Гражданский кодекс часть 1

Отказать в удовлетворении иска ФИО1 об обязании Управления Росреестра по РД произвести государственную регистрацию договора аренды нежилого помещения по адресу: г. Махачкала, <адрес>».

Заслушав доклад судьи Омарова Х.М., объяснение представителя ФИО8 – ФИО9 (доверенность сер 05 Р<адрес> от <дата>, л. д. 14), просившего решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

ФИО8 обратилась в суд с иском к ООО Холдинг «ФИО11 Дагестан» и ФИО2 М.Х. о признании недействительным договора аренды от <дата>, обязании освободить помещение, по тем основаниям, что по договору аренды от <дата> она сдала ответчику принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение площадью 791,5 кв. м, расположенное в г. Махачкале по <адрес>. Оплата должна была производиться ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца. С момента заключения договора по настоящее время ответчик не производит оплату. В результате неправомерных действий ответчика она не может пользоваться своим имуществом.

ФИО2 М.Х. в судебном заседании предъявил встречные требования об обязании Управления Росреестра по РД зарегистрировать договор аренды нежилого помещения, указывая, что после подписания договора аренды от <дата> ФИО8 уклоняется от регистрации договора.

В судебном заседании представитель истицы ФИО9 исковые требования поддержал, встречные требования не признал и пояснил, что ФИО8 на основании договора купли-продажи от <дата> является собственником нежилого строения площадью 791,5 кв. м по адресу: <адрес>. Согласно заключенного договора аренды от <дата> ответчик ООО Холдинг «ФИО11 Дагестан» в лице ФИО2 М.Х. обязуется производить оплату из расчета 30 руб. за 1 кв. м помещения с учетом налога на добавленную стоимость 26.160 руб. в месяц. Сумма договора составляет 2.197.440 руб. Оплата должна была производиться ежемесячно, не позднее 10 числа каждого месяца. С момента заключения договора по настоящее время ответчик не производит оплату. Кроме того, указанный договор в соответствии со ст. 609 ГК РФ не прошел государственную регистрацию, что влечет за собой недействительность сделки и, соответственно, ничтожность.

Просил признать недействительным договор аренды нежилого помещения от <дата>, заключенный с ответчиком; обязать ООО Холдинг «ФИО11 Дагестан» и ФИО2 М.Х. освободить нежилое помещение площадью 791,5 кв. м по адресу: г. Махачкала, <адрес>. В удовлетворении иска ФИО2 М.Х. об обязании Управления Росреестра по РД произвести государственную регистрацию договора аренды указанного нежилого помещения просил отказать.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В кассационной жалобе ФИО2 М.Х. содержится просьба об отмене заочного решения Советского районного суда г. Махачкалы от <дата> и удовлетворении его встречных исковых требований

В обоснование жалобы указывается, что решение суда является незаконным и необоснованным по следующим основаниям.

Так, договор аренды между сторонами был заключен <дата>, согласно которому ФИО10 предоставила в аренду ООО Холдинг компания «ФИО11 Дагестан» нежилые помещения площадью 791,5 кв. м плюс 80,5 кв. м служебные постройки, расположенные по адресу: г. Махачкала, <адрес>.

Стороны обязались, как предусмотрено законом, зарегистрировать договор аренды в УФРС по РД, на что указано и в самом договоре аренды.

Однако, после подписания договора аренды ФИО8 всячески стала уклоняться от регистрации договора и отказалась пойти в УФРС для подачи заявления о регистрации договора аренды в Едином реестре регистрации недвижимости и сделок с ним.

ООО Холдинг компания «ФИО11 Дагестан» как арендатор приняло полуразваленные и необустроенные строения, заменило давно пришедшие в негодность коммуникации, благоустроило и территорию, и взятые у ФИО8 в аренду помещения и т. д.

