Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению Полухиной Нины Петровны к департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, государственному бюджетному учреждению Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Полухина Н.П. обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить в отношении принадлежащего ей на праве собственности здания магазина с кадастровым номером № площадью 962,1 кв. м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровую стоимость равную его рыночной стоимости в размере 13975292 руб. по состоянию на 1 января 2021 г.

В подтверждение требований административным истцом был представлен отчет <данные изъяты> об оценке рыночной стоимости указанного объекта недвижимости, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы собственности».

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от <данные изъяты> кадастровая стоимость объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2021 г. определена в размере 25983566,59 руб.

В качестве правового обоснования заявленных требований административный истец ссылается на положения Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», согласно которому основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, в том числе, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административный истец полагает, что содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о размере кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером № являются завышенными, что приводит к увеличению размера налога на имущество, и, как следствие, затрагивает ее права и обязанности как собственника объекта недвижимости.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом и своевременно извещенные о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались. Учитывая изложенное, в силу статей 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу требований части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, поскольку закон предоставляет возможность заинтересованным лицам применять вместо определенной методами массовой оценки кадастровой стоимости установленную по их инициативе кадастровую стоимость в размере рыночной, имеющей большую точность и позволяющей наиболее экономически обоснованно определить одну из основных экономических характеристик объекта недвижимости по сравнению с государственной кадастровой оценкой.

В статье 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрен порядок обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости лицами, чьи права и обязанности затрагивает такая стоимость, устанавливает один из способов реализации закрепленного статьей 46 Конституции Российской Федерации права на судебную защиту.

В силу пункта 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Из материалов дела следует, что Полухина Н.П. является собственником здания магазина с кадастровым номером № площадью 962,1 кв. м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес>, запись регистрации права собственности от <данные изъяты>

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 Налогового кодекса Российской Федерации). Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от <данные изъяты> кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 г. составляет 25983566,59 руб.

Результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области, по состоянию на 1 января 2021 г. утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 13.10.2021 № 2271.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости объекта недвижимости на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости объекта недвижимости и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В подтверждение заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке <данные изъяты>, выполненный Обществом с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы собственности», согласно которому по состоянию на 1 января 2021 г. определена рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № в размере 13975292 руб.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости определением Воронежского областного суда от 15 марта 2022 г. по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено экспертам федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта федерального бюджетного учреждения Воронежский региональный центр судебной экспертизы Минюста России от <данные изъяты> в отчете об оценке Общества с ограниченной ответственностью «Агентство независимой экспертизы собственности» <данные изъяты>выявлены несоответствия п. 5 ФСО № 3, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, в связи с чем была определена рыночная стоимость здания – магазин с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 г. в размере 18544 045 руб.

Сторона административного ответчика – государственного бюджетного учреждения Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области» с заключением эксперта не согласилась, предоставив письменное ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Возражая относительно выводов судебного эксперта, представитель административного ответчика указал на необоснованность заключения эксперта, наличие в нем неустранимых ошибок и противоречий, ссылалась на нарушение судебным экспертом федеральных стандартов оценки при составлении заключения, необоснованность критериев выбора аналогов, примененных корректировок.

В письменных пояснениях эксперт федерального бюджетного учреждения«Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста России ФИО8 указала, что в экспертном заключении на странице 28 и странице 35 отмечено, что поправка на местоположение не применяется, что является опечаткой, не повлиявшей на результаты выводов. Поправка на площадь при определении стоимости сравнительным и доходным подходами применялась, что подтверждается описанием корректировок на странице 29 и странице 36, а также в расчетных таблицах. Эксперт настаивала на правильном применении корректировки на местоположение земельных участков, поскольку определяется отдельно стоимость земельного участка для каждого объекта-аналога для последующего исключения из общей стоимости объекта-аналога, а далее производится расчет стоимости здания без учета земельных участков, входящих в объекты-аналоги, по соответствующей методике, в том числе с учетом корректировки на местоположение. Авторы Справочника оценщика недвижимости рекомендуют использовать аналоги с резко отличающимися площадями в крайних случаях, но не запрещают. Поскольку при анализе фактических данных не обнаружено аналогичных объектов с площадями, сопоставимыми с исследуемым объектом, принималась соответствующая корректировка на площадь.

