Гражданский кодекс часть 1

Челябинский областной суд в составе председательствующего судьи Кучина М.И. при секретаре Шагеевой О.В., рассмотрев гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Метчив-Пром» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Метчив-Пром» обратилось в суд с иском об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером ***площадью 9 168 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ***, равной его рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года.

В обоснование указал, что кадастровая стоимость этого земельного участка установлена в ***рублей, что значительно превышает его рыночную стоимость, установленную отчетом оценщика ООО «Тотал прогрессив консалтинг» № 3393-2014-10-КК от 07.11.2014 года в заявленном размере. Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. Завышенный размер кадастровой стоимости земельного участка непосредственно затрагивает его права как плательщика земельного налога.

Хотя заявление подано в порядке искового производства, дело рассмотрено судом в порядке, предусмотренном главой 23 ГПК РФ, на основании определения от 22 января 2015 года.

В судебном заседании представители заявителя ООО «Метчив-Пром» ФИО1 и ФИО2 требования поддержали, представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области ФИО3, полагая, что кадастровая палата является ненадлежащим заинтересованным лицом, просила в удовлетворении заявления отказать.

Представители заинтересованных лиц администрации г. Челябинска, АКБ «Челиндбанк», ООО «Тотал прогрессив консалтинг», Управления Росреестра по Челябинской области, Правительства Челябинской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежаще. Дело в соответствии со ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, письменные отзывы ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункт 5 статьи 65 ЗК РФ).

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года в редакции от 21 июля 2014 года под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В силу пункта 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи от 26.12.2011 года, заключенным между ЗАО «Промвентиляция» и ООО «Метчив-Пром», заявитель является собственником земельного участка с кадастровым номером ***площадью 9 168 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ***, вид разрешенного использования - для эксплуатации существующей производственной базы.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права, кадастровому паспорту, кадастровой справке и выписке из единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принадлежащий на праве собственности ООО «Метчив-Пром» земельный участок с кадастровым номером ***площадью 9 168 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. ***, относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации существующей производственной базы, кадастровая стоимость земельного участка составляет ***рублей. Участок обременен ипотекой в пользу ОАО АКБ «Челиндбанк».

Действующие результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Челябинской области по состоянию на 01 января 2010 года утверждены постановлением Правительства Челябинской области от 17.08.2011 года № 284-П.

Из ответа ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Челябинской области на запрос суда следует, что указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 19.08.2011 года, в связи с чем не вошел в перечень объектов массовой оценки по состоянию на 01 января 2010 года, утвержденный указанным выше нормативным правовым актом. Сведения о его кадастровой стоимости ***рублей внесены в государственный кадастр недвижимости со ссылкой на положения пункта 2.4 Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ № 222 от 12.08.2006 г. В отношении указанного земельного участка кадастровая стоимость в размере рыночной не устанавливалась, государственный кадастровый учет изменений не осуществлялся.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Челябинской области заявление ООО «Метчив-Пром» отклонила письмом от 27.11.2014 года № 74-2014/251.

В связи с тем, что ООО «Метчив-Пром» как собственник земельного участка в силу пункта 1 статьи 388 Налогового кодекса РФ является плательщиком земельного налога, определением кадастровой стоимости этого земельного участка затрагиваются его права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ ).

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по заказу ООО «Метчив-Пром» проведена его оценка.

Частью 1 статьи 11 Закона № 135-ФЗ предусмотрено, что итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Оценивая с соблюдением положений статьи 67 ГПК РФ представленные в подтверждение заявленных требований доказательства -отчет об оценке № 3393-2014-10-КК от 07.11.2014 года, подготовленный ООО «Тотал прогрессив консалтинг», и положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» (г. Ростов-на-Дону) № 1020/03-14 от 12.11.2014 года, суд приходит к выводу о том, что они не устанавливают с достоверностью рыночную стоимость земельного участка заявителя по следующим основаниям.

Согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете,

составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу части 1 статьи 20 указанного Федерального закона требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Приказом Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 № 256 (ред. от 22 октября 2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)» разработаны федеральные стандарты оценки с учетом международных стандартов оценки и определяются общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 18 ФСО N 1 оценщик должен осуществить сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, и изучить основные количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19).

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

В силу пункта 6 ФСО № 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Из отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка видно, что оценщиком стоимость объекта определялась с помощью сравнительного подхода (п.8.3).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами -аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 14 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 № 256 (ред. от 22 октября 2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСОЫ 1)».

Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 года № 568-р утверждены Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, согласно которым рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого назначения, разрешенного использования (раздел II).

Таким образом, как в ходе определения кадастровой стоимости методом массовой оценки, так и при определении индивидуальной рыночной стоимости земельных участков, одним из ценообразующих факторов стоимости является целевое назначение, разрешенное использование земель.

