Гражданский кодекс часть 1

представителя заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО1,

представителя заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО2,

представителя заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Промстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Промстрой» обратилось в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В обоснование требования указало, что общество является собственником земельного участка с кадастровым номером (номер), площадью 29 732 кв.м., расположенного по адресу: Ханты(адрес)

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составляет <данные изъяты> рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость. Завышенная стоимость нарушает его права, поскольку существенно увеличивает размер налоговых платежей. Рыночная стоимость земельного участка составляет 27 085 900 рублей, что подтверждается отчетом общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты>(номер) от (дата).

Уведомлением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ханты-Мансийскому автономному округу-Югре от (дата) заявителю отказано в принятии к рассмотрению его заявления по вопросу установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

Заявитель просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), равной рыночной стоимости 27 085 900 рублей.

При существенном расхождении кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя заявителя определением суда от (дата), по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка.

Согласно экспертному заключению (номер) от (дата), стоимость спорного земельного участка по состоянию на 26 января 2011 года составила 28 400 000 рублей.

До судебного заседания от представителя заявителя ФИО4 поступило ходатайство об изменении предмета заявления, в котором просила суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 29 732 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием: <данные изъяты>, расположенного по адресу: (адрес) в размере его рыночной стоимости по состоянию на 26 января 2011 года равном 28 400 000 рублям.

В судебном заседании представитель заявителя, заинтересованного лица Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, Правительства Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, администрации города Сургута, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении судебного разбирательства с уважительными причинами своей неявки не представили. От представителя заявителя поступило ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие. На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО1 считает требование не подлежащим удовлетворению. Указала, что заключение эксперта не является надлежащим доказательством по делу. Выбранные объекты –аналоги на листе 22 заключения не соответствуют объектам-аналогам с которыми производились сравнения указанным в таблице на странице 37, чем его пользователь вводится в заблуждение. Расчет не соответствует сделанным выводам. Неправильно произведен перевод площадей объектов-аналогов в единицу измерения. В источниках информации не везде указаны номер объявления и даты размещения информации.

Представитель заинтересованного лица Департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры ФИО2, доводы представителя палаты поддержала, считает заявленное требование не подлежащим удовлетворению. Отчет не должен вводить в заблуждение.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре ФИО3, считает заявление не подлежащим удовлетворению по доводам, изложенным ранее в возражениях, доводы предыдущих представителей поддерживала, просит в удовлетворении заявления отказать.

Дело рассмотрено судом с учетом особенностей, предусмотренных главой 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав объяснения лиц, участвующий в деле, проверив материалы гражданского дела, суд находит заявление не подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктами 1, 2, 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ (ст. 3 ФЗ № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года).

В судебном заседании установлено, что в собственности общества с ограниченной ответственностью «Промстрой» находится земельный участок с кадастровым номером (номер), площадью 39 732 кв.м., относящийся к категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием <данные изъяты>: <данные изъяты>, расположенный по адресу: (адрес)

Право собственности подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (дата), (номер)(л.д. 9).

Согласно кадастровому паспорту и кадастровой справке земельного участка от (дата) его кадастровая стоимость составляет <данные изъяты> рублей, датой внесения сведений о кадастровой стоимости в реестр объектов недвижимости и определения кадастровой стоимости является (дата) (том 1 л.д. 12, 18).

Порядок пересмотра результатов государственной кадастровой оценки установлен Федеральным Законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ (в редакции от 21 июля 2014 года) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно ст. 24.18 которого результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Заявитель общество с ограниченной ответственностью «Промстрой», являясь собственником земельного участка, относится к лицам, чьи права затрагиваются определением кадастровой стоимости и вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости, так как завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка по отношению к его реальной рыночной стоимости может повлечь за собой увеличение размеров налоговых платежей.

Защита нарушенных прав собственника возможна посредством внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства; под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости (ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ).

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки оформляется отчетом независимого оценщика об оценке объекта оценки.

При обращении в суд заявителем в обоснование своих требований был представлен отчет (номер) об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером (номер), согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2010 года составила 27 085 900 рублей.