В дополнительных пояснениях эксперт ФИО8 подтвердила, что при определении рыночной стоимости здания магазина применены методы сравнительного и доходного подходов. Задачей данной экспертизы является определение рыночной стоимости здания без учета земельного участка. Поскольку в стоимость объектов-аналогов в сравнительном подходе входит стоимость земельных участков, экспертом был произведен расчет рыночной стоимости 1 кв. м земельных участков объектов-аналогов для выделения стоимости участков из общей стоимости объектов. Экспертом применена корректировка на местоположение земельных участков (один из основных ценообразующих факторов), поскольку определяется отдельно стоимость земельного участка для каждого объекта-аналога для последующего исключения стоимости земельного участка из общей стоимости объекта-аналога, а далее производится расчет стоимости здания без учета земельных участков, входящих в объекты-аналоги, по соответствующей методике, в том числе с учетом корректировки на местоположение (также ценообразующий фактор для объектов капитального строительства). Критерии присвоения значений коэффициентов на местоположение земельных участков указаны в таблице корректировок на странице 21 заключения. Для объектов-аналогов, расположенных в с. Новая Усмань, п. Хохольский, г. Бобров присвоен коэффициент 0,61 (райцентры сельскохозяйственных районов), расположенных в г. Россошь – коэффициент 0,72 (райцентры с развитой промышленностью), расположенного в с. Хохол – коэффициент 0,53 (прочие населенные пункты) с присвоением наибольшего значения из доверительного интервала, так как данный населенный пункт расположен в пределах 30 км от областного центра. Критерии присвоения значений коэффициентов на местоположение объектов капитального строительства указаны в таблице корректировок на странице 29 заключения. Для исследуемого объекта, для объектов-аналогов, расположенных в с. Новая Усмань, п. Хохольский, присвоен коэффициент 0,61 (райцентры сельскохозяйственных районов), для объекта-аналога, расположенного в с. Хохол – коэффициент 0,51 (прочие населенные пункты) с присвоением наибольшего значения из доверительного интервала, так как данный населенный пункт расположен в пределах 30 км от областного центра.

Заключение эксперта и отчет об оценки это два разных итоговых документа в разных видах деятельности: судебно-экспертной деятельности и оценочной деятельности. Заключение эксперта в административном процессе регламентирует статья 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, и, как следствие, заключение эксперта не может соответствовать отчету об оценке и требованиям, предъявляемым к отчету об оценке. Процент допустимого расхождения результатов, полученных в рамках каждого из подходов, нормативами не установлен.

Также эксперт ФИО8 отразила, что в объявлениях, предоставленных административным ответчиком, отсутствует год выставления на продажу, из всех представленных объявлений только два объекта отдельно стоящие здания, остальные встроенные помещения, что не соответствует сегменту рынка исследуемого объекта, соответственно, ориентироваться на данные стоимости не корректно. Также следует отметить, что данные объявления представлены по г. Бобров, за исключением одного объявления. Таким образом, диапазон цен при проведении кадастровой оценки административным ответчиком определен неверно.

Таким образом, с учетом письменных пояснений эксперта суд находит замечания представителя административного ответчика несостоятельными.

В силу статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «Огосударственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных. Материалы, иллюстрирующие заключение эксперта или комиссии экспертов, прилагаются к заключению и служат его составной частью (статья 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ).

Проанализировав и оценив представленные в деле доказательства в порядке статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, принимая во внимание замечания представителя административного ответчика, суд приходит к выводу, что экспертное заключение является достоверным доказательством при определении размера рыночной стоимости предмета спора, в связи с чем в удовлетворении ходатайства представителя административного ответчика о назначении по делу повторной судебной экспертизы судом отказано.

Заключение эксперта ФБУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» Минюста России от <данные изъяты> соответствует законодательству об экспертной и оценочной деятельности. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; провел анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект и по результатам анализа определил ценообразующие факторы, используемые при определении его рыночной стоимости; им произведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам и выполнены необходимые корректировки цен предложений; содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристик, учтенных экспертом при расчете итоговой рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Оснований не доверять представленному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В силу положений, закрепленных в части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Однако, таких доказательств стороной административного ответчика представлено не было.

С учетом изложенного суд считает возможным принять названное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства определения рыночной стоимости нежилого здания по состоянию на 1 января 2021 г., и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной экспертизы.

Принимая решение об установлении кадастровой стоимости, равной ее рыночной стоимости, суд вправе установить рыночную стоимость в другом размере, чем указано в административном исковом заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости (абзац 2 пункта 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).

С учетом изложенного и, поскольку доводы административного истца о превышении кадастровой стоимости принадлежащего ему объекта недвижимости над его рыночной стоимостью нашли свое подтверждение, заявленное им требование об установлении кадастровой стоимости в размере менее учтенной в Едином государственном реестре недвижимости подлежит удовлетворению с установлением кадастровой стоимости объекта в размере, равном определенному заключением судебной экспертизы.

Поскольку заявление административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости было подано в суд 11 февраля 2022 г., то указанную дату следует считать датой обращения с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, и в соответствии с правилами Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

По смыслу статей 24.18, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ, а также статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ актом, на основании которого сведения о кадастровой стоимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости в случае ее пересмотра, может служить вступившее в законную силу решение суда, таким образом, настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Поскольку результаты определения кадастровой стоимости в отношении спорного нежилого здания утверждены приказом департамента имущественных и земельных отношений в Воронежской области от 13.10.2021 № 2271 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, расположенных на территории Воронежской области», функции по государственной кадастровой оценки осуществлялись государственным бюджетным учреждением Воронежской области «Центр государственной кадастровой оценки Воронежской области», то в удовлетворении заявленных требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области следует отказать.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость здания магазина с кадастровым номером № площадью 962,1 кв. м, назначение: нежилое, расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2021 г., в размере 18544 045 (восемнадцать миллионов пятьсот сорок четыре тысячи сорок пять) руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 11 февраля 2022 г.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

В удовлетворении административного иска к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий Л.А. Сошина

Мотивированное решение составлено 29.09.2022.