Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комаровой Ю. Е. к Михайленко С. В., Герб О. П., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей Михайленко И. С. и Михайленко А. С., о признании права собственности на квартиру, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности на квартиру

установил:

Комарова Ю.Е. обратилась в суд с иском к Михайленко С.В., Герб О.П., действующей за себя лично, а также в интересах несовершеннолетних Михайленко И.С., Михайленко А.С., о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, кВ.48; обязании Управление Росреестра по <данные изъяты> осуществить государственную регистрацию права собственности Комаровой Ю.Е. на указанную квартиру, мотивируя свои требования тем, что ответчик Михайленко С.В. признан несостоятельным (банкротом), в ходе процедуры конкурсного производства были проведены торги, по результатам которых истица приобрела вышеуказанную квартиру по договору купли-продажи от 21.05.2019г., заключенному с финансовым управляющим Михайленко С.В. – Игумновым Д.В. ; Управлением Росреестра по <данные изъяты> государственная регистрация права собственности истца на данную квартиру была приостановлена в связи с тем, что Михайленко С.В. принадлежит 1\4 доли в праве собственности на квартиру, а предметом договора купли-продажи, заключенного с истцом, является вся квартира, тогда как определением Арбитражного суда <данные изъяты> от 19.03.2019г., имеющего преюдициальное значение, реализации подлежала вся квартира.

В настоящем судебном заседании истец Комарова Ю.Е. настаивает на заявленных требованиях.

Ответчик Михайленко С.В. в судебном заседании возражает против заявленных требований, ссылаясь на принадлежность ему 1\4 доли в праве собственности на спорную квартиру.

Ответчик Герб О.П., а также несовершеннолетний Михайленко И.С., <данные изъяты> года рождения, в судебное заседание не явились, извещены \л.д.64,67\; Герб О.П. направила в суд ходатайство об отложении судебного заседания в связи с обжалованием ему в апелляционном порядке определения Арбитражного суда <данные изъяты> от 05.12.2019г. об отказе в удовлетворении ее заявления о включении в реестр требований кредиторов Михайленко С.В. денежной суммы в размере 312 162,5 рублей \л.д.71-74\.

3-е лицо – представитель Управления опеки и попечительства по г.о.Подольск в судебное заседание не явился, извещен \л.д.66\.

3-е лицо – представитель Управления Росреестра по <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен \л.д.67\

3-е лицо - финансовый управляющий Игумнов Д.В. в судебное заседание не явился, извещен \л.д.75,78\, ранее представил письменный отзыв по иску, в котором исковые требования поддержал \л.д.59-61\.

3-е лицо – представитель АО «АБ «Россия», привлеченное судом к участию в деле, в судебном заседании исковые требования поддержал.

Суд определил рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие ответчика Герб О.П., отклонив ее ходатайство об отложении судебного заседания, несовершеннолетнего Михайленко И.С., представителей Управления Росреестра по <данные изъяты>, представителя Управления опеки и попечительства по г.о.Подольск, финансового управляющего Игумнова Д.В., поскольку последние извещены надлежаще о дне рассмотрения дела, обстоятельства, на которые ссылается Герб О.П., основанием для отложения судебного заседания не является.

Суд, выслушав объяснения истца Комаровой Ю.Е., ответчика Михайленко С.В., представителя АО «АБ «Россия», изучив материалы дела, считает заявленные требования подлежащими отклонению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Климовского городского суда от 05.09.2019г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Московского областного суда от 13.11.2019г., Комаровой Ю.Е. отказано в удовлетворении административных исковых требований к Управлению Росреестра по <данные изъяты> о признании незаконным решения от <данные изъяты><данные изъяты> о приостановлении государственной регистрации права собственности в отношении объекта недвижимости – квартиры, расположенной по адресу: <данные изъяты> \л.д.79-90\.

Указанным решением суда установлены следующие обстоятельства: решением Климовского городского суда от <данные изъяты> признаны равными доли Герб О.П., Михайленко С.В., несовершеннолетних Михайленко И.С., Михайленко А.С. в праве собственности на <данные изъяты> корпусе 3 <данные изъяты> мкрн. Климовск г.о. Подольск - по 1/4 доли у каждого; при принятии указанного решения суд исходил из того, что жилое помещение приобреталось с использованием средств материнского капитала; согласно выписке из ЕГРН за Герб О.П., Михайленко С.В., Михайленко И.С., Михайленко А.С. с <данные изъяты> зарегистрировано право общей долевой собственности – по ? доле за каждым – на вышеуказанную квартиру. Также выписка содержит сведения о регистрации ипотеки с <данные изъяты> на 240 месяцев в пользу ОАО «Собинбанк»; решением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты>Михайленко С.В. признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден Игумнов Д.В. ; <данные изъяты> между финансовым управляющим должника Михайленко С.В. – Игумновым Д.В. и Комаровой Ю.Е. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества на торгах, в соответствии с которым Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить следующее имущество, принадлежащее Продавцу - квартиру, общей площадью 60,70 кв.м по адресу: <данные изъяты>. Имущество продается на основании Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от <данные изъяты>; договор заключен по результатам торгов по продаже имущества должника; <данные изъяты>Комарова Ю.Е. обратилась за государственной регистрацией права собственности (перехода права) на вышеуказанную квартиру; Управление Росреестра по <данные изъяты> приостановило с <данные изъяты> по <данные изъяты> осуществление действий по государственной регистрации права собственности в отношении данного объекта недвижимого имущества, о чем сообщило Комаровой Ю.Е. в уведомлении от <данные изъяты>; основанием приостановления послужило то, что на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи недвижимого имущества на торгах от <данные изъяты>, согласно которому продается весь объект, тогда как по сведениям ЕГРН Михайленко С.В. принадлежит 1/4 доля в праве на объект; в связи с чем, суд на основании положений ст.ст.26,29,54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости, принимая во внимание, что согласно сведениям ЕГРН Михайленко С.В. принадлежит 1/4 доля в праве общей долевой собственности на квартиру, при этом зарегистрированы права других сособственников (в том числе двух несовершеннолетних) на 1/4 долю за каждым, пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра по <данные изъяты> не имелось правовых оснований для регистрации перехода права собственности на весь объект недвижимости на основании представленного договора купли-продажи, в связи с чем признал обжалуемое решение о приостановлении государственной регистрации права законным, указав одновременно, что при разрешении вопроса о законности оспариваемого решения регистрирующего органа о приостановлении регистрации права на основании договора купли-продажи, заключенного по результатам торгов, требования Федерального закона от <данные изъяты> № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», устанавливающие, в частности, порядок реализации имущества гражданина, не являются специальными по отношению к Федеральному закону от <данные изъяты> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», а нахождение заинтересованного лица Михайленко С.В. в процедуре банкротства не освобождает стороны договора от соблюдения требований законодательства при совершении сделок.

Также решением суда от 05.09.2019г. установлено, что Комаровой Ю.Е. на государственную регистрацию не были представлены Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества Михайленко С.В., находящегося в залоге у АО «АБ «РОССИЯ», и протокол разногласия к нему, правовая экспертиза указанных документов (в том числе во взаимосвязи с определением Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> об утверждении вышеуказанного Положения) государственным регистратором на момент принятия оспариваемого решения не проводилась.

Вышеуказанные обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Климовского городского суда от 05.09.2019г., в силу ст.61 ГПК РФ, не подлежат оспариванию и не доказываются вновь.

При этом, 04.09.2018г. финансовым управляющим Игумновым Д.В. было разработано, а залоговым кредитором – АО «АБ «Россия» утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества Михайленко С.В., находящегося в залоге у АО «АБ «Россия» \л.д.91-104\, пункт 2.1. которого предусматривал, что продаже подлежит следующее имущество должника Михайленко С.В. – квартира, расположенная по адресу: <данные изъяты>, кВ.48.

В последующем финансовый управляющий Игумнов Д.В. и представитель АО «АБ»Россия» направили в Арбитражный суд <данные изъяты> протокол разногласий к вышеуказанному Положению, в котором финансовый управляющий просил изложить п.2.1. Положения в редакции, предусматривающей реализацию 1\2 доли квартиры, принадлежащей как Михайленко С.В., так и его супруге Герб О.П., представитель Банка просил оставить редакцию п.2.1. Положения в прежней редакции \л.д.15-17\.

Определением Арбитражного суда <данные изъяты> от 19.03.2019г. по итогам рассмотрения заявления финансового управляющего Игумнова Д.В. о разрешении разногласий утверждено Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, являющегося предметом залога, в представленной финансовым управляющим Игумновым Д.В. редакции \л.д.7, 7 об.\.

Отклоняя заявленные требования, суд исходил из следующего.

Согласно п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Пунктом 1 ст.551 ГК РФ также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Пунктом 2 ст.558 ГК РФ предусмотрена также государственная регистрация договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры и его признание заключенным с момента такой регистрации.

Таким образом, условием возникновения права собственности на объект недвижимости у его приобретателя по договору в силу закона является государственная регистрация этого права, договор считается заключенным с момента такой регистрации и соответственно до государственной регистрации право собственности не может быть признано судом.

Пунктом 3 ст.551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пункте 60 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходя из нормы п. 1 ст. 551 ГК РФ, разъяснено, в частности, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В свою очередь, в пункте 63 того же Постановления содержится прямое указание о том, что, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п. 3 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Приведенные нормы права, разъяснения, исходя из содержания правоотношений сторон, применимы и в настоящем деле по аналогии закона.

Следовательно, вопрос о праве собственности на спорную квартиру не может быть разрешен посредством предъявления вещного иска. Покупатель по договору купли-продажи недвижимости, переход права собственности по которому не зарегистрирован, заведомо не является собственником имущества, поэтому должен пользоваться специальным способом защиты своего права, предусмотренным п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Таким образом, истцом Комаровой Ю.Е. избран не надлежащий способ защиты нарушенного права, в связи с чем, требования о признании права собственности за истцом Комаровой Ю.Е. на основании заключенного 21.05.2019г. между финансовым управляющим должника Михайленко С.В. – Игумновым Д.В. и ею \истицей\ договора купли-продажи спорной квартиры не подлежат удовлетворению.

Одновременно как производные подлежат отклонению и требования об обязании Управление Росреестра по <данные изъяты> осуществить регистрацию права собственности Комаровой Ю.Е. на спорную квартиру, при том, что вступившим в законную силу решением Климовского городского суда от 05.09.2019г. приостановление государственной регистрации права собственности истицы на квартиру признано судом законным; повторно в Управление Росреестра по <данные изъяты> с заявлением о государственной регистрации права на квартиру с представлением в том числе Положения о порядке, сроках и условиях реализации имущества Михайленко С.В., находящегося в залоге у АО «АБ «Россия», протокола разногласий, на что указано в решении суда от 05.09.2019г., истица не обращалась.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований Комаровой Ю.Е. о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <данные изъяты>, кВ.48; обязании Управление Росреестра по <данные изъяты> осуществить государственную регистрацию права собственности Комаровой Ю.Е. на указанную квартиру отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Климовский городской суд.

Председательствующий