В связи с существенным расхождением кадастровой и рыночной стоимости земельного участка, по ходатайству представителя заявителя определением суда от 26 марта 2015 года, по делу была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 26 января 2011 года, в соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта (номер) от (дата), составленному обществом с ограниченной ответственностью <данные изъяты> стоимость спорного земельного участка по состоянию на 26 января 2011 года составляет 28 400 000 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии со ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации, при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В данном случае датой определения кадастровой стоимости является 26 января 2011 года.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В связи с этим, а также в силу статьи 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке, по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Из части 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации также следует, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

На основании указанного, заключение эксперта как документ, содержащий сведения доказательного значения, подлежит оценке по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что отчетом (номер), составленным <данные изъяты> установлена рыночная стоимость земельного участка на иную дату, 1 января 2010 года, в связи с чем не подтверждает рыночную стоимость земельного участка по состоянию на 26 января 2011 года, то в качестве доказательства он не рассматривается и оценке не подвергался.

Представленное заключение эксперта (номер) общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты> составлено на основании Федерального закона Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности, которые подразделяются на федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности (ст. 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256 утвержден Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», положения которого являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (п. 6 ФСО№1).

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (п. 7 ФСО № 1).

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт ООО <данные изъяты> использовал сравнительный подход (лист 22 заключения).

Сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО № 1).

Согласно пункту 22 ФСО № 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Федеральным стандартом оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденным Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254, установлено, что отчет об оценке должен быть составлен в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовительный отчет; быть предназначен для использования заказчиком оценки и иными заинтересованными лицами (пользователями отчета об оценке); содержать подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки (п.3).

Пунктом 4 Федеральных стандартов оценки № 3 предусмотрены принципы, которым должен придерживаться оценщик при составлении отчета об оценке.

Изучив в судебном заседании заключение эксперта (номер) общества с ограниченной ответственностью <данные изъяты>, суд приходит к выводу о том, что данное заключение не соответствует Федеральному закону от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, а также Федеральным стандартам оценки.

Согласно заключению эксперта в качестве единицы сравнения для оценки стоимости земельного участка был выбран 1 кв.м. (лист заключения 30).

Для проведения сравнительного анализа оцениваемого земельного участка для объектов-аналогов были отобраны следующие земельные участки, отраженные в таблице (лист заключения 37):

Земельный участок, площадью 198 сот., категории земель населенных пунктов, предназначен для <данные изъяты>, расположен по адресу: (адрес), стоимостью 16 000 000 рублей.

Земельный участок, площадью 270 сот., категории земель населенных пунктов, в составе производственной зоны, предназначенный для застройки <данные изъяты> расположен по адресу: (адрес) стоимостью 27 000 000 рублей.

Земельный участок, площадью 45 сот., относящийся к категории земель населенных пунктов, в составе производственной зоны, предназначенный для застройки <данные изъяты> расположенный по адресу: (адрес), стоимостью 6 500 000 рублей.

Земельный участок площадью 40 сот., относящийся к категории земель населенных пунктов, в составе производственной зоны, предназначенный для <данные изъяты> расположенный по адресу: (адрес), (адрес), стоимостью 5 500 000 рублей.

В отношении спорного участка указано: площадь 29 732кв.м.(174,26сот.), относящийся к категории земель населенных пунктов, в составе производственной зоны, предназначенный для застройки <данные изъяты>, расположен по адресу: (адрес).

Согласно п.п. в п. 22 ФСО № 7 при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Информация об объектах-аналогах экспертом получена с интернет сайтов: <данные изъяты>

Согласно пункту 10 ФСО № 3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники используемой информации, позволяющей делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Указанные в заключении источники не могут быть приняты во внимание, поскольку, согласно приложенных интернет – страниц в первом объявлении объекта-аналога № 1 не отражен источник информации, к третьему объекту – аналогу отсутствует номер объявления, что указывает на непроверяемость заключения.

В заключении не названо кадастровых номеров объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию об этих объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения, целевого назначения и вида разрешенного использования земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершенных с ними сделок.

При пересчете полученной скорректированной стоимости квадратного метра, равной 988, 2551 рублям, на площадь спорного участка 29 732 кв.м., рыночная стоимость спорного участка должна составлять 29 382 800,63 рублей, в заключении равна 28 394 545 рублям, с учетом округления 28 400 000 рублей, при этом обоснованности полученной в заключении суммы не приведено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта № (номер) не соответствует принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, а поэтому не может быть принят судом в качестве достоверного доказательства, подтверждающего размер рыночной стоимости земельного участка.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения требования заявителя об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости не имеется.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Промстрой» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Российской Федерации через суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Начаров Д. В.