В нарушение названных выше норм в качестве аналогов для определения рыночной стоимости земельных участков оценщиком выбраны объекты не схожие по основным характеристикам, определяющим стоимость оцениваемых участков.

В качестве аналогов оценщиком взяты 4 объекта недвижимости, источником информации в отношении которых указаны сайты www.74dom.ru, http://chel-realty.citystar.ru, газета «Из рук в руки» (лист отчета 28).

Вопрос о том, какие имущественные права имеются в отношении объектов, взятых в качестве аналогов объекта оценки, принадлежащего заявителю на праве собственности, оценщиком не выяснялся, корректировка по передаваемым имущественным правам не производилась.

Между тем, содержание права собственности помимо владения и пользования, допускает распоряжение своим имуществом (статья 209 ГК РФ), то есть является более объемным, а поэтому названные имущественные права не являются тождественными.

Оценщик исходил из того, что вид разрешенного использования объекта оценки и объектов аналогов сопоставим «земли для коммерческого использования» и по этому основанию не применил соответствующую корректировку.

Между тем, разрешенный вид использования объекта оценки «для эксплуатации существующей производственной базы». Однако названная уникальная экономическая характеристика при оценке не использовалась, осмотр объекта оценки не производился (лист отчета 29).

В отчете об оценке не указаны кадастровые номера объектов-аналогов, что лишает возможности получить информацию о данных объектах из государственного кадастра недвижимости и единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним относительно места расположения и целевого назначения земельных участков, используемых в качестве аналогов, зарегистрированных прав на них и совершённых с ними сделок.

Производя корректировку на местоположение, оценщик рассчитал её на основании решения городской думы г. Челябинска № 32/7 от

24.06.2008 г. «Об арендной плате за землю на территории города Челябинска» (лист отчета 33), в то время как у оцениваемого объекта установлен правовой режим собственность, правовой режим объектов аналогов оценщиком не выяснялся.

Таким образом, физические характеристики объектов, влияющие на стоимость земельных участков не получили должной оценки, что не позволяет суду проверить правомерность использования этих земельных участков в качестве аналогов.

В статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ закреплено понятие рыночной стоимости объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Аналогичное понятие рыночной стоимости приведено в пункте 6 Приказа Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007 № 255 (ред. от 22 октября 2010) «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».

Анализируя понятие государственной кадастровой оценки земель, данное в пункте 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 08 апреля 2000 № 316 (ред. от 30 июня 2010), и понятие государственной кадастровой оценки, изложенное в статье 24.11 Федерального закона № 135-ФЗ, можно сделать вывод о том, что установление кадастровой стоимости в размере рыночной, определенной индивидуально, не является действием, входящим в состав процедур, реализуемых в рамках проведения государственной оценки.

По существу установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Суд считает, что информация, использованная оценщиком при проведении оценки, не учитывает индивидуальные характеристики оцениваемого объекта, не удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности. Примененный сравнительный подход к оценке не достиг цели определения достоверного результата рыночной стоимости объекта, поскольку в качестве объектов-аналогов использовались объекты не сходные по основным характеристикам.

В соответствии с пунктом 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО №1), утвержденного приказом Минэкономразвития

Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Аналогичные положения содержатся и в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 06 марта 2002 года № 568-р.

Используя при оценке земельного участка заявителя сравнительный подход, оценщик обосновал свой отказ от использования затратного и доходного подходов отсутствием актуальной информации по предложениям о сдаче земельных участков в аренду (лист отчета 35). Однако, поскольку информация, использованная оценщиком в рамках сравнительного метода, так же не отвечает требованиям достоверности, представленное в качестве подтверждения допустимости отчета положительное экспертное заключение некоммерческого партнерства «Межрегиональный союз оценщиков» (г. Ростов-на-Дону) №1020/03-14 от 12.11.2014 года не подтверждает обоснованность определения рыночной цены земельного участка с кадастровым номером ***в размере ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года, что является основанием для отказа ООО «Метчив-Пром» в удовлетворении заявленных им требований.

Доводы заявителя о нарушении его прав и охраняемых законом интересов тем обстоятельством, что при действующей кадастровой стоимости ***рублей х 1,5 % размер земельного налога за 2014 год составит ***рублей, в то время как при кадастровой стоимости равной рыночной размер налога составит *** рублей, в силу вышеизложенного основанием к удовлетворению заявленных требований служить не может.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать Обществу с ограниченной ответственностью «Метчив-Пром» в удовлетворении требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ***площадью 9 168 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. ***, равной его рыночной стоимости в размере ***рублей по состоянию на 01 января 2010 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Российской Федерации в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий: