Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Варнавского Я.В. к правительству Воронежской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

установил:

25 декабря 2020 года административный истец Варнавский Я.В. обратился в суд с названным выше административным иском, указывая, что у него в пользовании находится под нежилыми зданиями земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1745 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административное здание, земли запаса (неиспользуемые), кадастровая стоимость которого установлена по состоянию на 01 января 2014 года в размере 13 501 204,6 руб.

Ссылаясь на то, что административный истец как пользователь земельного участка обязан уплачивать денежные средства за фактическое пользование земельным участком, исходя из размера его кадастровой стоимости, которая значительно превышает размер рыночной стоимости на дату оценки, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, равную рыночной стоимости, установленной в отчете об оценке ООО Компания «Юпикс» № 03311-20-1107 от 09 декабря 2020 года, в размере 3 148 000 руб.

В судебном заседании административный истец Варнавский Я.В. поддержал заявленные требования.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом и своевременно о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явились, представителей не направили, о причинах неявки не сообщили, с ходатайством об отложении судебного заседания не обращались.

При таких обстоятельствах и на основании положений статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом и своевременно извещенных о месте и времени рассмотрения дела.

Выслушав пояснения административного истца, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

Согласно статье 245 КАС РФ, статье 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 267-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной кадастровой оценке) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из разъяснений, изложенных в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28«О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28), следует, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Положениями пункта 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Судом установлено, что административному истцу Варнавскому Я.В. на праве собственности принадлежат нежилые здания: с кадастровым номером №, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1 745 кв.м, по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административное здание, земли запаса (неиспользуемые), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 36-АВ 282513 от 16 февраля 2009 года, свидетельством о государственной регистрации права36-АВ 282514 от 16 февраля 2009 года, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости № КУВИ-001/2021 - 373829 от 12 января 2021 года (л.д.16, 17, 80-81).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости № КУВИ-002/2020- 44749633 от 02 декабря 2020 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2014 года в размере 13 501 204,6 руб. и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 29 декабря 2015 года (л.д. 9).

Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области были утверждены Постановлением правительства Воронежской области № 970 от 11 декабря 2015 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области» по состоянию на 1 января 2014 года, в том числе и в отношении земельного участка с кадастровым номером №.

В качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, административным истцом представлен отчет об оценке ООО Компания «Юпикс» № 03311-20-1107 от 09 декабря 2020 года, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 01 января 2014 года составляет 3 148 000 руб. (л.д. 19-59).

Учитывая вышеизложенное, суд усматривает наличие у административного истца заинтересованности в оспаривании результатов кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером №, поскольку они затрагивают его права и обязанности по уплате платежей за фактическое пользование данным земельным участком, что в том числе подтверждается и определением Арбитражного суда Воронежской области от 25 ноября 2020 года, согласно которому к производству суда принято исковое заявление Управления имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Воронеж к ИП Варнавскому Я.В. о взыскании суммы неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком, расположенным по адресу: г. Воронеж, ул. Кулибина, 15 (л.д.10-15).

В части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке закреплено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет об оценке объекта оценки должен содержать точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как разъяснено в пунктах 19, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Согласно абзацу 3 статьи 15 Закона об оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Анализ содержание представленного административным истцом отчета об оценке ООО Компания «Юпикс» № 03311-20-1107 от 09 декабря 2020 года показал его несоответствие положениям федеральных стандартов оценки, а именно: информация, используемая оценщиком, должна быть полной и проверяемой (скриншот объекта – аналога № 1 не читаем), объект-аналог № 3 принят за один объект, но скриншот объявления содержит сведения о продаже двух земельных участков, тогда как объекты – аналоги должны быть аналогичны оцениваемому и сопоставимы, принятая оценщиком корректировка по выбранным элементам сравнения не мотивирована.

