Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Смольниковой А.В.рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке апелляционную жалобу истца ООО «Утиль» на решение Правобережного районного суда города Липецка от 29 марта 2012 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ООО «Утиль» к Бессоновой М.В., Латышеву М.О, о государственной регистрации перехода права собственности от Бессоновой М.В. к ООО «Утиль» на железнодорожные пути, расположенные по адресу: г.Липецк, 113д,- отказать».Заслушав доклад судьи Федосовой Н.Н., судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

ООО «Утиль» обратилось в суд с иском к Бессоновой М. В., Латышеву М. О. о признании договора купли- продажи железнодорожных путей от 20.10.2011 года, заключенного между ними недействительным и признании за ООО права собственности на железнодорожные пути, указывая, что между ним и Бессоновой М.В. был заключен договор купли-продажи железнодорожных путей по цене 300 000 рублей и предварительный договор купли-продажи земельного участка, занимаемого железнодорожными путями по цене 100 000 рублей. Право собственности истец не оформил, а впоследствии узнал, что Бессонова М. В. заключила еще один договор купли-продажи железнодорожных путей с Латышевым М.О.

В последующем истец изменил исковые требования, просил суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности от Бессоновой М.В. в отношении спорного имущества- железнодорожных путей, расположенных по адресу: г. Липецк, № 113 «д» к ООО «Утиль».

В судебном заседании представитель истца ООО «Утиль» по доверенности Белянская Е.С. поддержала измененные исковые требования. Просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика Латышева М.О. по доверенности Забровская Е.В. в судебном заседании исковые требования не признала, объяснила, что Латышев М.О. и Бессонова М.В. обратились в Управление Росреестра по Липецкой области за регистрацией перехода права собственности на спорные железнодорожные пути, предоставили указанный договор и все необходимые документы. Однако регистрация перехода права собственности Управлением Росреестра по Липецкой области приостановлена, поскольку земельный участок, на котором расположены спорные железнодорожные пути, обременен ипотекой в силу закона в пользу ОАО «Сберегательный банк России». Полагала, что не имеется оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Утиль», поскольку ООО «Утиль» не обращалось в Управление Росреестра по Липецкой области с заявлением о переходе права собственности на спорные железнодорожные пути. Просила в иске отказать.

Ответчик Бессонова М.В., Латышев М.О., представитель ответчика Бессоновой М.В. -Басис М.Ш. в судебное заседание не явились.

Ранее в судебном заседании представитель ответчика Бессоновой М.В. - Басис М.Ш. первоначальные исковые требования о признании сделки недействительной и признании права собственности признавала.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого приведена выше.

В апелляционной жалобе ООО «Утиль» просит отменить решение суда и постановить новое, которым удовлетворить исковые требования в соответствии со ст. 330 ГПК РФ.

Выслушав представителя ответчика Латышева М.О., Забровскую Е.В., возражавшую против удовлетворения апелляционной жалобы, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения ответчика Латышева М.О., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Судом было установлено следующее.

Бессоновой М.В. на праве собственности принадлежат железнодорожные пути, протяженностью 211 п.м., расположенные Россия, Липецкая область, г. Липецк, 113 д, кадастровый номер 48-48-01/009/2011-583, дата регистрации права собственности 02.03.2011 года, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.11.2011 года, запись о регистрации № 48-48-01/009/2011-583.

Согласно выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним от 09.02.2012 года земельный участок, площадью 3180 кв.м. (назначение - для производственной базы), расположенный относительно ориентира, расположенного в границах участка, г. Липецк, 111/3 принадлежит Бессоновой М.В. на праве собственности с 07.04.2010 года (сформирован в результате межевания земельного участка ранее принадлежавшего истцу). 07.04.2010 года зарегистрирована ипотека в пользу АКСБ РФ.