Однако, именно по этой причине, что ФИО8 никак не шла в УФРС, ООО Холдинг компания «ФИО11 Дагестан» не смогло зарегистрировать в предусмотренном порядке указанный договор аренды, поскольку без нее, второй стороны сделки в УФРС зарегистрировать договор аренды отказались. И именно по этой причине не производилась арендная плата по договору.

В то же время, как указано выше, ООО Холдинг компания «ФИО11 Дагестан» провело в помещении огромный объем работ, вложило в объект больше 15 млн. руб., в том числе кредитных и заемных.

То есть, когда помещения и территорию облагородили, и техстанция по ремонту автомашин заработала, - стоимость объекта аренды за счет вложенных ООО Холдинг компания «ФИО11 Дагестан» в него средств увеличилась в несколько раз, ФИО8 решила добиться освобождения помещений.

В возражениях относительно жалобы ФИО8 просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, а кассационную жалобу ФИО2 М.Х. – без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений относительно жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Признавая недействительным договор аренды нежилого помещения от <дата>, обязывая ООО Холдинг «ФИО11 Дагестан» и ФИО2 М.Х. освободить нежилое помещение площадью 791,5 кв. м по адресу: г. Махачкала, <адрес>, и отказывая в удовлетворении иска ФИО2 М.Х. об обязании Управления Росреестра по РД произвести госрегистрацию договора аренды указанного нежилого помещения, суд не исследовал все обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения возникшего спора.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе ФИО2 М.Х., заслуживают внимания.

Согласно ч. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На соблюдение требований данной нормы закона указывается также в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений».

Из материалов дела усматривается, что договор аренды нежилого помещения от <дата>, заключенный между арендодателем ФИО8 и арендатором Холдинг компания «ФИО11 Дагестан» в лице ее президента ФИО2 М.Х., государственную регистрацию не прошел.

Поскольку оспариваемый ФИО8 договор аренды нежилого помещения государственную регистрацию не прошел, он считается незаключенным и, следовательно, вывод суда о признании его недействительным, является ошибочным.

Согласно ч. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Между тем, как усматривается из материалов дела, сторонами договора аренды от <дата>, передаточный акт не составлялся и не подписывался.

Указанному обстоятельству суд должной оценки не дал.

Заслуживает внимания довод кассационной жалобы о том, что Холдинг компанией «ФИО11 Дагестан» после заключения оспариваемого договора аренды предпринималась попытка зарегистрировать договор в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РД.

Подтверждением этому является имеющееся в материалах дела письмо от <дата> (исх. №), адресованное Холдинг компании «ФИО11 Дагестан», в котором сообщается, что обществу отказано в государственной регистрации аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Махачкала, <адрес>, литер «А», поскольку не представлен документ, подтверждающий полномочия ФИО2 М.Х. на совершение доверенности от имени Холдинг компании «ФИО11 Дагестан», также не представлено согласие супруга арендодателя на совершение сделки, подлежащей государственной регистрации, для соблюдения требований, предусмотренных ст. 35 СК РФ (л. д. 79).

Также заслуживает внимания довод жалобы о том, что после подписания договора аренды ФИО8 всячески стала уклоняться от регистрации договора и отказалась пойти в УФРС для подачи заявления о регистрации договора аренды в Едином реестре регистрации недвижимости и сделок с ним.

Именно по этой причине, что ФИО8 никак не шла в УФРС, ООО Холдинг компания «ФИО11 Дагестан» не смогло зарегистрировать в предусмотренном порядке указанный договор аренды, поскольку без нее, второй стороны сделки, в УФРС зарегистрировать договор аренды отказались. И именно по этой причине не производилась арендная плата по договору.

При изложенных обстоятельствах решение суда не может быть признано законным и обоснованным, оно подлежит отмене.

При новом рассмотрении дела суду следует полно и всесторонне исследовать юридически значимые обстоятельства, в зависимости от установленного принять по делу законное и обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 360, 361 и 366 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

заочное решение Советского районного суда г. Махачкалы от <дата> отменить и дело направить на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе судей.

Председательствующий

Судьи