Руководствуясь статьями 174 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость здания торгового-развлекательного комплекса, кадастровый №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: Сахалинская область, город <данные изъяты>, <данные изъяты>, улица <данные изъяты>, д. №, в размере его рыночной стоимости, равном <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей, определенной по состоянию на 11 июля 2012 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 01 октября 2015 года.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Сахалинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательной форме решение суда принято 01 апреля 2016 года.

Судья Сахалинского областного суда Качура И.О.