Земельный участок собственником был передан в залог (ипотеку) в качестве обеспечения обязательства по кредитному договору от 29.01.2010 г., заключенного между ДО № 8593/087 Липецкое отделение АК СБ РФ и ООО «Агро Сервис» и дополнительных соглашений к нему. Согласно дополнительного соглашения №2 (и последующих соглашений) к договору об открытии возобновляемой кредитной линии № 612110007 от 29.01.2010 г. залогодатель Бессонова М.В. передала в обеспечение обязательства АК СБ РФ право аренды земельного участка по адресу: г. Липецк, д.111/3 с последующим залогом.

29.01.2010 года между АК СБ РФ, Бессоновой М. В., Латышевым П.И. заключен договор ипотеки № 612110007/И (с учетом дополнительных соглашений), по которому Бессонова М.В. передала в залог объект недвижимости земельный участок, для производственной базы, площадью 3180 кв.м., расположенный по адресу: г. Липецк, , д.111/3.

На данном земельном участке, обремененном ипотекой расположены железнодорожные пути по адресу: г.Липецк, , д113д, общей протяженностью 211 п. м.

Судом было установлено, что 03.03.2011 года между Бессоновой М.В. и ООО «Утиль» заключен договор купли-продажи железнодорожных путей по адресу: г. Липецк, 113д, общей протяженностью 211 п. м.

В силу п. 3 договора покупатель извещен об ипотеке в силу закона в пользу СБ РФ земельного участка, занимаемого железнодорожными путями. Цена договора определена 300 000 рублей.

В тот же день между Бессоновой М.В. и ООО «Утиль» заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка по адресу: г.Липецк владение 111/3, общей площадью 3180 кв. м., по которому Бессонова М. В. обязалась продать за 100 000 рублей данный земельный участок и заключить основной договор в срок до 15.08.2012 г. При этом в договоре содержится указание на то, что покупатель уведомлен об ипотеке в силу закона в пользу СБ РФ.

За регистрацией перехода права собственности по договору купли-продажи стороны не обращались. Переход права собственности ООО «Утиль» на железнодорожные пути, земельный участок в УФСГРК и К по Липецкой области зарегистрирован не был.

20.10.2011 года между Бессоновой М.В. и Латышевым М.О. был заключен договор купли-продажи железнодорожных путей по адресу: г.Липецк, , д.113д, общей протяженностью 211 кв. м. Цена договора определена в 700000 рублей, расчет между сторонами произведен до подписания договора и регистрации права собственности.

По сообщению УФСГРК и К по Липецкой области от 20.12.2011 г. им был сдан договор купли-продажи от 20.10.2011 года, заключенный между Бессоновой М.В. и Латышевым М.О., 14.11.2011 года государственная регистрация приостановлена в соответствии с ч. 1 ст. 19 ФЗ от 21.07.1997 № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно части 1 статьи 19 указанного ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

По сведениям Росреестра от 09.02.2012 года право собственности на земельный участок, площадью 3180 кв.м. по адресу: г. Липецк, д. 111/3 зарегистрировано за Бессоновой М.В., установлено обременение-ипотека в пользу АК СБ РФ.

До настоящего времени обременение с земельного участка, на которым расположены железнодорожные пути, не снято.

В силу функционального предназначения железнодорожные пути прочно связаны с землей и их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.

Таким образом, железнодорожные пути относятся к недвижимому имуществу, подлежащему кадастровому учету в установленном законом порядке.

В соответствии с ч. 1 ст. 64 ФЗ от 16.07.1998 года «Об ипотеки (залоге недвижимости) если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Согласно ч.1 ст. 37 данного Федерального Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Таким образом, в данном случае согласия залогодержателя АК СБ РФ, в пользу которого оформлена ипотека земельного участка, на котором расположено недвижимое имущество - железнодорожные пути, на его отчуждение предоставлено суду не было.

В силу части 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно части 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Договор купли-продажи на земельный участок, на котором находятся железнодорожные пути, между истцом и ответчиком заключен не был.