Кроме того, исходя из положений Приказа Минтруда России от 26.11.2018 № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», которым установлены требования к специалистам в оценочной деятельности, оценку недвижимости вправе проводить эксперт-оценщик, имеющий высшее образование, высшее образование (непрофильное) и дополнительное профессиональное образование - программы профессиональной переподготовки по профилю оценочной деятельности, стаж работы не менее одного года в сфере определения стоимостей (цен), оценки, членство в саморегулируемой организации оценщиков, тогда как в представленном административном истцом отчете об оценке такие сведения в полном объеме в отношении оценщика отсутствуют.

Приняв во внимание установленные обстоятельства, наличие существенной разницы между величиной кадастровой стоимости и рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 36:34:0304025:12, определенной в отчете оценщика, более чем в 4 раза, суд на основании статьи 77 КАС РФ с целью правильного и всестороннего рассмотрения дела в пределах юридически значимых обстоятельств, установление которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, назначил по делу судебную экспертизу по вопросу определения действительной рыночной стоимости земельного участка, поскольку по административным делам данной категории разрешение вопроса о размере рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из юридически значимых для их правильного рассмотрения дела, при этом производство судебной экспертизы было поручено ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № 1395/6-4 от 17 марта 2021 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2014 года составляет 4 067 595 руб. (л.д.103-117).

В соответствии со статьями 8, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, в заключении эксперта или комиссии экспертов должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Оценивая заключение эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № 1395/6-4 от 17 марта 2021 года по правилам 82 и 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 297, № 298 и от 25 сентября 2014 года № 611, оснований не доверять данному заключению не имеется, поскольку оно составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, при этом выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования.

Суд отмечает, что определенная в нем итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных району расположения объекта оценки, произведена оценка объекта с учетом его количественных и качественных характеристик; корректировки в заключении эксперта приведены по всем значимым группам элементов сравнения; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, проанализировав заключение эксперта в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает возможным принять заключение эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № 1395/6-4 от 17 марта 2021 года в качестве допустимого и надлежащего доказательства определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, учитывая, что доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности заключения эксперта, административными ответчиками не представлено, участвующие в деле лица заключение судебной экспертизы не оспаривали, с ходатайством о проведении повторной либо дополнительной экспертизы с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка не обращались.

В силу статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Как следует из материалов дела, административный истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением – 25 декабря 2020 года (л.д. 6), следовательно, датой подачи заявления административных истцов о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является 25 декабря 2020 года.

На основании изложенного, суд считает возможным установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2014 года (на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость) равной рыночной стоимости в соответствии с заключением эксперта ФБУ Воронежский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации № 1395/6-4 от 17 марта 2021 года в размере 4 067 595 руб. и датой подачи заявления считать 25 декабря 2020 года.

В абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 отражено, что в резолютивной части решения суда должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Принимая во внимание, что в связи с утверждением приказом Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 06.11.2020 № 2562 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории Воронежской области» по состоянию на 01.01.2020 результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категорий земель населенных пунктов, земель водного фонда и земель лесного фонда, расположенных на территории региона, и учитывая, что постановлением Правительства Воронежской области от 20.11.2020 № 1044 «О признании утратившими силу постановлений правительства Воронежской области и администрации Воронежской области» постановление правительства Воронежской области от 11.12.2015 № 970 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Воронежской области» признано утратившим силу с 01.01.2021, т.е. на дату рассмотрения спора по существу оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка является архивной ввиду утверждения новых результатов очередной государственной кадастровой оценки, суд полагает необходимым указать в резолютивной части решения о том, что сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Варнавского Я.В. об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1745 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: административное здание, земли запаса (неиспользуемые), по состоянию на 01 января 2014 года в размере рыночной стоимости 4 067 595 (четыре миллиона шестьдесят семь тысяч пятьсот девяносто пять) руб.

Сведения о кадастровой стоимости, установленной настоящим решением, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по 31 декабря 2020 года.

Датой подачи заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости считать 25 декабря 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Воронежский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий М.В. Трофимова

Решение суда в окончательной форме принято 30.04.2021.