Таким образом, требования ст. 552 ГК РФ об одновременной передачи права собственности на недвижимое имущество и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования выполнены сторонами не были.

В связи с чем, суд первой инстанции обоснованно указывает, что коль скоро железнодорожные пути являются объектом недвижимости, сама по себе государственная регистрация без перехода права на земельный участок, находящийся в залоге, не могла быть произведена.

В связи с чем, требования истца о государственной регистрации перехода права собственности от Бессоновой М.В. к ООО «Утиль» по договору купли-продажи железнодорожных путей от 03.03.2011 года не подлежат удовлетворению.

Доводы жалобы о фактическом исполнении договора купли-продажи по передаче железнодорожных путей, отсутствием спора между сторонами по договору купли-продажи от 03.03.2011 года относительно расчетов и то, что стороны не обращались с письменным заявлением в УФГРК ИК по Липецкой области, так как им была разъяснена необходимость одновременной регистрации права как на железнодорожные пути, так и на земельный участок и соответственно они ждали окончания ипотеки земельного участка, не могут повлиять по существу на принятое решение, так как оснований как таковых для регистрации перехода права собственности нет.

Доводы жалобы о том, что между истцом и ответчиком Бессоновой М.В. заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, соответствующий требованиям ГК РФ, а суд отнесся к нему критически, в связи с отсутствием указания в нем улицы, на которой расположен объект не влияют на решение суда, так как по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Основной договор купли - продажи земельного участка заключен не был. Земельный участок находится в ипотеки, согласия банка на его отчуждение не предоставлено. Регистрация права собственности на железнодорожные пути при таких обстоятельствах не возможна.

Ссылки суда в решении на то, что Бессонова М.В. уклонилась от исполнения договора купли- продажи от 03.03.2011 года, заключенного с ООО «Утиль» и что заключение собственником железнодорожных путей Бессоновой М.В. в последующем договора купли- продажи путей с Латышевым М.О. свидетельствует об отказе продавца от исполнения договора, заключенного с ООО «Утиль» являются не состоятельными, поскольку опровергаются непосредственно самим заключенным договором на определенных условиях.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" п. 60 - пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Согласно п. 61 если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Довод в жалобе, что фактическое вступление во владение железнодорожными путями подтверждают представленные платежные поручения, по которым ООО «Утиль» производило оплату налога на имущество, земельный налог, госпошлину и исполнительский сбор за Бессонову М.В. по исполнительным листам в июле 2011 года, не состоятелен, не влияет на решение суда. Доказательств, того, что данные суммы образовались за период с 03.03.2011 года, предоставлено не было, напротив, из содержания платежных документов следует, что платежи осуществлены за предшествующий период и за Бессонову М.В.

В п. 5 договора купли-продажи от 03.03.2011 года указано, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора. Продавец получил, а Покупатель передал денежные средства в размере 300000 рублей по договору за недвижимое имущество. В момент подписания договора стороны имущественных претензий друг к другу не имеют.

В п. 7 договора купли-продажи от 03.03.2011 года указано, что продавец передал, а покупатель принял в собственность недвижимое имущество. Настоящий договор имеет силу передаточного акта, подтверждающего фактическую передачу недвижимого имущества от продавца к покупателю.

Судом первой инстанции не была дана оценка данным обстоятельствам, в связи с чем, выводы суда об отсутствии какого-либо акта о передаче объекта недвижимости и доказательств фактической передачи имущества являются ошибочными.

Кроме того, в данном случае, определение факта исполнения обязательства продавца по передаче имущества не являлось юридически значимым, с учетом того, что законных оснований в силу действующего законодательства для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи железнодорожных путей от 03.03.2011 года как таковых, нет.

Иные доводы жалобы направлены на оценку решения, сами по себе не могут повлечь его отмену.

Каких либо доводов, которые могли бы повлечь отмену решения суда, в жалобе не содержится.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Правобережного районного суда Липецкой области от 29 марта 2012 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу истца ООО «Утиль» без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: